嘉園小區(qū)建筑物及公共設(shè)施的維護(hù)管理

物業(yè)在使用過程中產(chǎn)生的自然損壞和人為損壞,會導(dǎo)致物業(yè)使用功能降低或喪失,為恢復(fù)其原有功能,必須及時有針對性地進(jìn)行定期維修和日常養(yǎng)護(hù)工作。

1.維修養(yǎng)護(hù)原則

因地制宜,合理修繕;定期檢查,確保安全;及時維修,保證正常使用;最有效合理使用維修費用,最大限度發(fā)揮物業(yè)的使用功能。

2.檢查、鑒定周期

正常情況下,安全管理部巡邏員對公共建筑物和設(shè)備設(shè)施每天巡視一次,綜合管理部每周對房屋及公共設(shè)施逐項巡視檢查一次,遇暴雨等重大情況時,重點巡視檢查;每年對房屋及公共設(shè)施勘查、鑒定一次,根據(jù)完損情況,制定年度修繕方案,分配年度修繕資金。

3.建筑物維修養(yǎng)護(hù)項目及頻率

①房屋本體共用部位

A、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位:每周、每年

B、公共屋面:每日、每季、每年

C、吊頂:每周、每月

D、共用照明:每日、每月

E、公共通道及門廳:每周、每季、每半年、每年

F、地面及墻面:每月、每年

G、上、下水主管:每周、每年

②公共設(shè)施

A、路面路基:每周

B、路燈及線路:每日、每周、每季、每半年

C、停車場:每日、每月

D、溝、渠、池、井:每周、每季

E、園林綠地:每日、每周

F、公用標(biāo)志設(shè)施:每周、每半年

G、垃圾中轉(zhuǎn)站:每周

H、地下室管網(wǎng):每半年

4.建筑物及公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)效果:

①確保建筑物及公共設(shè)施的完好正常使用;

②及時修補損壞建筑物及設(shè)施;

③做好巡回檢查記錄;

④建筑物及公共設(shè)施完好率達(dá)98%以上。

篇2:建筑物維護(hù)管理程序

建筑物的維護(hù)管理程序

1目的

本程序規(guī)定了本公司管理的建筑物維護(hù)的職責(zé)和操作程序,以保證及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,維持建筑物的使用壽命。

2適用范圍

本程序適用于本公司管理的所有建筑物本體的維護(hù)管理。

3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

GB/T19002--ISO90024.94.104.13

4相關(guān)文件

CPM-OP-011《業(yè)主(客戶)維修安裝服務(wù)》

CPM-OP-027《質(zhì)量記錄管理》

CPM-OP-023《物業(yè)管理分承包方的控制》

CPM-OP-020《采購物資質(zhì)量控制》

5職責(zé)

5.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)建筑物的大、中修和改、擴建工程確定項目。

5.2總工程師負(fù)責(zé)對大、中修和改、擴建項目方案審批。

5.3財務(wù)部負(fù)責(zé)解決工程款。

5.4物業(yè)管理部、沙河管理部分別負(fù)責(zé)對所管建筑物的日常維護(hù)管理工作。

5.5樓房管理處負(fù)責(zé)對建筑物進(jìn)行巡視檢查和保護(hù)。

5.6房產(chǎn)維修隊負(fù)責(zé)維修。

6實施程序

6.1建筑物的大、中修理

6.1.1物業(yè)管理部每年對建筑物普查一次,在每年第一季度根據(jù)建筑物存在的問題和可能出現(xiàn)的問題擬定出對建筑物進(jìn)行大、中修項目報告給總經(jīng)理。

6.1.2總經(jīng)理或管理者代表招集有關(guān)業(yè)主和部門經(jīng)理確定本年度的大、中修和改、擴建項目。

6.1.3物業(yè)管理部對已確定的大、中修和改擴建項目制定施工方案和工程造價概算。

6.1.4總工程師對大、中修理和改、擴建方案進(jìn)行審核批準(zhǔn)。

6.1.5財務(wù)部與業(yè)主等有關(guān)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行磋商,落實大、中修和改、擴建資金。

6.1.6物業(yè)管理部按大、中修理和改、擴建方案,委托評審合格的分承包方進(jìn)行施工,組織施工。"施工合同"要寫明工程項目、工期、工程造價概算、結(jié)算方式、施工質(zhì)量要求和違反施工合同規(guī)定的處理方式等條款。在施工中,要對隱敝工程進(jìn)行查驗,并將查驗結(jié)果記錄在"隱敝工程驗收簽證表"中。完工后,按施工合同中規(guī)定的要求進(jìn)行檢驗。檢驗合格后,建筑物維修的業(yè)務(wù)主管在"工程驗收合格證明表"中記錄檢驗結(jié)果和驗收意見,并加蓋雙方單位印章證明工程驗收。檢驗不合格時,也在"工程驗收合格證明表"中證明不合格的條款和不合格條款的處理方式,待不合格條款解決了,經(jīng)再次檢驗合格后再簽字蓋章證明工程驗收。

6.1.7物業(yè)管理部整理和保管大、中修理資料,以便再修理時參考。

6.2日常的維修

6.2.1各樓房管理處在進(jìn)行日常值班巡視時,發(fā)現(xiàn)建筑物的問題應(yīng)記錄在"樓房管理處值班記錄表"中,并注明:"本班已解決"、"已開維修通知單"、"已填樓房管理問題傳遞單"等處理方式。

6.2.2物業(yè)管理部根據(jù)各樓房管理處傳遞來的情況,及時派業(yè)務(wù)主管到現(xiàn)場針對問題進(jìn)行診斷,并根據(jù)各棟樓存在問題的輕重緩急,每月制定一個"維修工作計劃"或開維修通知單令房產(chǎn)維修隊按計劃執(zhí)行或盡快執(zhí)行。也可委托合格的承包方盡快修理。

6.2.3房產(chǎn)維修隊、各樓房管理處按照上級指示、維修工作計劃、檢查發(fā)現(xiàn)的問題、其它班組傳遞的信息、用戶請求,填寫"維修通知單"安排員工進(jìn)行維修,并將維修工作情況記錄在"維修工作記錄表"中。

6.2.4物業(yè)管理部每月或要求房產(chǎn)維修隊完成某項維修工作的時間,對房產(chǎn)維修隊完成維修工作情況進(jìn)行考評。考評結(jié)果記錄在"工作任務(wù)完成情況考評表"中。

6.2.5經(jīng)理部備用維修常用材料供維修時領(lǐng)用,并根據(jù)物業(yè)管理部提出的大宗維修材料計劃單及時保質(zhì)保量地采購供給。

7質(zhì)量記錄

7.1隱敝工程驗收簽證表

7.2交工驗收證明表

7.3建筑物檢查表

7.4建筑物登記表

7.5工作任務(wù)完成情況考評表

7.6維修工作計劃表

7.7建筑物大中修和改擴建施工方(草)案

篇3:X物業(yè)公司建筑物維護(hù)管理程序

公司程序文件版號:A

修改號:0

EJ-QP4.7物業(yè)公司建筑物維護(hù)管理程序頁碼:1/3

1.目的:

保證建筑物主體,完好無損,確保建筑物符合質(zhì)量要求。

2.適用范圍:

公司將小區(qū)內(nèi)建筑物的維護(hù)發(fā)包給分承包商,要求分承包商建立專門的維修班提供服務(wù),并在服務(wù)過程中執(zhí)行公司規(guī)定的程序。

3.引用文件:

3.1質(zhì)量手冊第4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。

3.2ISO9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。

4.職責(zé):

4.1公司副總經(jīng)理負(fù)責(zé)重大或?qū)ｍ椊ㄖ锓侨粘Ｐ跃S護(hù)項目方案及預(yù)決算的審批。

4.2公司工程維修部(以下簡稱工程部)負(fù)責(zé)重大或?qū)ｍ椊ㄖ锏木S修計劃的制定。

4.3工程部可根據(jù)實際狀況向公司副總經(jīng)理提出維護(hù)建議。

4.4工程部主任負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查建筑物維護(hù)工作。

4.5財務(wù)部負(fù)責(zé)各項維修款項的資金結(jié)算。

4.6工程部檔案管理員負(fù)責(zé)建筑物維護(hù)的文字記錄,并建立相應(yīng)資料檔案。

5.工作程序:

5.1建筑物的檢查:

5.1.1工程部根據(jù)建筑物的各項質(zhì)量要求,作出《建筑物檢查和維修規(guī)定》說明檢查人員、檢查內(nèi)容、檢查周期、檢查具體要求及維護(hù)的要求。

5.1.2維修班長按檢查具體要求,依據(jù)建設(shè)部《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》和公司制定的《建筑物檢查和維修規(guī)定》,對建筑物實行檢查,并作詳細(xì)檢查記錄,填寫《住宅樓建筑周期檢查表》,報工程部主任。

5.1.3每年根據(jù)房地局的要求,工程部組織有關(guān)部門做好房屋安全普查工作。

5.2建筑物的維修:

5.2.1維修班根據(jù)檢查情況進(jìn)行判斷,屬小修范圍內(nèi)的應(yīng)及時修復(fù),并填寫有關(guān)記錄。

5.2.2維修班根據(jù)檢查情況結(jié)果判斷后,超出小修范圍的,應(yīng)及時上報工程部,雙方在《住宅樓建筑周期檢查表》簽字。

5.2.3工程部根據(jù)維修的實際情況,制定《建筑物維修工作計劃》并上報副總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行維修。

5.3對建筑物維修的監(jiān)督和驗收:

5.3.1工程部負(fù)責(zé)按計劃對維修進(jìn)度,過程進(jìn)行監(jiān)督、控制、促進(jìn)工作進(jìn)展,并對維修后的結(jié)果進(jìn)行檢查,做好記錄。

5.4對不合格維修的控制:

5.4.1工程部主任發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量不符合要求的,向分承包商發(fā)出《整改通知書》,要求返工、返修處理,直到符合要求。

5.4.2維修沒有按預(yù)定時間完成,在保證質(zhì)量的同時,工程部主任抓緊對工作進(jìn)行驗收,保證工作質(zhì)量。

5.4.3工程部主任負(fù)責(zé)完成工程后的驗收,保證工作質(zhì)量。資料保存于工程部建檔。

6.支持性文件與質(zhì)量記錄:

6.1《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》

6.2《建筑物檢查和維修規(guī)定》EJ-WI-QP4.7-01

6.3《住宅樓建筑周期檢查表》EJ-QR-QP4.7-01

6.4《建筑物維修工作計劃》EJ-QR-QP4.7-02

6.5《零維修登記表》EJ-QR-QP4.4-01

6.6《材料領(lǐng)用單》

EJ-QR-QP4.4-02

6.7《零維修服務(wù)單》EJ-QR-QP4.4-03

6.8《維修工匯總表》EJ-QR-QP4.4-05

6.9《維修工考核表》EJ-QR-QP4.4-06

6.10《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》EJ-WI-QP8.1-02

6.11《整改通知書》EJ-QR-QP4.9-05