Z城小區設備設施的管理方案
太陽城小區設備設施的管理方案
富田太陽城設施設備管理是物業管理工作的基礎和重點之一,我們將落實崗位責任制,使設備的維修保養責任到人,強化巡檢、運行管理和預防性維修保養等。同時按公司ISO9001和ISO14001質量保證體系要求進行管理,如《設備設施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《設備設施維修保養手冊》、各類設備操作規程等作業指導書,使我們的設備設施管理規范化、程序化。
本小區設施設備管理主要由管理處維修部承擔,公司提供人員、技術支持、不定期派有關專家前來指導,并選派5名技術骨干負責維修部的工作,嚴格控制好維修技術人員的選聘,加強培訓,造就一支業務水平全面、責任心強、愛崗敬業的技術隊伍。
1、供配電設備
工作內容:
維護供配電設備的良好工作狀態,確保小區電源供應正常,為營業以及居民用電提供可靠的電力保證。
工作要點:
根據《供用電協議》和用電負荷的季節性特點,合理調整變壓器的運行方式,最大限度的發揮變壓器的利用率,保持電容補償柜良好的工作狀態,確保功率因數符合規定要求。
配備專業人員管理供配電設備,操作人員實行持證上崗,按規程操作。嚴格控制停送電操作,設備的檢修應避開辦公和營業時間。
值班人員每班對配電室巡檢,加強預防性維修和年度保養,認真填寫巡檢和保養記錄。
2、公共照明、廣場照明、泛光照明
工作內容:
保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設施及燈具的完好和正常工作,在保證小區外觀形象和業主方便的前提下,盡量節約能源。
工作要點:
加強巡檢工作,發現照明設施損壞及時修復。
根據季節變化及時調整照明送電時間,做好重大節日和接待時的燈光布置。
在條件允許的情況下,選用節能燈具,安裝定時器和紅外感應開關,為業主節約能源。
3、給排水系統
工作內容:
維護系統的良好運行狀態,保證小區正常供水,確保二次供水達到國家飲用水標準;保證小區排水系統暢通,避免暴雨、水患給小區正常的生活和營業帶來不便。
工作要點:
定期檢查生活水泵、排水泵的運行情況,檢查水池、水箱和各類管網是否有異常,防止跑冒滴漏。
加強日常保養工作,定期對泵類進行年度檢驗,預防各種故障發生。
水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進行,并取得衛生防疫部門頒發的檢驗合格證。
每次暴雨洪水到來之前,重點檢查排水泵的運行情況,確保管路暢通。
4、消防系統
工作內容:
負責消防設備的巡檢、維護、維修,保持消防系統各設備的正常工作狀態,保證系統聯動正?？煽?及時消除各種消防隱患。
工作要點:
對于住宅小區,消防是工作的重中之重,要保證系統安全可靠,必須加強對員工消防意識和小區消防設備性能知識的培訓,加強對客戶消防知識的宣傳。
24小時安全值班,密切監視系統運行,認真對待每一次報警和每一臺消防設備的動作,增加巡檢力度和預防性維修保養。認真查看打印記錄,分析相關數據資料是否正常。
對不經常啟動的泵類設備,應定期試運行。要保持管網壓力符合消防要求。
加強供配電室氣體消防系統的檢查,氣瓶壓力是否正常,電磁閥動作是否可靠等。
定期進行消防聯動實驗和消防演習,檢驗系統是否正常,增強員工的應急處理能力。
5、房屋及附屬設施的維護、修繕
5.1建筑物主體
工作內容:
保持結構不被任意改動,外墻、門窗、地面、天花板完好和及時修復,確保小區各部位結構安全,外觀完好。
工作要點:
對建筑物進行日常巡查和全面檢查,包括地面、墻面、天花板、走廊、樓梯、天臺,發現問題,及時報管理處,由管理處安排工程部負責修繕和養護。
定期進行基礎和整體觀測,發現異常及時向業主委員會匯報,組織有關專家會診,提出意見。
加強裝修管理,嚴格按建設部《室內裝飾裝修管理規定》進行有效的控制,重點關注承重結構、智能管線、消防設施等方面的安全和完整。商業二次裝修按規定須報消防審批的,要及時辦理。
5.2附屬設施
工作內容:
保持小區附屬設施的完好、無損,確保小區附屬設施正常發揮作用。
工作要點:
定期對小區附屬設施進行巡檢,發現問題及時處理。室外管網、消防接合器表面有無銹蝕,閥門是否滴水,廣場花木護欄、路面、臺階有無損傷。
室外雨水井、污水井要定期清理,防止污物沉積。
小區避雷針、避雷網要定期檢查,定期除銹刷漆,確保各部位連接牢固。定期測試系統的接地電阻,保證小于4歐姆以下,否則應采取相應措施。
廣場車輛出入口等其他附屬設施,要加強日常檢查維護,保證裝置靈活可靠。
篇2:設備設施運行維護管理方案范本
第一章?部門簡介
第一節部門簡介
工程部負責為廣電大廈運營提供良好的設備設施,以保證大廈能夠為客人提供一個良好、舒適的工作環境。具體職責包括:
一、負責大廈內機械設備、電氣設備、弱電設備、水暖空調設備的日常維修與保養。
二、負責大廈建筑、裝潢、等設施的日常維修與保養。
三、負責水、電、氣、燃料等方面的能源消耗,保證大廈最大限度的節能。
四、負責大廈環境保護工作。
五、與各上級主管部門的聯系。確保廣電大廈工程建筑及設備設施良好運行。
第二節?管理范圍
1.?變配電系統:
電力變壓器、高壓配電柜、低壓配電柜(包括各類低壓開關柜、低壓電容補償柜)、直流屏。
發(備)電設備
樓層的強電豎井及各功能區的分配電箱,各類機房,根據設備需要而設置的配電箱和控制屏。
動力、照明設備。
2.?防雷及接地系統。
3.?垂直及特種交通系統:
客用電梯、員工電梯(兼貨梯、消防梯)、食梯。
立體停車設備
自動旋轉門
4.?通訊系統:
互聯網接入
程控數字交換機。
手機補盲
尋呼機系統
無線對講機裝置
無線上網裝置
5.?音像系統:
公共音響系統
歌舞廳會議廳燈光音響設施。
衛星及有線或開路信號電視廣播接收播放系統工程
6.?保安監控系統。
7.?消防報警監控系統:
緊急廣播系統
自動報警系統
自動噴灑系統
消火栓系統
應急照明系統
緊急出口指示燈
鹵代烷自動滅火系統
防火卷簾門
消防通道門等。
8.?樓宇自動化控制
9.?電腦網絡管理系統及綜合布線
10.?暖通空調系統:
冷水機組(冷水泵、冷卻泵、冷卻塔、水處理、穩壓設備等)。
空調器。
空氣處理機組。
各類風機盤管及控制器。
送、排風機。
鍋爐裝置
供暖設施及管線。
防排煙系統。包括加壓送風機,排煙風機。
11.?燃氣供給及監控報警系統:
12.?給排水系統:
儲水池、水箱。
水消毒器。
水泵間
冷水系統
熱水系統
中水系統
消火栓系統與自動噴灑系統。包括消火栓管道系統,噴灑管道系統,消防水泵,噴灑水泵,消防穩壓泵,水流指示器,消火栓,自動噴灑頭等。
衛生潔具配水設備設施
污水系統:隔油池、化糞池、積水坑等
雨水系統
井道、溝渠
13.?廚房設備:各種灶具、冷庫、冰柜、洗碗機等。
14.?洗衣設備:水洗機、干洗機、烘干機等。
15.?健身康樂設施:
16.?建筑及裝飾:建筑結構、樓面(保溫、防水、飾面)、地面(地毯、木地板、花崗石、地磚等)、墻面(涂料、壁紙、木墻裙、大理石等)、天花、門窗、五金鎖具、家具(面漆、木器)、園區道路、標識系統
第二章?部門結構
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第一節工程部人員架構圖(略)
第二節各崗位職責任職條件(略)
第三節各專業班組責任范圍
一、電氣班組:
1.?變配電系統:
2.?防雷及接地系統。
3.?垂直及特種交通系統:
4.?消防系統強電部分
5.?洗衣廚房設備電部分
二、弱電班組:
1.?通訊系統;
2.?音像系統:
3.?燃氣監控報警系統
4.?保安監控系統。
5.?消防報警監控系統:
6.?樓宇自動化控制
7.?電腦網絡管理系及統綜合布線
三、水暖、空調班組:
1.?給水排水系統;
2.?暖通空調系統;
3.?消防系統的排煙風機和水系統部分;
4.?燃氣供給系統;
5.?廚房及洗衣設備的有關設施;
四、綜合維修班組:鉗工;木工;油工;瓦工;地毯工;萬能工;倉庫;
建筑及裝飾:綜合維修保養
五、工程值班室:
1.?工程值班室的值班長由各值班工程師、專業主管輪流值班,隨時監視大廈動力設備的運行狀況,采集相關信息。正確處理各類系統報警,采取有效措施,保證大廈設備的正常運行。
2.?安排、協調工程部各專業的工作,及時解決所發生的各類工程問題。
3.?接收、分派、處理各部門的工程維修單。
4.?組織各專業對所轄設備
5.?保管、出借設備機房等重點部位的房門鑰匙。
6.?發生重大事項負責向總監、經理及各專業主管報告。
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第三章?工程部維修程序
工程部的維修工作都列入維修程序
第一節?“維修單”的簽發
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一、各部門領班以上人員(特殊情況普通員工即可),均可簽發“維修單”。
二、“維修單”的信息來源主要通過:
(一)各部門巡視所發現的問題;
(二)客人的投訴。
三、在簽發的“維修單”中應注明:申請部門、故障部門、故障現象、申請人姓名、電話。
第二節?“維修單”的登記
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一、各部門簽發的“維修單”一律送至值班室。緊急情況打維修電話,由工程部值班員填寫“維修單”。
二、值班室值班員需及時將“維修單”在“維修申請記錄表”進行登記。
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第三節?“維修單”的派發
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一、對于一般的維修單,原則上應由當值維修員完成,值班員將“維修單”放入“準備實施”欄中。
二、遇有下列情況時,值班員和專業主管協商后,“維修單”可放入“延期”欄中。值班人員明確通知提交
申請部門,并做解釋。
(一)工作量較大須較長時間(一天以上)才能完成的工作。
(二)當值維修人員已全部派出工作,而出現“維修單”即將積壓情況。
(三)屬于各專業計劃性維修范圍的工作。
各部門有制作、新裝、拆除等工作量較大的工作,要由申請部門經理簽字,報總經理批準后才能進行。
三、值班室值班人員和員工應根據緊急事故、客房、公共區域、內部辦公室的順序按輕重緩急安排工作。如果情況確實緊急,任何人都可提出,值班員迅速通知工程部有關人員緊急維修。工程部員工應停下來其它不緊要的維修工作,去完成緊急維修。
第四節?“維修單”的執行
一、當值員工從“準備”欄取“維修申請表”。維修工作完成后,請申請部門當班員工簽字確認。本人在“維修單”上簽字。
二、工作要高標準高質量:
(一)、員工接受任務或維修單后,要帶齊全必須工具盡快到工作現場進行工作。工作完畢,由維修單申請部門員工(最好是領班、主管)簽字確認,無維修單要事后補填。并盡快將維修單送還值班室。重要事項要向值班人員和主管匯報。工程部安排的工作,一律由本專業主管或領班確認完成,維修人員和主管要對確認的工作共同負責。
(二)、如果員工在現場不能決定或發生困難要如實向申請部門解釋,并迅速向主管匯報請示。不允許擅自決定不工作。
(三)未經允許不能改變原有裝修或設備系統。
(四)較復雜或重點工作,主管要親自交底,完成工作后,親自檢查。
三、文明生產:
(一)工作開始前,應用廢床單進行遮擋或鋪在地面上。
(二)工作完畢后,要將廢零件材料和雜物帶回工程部。不得隨意丟在客房或公共區域等工作現場。如需請客房部清潔現場,一定要落實后,方能離開。
(三)工作完畢,要料盡場地清,征得客房服務員同意后方可離開。
(四)進入客房或重要部門,一定要有服務員或部門員工在場,如不能維修(客人在房間維修后氣味嚴重等情況),要請服務員簽字認可暫不修理。
第五節?“維修單”的完成登記
一、維修員工在“維修單”完成后,應迅速返回值班室、消單并進行完成登記。
二、“維修單”上應注明維修人及完成時間。
三、值班室每天早8:00要清點“維修申請表”完成情況,填寫好“維修申請統計表”。
四、值班員,統計前一天工作情況,填寫“維修單報表”。如果發現“維修單”數目完不成,要向經理
匯報。
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第四章?電氣專業
一、配電室運行管理規定
1?目的
規范配電室運行管理規定,提高配電室管理水平。
2?范圍
適用于工程部所有強電值班人員。
3?職責
3.1?工程部強電負責人負責配電室的運行及管理。
3.2?工程部強電值班員負責配電室的值班工作。
4?具體要求
4.1?嚴格遵守《工程部安全運行管理制度》。
4.2?配電室全部高低壓開關柜由強電技術人員負責管理和值班。停、送電由值班人員負責完成,值班人員每日8:30認真記錄高壓計量表,并統計出前一天用電量。
4.3?配電室嚴禁無關人員入內,進出配電室嚴格遵守《配電室門衛制度》。
4.4?配電室每小時巡查記錄一次,巡視中要保持與帶電設備的安全距離,嚴格遵守《配電室巡視制度》并認真填寫《配電室運行值班日記》,當在發生嚴重威脅設備或人身安全的緊急情況下,應立即斷開有關設備的電源,但事后必須立即報告上級,并將情況詳細記錄在《配電室值班記錄本》上,有調試協議的用戶應立即通知供電局調度員。
4.5?配電室內衛生要求每周保潔打掃一次,在打掃過程中值班人員要作好監護工作,嚴格遵守《工程部機房管理制度》。
4.6?供電回路操作開關的標志要顯著,停電檢修拉閘后要掛標示牌,非有關人員決不能動。
4.7?嚴格保持各開關狀態與模擬盤相一致,不能隨意更改設備和線路的運行方式及各種開關的整定值。
4.8?嚴格遵守《配電室安全防火制度》
4.9?電氣運行值班人員,應對室內安裝的計量裝置等供電局所屬的電氣設備進行巡視和檢查。當上述電氣設備發生異常時,應及時報告供電局有關部門。
4.10?兩路及以上電源(包括自備電源)供電的用電單位,必須保證電源間聯鎖裝置的完整可靠;沒有裝設連鎖裝置的則必須嚴格遵守共用電雙方簽定的倒閘操作協議,以防止反送電源造成事故。
4.11?用電單位變配電室內的電氣設備,應統一編號,并應按規程的要求,定期進行(或委托)電器設備的預防性試驗和繼電保護的年度效驗,并與歷次試驗結果對比、分析。
4.12?如果在配電室內進行設備維修工作時,首先嚴格遵守《工程部計劃停電工作程序》。工作過程中必須嚴格執行《在電氣設備上工作的技術措施和安全組織措施》并應遵守根據本單位實際情況制定的現場規程和制度。
4.13?配電室的運行值班人員,必須熟悉本站電氣設備的性能及運行方式,掌握操作技術,值班負責人員需有實踐工作經驗的人員擔任,并經領導批準。
4.14?配電室的運行值班人員,一般不得少于兩人。對于設備簡單的和不重要的配電室,可由單人值班。
4.15?室內高壓開關的操作機構,用墻或金屬板與開關隔開或專有距離操作結構。
4.16?單人值班時,不應進行高壓設備清掃或檢修工作,也不能進行裝設接地線工作。
4.17?配電室的鑰匙至少應有三把,由負責人保管,按時移交。借用鑰匙必須登記當日交回。
4.18?值班人員應注意,電器設備停電后,隨時有未經事先通知而突然來電的可能,在未斷開電源開關和未做好安全措施之前,不應觸及設備和進入設備遮攔內。
4.19?配電室的每臺電器設備均應建立檔案,認真填寫《電氣設備記錄卡》,設備卡片應包括設備型號、容量、額定電壓、額定電流、廠名、廠號、出廠日期、安裝日期及地點調度編號等。
5?相關支持文件
《工程部安全運行管理制度》
《配電室門衛制度》
《配電室巡視制度》
《工程部機房管理制度》
《配電室防火制度》
《工程部計劃停電程序》
《在電氣設備上工作保證安全的技術措施和組織措施》
6?相關表格
《配電室運行值班日記》
《配電室值班記錄本》
《電氣設備檔案卡》
《電機設備檔案卡》
《設備維修、維保記錄表》
二、配電室安全工作管理規定
1.?目的
規范配電室安全管理規定,確保配電室工作安全運行。
2.?范圍
適用于工程部所有強電值班人員
3.?職責
3.1.?工程部強電負責人負責配電室的安全工作。
3.2.?工程部強電值班員負責配電室的安全運行。
4.?具體要求
4.1.?嚴格遵守《在電氣設備上工作保證安全的技術措施和組織措施》。
4.2.?安全管理
4.2.1.?電氣工作人員必須貫徹“安全第一、預防為主”的方針,堅持“保人身、保電網、保設備”的原則,切實保證安全運行和安全用電。
4.2.2.?用電單位應設置專職或兼職的安全管理機構,組織好本單位電氣安全生產,各級領導應重視電氣工作人員規程的學習和培訓工作,并應按規定的內容定期進行檢查和考試。
4.2.3.?任何工作人員發現有違反本規程,并足以危及人身和設備時,應立即制止。對認真遵守規程,防止事故發生者應給予表揚和獎勵。對違反本規定者應認真分析,加強教育,分情況嚴肅處理。對違反本規定造成嚴重事故的直接責任人,應按情節輕重,予以處分。
4.2.4.?各用電單位如發生由本單位原因造成供電系統停電事故,以及本單位重要電氣設備(如變壓器、斷路器等)事故和人身觸電傷亡事故,應立即報告供電部門及有關單位。事后應填寫正式事故報告報送供電部門用電管理單位。
4.2.5.?發生事故后,應立即組織有關專業人員認真調查,分析事故必須實事求是,尊重科學,嚴肅認真。要做到“事故原因不清楚不放過,事故責任者和應受教育者沒有受到教育不放過、沒有采取防范措施不放過”的三不放過原則。
4.3.?現場電氣工作人員必須具備的條件
4.3.1.?經醫師鑒定無妨礙從事電氣工作的病歷。
4.3.2.?熟悉本規程,具備必要的電氣知識,且按其工種、崗位,熟悉有關電氣設備知識,并經考試取得合格證。
4.3.3.?掌握緊急救護法。
4.4.?電氣作業基本安全措施
4.4.1.?安全管理要求電氣設備的電壓分為高壓、低壓。
4.4.2.?使用剩余的危險品必須及時退回庫房,所產生的廢物嚴禁隨意拋棄,須收集包裝好交回庫房統一處理,以保證環境的安全。
4.5.?密閉地方的工作
4.5.1.?當欲進入密閉的場所進行工作時,嚴禁未經安全測試而直接進入該地方。
4.5.2.?可采用火焰試驗、活性生物試驗或使用氣體分析儀來檢測該密閉場所是否含有有害氣體。
4.5.3.?若檢測發現該密閉地方含有有害氣體或環境惡劣,則不能允許任何人員進入。應利用適當設備進行處理直至安全檢測合格,應采用風機通風來清除有害氣體。
4.5.4.?工作過程中應隨時注意環境的監測,一旦發現異常立即撤離,確保人員安全。
4.5.5.?工作照明應選用36v安全電壓,工作進行中要注意用電安全,防止觸電。
4.6.?發生意外事故時的處理
4.6.1.?應對員工進行急救及消防知識的教育和考核。
4.6.2.?對外單位施工人員,必須進行安全教育,并簽訂安全協議書。應在施工中進行檢查監督,避免事故發生。
4.6.3.?當發生事故時,要保持鎮定,監護人員立即關閉相關機組停止工作。應盡快將傷員撤離工作區,放置在安全地帶,采取適當的急救措施,同時請求其他員工的幫助。撤離過程中應注意搬運傷員的方法,防止不正確的搬運造成傷害的進一步擴大。
4.6.4.?搶救人員應注意自身的安全,不要盲目進行。
4.6.5.?根據傷員的傷情決定是否送醫院治療,同時保護好現場以利于保險索賠。
4.6.6.?出具事故報告,總結經驗教訓,處理事故有關責任人員,避免類似事故的再次發生。
4.7.?安全用電制度
4.7.1.?嚴禁各部門私接或移動電氣設備和設施。確因生產或改善服務質量需要,應經所在部門經理批準,報請工程部核實,并由工程部登記注冊;各部門需架設臨時線,應由工程部派電工安裝?？陀脜^一般不準加臨時線。使用結束后應立即通知工程部拆除。臨時線路應符合“低規”要求,時間一般不超過一星期。如使用后確需長期固定,在安全和不損害美觀條件下,由工程部派電工正式安裝,并登記備案。
4.7.2.?強電系統維修時,應該根據不同的危險程度,分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時,應遵循下列三項要求:
4.7.2.1.?根據工作內容和需要,填寫工作票。
4.7.2.2.?除特殊情況外,原則上應有兩人以上在一起工作。
4.7.2.3.?應有保證工作人員安全的組織措施和技術措施。
5.?相關支持文件
《在電氣設備上工作保證安全的技術措施和組織措施》
三、配電室設備巡檢制度
1.?目的
規范配電室設備巡檢規定,確保配電室設備正常運行。
2.?范圍
適用于工程部所有強電值班人員。
3.?職責
3.1.?工程部強電負責人負責配電室設備的運行及管理。
3.2.?工程部強電值班員負責配電室設備的巡視檢查工作。
4.?具體要求
4.1.?巡視
4.1.1.?嚴格遵守《工程部多級巡檢控制程序》。
4.1.2.?配電室正常巡視每一小時一次,如遇設備有特殊情況加強巡視檢查,并認真填寫《配電室運行值班日記》。
4.1.3.?運行中的高壓電氣設備的絕緣部分應視為帶電體,在未裝設接地線前,應視為帶電設備,不可直接觸摸停電的電氣設備。
4.1.4.?值班人員巡視高壓設備時,不得進行其它工作,應與帶電設備應保持安全距離。
4.1.5.?10KV高壓設備發生接地故障時,人體距接地點的安全距離:室內應大于4米;室外應大于8米。進入上述范圍的人員應穿絕緣靴。手接觸設備外殼和架構時,應帶絕緣手套。
4.1.6.?巡視線路時,不論線路是否停電均應視為帶電,應沿線路上風側行走。當尋找接地故障時,應有防止跨步電壓的措施。
4.1.7.?發現設備有問題應隨時做好記錄,及時向有關領導部門匯報,交接班時須向接班人交接清楚,如遇設備有問題或缺陷,必須立即采取措施處理,工作時嚴格嚴格遵守《配電室安全工作管理規定》。
4.2.?檢查
4.2.1.?配電室檢查設備的正常參數及處理辦法嚴格遵守《配電室巡視檢查標準》。
4.2.2.?檢查201、202主進柜開關是否正常,檢查帶電顯示是否正常。
4.2.3.?運行變壓器檢查聲音、溫升是否正常,瓷絕緣母線有無異?，F象。
4.2.4.?負荷急劇變化或變壓器發生故障后應進行特殊巡視檢查。
4.2.5.?觀察電壓互感器運行是否正常,電壓指示表應正常,電流互感器一、二次接線端子應良好,無發熱打火現象,電流表指示應與實際負荷一致。
4.2.6.?巡視檢查所有刀閘開關母線和低壓柜設備運行是否正常,電流表電壓表指示是否在正常數值范圍內。
4.2.7.?檢查電容運行是否正常,溫度應在正常范圍內,有無滲漏油及膨脹現象,嚴格遵守《配電室電容器組的投入和退出的規定》。
4.2.8.?檢查低壓主進柜與聯絡柜開關是否運行正常,各開關有無異味。
4.2.9.?各負荷柜電源指示燈是否正常,母線漆是否變色,各觸點螺絲是否壓實,有無因過載變色現象。
4.2.10.?檢查高壓柜、低壓柜、高壓母線、低壓母線、高壓開關、低壓開關、電容器、接線端子是否有灰塵。
5.?相關支持文件
《工程部多級巡檢控制程序》
《配電室安全工作管理規定》
《配電室巡視檢查標準》
《配電室電容器組的投入和退出的規定》
6.?相關表格
《配電室運行值班日記》
四、配電室安全用具保管及使用規定
1.?目的
規范配電室安全用具的保管及使用的規定,確保配電室安全用具的正常使用。
2.?范圍
適用于工程部所有強電值班人員。
3.?職責
3.1.?工程部強電負責人負責配電室安全用具的管理。
3.2.?工程部強電值班員負責遵守配電室安全用具的保管及使用規定。
4.?具體要求
4.1.?配電室安全用具應存放在干燥,通風處所。
4.2.?絕緣桿應懸掛在支架上,不應與地面接觸。
4.3.?絕緣手套應放在密閉的櫥內,并與其它工具、儀表分別存放。
4.4.?絕緣靴應存入櫥內,不準代替雨靴使用。
4.5.?試電筆應放在防潮的匣內,并放在干燥的地方。
4.6.?所有安全用具不準代替其它工具使用。
4.7.?使用安全用具時,應進行詳細檢查,檢查是否經試驗合格,試驗期有效和符合安全用具的要求。
4.8.?高壓驗電器在進行驗電之前須檢驗驗電器發光部分是否正常,在電壓等級相符的帶電設備上驗明驗電器發光正常之后,立即在驗電設備上進行驗電,在使用驗電器時,應配備相適應的輔助絕緣安全用具,(如絕緣手套)同時使用。
4.9.?絕緣手套及絕緣靴在低壓操作中作為基本安全用具,但在高壓操作時只能用作輔助的安全用具。
4.10.?絕緣安全用具應按規定定期到供電局進行絕緣檢測,并將其檢測鑒定結果記錄存檔。
五、計劃停電操作規定
1.?目的
規范工程部計劃停電工作規定,確保計劃停電的可行性。
2.?范圍
適用于工程部所有強電值班人員。
3.?職責
3.1.?工程部強電負責人負責計劃停電的提出及安排工作。
3.2.?工程部強電值班員負責計劃停電后的檢修工作及送電后的巡視工作。
4.?具體要求
篇3:樓宇機電設備設施管理方案
設備管理是以科學管理為基礎,按照現代科學的理論、方法和手段研究和解決設備運行中的規律性問題,確保設備的正常、安全運行。
高層樓宇的大量涌現,使人們對樓宇設備的依賴性越來越強,同時也對樓宇設備的運行提出了更高的要求。在設備管理中,CPM注重設備全過程的綜合管理,即把設備管理概念融合于設備整個壽命期中,保持樓宇設備的最佳運行狀態,充分發掘樓宇設備的效益潛力。在設備管理概念中,CPM又進一步注重預防檢修,即不僅做到設備的正確使用和精心維護,而且通過制訂、實施周密合理的設備定期檢修計劃,以預防重于補救之觀念,提高樓宇設備的運行效率,確保樓宇設備的安全、穩定、無故障運行,提供一個良好舒適的工作環境。
1系統日常運行及管理
樓宇設備運行管理的目的在于通過提高設備的運行效率和運行質量,提供一個高質量安全、舒適、便捷的工作環境。設備運行、維護管理的優劣直接關系到各個系統能否達到原有的設計性能與服務年限,關系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應狀況能否正常,關系到能否保障順天國際運行安全。
1.1運行管理
設備運行首先要在技術上考慮安全性和可靠性。其次設備的運行在技術性能上應始終處于最佳運行狀態,以發揮設備的最佳效用。
1.1.1編制設備詳細的技術資料,并建立設備臺帳。
1.1.2建立嚴格的機房管理制度,巡視檢查制度和崗位責任制。
1.1.3制訂科學、嚴格的操作規程。
1.1.4制訂周密、合理的設備維護保養計劃。
1.1.5對操作人員進行專業培訓,明確各自的崗位職責,掌握專業知識和操作技能。
1.1.6實施維護保養工作。
1.1.7定期校驗設備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8工程技術人員對設備運行參數和統計結果作分析,及時發現事故的潛在危險,采取有效措施進行清除,確保安全運行。
1.1.9發生設備故障后對其原因進行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發生。
1.2設備系統的日常運行
1.2.1變配電系統
變配電系統是為建筑物提供電源的系統,是樓宇設備正常運行的最基本保障,運行人員將對變配電設備運行狀態進行全面監控,結合順天國際樓宇自動控制系統對變配電室進行巡視檢查,監視、記錄電壓、電流、功率因數等運行參數,一旦發現問題,給予及時處理。當發現局部停電等運行故障時,按照預定程序進行倒閘操作,保證安全可靠運行。
1.2.2采暖通風空調系統
采暖通風空調系統依據季節變化合理調節樓內溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創造一個舒適環境。由專業人員負責維護采暖通風空調系統的正常運行,結合大廈樓宇自動控制系統巡視檢查各主要設備運行狀況,發現噪音超標、滴漏水等不正?，F象,立即處理,并能根據負荷情況調整運行參數,按操作規程控制相關設備的啟停。當發現運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統正常運行。在日常運行中,根據外界氣溫、溫度條件,合理調節各場所采暖通風空調設備,實現舒適、節能、衛生的要求。
1.2.3給排水系統
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結合大廈樓宇自動控制系統定時監測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關設備進行巡回檢查,一旦發生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關人員前往處理。并按政府規定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當發生運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統正常運行。
1.2.4照明系統
照明系統質量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統管理的主要內容就是做到既保證照明質量又節約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發現損壞要立即更換。根據工作人員的作息時間,按預先的設定,通過大廈樓宇自動控制系統對公共照明進行開/關控制。
1.2.5消防系統
消防系統是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態,消防監控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到"預防為主,防消結合"。當發現險情時,消防管理人員及時到場,按突發火災的應急方案及時處理,確保生命財產安全。
1.2.6電梯
電梯大樓必不可少的運輸工具,管理人員將按規定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調整運行方式,以使電梯運行在安全、節能、方便的最佳方式。另外可利用CPM公司首創的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛和通行方便的矛盾。在辦公時間段內,電梯全開放運行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權可達的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權區域及使用功能都可由電腦設置,一旦丟失可立即掛失注銷。當發生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。
2設備系統的應急處理方案
2.1設備故障處理規程
2.1.1故障分類
設備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均為故障,凡故障發生時,均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設備故障導致經濟損失達人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、?？照{、停氣,發生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2故障處理通則
發生故障時,值班員應立即處理,一般故障應先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應一面處理,一面匯報,無法處理應盡快報告工程部部長。
根據表計的指示和設備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發展,迅速地排除危及人員及設備安全的因素。
最迅速地恢復設備(設施)至正常運行狀態。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮靜。不得違反安全規程。
管理處主任是處理故障的全面領導人,負責調動、安排有關人員采取相關措施。
對于需要立即搶修的設備,值班員應判斷故障部位和性質后在工程技術人員到達之前,把工作現場安全措施做好。
2.1.3重大故障處理職責
凡發生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關應急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應立即到現場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應盡快趕赴現場,負責全面指揮。
2.1.4一般故障處理職責
對于一般故障,管理處經主任可授權工程部部長處理,工程部應及時報告并作好有關故障發生和處理記錄。
2.2供電電源停電故障處理規程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1在接到供電部門發出的停電通知后,管理處應立即通知大廈內各有關業主單位。
2.2.2正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發出停電通知。
2.2.3如因大廈內故障引起供電回路停電,應盡快排除故障后恢復送電。
2.2.4如設備或線路的電氣聯絡部分發熱、發紅,不能繼續運行時,應設法將負荷倒換至其他設備線路供電或者降低負荷,并繼續觀察,采取相應措施。
2.2.5低壓配電柜母線及其引出線故障時,應將故障段母線隔離,然后設法對未受影響的部分恢復送電。
2.2.6如供電局對大廈突然全部停電,則應立刻給樓內各有關單位發出通知,告知原因,設備值班員應堅守崗位,待恢復供電后,馬上啟動設備,確保順天國際財富中心的正常工作。
2.3停水及故障處理規程
2.3.1在接到自來水公司發出的停水通知后,管理處應立即轉告樓內各有關單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2若安排水池清洗,管理處應提前三天以書面形式發出通知,通知內容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。
2.3.3給排水設備故障一般處理程序
a.給水泵出現故障時,值班人員應馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進行維修。
b.排污泵出現故障時,應迅速搶修,若一時不能修復,應準備臨時排污染。
c.若供水管網出現故障、發生泄漏等影響正常供水,值班人員應立即關閉泄漏部位前端閥門,及進通知維修人員搶修。
b.排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4空調故障處理規程
2.4.1當主機發生故障時,啟動備用機組投入運行,并且檢查排除故障。
2.4.2由于檢修或其他原因導致冷卻水或冷凍水較大量外泄時,應立即停止系統的運行,排除故障后再補水投入運行。
2.4.3當故障停電時,立即關閉機組。待恢復供電后,再重新啟動運行,同時做好記錄。
2.5發生火警處理規程
2.5.1大樓發生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2火災報警程序
a.發現火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到中央監控室。
b.用電話報警時,必須講清下列事項:火災發生的具體地點、火勢大小、燃燒物質、報警人的姓名和身份。
2.5.3接到報警后的處理辦法
a.中央監控室接到報警信號后,利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現場。如屬火警誤報,應通知中央監控室復位;如證實火警,應立即通知中央監控室啟動報警設施并通知相關人員到場施救,并利用現有設施進行滅火。如火警嚴重,在組織前期撲救的同時向119報警。
b.中央監控室利用消防廣播,引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散;使電梯降至首層;切除火災區域電源,準備啟動應急電源;啟動相關防、排煙風機、消防泵。
c.管理處主任到現場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現場參與滅火,設備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。
d.派人到大樓門口引導消防隊進入火場,指示消防拴位置。
2.6系統的維護保養
2.6.1當設備發生故障時,應立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2由于停電導致設備不能正常使用時,有應急電源的應立即供應,確保重要設施設備正常運行。
3系統的維護保養
設備維護保養是設備正常運行的保證,它不僅要使設備隨時處于良好的工作狀態,而且要保證各項運行參數合格,以便確保設備達到設計性能并延長使用壽命。
3.1維護保養工作主式
維護保養工作方式分日常維護保養和定期維護保養二個層次:
日常維護保養屬運行操作人員的職責范圍,使用的設備要有專人負責,并嚴格按照操作規程操作使用。其工作內容主要是巡視檢查及調整、清潔,由值班、巡視人員進行,重點在于設德的外觀、功能狀態。
定期維護保養工作對于保持設備良好的運轉狀態、延長設備壽命極為重要。其內容包含性能狀態檢查、系統試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術人員的指導下實施。
3.2日常維護保養、定期維護保養的質量控制
日常和定期維護保養均按相關工作規程實施。保養工作按工作性質和區域劃分到人,專職負責。各責任人按規程、計劃做完維護保養工作后在相應圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術人員根據設備管理和維護保養制度分層次、分系統對設備狀況、保養工作質量進行定期和不定期檢查、評議,發現不合格即查找其發生原因,提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設備維護保養工作質量及效果之檢查評議結果,將作為員工工作業績量化考核的依據。
3.3主要系統定檢工作要點
3.3.1變配電系統:對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數是否則在正常范圍內,其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。
3.3.2給排水系統:檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運行聲音是否正常。
3.3.3工空調系統:對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試,對各個電磁閥門進行開、合測試。空調主機運行是否正常,各項參數是否在正常范圍內,冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風機盤管、空調風柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養。
3.3.4防雷接地:雷雨季節到來之前,均應對整個系統進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后,也要盡快對系統進行檢查,查看是否有因雷擊而導致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題,立即處理。
3.3.5電梯系統:按電梯安全檢測和保養規范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4設備維護保養檢修計劃和標準
3.4.1供電設施年度檢修保養計劃(表1)
3.4.2水暖設施年度檢修保養計劃(表2)
3.4.3設備維護保養及實施方案將根據所安裝設備的設計、安裝及運作等實際情況,需待CPM正式接管后根據相應設備逐一制定。
4節能管理
在樓宇設備的運行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節能計劃、布置日常檢查等工作。
節能降耗工作主要有以下幾個方面:
4.1工作內容
4.1.1制定節能工作計劃與有關節能的規章制度。
4.1.2統計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。
4.1.3巡視、檢查和監督能源使用。
4.1.4進行各種形式的節能宣傳,加強節能管理工作。
4.1.5實施節能技術改造,應用先進節能器具,采用切實有效的節能運行技術措施。
4.2組織措施
4.2.1節約用電、節約用水、節約使用一切能源和材料,既是國家的現行政策,也是體現物業管理專業水平的主要內容,全體員工務必十分重視此項工作。
4.2.2加強能源使用的計劃管理,嚴格執行CPM下達的各項指標,工程技術人員應經常掌握能源消耗情況,及時發現和解決出現的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統計》。
4.2.3能源的使用實行分區域控制的方法。凡需要單獨考核的,都要裝設分水表、分電表及其他計量裝置。
4.2.4控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。
4.2.5加強設備管理維修,認真節約能源,杜絕浪費水、電的情況。
4.3技術措施
4.3.1配電系統中應注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切,將功率因數控制在0.95以上。
4.3.2變壓器投入運行的臺數,應根據實際負荷大小進行調整,并使運行中的變壓器的負載系數保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運行效率。
4.3.3空調采暖系統消耗能源最大。在實際的運行中,應根據實際負荷的變化,確定冷水機組及其配套設備的投入臺數,提高系統運行效率。并且針對不同季節,修改溫度、溫度設定值,以減少能源消耗;合理調整新風比例,以充分利用新風溫度減少新風處理能耗。
4.3.4照明系統中,使用高效節能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設備自動化系統控制照明的開/關,保證人走燈滅,避免浪費。
4.3.5給排水系統:使用節水衛生器具,并且通過樓宇設備自動化系統控制水泵的開/關,防止溢水。加強巡視,防止跑水、漏水。
5技術改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設備改造工作將逐漸成為工程設備管理中不可缺少的重要內容,其原因主要有以下幾點:
a.設備系統的設計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當初設計理論、應用技術水平等限制,造成系統設備不適應現實需求的情況逐漸顯露,有必要進行改造。
b.設備經過一段時間運行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設備性能,提高耐用性、可靠性,延長設備使用壽命。
c.隨著社會經濟發展水平提高,樓宇服務標準的要求也相應提高,樓宇內部功能發生調整,設備必須改造才能適應需要。
設備改造是技術性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:
5.1論證立項
選擇改造對象,確定改造目標,根據設備實際情況,結合長遠規劃,考慮現有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標是:
5.1.1擴大設備應用范圍
5.1.2改善設備主要性能指標
5.1.3提高設備工作效率
5.1.4提高設備可靠性和可維修性
5.1.5提高設備安全性能和環保性能
5.1.6降低設備運行能耗
5.2方案設計
設備改造成敗及效果如何,關健是設計。設計水平決定了改造的技術經濟效果。根據原有設備缺陷和運行實際需要,盡量采用新技術、新工藝、新材料。充分應用樓宇設備工程技術人員在實踐中積累的經驗,安排好改造施工和運行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機時間,使改造方案切實可行。
5.3組織實施
設備改造可單獨進行,也可結合大修理進行。改造結合大修可節省工時、材料、費用,減少停機時間,具有較高的經濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業單位實施,但要注意改造質量控制,加強現場監理,注意指揮協調,精心組織施工,防止意外故障危及運行安全。
5.4整理改造技術資料
改造完成時對設備結構、功能、技術參數所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5驗收移交
改造后的設備要辦理驗收手續,經試運行測試各項參數達到改造目標、符合改造設計要求、符合質量標準才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6費用來源
技術改造、更新的費用來自每年的"維修基金計劃"撥款。
6技術資料的收集、管理、使用
技術資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業管理的一個重要組成部分,是機電設備管理、運行、維護的依據,是技術改造和節能運行的基礎,是設備管理必需的條件和保證。
6.1收集設備管理法規政策
政府各職能部門頒發的有關政策、法規條例、規程和標準等強制性文件,這些文件具有法律責任,設備管理必須不折不扣貫徹執行。
6.2建立技術檔案
各主要設備及設備系統,要有齊全詳細準確的技術檔案:
6.2.1所有設備建立設備卡,一臺設備有一張設備卡片。按系統、設備編號,再按編號逐臺登記。
6.2.2將各設備卡片統一匯集登記,形成設備臺帳。
6.2.3每一臺主要設備均建立技術檔案,記錄設備運行、改造、大修和故障情況,用于指導設備管理的實際工作。
6.2.4大修、改造施工結束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3做好技術資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術資料收集、管理、使用工作:
6.3.1竣工資料
6.3.2運行資料
6.3.3值班記錄
6.3.4大修改造資料
6.3.5二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6設備故障處理資料
6.3.7區內市政設施資料
6.3.8檢查、驗收、年審資料
6.3.9計算機軟件及錄像資料