1.0標識管理

1.1各類標識牌、板、圖、圍欄、屏風等(除道路交通標志)由管理處統一委托設計、制作。

1.2小區道路道路交通標志由承包小區停車場道路交通設施工程的供方按國家有關標準制作、安裝。

1.3小區入伙后,由管理處負責將小區引導牌、宣傳牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設備房房間標牌、設備標牌等按公司有關標準安裝到位。須填寫的標牌,應用電腦打字后粘貼,禁止用手填寫。

1.4管理處辦公室宜按公司統一形象進行裝修。

1.5土建施工維修作業時,可能對業主造成危險的,須用帶有警示的圍欄、屏風進行圍護。

1.6庫存的材料、備件等應標識,有用件與報廢件應分開放置,防止誤用。

2.0使用管理:

2.1建筑、設施使用管理

2.1.1管理處應根據本物業的自身特點,房屋公共部分、公共設施及室外道路、場地的管理辦法,并向業主公布。裝修::期間加強對裝修戶的控制,由業主造成的損壞,應按價賠償或修復。

2.1.2車場要加強巡視(監視),因駕駛、保養不當,造成交通設施損壞、道路場地的污染,應由車主負責處理。

2.1.3兒童樂園的設施應保證完好,應提醒業主不要讓幼兒單獨玩耍造成意外傷害。雨天,路滑的地面應設標識牌,防止業主意外滑倒。

2.1.4外墻立面廣告、屋面發射天線、自動售貨機等小區資源應統一管理經營,不可免費出讓

3.0維修管理:

3.1維修責任劃分

3.1.1新建房屋在保修期內

新建房屋,自每棟房屋竣工驗收之日起,在規定的保修期內,由施工單位負責房屋的質量保修。竣工驗收與業主進入的時間差,由建設單位負責。

2000年1月30日國務院279號令發布的《建設工程質量管理條例》規定建設工程的最低保修期限為:

①基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;

②屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏,為5年;

③供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;

④電氣管線、給排水管道、設備安裝,為2年;

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算。

3.1.2保修期滿后

物業公司承擔房屋建筑共同部位、共用設施設備、物業規劃紅線內的市政公用設施和附屬建筑及附屬配套服務設施的修繕責任。業主承擔物業內自用部位和自用設備的修繕責任。

3.1.3其他情況

凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的,由其行為人負責修復或給予賠償。

3.2保修期內管理辦法

3.2.1保修期的計算應以法規及發展商與建筑施工單位、安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準。保修期內,房管組在《保修及外委小修工程維修單》填寫維修內容,由施工單位負責各分項工程的質量保修。工程竣工日若距物業接管::日過長,導致接管驗收時保修期已滿者,竣工驗收與接管驗收的時間差,由發展商負責質量保修,保修期順延。

3.2.2保修期結束,保修單位結算保修金時,管理處須在結算申請書上如實填寫使用方意見,并報公司審核蓋章。保修單位不履行保修義務,管理處有權拒絕簽字。

3.3土建維修

3.3.1計劃

每年初,房管組按公司規定制定公共建筑設施維修計劃,填寫《公共建筑設施保養計劃》,報管理處主任審閱,由公司核準并審批后實施。日常零星養護修理,主要通過房管組每日巡查及巡樓保安員巡查、維修人員巡查、業主報告等渠道收集。房管組在每日巡查時應注意所巡查范圍內的公共設施狀態。如發現設施損壞故障,須于當日填寫《公共設施維修單》并交與維修人員,如須外委則填寫《保修及外委小修工程維修單》。若遞交《公共設施維修單》三日后,該問題仍未整改,則再次填寫《公共設施維修單》,直接遞交給管理處主任.新建、改建公共設施及管理用房由管理處提出需求,管理處核準,總經理審批。

土建中修、大修計劃由管理處制定,總經理審查確定方案。

3.3.2實施

管理處委托的供方維修人員須按國家標準、規范、物業公司有關要求,按制定計劃的時間對房屋共

有部分的門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場地等進行養護、修理。房管組在《公共建筑設施保養記錄》上填寫維修養護內容。零修項目,房管組應及時在《公共設施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上填寫維修內容,并委派人員修復處理,零修項目不得超過三天。不能及時修復處理的應報告管理處主任,并說明原因,由主任按實際情況進行處理或向管理處報告。有償維修,房管組在《用戶維修服務單》上記錄受理時間,并根據情況與客戶預約,填寫預約時間按時派維修人員上門維修,維修結束后由客戶簽名確認。維修人員須在預約時間內上門維修。

土建中修、大修,公共設施、管理用房的建造工程,由管理處選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續,并由管理處組織有關人員(相關管理處技術人員、管理處工程師或聘請的專家)進行工程施工監督。

3.3.3檢查

計劃養護項目施工完畢后,由工程部部長組織檢查,并簽署檢查意見。零星項目完工后,由房管組進行檢查并在《公共設施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上簽署檢查意見。

土建中修、大修,公共設施、管理用房的建造工程,由管理處現場監督。工程竣工后,由管理處組織驗收。驗收合格,填寫《工程竣工驗收證明》,由施工單位、管理處在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進行復驗。復驗合格辦理《工程竣工驗收證明》,未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結算工程款。

公司管理處每周進行一次周檢,每月組織一次全面檢查,發現問題在《月檢情況記錄表》中記錄并通知相關單位。

3.3.4處理

各種檢查中發現的不合格項,須限時進行返工、返修。房管組應定期對維修中發生的問題進行統計,找出建筑易出的問題,維修人員的通病及手冊中不合理的規定,上報公司進行糾正、預防。

4.0備件材料(工程材料)管理

詳見《供方選評和采購控制程序》、《物品防護控制程序》。

5.0技術資料管理

5.1國家、行業現行規范標準

管理處應通過因特網、書店、報紙等途徑,收集、整理國家行業發布的新規范標準及老標準廢止的情況,及時刷新索引,標識出標準規范的有效性。

5.2工程(物業)竣工資料

工程(物業)竣工資料指工程竣工時發展商報市檔案館的全套資料。根據物業管理條例,發展商須向物業公司移交一套完整的竣工資料。竣工資料的接管按《前期介入和接管入伙控制程序》中的有關要求辦理。竣工資料為全體業主的財產,須保證其完好無損。合同期滿退出管理時,應將資料交業主委員會。本條款參照《文件控制程序》執行。

6.0對供方的控制

詳見《供方選評和采購控制程序》

7.0裝修管理

7.1裝修審批

1)房屋裝修應由業主本人(或業主委托人持業主書面委托書)會同其委托的裝修者到管理處申報,如實填寫《二次裝修申請審批表》,并提交裝修合同復印件、交驗裝修者《裝修資格證書》原件,經管理處審批后,發放《裝修許可證》,方可進行裝修。

2)裝修作業人員,憑身份證或暫住證等有效證件持《裝修許可證》到管理處辦理出入證,憑出入證方可進入小區裝修。

3)業主(住/用戶)在辦理二次裝修申請時,應分別向管理處交納裝修保證金等相關裝修費用。工程完工,業主入住一個月后經管理處驗收,無違章或滲、漏、堵、損壞等情況發生,管理處方可退還業主和施工單位的裝修保證金;否則,要從保證金中扣除賠償費用或罰款,多退少補。

4)辦公樓或商場的裝修面積50平方米以上需申報消防局審批;審批后,按審批要求進行裝修。

5)對未向管理處申報或不符合規定條件自行開工的裝修工程,管理處有權依法制止其違法裝修行為。

7.2裝修范圍

1)裝修活動必須保證建筑物結構和使用安全,禁止下列行為:

a.裝修涉及公共設施、公共空間;

b.改變房屋承重結構;

c.在承重墻上穿洞,拆除連接陽臺的墻體、門窗;

d.不適當增加樓面靜荷載,包括在室內砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等;

e.任意刨鑿、重擊頂板、外墻內側及排煙管道,不經穿管直接埋設電線或改線;

f.破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層;

g.使用不符合消防要求的裝修材料;

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sp;h.其他違章裝修活動。

確需改變建筑物主體或承重結構、明顯加大負荷的,住/用戶應委托建筑物原設計單位或有相應資質的設計單位提出設計方案,報政府設計審批部門審批。

2)樓頂、外墻、外門窗、陽臺的裝修及空調的安裝及其他裝修活動必須符合建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部20**第110號令)、《建筑裝飾裝修管理規定》(建設部2000第46號令)的技術標準,符合管理處的要求,保證建筑物外觀協調統一。

3)住/用戶安裝分體及窗式空調需到管理處申報,并按管理處指定位置安裝。空調支架應符合有關規定要求,應采用不銹鋼材質,固定螺栓必須經過防銹處理,否則,裝修住/用戶要承擔由此造成的返工及其它損害后果(如下雨鐵銹污染外墻面、空調墜落等)。

4)安裝防盜門不得妨礙鄰近住/用戶出入及占用公共通道,不準改變原有門洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。

5)為保證建筑外觀的統一協調,前陽臺的裝修必須符合欽州市國土主管部門的技術標準(不準封閉前陽臺、安裝防盜網)。房間窗戶允許在內側安裝防盜網,但必須按管理處規定要求進行安裝。

6)禁止擅自改動、暗藏燃氣管道設施,確需改動的,應提前一個月向供氣單位提出申請,由供氣單位組織實施。

7)禁止擅自拆改供電、通訊、智能化線路。

8)禁止將雨水管道用于生活污水的排放。

7.3裝修施工管理

1)裝修者應自開工之日起的三個月內完成裝修。如確實需要延期,應由業主本人(或業主委托人持業主書面委托書)前來辦理延期手續。

2)裝修施工作業時間為每天8:00-12:00,14:30-18:00;

節假日原則上允許施工,但不得進行有噪聲及散發刺激性氣味的工作。如在非工作時間內施工,或在節假日進行有噪聲及刺激性氣味的工作,管理處有權責令其停工、扣留或沒收工具,并視情節輕重給予處罰。

3)裝修施工,必須遵守安全操作規程,保證作業人員及周圍居民和財產的安全。住/用戶不得私自在戶外接駁水、電,違者照章罰款。因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等,應由裝修戶負責修復和賠償。

裝修戶內廚房和衛生間等有防水要求的部位防水施工隱蔽前,須由管理處進行現場驗證,才可進行下一作業。若條件許可應要求施工方進行三日的閉水試驗,管理處觀察有無滲水情況,并在《裝修巡查表》記錄。

4)未經批準,工作場地內嚴禁使用電爐、電炊具,電熱水棒等電熱設施;嚴禁使用煤氣。施工使用的電動工具等必須符合國家現行標準,電動工具(或臨時接電線)須配開關箱,開關箱必須設漏電保護器,漏電動作電流小于30mA,開關箱電源線須采用橡膠電纜,在施工完成后及時拆除。

5)裝修施工臨時動火、用電,應提前向管理處申報,并填寫《臨時動火作業申請表》,說明動火、用電部位,使用工具的品種、負荷,動火、用電作業起止時間,動火、用電作業安全措施等等。

6)裝修施工作業應遵守消防規定,每50m2作業現場配備1個2Kg滅火器,每個作業現場應至少配備兩個滅火器(禁止使用1211滅火器)。

7)施工單位必須負責施工現場的消防工作。在本小區住/用戶內進行裝修的施工單位負責人為防火責任人,負責施工現場的防火安全工作。確保各項防火安全措施的落實。

8)各施工單位防火責任人要對現場工作人員進行防火安全和工地管理制度的宣傳教育,使施工人員提高安全意識,自覺遵守有關的安全操作規程和制度。

9)如因違反裝修管理規定所發生的消防事故,由發生事故的施工單位,個人以及雇請施工的業主(住/用戶)按規定承擔一切經濟及法律責任。

10)裝修垃圾必須袋裝,并按照管理處指定的位置、方式和時間進行堆放、清運,對違章堆放、拋棄裝修垃圾的,管理處有權責令限期清理。不及時清理的,管理處代為清理,費用由裝修戶承擔。如同一樓有兩戶以上同時進行裝修施工,不能分清責任的,由各裝修戶共同負責。

11)裝修施工人員必須保證公共設施完好、清潔,不得隨意在公共走道堆放裝修材料,不得在樓道、電梯內亂涂亂畫,否則按規定予以處罰。

12)裝修施工人員每日完工后必須清場,不得留宿樓宇戶內。如私自居住在樓宇裝修戶內,一經發現,按《治安管理處罰法》規定送交當地派出所處理。

13)裝修施工人員憑出入證出入小區,工作期間應佩戴出入證,不戴證件,涂改或轉借出入證的人員一經查出,將處以罰款和沒收證件,直至取消裝修資格。

14)管理處根據《裝修工程登記表》,對在裝修戶每天將不定時派專人進行巡查。裝修者應將在管理處申報時辦理的《裝修許可證》貼在裝修戶大門內,以便于巡查工作的進行。對上述違規問題在《裝修巡查表》中記錄,輕者現場糾正,重者管理處將下發給裝修負責人《整改通知單》,視情節輕重進行處罰。

7.4違章裝修處理

管理處工作人員有權檢查裝修情況,裝修人員應自覺接受管理處工作人員的檢查、監督、指導,對違反規定者,管理處有權作如下處理:

1)責令停工;

2)責令恢復原狀;

3)扣留或沒收工具;

4)停水、停電;

5)賠償經濟損失;

6)參照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部20**第110號令)進行處罰、《建筑裝飾裝修管理規定》(建設部2000第46號令)。

以上幾種處罰可同時并處。

8.0管理績效評定:房屋完好率,維修及時率,維修合格率

8.1房屋完好率

房屋完好率是指:完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房屋建筑面積和百分比。即:

完好房建筑面積+基本完好房建筑面積

房屋完好率=完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/總的房屋建筑面積×100%

每年年底,由管理處組織管理處按國家《房屋完損等級評定標準》進行復核評定,計算出每個物業的完好率。房屋經過大、中修竣工驗收后,應重新評定調整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能調整房屋完好率)。正在大修中的房屋可暫按大修前的房屋評定,但竣工后應重新評定;新接管的新建房屋,同樣應評定完好率。

8.2維修及時率

用戶維修服務及時維修宗數

維修及時率=用戶維修服務及時維修宗數/用戶維修服務總宗數×100%

每月管理處匯總統計《用戶維修服務單》計算維修及時率,填寫《維修回訪統計表》。當接到用戶維修預約,在規定時間內上門視為及時(允許有15分鐘的偏差時間),否則,視為不及時。

8.3維修合格率

用戶維修服務合格維修宗數

維修合格率=用戶維修服務合格維修宗數/用戶維修服務總宗數×100%

每月管理處匯總統計《用戶維修服務單》計算維修合格率,填寫《維修回訪統計表》。同一宗維修項目在3天內沒有進行返修,該宗維修服務視為合格。

9.0相關文件:

《文件控制程序》

《前期介入和接管入伙控制程序》

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部20**第110號令)

《建筑裝飾裝修管理規定》(建設部2000第46號令)

《房屋完損等級評定標準》

《治安管理處罰法》

10.0有關與記錄:

《公共建筑設施保養計劃》

《公共建筑設施保養記錄》

《二次裝修審批表》

《裝修施工許可證》

《裝修工程登記表》

《裝修巡查表》

《整改通知單》

《保修及外委小修工程維修單》

《工程竣工驗收證明》

《工程結算協議書》

《土建供方監控評價表》

《用戶維修服務單》

《公共設施維修單》

《臨時動火作業申請表》

篇2:物業公司土建維修管理制度

一、熱愛本職工作,對工作認真負責,任勞任怨,刻苦鉆研業務技術,樹立"為上帝服務"的公仆意識,不利用工作之便謀取私利。

二、工程維修項目,要精打細算,修舊利廢,對市場行情反復調研,多快好省地編制維修預算。

三、維修中精心作業,不粗制濫造,節約原材料,節省工時,保證維修的質量和按期完成,不準擅用公司材料干私活。

四、愛護工具和機械設備,正確使用各種機具,平時注意機具的保養和維修,故意損壞機具和丟失要折價賠償。

五、嚴格按照《維修服務工作規程》作業,做好現場的清潔衛生工作。

六、樹立強烈的企業意識,文明施工,顧客至上,作業時盡力不影響他人;公共場所作業必須設置標示牌,必要時加圍欄或護繩;自覺做好施工場地收尾工作,達到下工活底清,以保持小區優美整潔的環境。

七、對日常報修的維修工作要做到及時,迅速完成各項修理加工任務,遇有故障必須徹底處理,不得馬虎、敷衍,不得損壞原有的功能和格調。

八、嚴格遵守操作規程,認真執行安全制度,把"安全第一"放在作業首位。

九、不準私接任務,不干私活,認真填寫《維修派工單》。

篇3:城南物業土建維修管理制度

嘉興物業土建維修管理制度

一、熱愛本職工作,對工作認真負責,任勞任怨,刻苦鉆研業務技術,樹立"為上帝服務"的公仆意識,不利用工作之便謀取私利。

二、工程維修項目,要精打細算,修舊利廢,對市場行情反復調研,多快好省地編制維修預算。

三、維修中精心作業,不粗制濫造,節約原材料,節省工時,保證維修的質量和按期完成,不準擅用公司材料干私活。

四、愛護工具和機械設備,正確使用各種機具,平時注意機具的保養和維修,故意損壞機具和丟失要折價賠償。

五、嚴格按照《維修服務工作規程》作業,做好現場的清潔衛生工作。

六、樹立強烈的企業意識,文明施工,顧客至上,作業時盡力不影響他人;公共場所作業必須設置標示牌,必要時加圍欄或護繩;自覺做好施工場地收尾工作,達到下工活底清,以保持小區優美整潔的環境。

七、對日常報修的維修工作要做到及時,迅速完成各項修理加工任務,遇有故障必須徹底處理,不得馬虎、敷衍,不得損壞原有的功能和格調。

八、嚴格遵守操作規程,認真執行安全制度,把"安全第一"放在作業首位。

九、不準私接任務,不干私活,認真填寫《維修派工單》。