1.0目的

1.1本指導書規定了室外公用設施的維修方法,使室外公用設施恢復使用功能及外觀,延長使用壽命,確保正常運作狀態,為業主(住戶)提供一個安全、舒適、美觀的生活環境。

2.0適用范圍

2.1本指導書適用于小區室外公用設施的維修。

3.0職責

3.1樓宇管理員、工程組、保安隊負責室外公用設施的巡查。

3.2工程組負責對室外公用設施的維修;對不能解決的問題報工程部組織維修。

3.3工程組組長負責對維修工作的檢查和監督。

3.4服務中心負責與開發商或業主委員會的協調。

4.0工作程序

4.1維修原則

4.1.1堅持經濟、合理、安全、實用的原則,在保證使用功能和正常運作的前提下,注意節約維修材料。

4.1.2修理及更改配件應盡量與原有配件型號、規格一致的原則。

4.1.3為業主(住戶)服務的原則。

4.2各項維修項目的標準

4.2.1小區道路(人行道和車道)。

4.2.1.1修補損壞的砼路面。

如果損壞面積大,可以用107膠拌水泥,按附帶的說明書進行修補;對于大面積的損壞修補,采用1:2:2硅酸鹽干硬性砼。

a)將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度以達到新面及結實面為準;

b)用鑿子將坑底鑿毛(注意戴上護目眼鏡),在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿,在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內,并將其搗實,如修補面積較大,應用平板式振動器振搗。填入坑內的砼要稍稍高出坑內,以便搗實下沉。

c)用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時,還要用抹子再細抹一遍。然后養護不少于7晝夜,并澆水一保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤狀態(養護期間不得讓人或車行走,保持表面清潔)。

4.2.1.2修補塊料地面(如:地磚、石塊材料預制砼塊等)。

a)鑿出損壞的塊材面層,鑿掉結合層,清掃干凈,噴灑水使表面充分濕潤;

b)待表面積水完全滲入后,涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預制塊,無須此道工序);

c)將塊材充分灑水或浸濕后,用1:2.5水泥砂漿座砌,并用木錘或膠錘錘平;

d)必須留縫,灰縫表面必須光滑平整,不得高出塊材面;

e)修補完畢后,把塊材表面清掃干凈;

f)對于有防水要求的塊材地面,預做水泥砂漿防水層(可摻3%防水劑),然后座砌塊材。

4.2.2路燈

4.2.2.1燈不亮:參照《室內維修規程》中4.2.18“燈不亮”的維修規定。

4.2.2.2燈柱油漆:先將燈柱清潔,生銹處應用砂紙打磨后清潔,再刷防銹漆兩道,刷面漆兩道。

4.2.3雨水管道

4.2.3.1如雨水管道堵塞,排水不暢,應先查找堵塞原因,如因雜物堵塞引起,應清除雜物,使之暢通;如因管道不夠標準或倒坡,應開挖重新鋪設管道,注意管道要做襯底(基礎),使管道放置平穩;如因管道接口錯位,應開挖校正接口,并注意保證坡度和接口防漏,以及管道平穩。

4.2.3.2如管道破損,無法修復,應用同型號同規格的管道替換,接口應用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結。

4.2.3.3最后修復地坪。

4.2.4化糞池

4.2.4.1如池水外溢或排水不暢,請環衛部門掏清池內沉淀物和堵塞雜物,并制定定期清掏制度。

4.2.4.2如井蓋缺損,應及時更換同型號及規格的井蓋,使其保持完好,避免造成人身安全事故。

4.2.4.3如池壁缺損,應先通知業主(住戶)停用衛生間,然后抽干化糞池清掏沉淀物,再將缺損池壁修復,注意池壁要作好防滲處理。

4.2.5電纜溝

4.2.5.1如是溝蓋損壞,應按原來設計規格制作(放足鋼筋),并按設計要求把損壞的蓋板換掉。

4.2.5.2如溝內積水過多,影響電的供應,應先關掉總閘,然后打開溝蓋板,查明積水原因和位置,一般的電纜溝內積水有兩種原因:一為溝底坡度不夠標準和倒坡,遇此種情況應通知開發單位或供電部門及時解決;二為溝內掉入雜物,使水流不暢,遇此種情況將雜物清除即能恢復正常。

4.2.5.3如是電纜線路出現故障,應先通知業主(住戶),然后請供電部門及時修復。

4.2.6排水渠

4.2.6.1如是蓋板損壞,應按原來設計要求,使用同一規格和同一材料,把損壞的蓋板換掉。

4.2.6.2如是渠壁損壞,應將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤,然后用與原壁相同的材料修復;如是砼或鋼筋砼壁還需在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿,然后再做飾面面層。

4.2.6.3如是雜物堵塞,使排水不暢,應及時清除雜物。

4.2.6.4池(井)壁損壞。通知業主(住戶)停用或采取其他措施,不影響業主(住戶)的日常生活,然后抽干池里的的水,并清理里面的淤泥雜物等沉淀物,將破損面鑿至結實層,并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面,清理飾面殘余的水泥漿等。

4.2.7圍墻、圍欄

4.2.7.1砌體圍墻

維修方法參照《房屋本體公用設施維修規程》中4.2.3條執行。

4.2.7.2鐵制圍墻

4.2.7.2.1銹蝕:

a)用砂紙除銹;

b)均勻涂刷兩道紅色防銹漆一道銀漆,每道漆之間要間隔一段時間,以上一道漆干為準;

c)如銹蝕特別嚴重,應將該部分更換,并用電焊連接,刷上防銹漆。

4.2.7.2.2連接部位斷開:

a)除銹清潔后,焊接牢固;

b)刷兩道防銹漆。

4.2.8綠化用水管網

4.2.8.1漏水

a)如是水管接頭處漏水,應先將水管總開關關掉,然后在漏水接口處將水管卸下,在外絲處繞上防水膠帶或止水麻絲,再將水管接好,打開總開關閉水檢查,至不漏水為止;

b)如是噴頭或水龍頭漏水,應先關總開關,然后拆下噴頭或水龍頭檢查是否因內芯或止水膠片破損漏水,更換相應配件,裝回水龍頭,開總開關,檢查至不漏為止,如無法修復,應更換新噴頭或水龍頭。

4.2.8.2水管銹蝕

a)如銹蝕程度不大,可將相關部位除銹后,清潔干凈,然后刷兩道防銹漆,并應定期檢查;

c)如銹蝕程度較大,應更換水管(注意用熱鍍鋅管更換)。

4.3報修程序:

保安隊及除工程組外其他人員對巡查中發現室外公共設施損壞,及時通知服務中心,由服務中心通知工程組組織維修。維修完成后,由維修人員記錄在《公共設施(設備)維修記錄表》上,管理處組織有關人員驗收,合格后在《公共設施(設備)維修記錄表》上簽名。《公共設施(設備)維修記錄表》由工程組負責保管,按規定每月交檔案管理員歸檔。

4.4每年初,工程部應將室外公用設施(設備)的大、中修及更新改造計劃呈總經理助理審核、總經理審批,報開發商(或業主委員會)審批后,再組織進行維修。

5.0引用文件和記錄表格

5.1《室內維修規程》

5.2《房屋本體公用設施維修規程》

5.3《公共設施(設備)維修記錄表》

篇2:室外公用設施維修方法

1、維修目的:使室外公用設施恢復使用功能及外觀,確保正常的運作狀態,為業主(用戶)保持一個安全、舒適、優雅、快捷的辦公環境。

2、維修原則:

⑴、堅持經濟、合理、安全、實用的原則。在保證使用功能和正常運作的前提下,注意節約維修材料。

⑵、修理及更換配件應盡量與原有配件型號規格一致的原則。

⑶、為用戶服務的原則。

3、維修依據:

⑴符合維修方案或設計圖紙的要求,滿足合同的規定。

⑵符合《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》有關條款標準。

4、維修標準:

(1)管區道路(人行道和車道)

A、修補損壞的砼路面

如果損壞面積不大,可以用107膠拌水泥,按照附帶的說明書進行修補;對于大面積損壞的修補,采用1:2:2硅酸鹽干硬性砼。

①將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度以達新面及結實面為準。

②用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護目鏡),破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成

凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。

③將要修補的砼表面充分濕潤(由表及里)。

④濕潤水完成滲入里面而砼表面無積水時,在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿,

在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內,并將其搗實,如修補面積較大,應用平板式振動器振搗。填入坑內的砼要稍稍高出坑內,以便搗實下沉(砼坍落度要控制在≤3CM)。

⑤用木抹子輕輕地將修補表面抹平,在砼開始硬化時,還要用抹子再細抹一遍。

然后養護不少于7晝夜,并澆水以保持混凝土具有足夠的水分處理濕潤狀態(養護期間不得讓人或車行走,保持表面清潔)。

B、修補塊材地面(如:地面磚、石塊材料、預制砼塊等):

①鑿除損壞的塊材面層,鑿掉結合層,清掃殘渣,噴灑水使表面充分濕潤。

②待表面積水完全滲入后,涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預制塊,無需此道工序)。

③將塊材充分灑水或浸濕后,用1:2.5水泥砂漿坐砌,并用木錘或膠錘錘平、錘直,抹去磚縫多余泥漿。

④必須留縫,灰縫表面必須光滑平整,不得高出塊材面。

⑤修補工作完畢后,把塊材表面清掃干凈。

⑥對于有防水要求的塊地面,預做水泥砂漿防水層(可滲3%防水劑)然后再坐砌塊才。

(2)路燈

A、燈不亮:參照《用戶室內維修標準》中的關于"燈不亮"的維修規定。

B、燈柱油漆:先將燈柱清潔,生銹處應用砂紙打磨后清潔,再刷防銹漆兩道,刷面漆兩道。

(3)雨水管道

A、如雨水管堵塞,排水不暢,應先查找堵塞位置和原因,如因雜物堵塞引起,應清除雜物,使之通暢;如因管道不夠標準或倒坡,應開挖重新鋪設管道,注意管道要做襯底(基礎),使管道放置平穩;如因管道接口錯位,應開挖校正接口,并注意保證坡度和接口防漏,以及管道的平穩。

B、如管道損壞,無法修復,應用同型號規格的管道替換,接口應用瀝青麻絲或防水泥砂漿砌結。

C、最后修復地坪。

(4)化糞池

A、如池水外溢或排水不暢,應打開井蓋,清掏池內沉淀物和堵塞雜物,并制定定期清掏制度。

B、如井蓋缺損,應及時更換同型號及規格的井蓋,使其保持完好,避免造成人身安全事故。

C、如池壁缺損,應先通知有關用戶停用衛生間,然后抽干化糞池清掏沉淀物,再將缺損池壁修復,注意池壁要做好防滲處理。

(5)電纜溝

A、如是溝蓋板損壞,應按原設計規格制作(放足鋼筋),并按設計要求把損壞的蓋板換掉。

B、如溝內積水過多,影響電的正常供應,應先關掉總閘,然后打開溝蓋板,查明積水原因和位置,一般電纜溝內積水有兩種原因:一為溝底坡度不夠標準或倒坡,遇此種情況應通知開發單位或供電部門及時解決;二為溝內掉入雜物,使水流不暢,遇此種情況將雜物清除即能恢復正常。

C、如是電纜路出現故障,應先告知有關用戶,然后請供電部門及時修復。

(6)排水渠

A、如是蓋板損壞,應按原設計要求,使用同一規格和同一種材料,把損壞的蓋板換掉。

B、如是渠壁損壞,應將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤,然后用與原壁相同的材料修復;如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿,然后再做飾面面層。

C、如是雜物(如淤泥、塑料袋等)堵塞,使排水不暢,應及時清除雜物。

D、池(井)壁損壞。通知用戶停用或采取其他措施,不影響用戶的日常運作,然后抽干池里的水,并清理里面的淤泥雜物等沉淀物,將破損面鑿至結實層,并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面(如貼瓷片等),清理飾面殘余的水泥漿等。

(7)路障

A、砼路障:

①如缺損較少,可用高標號水泥砂漿修復,具體做法為鑿除破損面松動砼,清潔表面,噴水濕潤,刷素水泥漿,補水泥砂漿,然后養護保護。

②如缺損較多,應及時性更換新路障。

B、鋼管路障:

如鋼管銹蝕,應先用粗砂紙將鐵銹打磨掉,然后清理表面,刷兩道防銹漆,最后再刷紅白相間的熒光漆。

(8)綠化水管管網

A、漏水:

①如是水管接頭處漏水,應先將水管總制關掉,然后在漏水接口處將水管卸下,在外絲管繞上防水膠帶或止水麻絲,再將水管接好,打開總制閉水檢查,至不漏水為止。

②如水龍頭漏水,應先關總制,然后拆下水龍頭檢查是否因內芯或止水膠片破損漏水,更換相應配件,裝回水龍頭,開總制,檢查至不漏為止。如無法修復,應更換新龍頭。

B、水管銹蝕:

①如銹蝕程度不大,可將相關部位除銹后,清潔干凈,然后刷兩道防銹漆,并應定期檢查。

②如銹蝕程度較大,應更換該段水管(注意應用熱鍍鋅管更換)。

(9)垃圾屋(池)、垃圾中轉站

A、如飾面(如瓷片、抹灰)被損,可以采以兩種方法:

①將破損部位的松散層清除,再用相應的材料修復。

②直接用水泥補,然后經刷漆等處理保持維修后外觀協調、統一。

B、如五金部件(如閘門、鐵欄等)缺損:

①檢查缺損部位,查明原因,然后用相應的配件修復,并刷兩道防銹漆。

②如是缺損較嚴重以至無法正常使用,應及時更換新配件。

篇3:公用設施改造維護維修規定

1.目的

為確保及時更新、改選、維護維修公用設施,保證其適時適量增容和正常運行,特制定本規定。

2.適用范圍

適用于物業區域內的公用設施的改造及維護維修

3.定義

3.1公用設施的搶修:是指損壞的公用設施,已經嚴重影響到業主、用記掛的人身和財產安全或其正常生活,必須對其及時進行維修。

3.2外委:指委托公司外單位進行的改造及維護維修。

3.3自修:指服務中心人員自行進行的改造及維護維修。

4.小區服務中心職責

4.1負責做好本管理區域內維修(改造)保養的年度及季度計劃和半年總結。

4.2負責單項預算費用2000元以下的項目申報、實施及結算。

4.3積極配合其他部門,做好由其他部門負責實施的本轄區內的工程項目的施工管理和結算工作。

4.4組織有關部門對本服務中心負責的項目進行竣工驗收;參與本管理區域內的其他工程項目的竣工驗收工作。

4.5服務中心經理作為中心負責項目的第一責任人,須督促工程項目的直接負責人做好工程實施、安全質量監督、總結工作;同時須督促員工做好工程項目的年度計劃、季度計劃和半年總結。

5.公司財務部門做好工程項目的預算審核工作,監督和控制工程費用的預算執行情況。并辦理工程項目的結算。

6.管理程序

6.1管理區域內公用設施的確認

6.1.1服務中心應制作《公用設施一覽表》并準備相應管網圖、供電線路圖、結構圖、原理圖、說明書等資料,資料應予編號。

6.1.2公用設施應包括如下幾種:

供電、供水設施。不包括水泵房、開關站、配電房、該部門公用設施的控制按《供電供水設施控制程序》進行。

路燈、公共通道燈、應急燈。

花園內休閑娛樂設施。

消防設施。

清潔衛生設施。

公共防盜設施。

共他公用設施。

6.1.3責任范圍劃分

服務中心經理根據《公用設施一覽表》劃分人員責任范圍,并在一覽表相應欄目注明

6.1.4維修(改造)計劃

6.1.4.1“年度計劃”制定

須于每年12月25日前做好下一年度的工程維修(改造)、設備保養計劃,維修(改造)、保養項目主要包括:電梯、低壓配電系統、發電機組、消防系統、生活供水系統、排水系統、防盜監控系統、停車場智能管理系統、公共照明系統、樓宇及公共場地、園林綠化等設施、避雷設施等。

須報計劃的項目是指單項預算費用2000元以上的項目。做計劃時必須根據實際管理需要,做到方案切實可行、預算基本準確。并以書面形式報送公司經理審核。

6.1.4.2“季度計劃”制定

在“年度計劃”的基礎上,根據實際管理情況,于每季度末做好下一季度的維修(改造)計劃(單項預算2000元以上的),報送公司經理審核。

6.1.5日常巡視檢查

6.1.5.1秩序員在自己責任范圍的公用設施在正常工作日內每天巡視檢查,并填寫《公用設施巡視記錄》。

6.1.5.2秩序員對重要公用設施應適當增加巡視頻率,必要時,對其性能狀況可進行試驗。

6.2計劃外公用設施改造及維護維修

6.2.1客服主管、機電維修主管、秩序維護主管根據下列資料提出計劃外公用設施改造及維護維修項目。

日常巡視檢查記錄

客戶投訴記錄

訪問客戶記錄

上級指示

6.2.2報經批準的計劃外項目由秩序員按規定實施。

6.3公用設施的搶修

6.3.1服務中心經理當班時,由經理組織實施搶修;如不當班時,由機電維修主管或責任機電維修員組織實施搶修。

6.3.2服務中心所有人力、物力、財力應做先滿足搶修的需要。

6.3.3必要時,搶修負責人可向上級報告搶修情況工請求幫助。

6.3.4搶修完畢,中心經理應向公司經理報告搶修情況,包括:

事故原因

損失情況

搶修結果

搶修費用

糾正和預防措施

6.3.5除搶修外,公用設施在保修期內發生質量問題,由機電維修主管書面通知并監督施工單位或供應商處理。

6.4公用設施改造及維護維修工作質量的檢查

6.4.1服務中心經理重點檢查費用500元以上的項目質量和搶修項目質量,發現問題及時通知機電維修主管跟進。

6.4.2公司經理隨機抽檢公用設施的改造及維護維修工作質量,發現問題,及時通知服務中心經理處理并要求其書面報告處理結果。

7.相關記錄

《公用設施一覽表》

《年度維修(改造)計劃》

《季度維修(改造)計劃》

《公用設施巡視記錄》