公寓物業經費來源和控制:資金來源和分類

一、資金來源和分類

公寓管理資金來源問題是物業管理公司開展有效物業管理的重大問題,物業管理公司要籌集資金、為業戶創造良好的生活和居住環境,同時實現企業的最佳經濟效益。在實際確定公寓管理資金來源時,應堅持"誰享用、誰收益、誰承擔"的原則,保證做到不亂收費,合理分擔。公寓管理的主要資金來源可分為三類:前期投入資金、物業管理費和開展綜合經營服務收費。

1.前期投入資金

物業管理公司在公寓管理前期介入時,可按規定向發展商收取一定比例經費,用作物業管理的啟動,接管驗收、質量保證以及以后的房屋維修。

(1)啟動資金:啟動資金好叫"開辦費"。是指物業管理公司在物業管理投標成功后,接管物業從事前期介入所需要的用于添置設備、設施、工具、辦公家具、設備用具、人員培訓、學習、工資獎金、服飾以及前期介入活動中的管理費用等。這是用于公寓樓管理的啟動資金。

(2)質量保證金:質量保證金是房產發展商在向物業管理公司委托管理,在移交時提供一筆用于交房后兩年內被管物業的報修經費。其使用范圍限于室內裝飾、水電、管線、隱蔽工程及室外建筑、公共設施等因建造質量問題所引起的返修等人員工料費。該項費用可留存在房地產開發公司,由物業管理公司在接受業戶報修、組織施工后實報實銷,也可以一次性劃撥給物業管理公司,兩年后結算,多退少補;或采取包干辦法,由房產開發公司劃撥一定數額的質量保證金給物業管理公司后,盈虧均由物業管理公司承擔。有的地方規定商品房、僑匯房第一年由建設單位落實保修,第二年則由房產開發公司負責保修;外銷商品房則實施一年期限保修。

(3)物業接管驗收費:這是指物業管理公司在驗收、接管物業時,由發展商向物業管理公司提供的驗收費用。它主要用于物業管理公司參與驗收物業時,組織水、電、泥、木、管道等專業驗收人員所發生的費用,包括人工費、辦公費、交通費、零星雜費、資料費等。

驗收費的測算辦法是被接管的物業總建筑面積×單價(元/每建筑平方米)。每建筑平方米的單價,可視其物業的建筑水準、綜合造價,由雙方協商議定。

(4)維修基金:維修基金主要用于公寓樓包修期滿后的維修、更新,它應包括物業的公用部位、承重結構部分(樓蓋、屋頂、梁柱、墻體及基礎)、外墻面、過道、樓梯間、門廳等,以及房屋內部上下水管、共用照明、水泵、水箱、電梯、消防設施等公共設備的養護維修和更新的費用。

公寓、花園別墅及商業用房、辦公用房的維修基金,可略高于一般用房標準,具體由房屋出售單位和物業管理公司協商予以落實解決。

房屋維修基金在簽訂房屋買賣合同時繳納,以業主委員會名義存入金融機構,按不低于城鄉居民存款利率計息;房屋維修基金由業主委員會委托物業管理單位管理,?？顚Ｓ?不得挪作他用,房屋維修基金不足時,由業主委員會委托物業管理單位向房屋所有人計收。此外,物業管理公司還可請求發展商提供一筆空房看管費。

2.物業管理費

(1)公共服務費:根據《上海市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法》規定,商品住宅物業管理公共服務費應按物業管理范圍內各業戶所占房屋建筑面積或按戶分攤。其費用構成為:管理費、服務人員的工資和按規定提取的福利費、樓內公用設施維修及保養費、綠化管理費、清潔衛生費、保安費、辦公費、物業管理單位固定資產折舊費、法定稅費。物業管理服務收費的利潤不超過15%。房屋所有人應支付前述各項費用。房屋使用人除繳房租外,同時繳付清潔衛生費和保安費。

(2)高層住宅電梯和水泵運行費:高層商品住宅的電梯和水泵運行費用,由電梯駕駛人員經費開支、實際耗用的電費構成。具體收費由業主委員會和物業管理單位商定的服務方式、時間,按實結算、單獨列賬,并按各房屋所有人的建筑同積比例合理分攤。

(3)延伸服務收費:延伸服務是為業戶群體提供的非公共性服務。該項服務可使有需求的人受益,如便民服務、代辦服務、特約服務和社區文化活動服務等,業戶可以直接或間接從中受益。延伸服務的收費,原則上以成本加微利的價格收取,如代管車輛、代管房屋、代購商品、代接送子女入托、土木工程維修裝飾、清潔委托等。特約項目的收費,凡物價部門已有規定的,按規定執行;暫未規定的,由委托人與管理處商定。發展傳統物業管理以外的延伸服務,即從市場經濟需求出發,發展與物業管理相關的延伸服務,諸如超市、百貨、副食品等商業,洗熨、餐飲、幼托、娛樂、旅游、搬場等服務業,郵電、銀行、信用社等通訊金融業,房產中介、咨詢、建筑裝潢等房地產業。這既可滿足物業業戶的多種需要,又可增加物業管理公司資金來源,以彌補物業管理經費的不足。

篇2:公寓物業經費來源控制:管理費

公寓物業經費來源和控制:管理費

二、管理費的使用范圍

物業管理費的使用范圍各地規定不一樣,即便在同一城市里,市場行為也有所不同,但基本上都在如下一些項目內構成:

(1)公共物業及配套設施的維護保養費用,包括外墻、樓梯、步地廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安監控系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等。

(2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險及服裝等。

(3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等。

(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。

(5)投購第三者責任保險之支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費用。

(7)清潔樓宇內外公共區域及幕墻、墻面之費用。

(8)公共區域植花種草及其養護費用。

(9)儲備金,指物業配套設施的更新費用。

(10)聘請法律、會計等專業人士之費用。

(11)節日裝飾的費用。

(12)管理企業酬金,指管理企業履行管理義務時,全體業戶向其支付的報酬。

(13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。

(14)公共電視接收系統及維護費用。

(15)其他為公共性服務而發生的合理支出。

三、資金使用原則

物業管理的資金使用是一種動態的過程,有一定的規律可循,政府有關部門通過立法來規范企業資金運行,企業自身必須通過行政、經濟等手段,嚴格遵守和執行政府關于物業管理服務收費的規定,堅決抵制亂收費、亂分攤,應精打細算,實事求是,調集和使用好各類資金,確保物業管理資金良性循環。

1.民主管理的原則

積極推行民主管理制度,尊重業戶代表和業主委員會的意見,公開服務項目和收費標準,規范物業管理企業對用戶提供的特約有償服務,并實行明碼標價。各類收費應通過契約或協商,并報經物價部門審核或鑒證。作好年度的會計審計,定期向業戶公布賬目,一般每半年公布賬目一次,接受業戶的監督,使管理費的收支、使用、保管處于有監督、制約的良性循環之中。

在實際操作中,物業管理企業籌措維修基金,收取管理服務費,均應有收費的依據,并將其向業戶公開,以便取得業戶的支持和配合。在物業管理的資金運行中,對管理酬金的確定,也應讓業戶理解。如發生在年度管理費虧損,需在下一年度的物業經營管理服務中調整收費標準,更需按民主管理的原則進行一系列工作。

2.合理公平的原則

由于公寓樓管理所提供服務的性質、特點等與普通商品房不同,收費是由發展商和物業管理企業協商定價,所以在核定各類收費標準時,應充分考慮物業管理企業及業主委員會、產權人、使用人的利益、既要有利于物業管理企業的價值補償,也要考慮業戶的經濟承受能力。具體收費標準因地制宜,以物業管理服務發生的成本為基礎,結合物業管理企業的服務質量、服務深度進行合理核定;還應根據物價水平的變化適時進行調整。

"合理",即在物業管理實際操作中,各項費用分攤要合理,測算合乎實際,不能有水分,要一視同仁。"公平",即要平等協商、兩廂情愿,委托方和管理方的權利義務相等,雙方都不吃虧。在實際振作中需要注意以下幾點:

(1)管理服務費收取標準應進行科學合理的測算評估,使物業本身得到保值增值,同時兼顧業戶的承受力與物業管理實際水平、服務深度相平衡。

(2)在住宅區內的辦公或商業經營用房,可按原收費標準的150%~200%來征收其管理費,這是因為在物業管理中相應發生的勞力投入(如保安、清潔)、使用頻次和維修成本以及費用也有所增加。

3.?？顚Ｓ玫脑瓌t

物業管理的資金運行中必須堅持"?？顚Ｓ?的原則。這一原則要求房產開發公司、物業管理企業、業戶和業主委員會,均需共同遵循。堅持"?？顚Ｓ?的原則,一是能規范物業管理企業資金的規范化動作,二是能確保業戶的根本利益不受損害,對業戶、對企業、對國家均有利。

總之,物業管理的資金運行必須按照上述四個原則,結合操作,缺一不可,才能保證物業管理的收費合理、使用得當,并使物業管理企業和業戶雙方滿意,使物業管理服務活動在經濟上得到保證。