物業小區管理服務措施

(一)噪音騷擾

1.對于施工單位可能造成噪聲騷擾的,預先對施工單位講明要求,并在條件允許的情況下預先予業戶公告施工事宜及施工計劃;

2.秩序維護員應留意物業四周所產生的噪音,如機器、音響、人為喧嘩等情況,均能直接影響其他客戶;

3.任何業戶或裝修、維修施工引起噪音的來源,加以說明制止,并及時向物業部通報;

4.當接到業戶投訴或巡檢時自行發覺,均須調查噪音的來源,加以說明制止,并及時向物業部通報;

5.任何業戶或施工單位經多次規勸,仍拒絕停止引起噪音之工程或降低音量,應報請服務中心并按規定予以處罰,必要時可報告環保監督部門;

6.對外來人員故意聚集又騷擾引起噪音,嚴重影響業戶的,經干預仍不改正,則應報警通知警方處理;

7.記錄一切有關資料,填寫《事件報告》呈交服務中心。

(二)不聽從勸阻

1.糾正違章時,首先要態度和藹、說話和氣、以理服人;

2.對不聽勸告者,要查清姓名、單位、及時向有關部門匯報,根據事情性質、事態程度作出相應處理;

3.發生糾紛時,注意把握政策,區別情況,靈活處理,如屬對方蠻橫無理,打罵秩序維護員人員,應視情節輕重,采取恰當的對策給予處理,必要時投報110。

(三)酒醉者鬧事

1.對外來人員酒醉闖入鬧事的,必須全力勸阻或阻攔,讓其離開物業區域范圍;

2.如外來酒醉者行兇打人或毀壞公物時,秩序維護員可果斷采取強制性約束措施,但注意約束不可過當,同時可報警求助處理;

3.對業戶酒醉后行為失態、無法自控時,秩序維護員應通知物業部查明身份、住所房號,設法讓其親友勸說帶領回房,必要時秩序維護員可協助做好監護、控制工作;

4.對各類酒后肇事造成人員傷害、財物損壞的情形,秩序維護員應做好拍照或錄像,取證工作,以便按實追回賠款及追究責任。

(四)精神病人

1.注意精神病人動武傷人,報告領班、主管組織人員勸阻其離開;

2.如精神病人發作行兇、毀物時,秩序維護員人員須合力采取強制性約束措施,同時可報警求助處理;

3.設法通知精神病人的家屬,讓他們領回,并做好監護工作;

4.秩序維護員要防止精神病人闖入物業傷害業戶,領班應事先做好防范性措施,確保人員安全。

(五)陌生人亂竄亂走

1.在樓面發現陌生人應先觀察,后盤問,注意文明用語,如:"先生,您找誰*我可以為您提供幫助。"

2.如陌生人說不清楚尋訪業戶的姓名(單位)、房號,應注意留心其動作、反應,并帶到服務中心辦公室進一步查詢;

3.監控人員發現有人亂竄樓面、反復搭乘電梯等情況,應及時通知領班派員跟進、查明情況、作出處理;

4.發現施工人員或不該乘電梯上下的人員出現在客梯上,應扣留其胸卡,交由領班、主管處理,可視情況予以處罰;

5.如事件未能配合處理,為避免事態惡化可報警要求協助;

6.處理過程中注意對自身安全的保證。

(六)迷途人士

1.觀察迷途人士身體狀況是否須救護車人員協助,必要時報警求助;

2.查詢并協助安排返回家中;

3.如無法與其家人聯絡,報警交警方處理;

4.事后填寫《事件報告》呈交服務中心。

(七)屋內浸水

1.迅速趕往現場;

2.將開關關閉、切斷水源;

3.保潔員清理水浸現場;

4.如水浸可能侵損電梯,應在梯口用沙包封閉,并將電梯升至高層位置(通知使用者電梯停用狀況);

5.拍照存檔,必要時可投保保險公司理賠;

6.填寫《事件報告》呈交服務中心。

(八)病人

1.報急救120

2.立即代為通知其家屬

3.現場安慰病人

4.事后填寫《事件報告》呈交服務中心

注意事項:

1.觀察病人是否進食禁類藥物,須向救護人員說明;

2.不可擅自搬動病人以免造成傷害;

3.加強員工醫療急救知識的培訓。

(九)狗咬傷人

1.了解過程后提議傷者到派出所報案;

2.記錄傷者姓名、地址及被狗咬地點及原因;

3.如屬嚴重受傷,立即致電110,方便警方現場取證;

4.填寫《事件報告》呈交服務中心。

注意事項:

1.秩序維護員應經常留意飼養寵物之客戶,要求憑證喂養。

(十)惡意損毀

1.了解案情或現場有可疑人員立即向110報警;

2.通知各崗員工協助;

3.尋找并提供目擊證人;

4.破壞物件保留交警方處理;

5.當場索賠;

6.拍照存記錄;

7.填寫《事件報告》呈交服務中心;

(十一)意外受傷

1.了解過程后立即致電110報警(告知傷者人數、受傷情況及現場情況等);

2.趕赴現場;

3.在救護人員未到達前,先力所能及救治傷者,但注意方式方法適當,要防止幾種錯誤的方法:

①高枕無憂:舌根堵氣道,造成缺氧;

②齊心協力:墜落后搖動拍打、翻動;

③雪中送炭:亂吃藥、亂涂藥;

④錦上添花:骨折睡海綿墊。

4.在可能范圍內通知傷者家屬;

5.可能情況下派秩序維護員護送醫院;

6.事后填寫《事件報告》呈交服務中心。

注意事項:

①到達現場后應盡量防止再有意外發生或情況惡化;

②現場拍照。

(十二)沖閘

1.記錄沖閘車輛的車牌、顏色及型號等

2.留意駕駛人樣貌、衣著及逃走方向,報警110

3.協助警方查證

4.升起毀壞閘,由人手登記出入車輛

5.拍照存記

6.事后填寫《事件報告》呈交服務中心。

注意事項:

①向警方詳細供證(取回一份作記錄);

②安全無任何危險方可嘗試攔車,不要站立于車行路線前方;

③撞損閘欄,可報刑事案處理。

篇2:大學物業中心會議室在線預訂說明

z大學物業中心會議室在線預訂說明

尊敬的老師您好,感謝您使用物業中心會議室在線預訂平臺,由于該系統尚處于試運行階段,所有會議室預訂結果,均以物業中心與您電話確認為準。為方便您在線預訂操作,請您關注以下說明:

登錄預訂平臺(用戶名為自己的工資號,初始密碼為***);

點擊頁面左欄“預訂情況”(了解會議室預訂信息,同一會議室在同一時間段不可重復預訂);

點擊左欄“在線預訂”,選擇會議室,填寫預定表單(所有“*”均為必填項),如在表單中選擇預訂日期后,特定時間段不可選擇,說明該會議室在此時間段已被預訂,請選擇該會議室其他時間段或其他會議室;

填完表單后,請點擊“提交”,等待物業中心服務人員電話確認。

會議室預訂采用“先預定,先使用”和“誰預定,誰負責”的原則。

對于臨時預訂等特殊情況,物業中心根據會議輕重緩急和先進先出的原則進行安排。

如取消、推遲或更改會議室使用,請及時聯系物業中心確認,聯系電話**.

在預訂操作中,如有疑問或存在預訂故障,請撥打服務電話:6***。

所有會議室的預定期限為自登陸之日起三個月內可預訂。

篇3:商業物業中央空調管理要求

商業物業中央空調管理問題

商業物業包括各類商業廣場及SHOPPINGMALL等,由于商業物業公共設施配套齊全,每年公共設施能源費的消耗大都在數百萬元乃至數千萬元不等。中央空調系統作為公共設施中的一個重要組成部分,運行期間水電費的消耗頗巨,控制其運行成本,并有效地處理實際管理中遇到的各類問題,是商業物業管理工作中的一項不可或缺的重要環節,特別是對多產權、多業態的商業物業而言,尤為突出。

筆者根據對江蘇省首家SHOPPINGMALL四年多的管理實踐,對中央空調運行成本及相關管理工作在此做一初探。

一、中央空調運行費用

中央空調系統,由于管道多,覆蓋面積大,運行成本亦較高。在對商業物業的中央空調系統運行成本進行估算時,應主要考慮以上因素:

1、用電成本(P1、K1、P2)

主機(P1、K1)

根據商業物業所配備的空調主機數量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等,對一年中夏冬二季的運行成本進行計算,然后按一年12個月進行平均,得出每個月的平均電費P1。

在實際操作過程中,由于主機并非滿負荷運行,故根據具體情況,在計算中要考慮其負荷系數K1,K1≈0.6~0.9。

輔機(P2)

此處主要指中央空調系統中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等。可根據實際不同的類型、數量和功率,進行估算。需注意的是因季節的不同,在制冷和供暖時,輔機的數量和類型亦有所不同。

2、用水成本(P3)

中央空調管道內的循環用水,開放式冷卻塔的日常消耗用水,應根據空調供應期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。

3、用汽成本(P4)

對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組,除考慮空調系統的用電成本外,還要考慮用汽費用。根據每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調運行的天數等,計算出每月的平均蒸汽費用。

4、管道損耗(K2)

冷暖氣在中央空調管道輸送過程中,因氣流的紊流損耗,管壁損失等所產生的管道損耗,以管道損耗系數K2表示,K2≈1.02~1.05。

5、預溫損耗(K3)

因管道內外溫度差異,冷暖氣在輸送過程中,在管道內要經過一段時間的預熱或預冷后,才能達到一定的出口溫度,故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失,可用預溫損耗系數K3表示,K3≈1.05~1.08。

夏季預溫時間隨管道長短不同而有所變化,通常在40分鐘左右,冬季預溫時間較夏季短。

6、變損線損(K4)

廣場內電能的變壓器損耗和線路損耗應由所有用戶共同承擔,變損線損約占供電量的1%~3%,作為中央空調系統,該項損耗可在其用電成本中,取變損系數K4≈1.01~1.03加以考慮。

7、電價差異(K5、K6)

在估算上述用電成本中,注意各地動力用電和照明用電的電價差異,動力用電比照明用電通常約低15%左右,故應根據各地實際電價對之進行計算。

另外,白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同,在計算中,應根據用電的不同時間段加以區分,在此白天和夜間的電價分別以K5、K6表示。

8、周期變化

由于一年中空調的使用周期主要集中在冬夏二季,同時冬夏季空調供應的時間和耗能量亦有區別。長江中下游地區,通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調外,其他月份每月耗能量均不同,因此計算中央空調運行成本時,在考慮到全年各種氣溫的變化因素后,按月均價格向業主收取費用較為合適。

9、成本匯總(P)

以P表示空調運行總成本,則考慮到上述各種因素后空調系統運行成本可表示如下:

P=K2K3K4(K5+K6)?(K1P1+K1P2+P3+P4)(1)

二、季節和溫度變化的影響

在長江中下游地區(其他地區可根據當地實際情況進行修正),夏季空調供應時間平均為五個多月,冬季約四個多月,根據總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統計資料,如果將全年空調供應成本的平均價格定為單位1,則全年不同月份,不同季節空調所耗費用的不同比例詳見圖1。

由圖1可見,中央空調的能源耗費高峰在夏季六至九月,其最高成本約為平均成本的178%,且整個空調系統的運行成本下半年的支出大于上半年。

三、公攤空調費

對于單一產權的商業物業,無須區分自用空調和公攤空調的費用,但對于多產權多業態的商業廣場而言,計算公攤空調費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業主自用部位和敞開的公共部分設有隔墻,但由于冷暖氣的流動和熱量的交換,自用部位和公共空間的空調溫度很快就會達到均衡。因此空調使用成本與空間容積大小成正比,故根據業主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高,分別計算其容積,由此確定公共部位的容積(含室內中庭、公共用房等)占商業物業室內總容積的比例,并由此初步確定公攤空調費的大小。此處系用容積比例法,對公攤空調費用的估算作一探討。

1、氣體的不均勻影響

由于冷暖空氣性質的差異,存有暖升冷降的情況,同時由于公共部位如中庭等處,空間較大,溫度難以均衡,故存在溫度的不均勻性,因此在計算公共部位冷暖氣容積時,應考慮氣體的不均勻性影響,此處以影響系數K表示:K≈0.75~0.95。

2、計算步驟

①首先依據施工竣工圖,并根據商業物業室內享用空調的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量,對存有變化之處,做好記錄,對實際容積進行修正,作為數字統計的基礎。

②把修正過的實際數據填入表1中。

③業主自用和公攤空調費估算

a、業主自用空調費用成本A(元/m2)=〔p/(∑S+∑F)〕×〔∑V/(∑V+K*∑G)〕(2)

b、物業公攤空調費用成本B(元/m2)=〔p/(∑S+∑F)〕-A(3)

④使用實例

時代廣場五樓由某娛樂公司經營,根據行業特點,開發商按合同未為其在室內安裝和配備中央空調設施,故室內空調全由業主另行安裝,室內空調費用亦由業主自行承擔。而對于公攤空調費用問題,業主認為應該交,但要求管理公司作出合理的收費依據,在我們將上述計算過程向業主交待并進行審核后,業主愉快接受了該項費用。

四、延時空調費

延時空調費指在正常的營業時間之外,按部分業主或使用人的要求,另外開啟空調系統所產生的費用。

延時空調費在多產權多業態的商業物業內,使用較為頻繁,如揚州時代

廣場因業態多,經營主題不同,在商場打烊后繼續使用中央空調至凌晨的商家不少,也有清晨即需供應空調的商家。

延時空調費的計算,除根據實際開機時間的長短,按第一部分所述內容逐一計算空調成本外,還需考慮加班人員的加班費用,即管理公司的加班成本。然后根據申請使用延時空調的業主的數量和實際享用空調的室內面積之和,計算延時空調費成本,由申請供應延時空調的業主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高,如果業主較少或使用面積不大,則費用相對較高。

五、小結

根據四年多的工作實踐,對商業物業中央空調管理工作的幾個問題,小結如下:

1、對于單一產權的商業物業而言,計算中央空調的運行成本和收費標準,是一項重要的基礎性工作,由于商業物業面積大,能源費用運行成本高,如對成本估算不足或對收費標準制定有誤,則對整個財務收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果,故應引起各級管理人員高度重視。

2、對于多產權,多業態的商業物業而言,由于業主眾多,各業態經營時間差異較大,且業主入住的前期硬件條件又各有不同,故計算業主或商家的自用和公攤空調費用,是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。

3、在多業態的商業物業中,延時空調費的出現是一種常見的情況,由于前期建設和后期招商的變化,以及不同業態對中央空調的需求不同,導致空調運行成本增加,也增加了業主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設計并定位引進商家,或是在商家入駐后,根據具體情況對空調系統進行局部改造。從節省能源的角度計,應盡量避免長期延時使用空調。

4、中央空調費的支出,在一年中起伏較大,夏季達到高峰,下半年的該項支出比上半年約增加30%~50%,為便于搞好成本控制和收費工作,在全年應按月均價收費,年終決算。

顧客是業主的上帝,公共部位的空調是供顧客享用,其成本則由業主共攤,此點業主已達成共識。公攤空調的近似計算方法有多種,本文所提出的容積比例法只是其中一種,僅供參考。在收取公攤空調費的過程中,應根據不同業態和不同商家的實際情況和具體問題,分別進行核算。同時,在商業物業內,由于中央空調在使用過程中,存有多種損耗,因此個別商家如在室內安裝空調計量儀,并根據表計數量單獨繳納空調使用費是不合適的,整個廣場應統一計算,按比例共攤,否則加大了其他業主的公攤成本。