某花園小區管理規章制度

第一節物業規范

常言道:“沒有規矩,無以成方圓”。S物業管理公司將嚴格按照ISO9001國際標準及本公司質量體系文件要求,對GM花園小區實施專業化,規范化管理。規范業主、使用人、社區行為、企業管理行為,以智能化管理為契機,共建輕松、安全、怡人的居住環境,形成全新的現代化生活模式。

在此我們摘錄部分規章制度。(詳見其他文件),管理規章制度分類目錄

一、公共制度:

1、業主公約

2、住戶手冊及裝修規范

3、社區精神文明建設公約

4、消防管理規定

5、暫住人員管理規定

6、出租房屋管理制度

二、管理運作制度:

1.消防工作管理制度

2.配電房及特種作業人員安全制度

3.配電設備保養規定

4.風機管理制度

5.水泵房管理制度

6.柴油發電機組管理制度

7.柴油發電機操作規程

8.低壓配電房操作規程

9.電梯管理制度

10.電梯運行管理制度

11.電梯機房管理制度

12.電梯保養管理與維護制度

13.電梯月保養制度

14.給排水管理制度15.財務公開制度

16.回訪制度

17.員工工作服管理規定

18.工程臨時用電制度

19.員工工作指引及行為規范

20.辦公區管理規定

21.管理人員培訓制度

22.管理人員獎懲制度

三、崗位職責:

1.管理處經理職責

2.物業經理助理職責

3.物業部工作職責

4.工程部工作職責

5.行政部工作職責

6.物業主任職責

7.工程主任職責

8.會所主任職責

9.保安助理職責

10.物業管理員職責

11.財務會計職責

12.出納(收款)職責

13.安全管理員(保安)職責

14.設施管理技工職責

15.會所服務員職責

16.泳池救生員職責

17.中巴司機職責安全主任職責

四、工作考核標準:

1.管理處物業經理主任考核標準

2.管理處主管級人員考核標準

3.管理人員考核標準

4.管理處保潔員考核標準

5.管理處安全管理員考核標準

6.設施維護員(技工)考核標準

7.全安管理質量標準

8.土建工程維修質量標準

9.消防管理質量標準

10.綠化管理質量標準

11.交通管理質量標準

12.保潔管理質量標準

13.室內電器、照明維修質量標準

14.樓宇裝修養護質量標準

15.給排水維修質量標準

第二節檔案建立和管理

檔案資料的管理是物業管理工作的一個重要組成部分,科學的、規范化的檔案管理能有效地為住宅區樓宇及公用設施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務。針對”GM花園”的物業管理形式,做到每一項管理工作有理論、有制度規范、有工作詳實記錄,對所有檔案資料進行嚴格的、科學的、集中的管理。

1、檔案的建立與分類

小區檔案指在建設及經營管理小區的活動中形成的全部文件和資料的總和。

1)小區管理檔案分類:

A.管委會工作資料;

B.委托管理合同及小區管理涉及的其它合同文本;

C.住戶管理:主要包括住戶資料(住房登記表、住戶證件、

等)、住戶特殊要求記錄、住戶投訴與回訪記錄等;

D.社區文化資料;

E.清潔衛生管理記錄及資料;

F.綠化管理記錄及資料;

G.車場(車棚)管理記錄及資料;

H.文化娛樂場所(會所)管理資料;

I.消防、治安管理記錄及資料。

2)工程技術、設備管理檔案

A.小區建設竣工資料;

B.管理處接管小區的有關資料和協議

C.小區改造變更資料(含裝修管理資料);

D.房屋及公共設施維修(維護)資料;

E.設備資料主要包括設備技術資料、設備運行資料、設備維修保養記錄及資料;

F.科技圖書及資料。

3)管理處內務管理檔案

A.經營財務:主要包括經營管理資料、合同管理資料、財務管理資料;

B.人事勞資:主要包括人事資料、勞資資料、員工培訓、考核資料;

C.規章制度及往來文件;

D.管理及運作規章制度;

E.政府、主管部門頒發的法律、法規文件;

F.物業管理有限公司文件;

G.其它外來文件;

H.本管理處發出的通知、公告、報告、信函等公文;

I.質量管理文件及相應的資料、記錄;

4)其它文件

2、檔案管理

1)管理思路

A、依照規定程序收集的各項工作的檔案資料,按科學方法檢索使用,機密文件加密,專人管理。

B、檔案管理除詳細記錄管理過程外,一個重要目的是從中發現管理不足,改進管理工作,原始資料除收集、整理,編入檔案時初步分析外,應形成各類人員定期、定項目有方向性地進行統計、歸納,反映管理漏洞,提出報告和可行性整改意見,物業經理決策修正工作規程。

2)檔案管理的基本模式

A.采用多種形式的信息貯存方式,有計算機磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表卷宗等,分別采用相應的保管貯存方法。

B.采用科學檢查及多媒體查詢系統,文件目錄條理清晰,方便檔案使用、查詢。

C.嚴格內部文件資料的保密制度,需保密文件及區域必須加密,專人負責保管,確保文件的安全。

D.加強檔案的安全管理,配置消防器材和防盜門,檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮溫的要求。

E.堅持對檔案管理工作檢查指導,一方面檢查檔案管理績效,另一方面從檔案中可側面了解管理處各項工作的運作情況。管理處各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況,督促檔案管理人員及時將工作記錄文件歸入檔案;管理處經理(或經理助理)每季對檔案管理工作進行一次全面的檢查,檢查文件管理是否規范,有無遺漏,指出工作不足,以便更好地提高檔案管理工作。

第三節保潔、綠化

充分展現“GM花園”潔凈、清幽的環境,體現出凈化、綠化、美化的人文環境,使“GM花園”真正成為一流的花園式住宅區,為創建國優、省優標準打下堅實的基礎。

1)管理策劃

A.全員保潔:在“GM花園”管理處,上至主任,下至操作人員,全員樹立保潔意識,人人都是保潔員,人人都是綠化員,保安員不僅僅負責環境治安和車輛管理,還將承擔起小區清潔維護、監督等工作。

B.專業養護、責任分明,以"四有"促進管理。

a)有專業管理,以一名物業管理員組成衛生綠化項目小組,全面管理。

b)有專業隊伍,保潔隊和綠化隊,層層落實。

c)有明確的獎勵措施,若有扣分因素,相關責任人扣發薪金。

d)有嚴格遵守的保潔、綠化制度和標準化的作業方式。

2)服務運作(包括但不限于)

樓梯、大堂、電梯:每日清掃2次以上,清除垃圾,保持潔凈;

路面:實行16小時全天候保潔,無雜物,無垃圾,道路潔凈,每周沖洗公共通道2次以上;

生活垃圾:每天上門收集3次,周圍環境潔凈;

游泳池:每日清洗、洗塵1次以上,每周消殺2次;喬木:每周巡查二次,及時修剪枯枝,病蟲枝,名貴樹種懸掛標識牌;

灌 

;木:每周巡查二次,及時修剪,保持旺盛長勢,注意滅蟲害;

花卉:每周巡查二次,勤澆灌,保持正常生長;

草、坪:及時修剪,夏季不長于15厘米,春季不長于10厘米。雜草每周巡

查拔除。

隔離綠化帶和環型綠化帶:每月修剪一次,定期澆水,關鍵對有特別形狀的綠籬、花球重點養護。

注:消滅衛生死角,以"四定"抓整潔綠化。

大面積的衛生綠化容易管理好,而衛生死角少人問津,為此,管理處將定整潔內容、定整改時間、定整改責任人和定檢查復查人,徹底達到無"五亂"的效果,即無亂張貼;無亂涂寫;無亂排水;無亂堆放;無亂豎廣告牌。

3)監管措施

衛生、綠化離不開監管,在衛生綠化項目小組的組織下,對樓梯、路面、植被等全面質量管理,制定各項考核制度和標準,定時抽查與隨機相結合,每季度進行評比檢查,對未達標的衛生死角予以清理。

第四節保安措施

為使“GM花園”住戶安居樂業,S物業管理公司在對“GM花園”進行現場考查和綜合分析的基礎上,根據其獨特的地理位置、特點,制訂出相應的治安防范措施,以確保區域內因物業管理而造成的刑事治安案件責任發案率為零,火災責任發生率為零,三車責任丟失率為零.

1)運用建立智技防系統

充分運用“GM花園”現有的技防系統,增強小區安全防范的廣度和深度,在該系統全天候監控下,小區內任何區域發生不測都會在第一時間傳達出有關信息,從而快速采取應急措施。該系統。

2)以技防為主,人防為輔的方式加強治安防范

僅有先進的技術手段是不夠的,我們一貫強調人的因素始終是第一位的,這也是我們多年來的成功經驗。在人防方面,我們將實施英國的“快速支持體系”并建立以“信息處理指揮中心”為總控制中心,以多種形式崗位為支持的治安網絡。

為了營造祥和寧靜的小區氣氛,我們在保安人員安排方面還將落實兩項新措施:

第一,便裝安全員督察措施。即除停車場及大門口等地外,其它地點的保安員全都著便裝上崗,配帶隱蔽式無線對講機,隨時與信息處理指揮中心聯絡。

第二,嚴密措施。即白天安排巡邏,而在夜晚布置嚴密的崗哨及增大巡邏密度。

3)實行安全保衛和治安防范等級制度

安全保衛和治安防范等級制度是根據保衛對象的不同、治安環境的不同及治安現場危急程度的不同等等具體情況而采取相應等級的對策和措施的治安保衛制度。我們將在“GM花園”建立三級保安制度如下:

三級保安--夜間防范;發生三級火災、懸掛三號風球等。

二級保安--發生二級火災、發生自然災害;發生持械斗歐案件;懸掛一號風球。

一級保安--發生群眾***;壞分子團體肇事有破壞行為;發生重大刑事案件等。

根據上述不同等級的保安要求,我們制定了相應的保衛制度,配置了相應的警力布置,以確保保衛對象的安全及消除任何對小區的危害。

4)賠償承諾

凡經我公司和上級主管單位鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理者自身原因造成住戶損失的。如道路、交通設施、各類標牌、各類裝置等,因安裝有誤、保養不善、標識不清、管理方法不當等原因造成住戶受損等,我們將視情況對住戶遭受的經濟損失承擔總額的5%--100%。

第五節消防工作管理

消防安全責任重大,這是我們多年對住宅區、工業區管理得出的切身體會。

“全員皆兵,預防為主”是我們開展消防管理工作的方式和原則。全員皆兵是指管理處的每個員工都是義務消防宣傳員、義務消防救護員,他們平時在各自的崗位上從事自己的本職工作,火情發生時則迅速進入火情狀態下的對應崗位,履行該崗位職責。預防為主是天天講天天抓的日常工作內容,包括宣傳教育和檢查。在宣傳方法上我們會采取多樣化的宣傳形式。在檢查手段方面,將依照本公司ISO9002程序文件的規定,包括“消防工作管理規定”、“義務消防員職責”、“緊急疏散程序”、“滅火救護程序”等等,在各項規定中我們都制定了細致嚴密的條款。

消防管理的關鍵工作環節有:

(1)宣傳教育

開展消防安全教育,樹立消防安全意識是貫徹“預防為主,防消結合”工作方針的前提,設消防宣傳欄、收看錄相、散發宣傳材料等向住戶宣傳消防知識。

(2)加強監督

加強監督檢查可防患于未然,我們將依照本公司ISO9000質量保證體系的規定對小區內一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進行監督檢查,明確規定裝修工程隊必須配備滅火器材,我們還采用專用儀器,如手提電子煤氣泄漏檢測儀,在小區內定時定點進行檢測,將事故消滅在萌芽狀態。

(3)模擬演習

我們每年安排二次大規模消防模擬演習,訓練義務消防隊員救護能力,提高住戶的消防意識,增強自救能力。

第六節物業維修養護

完善的物業維修養護,不僅可以充分發揮物業的使用功能,而且還可以保值、增值物業。要使物業的使用功能得到充分發揮,就要針對物業管理的特點,制定出整個物業系統細致而又嚴密的維修保養計劃和實施方案。因此,建立一套完整精細而又行之有效的維護,將有利于物業的保值、增值,使住戶的居住環境更為完善、舒適。

1、物業維修養護計劃和實施(詳見標書附件)

1.消防系統的定期維護、日常維修計劃、方案、標準

2.電梯的定期維護、日常維修計劃、方案、標準

3.中央空調系統的定期維護、日常維修計劃、方案、標準

4.電力系統年度維護計劃

5.公共機電設施維護檢查表

6.照明系統維護計劃

7.給排水系統年度維護計劃

8.公用設施維護項目總表

9.房屋本體維護項目總表

10.公共土木設施維護檢查表

11.公共上、下水道維護檢查表

2、房屋裝修及日常使用的監管

房屋裝修及日常使用的監管是入住階段的一項重要工作,為杜絕違章裝修和違章搭建現象,我們將按下列方式進行監管。

1)申報:住戶裝修須到管理處辦理手續,填寫《裝修申請表》和《裝修項

目清單》,填寫《裝修項目清單》可使裝修戶與管理者共同對裝修項目進行全面確認,避免裝修戶超出申報范圍裝修的情況。

2)審查:管理處對申請進行審查,除一般裝修按有關裝修規定執行,針對“GM花園”的特殊情況,管理處將做如下規定:

A.不得安裝防盜網和防盜窗花;

B.管理處將對影響房屋外觀的裝修,如空調安裝、排氣扇安裝等進行統一設計;

C.房屋天面、陽臺嚴禁拆改和搭建,嚴禁封閉陽臺;

D.與裝修住戶簽訂協議,規定其裝修行為若出現第三次違章,管理處將通過法律途徑解決

3)施工管理:

A.施工單位須與管理處簽訂《裝修工程隊治安責任書》和《裝修施工保證書》;施

工隊必須提供資質證明、營業執照和施工人員身份證并辦理人員臨時出入證,施工時佩戴在胸前,并在指定區域內活動。

B.裝修發生違章行為,住戶與裝修隊均為第一責任者,均獨立承擔責任。

C.使用高功率電器時須由管理處另提供電源。

D.施工隊必須配備消防器材。

E.施工時間安排在上午8:00-12:00,下午14:00-18:00內進行。

4)巡視監管

管理處設專人監管住戶的裝修行為及日常使用,監管員對每個裝修戶每日至少巡視二次;對頂層復式裝修每日巡視不少于四次,并做好巡視記錄。在住戶日常使用過程中,物業管理員每兩天巡視一次。

3、維修基金

物業維修基金按GM花園市有關規定執行,維修基金的審批權在業主委員會,使用權在物業管理機構,保證維修基金的專款專用。

第七節社區文化

社區文化是創造良好的人文環境和提高居民生活品味的重要手段。隨著時代的進

步、科技的發展,人們已經不滿足于一般的衛生、綠化、安全以及良好的服務,人們希望生活在一個更體現文化色彩、更關注個性發展、更富有現代生活品味的環境之中,從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。住宅區社區文化正是創造這種環境、滿足這種心理需求的重要手段。可以說,社區文化是現代物業管理不可或缺的重要內容。我們在社區文化活動的實踐,積累了豐富的經驗,同時,也應該從熱熱鬧鬧大家樂這種群眾活動方式中走向新的層次。“一方面合乎自然,一方面合乎理想,這就是美”。

注:社區文化策劃見標書附件

通過社區文化活動,我們旨在“GM花園

”提倡安靜的社區文化,將住宅區大家樂形式的文化活動引導向一個更高的層次,在安靜的氣氛中渲染一種現代文明,在安靜的環境中營造精神樂園。安靜的文化活動體現了對居民的尊重,同時蘊含更為深刻的文化、情感內涵。

第八節環境文化

社區文化應以人為核心,以環境為重點,體現出無處不在的文化氛圍和對人的尊重和關懷。人們一進入“GM花園”,馬上能夠感覺到典雅、舒適的環境和自由、飄逸的氣氛,完善統一的視覺系統,安全有序的交通管理,方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。這些映入人們眼簾優美的文化環境,是“GM花園”社區文化最重要和最基本的方面。通過環境管理中的文化滲透,啟發人們的自律意識,培養人們的文明素質,是現代住宅區社區文化的重要特征。

社區環境是社區的臉面,是社區文化的物的依托,最直接最明顯地體現社區文化的精髓。經過精心設計和精心維護的環境有助于良好的社區文化的形成,給居民的日常生活提供了舒適的生活氛圍。環境建設是文化建設的起點,她有助于提升居民的文化修養,也直接反映住宅區的人居環境。(實施方案見附件:“GM花園”CIS策劃)

第九節酒店式套餐服務

都市人生活節奏急促,時間對上班現代人十分重要,在處理家居生活瑣事問題時,要以最方便及最舒適的方式解決。在物業管理服務過程中提供便利、高效的酒店式服務是提高住戶生活質量的一項重要保障。S物業管理公司經過多年的小區、公寓物業管理實踐,形成了一套服務的工作體系。我們將秉持“以住戶為中心,優質服務、合理收費”的經營方針,充分考慮GM花園小區的居住人員結構,通過提供舒適的服務項目,將在“GM花園”經過調查,組成套餐,針對不同的住戶提供個性化服務,創造嶄新的居住生活方針。

套餐服務組成:無償服務:17項,有償服務:33項;同時根據“GM花園”住戶

需求,不斷增加和完善服務項目。

(一)無償服務項目

類別序號服務項目

家政服務01代訂牛奶

02電話留言服務

03送取干洗衣服

04調試電視節目

05代辦有線電視開通

06代訂酒店客房

07保安對講檢修服務

08代辦電話開戶

09代辦煤氣開戶

10代辦收訂報刊雜志

11介紹保姆

文化娛樂服務12組織體育鍛煉活動

13代購車船、飛機票

14組織各種展銷活動

15開設棋類活動

16組織小區內少兒活動

17組織老年人活動

(二)有償服務項目表

類別序號服務項目參考價格

家政服務01清洗排風機20-50元/次

02清洗抽油煙機50-100元/次

03清洗空調過濾網1元/次

04鐘點家庭服務(日常家務)13元/小時/人

05定點長期服務(1小時/天)300元/月

06定點長期服務(2小時/天)450元/月

07定點長期服務(3小時/天)600元/月

08木地板打蠟2元/平方米

09家庭綠化5-30元/次

裝修服務10拆空調、熱水器、抽油煙機10-100元/次

11安裝窗簾、拉簾、等10-20元/次

12安裝熱水器60-100元/次

13安裝洗手間潔具50-150元/件

14安裝空調200-400元/部

15安裝燈具、廚柜等10-30元

16修理、更換門鎖、信箱鎖等10-50元/次

17修理、更換水閥、各類軟管10-30元次

18檢修電路50-200元/次

19檢修家用電器10-300元/次

20通下水道50-200元/次

21修理、更換電表、水表等10-50元/次

22修理、更換開關、插座等10-50元/次

23洗手盆堵塞、滲水處理10-50元/次

24修理、更換燈泡、燈管10-30元/次

25貼地磚面議

26貼瓷片面議

商務服務27傳真10元/張

28打字0.04元/字

29復印1元/A4

30電話市價

其它31洗車10元/輛

32車打蠟25元/輛

33代租、售房屋面議

第十節服務溝通

服務溝通是物業管理活動過程中一項嚴謹而極富有技巧的工作。迅速、及時的溝通將會贏得住戶的高度信賴,反之將傷及物業管理機構信譽,損害業主對管理機構的信任度。為此我們制定了詳盡的溝通程序。

特別采用物業管理服務報告制

“GM花園”小區物業管理處將每季度將財政收支、公共水、電使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開,供全體業主、使用者監督,征求各方意見和建議,加強相互溝通。

附樣本:

物業管理服務報告根據GM花園招標書所提供的資料和我司在實地調研后掌握的大量一手材料作為依據,GM花園的主要收入來源為住宅樓管理費、停車場管理費和會所經營收入三大類,正常年收入為:3689688元,主要支出費用為人工費、公共設施維護費等項,年支出為:3610616元。

為提高服務質量,并保持經費收支平衡,我公司在經營期內,按低于收入的10%提取固定管理傭金為36萬元/年,即3萬元/月。

為了加強物業管理服務的透明度,我們實現《物業管理服務工作報告》制,每季度將物業管理服務工作全方位的向全體業主、住戶公布。

篇2:S小區泳池救護規章制度

小區泳池救護規章制度

1、嚴格遵守上下班時間、不得遲到、早退、曠工。

2、不得留長發、染發、不得穿戴任何首飾。

3、上班時間,不得抽煙。酗酒。

4、上班時間,不得接待家屬、朋友、不得與周圍的人員閑談。

5、管理好自己區域的清潔衛生,如發現應及時清理。

6、不得與游客發生沖突和矛盾。

7、管理好自己區域游客的安全,如發生存在安全隱患的行為,應立即制止。

8、上班時間必須使用普通話。

9、嚴格遵守上一級的安排、指揮,不得作主張,各自為政。

篇3:S小區泳池售票員規章制度

小區泳池售票員規章制度

1、遵守上下班制度,搞好區域的衛生。

2、嚴格遵守售票制度,做到既有禮貌又有原則。

3、對酗酒者、癡呆人、精神病患者、明顯皮膚病、孕婦等不宜游泳者,都要阻擋其入池,對殘疾人、無監護人帶領的兒童要勸導其不得入池。

4、對攜帶玻璃制品、易拉罐及易污染水物品者要及時有效制止其物品入池。

5、不得與游客發生沖突和矛盾。

6、下班期間不得接待家屬、朋友、不得與周圍的人閑談和與工作不相干的事。

7、上班期間,不得穿戴任何首飾和奇裝異服。

8、上班期間,不得抽煙,酗酒。

9、上班期間,必須使用普通話。

10、不得私自挪用、貪污公款。

11、嚴格遵守上班的安排、指揮,不得自作主張,各自為政。