電梯維保管理心得體會

一幢大樓電梯運行是否舒適正常,很大程度地體現了大樓物業設備管理水平的高低。電梯作為一種特殊設備,其維護保養一般由專業的電梯維護保養公司進行,但電梯的運行質量卻由物業公司直接對業主負責,物業公司電梯設備管理人員擔負著確保電梯正常運行的重要職責。

維護與監管、專業與非專業,怎樣調和二者之間的矛盾,確保電梯運行的質量作為電梯設備管理人員,怎樣抓住電梯維保管理的切入點,提高自己的業務水平筆者從事電梯維護保養管理多年,獲得六點心得體會。

一、以誠相待、共同參與

很多物業公司管理者都有這樣一種看法:物業所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同,涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題,物業公司電梯維保管理人員的責任就是電梯有問題時即時通知電梯維保公司。也有少數物業公司認為,電梯維保公司與物業公司就是從屬關系,電梯維保公司的工作一切都應當聽從物業公司的。這些不正確的觀點都會直接或間接地影響到物業公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關系。

筆者曾觀摩一物業公司設備管理,看到過這樣一幕:該公司電梯設備管理人員和電梯維保公司維修人員因電梯問題發生爭執――一段時期該公司所管理大樓貨梯門回路頻頻出現故障,給業主正常貨物運輸帶來不便,業主多次投訴。物業公司電梯管理人員認為電梯維保公司維修人員沒找到電梯門回路故障頻發的真正原因,沒做好維保工作,拿錢不干事;電梯公司維保人員指責物業電梯管理人員沒有做好電梯的日常管理,運貨小車經常撞擊轎門,是電梯門回路多次出問題的直接原因。顧及與物業公司關系,維保人員沒多少底氣,但掩不住一肚子怨氣。

筆者認為,該物業公司電梯管理人員和電梯維保公司維修人員二者都有問題――一方沒做好電梯日常管理,一方做好設備維修后沒有給另一方提供相關的信息反饋。但真正的問題是二者之間的關系問題――雙方互不信任、相互推諉。

那么,物業公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應當保持怎樣一種關系才利于電梯的維保及正常運作呢筆者認為,雙方應當秉持以誠相待、共同參與的精神,確認各自在電梯維保及日常管理中的位置,相互尊重、目標一致,不相互角力,這樣才能齊心協力確保電梯運轉正常。

二、制定計劃、有的放矢

電梯維保公司都有自己的電梯保養作業流程和相應的作業報告(作業單),由于該作業流程是針對所有電梯客戶,具有其普遍性,但對特定電梯的保養維護缺乏針對性。筆者瀏覽過多家電梯維保公司的保養(維保)作業單,上面密密麻麻列滿了從機房到底坑各部位(部件)的檢查項目。而實際操作是除安全回路必查以外,很多檢查項目只能做到走馬觀花。那么,如何確保電梯維保工作的質量呢筆者認為,有針對性地編制物業公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計劃和作業表是一條重要途徑。

在日常巡檢表中,要求電梯維保管理人員加強對電梯設施的監管,采用“望、聞、問、聽”的辦法,實時了解電梯的運行質量。“望”即對電梯機房、轎廂等部位的設備是否異常進行肉眼判斷;“聞”即對關鍵設備和關鍵部位(特別是電氣設備)是否有異味進行確認;“問”是了解乘梯人員的感受;“聽”是在機房或乘坐電梯時感受是否有異響情況存在。發現有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況,電梯管理人員就要及時對情況進行性質認定,做好相關記錄,并根據性質情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。

在維保計劃和作業表方面,首先應參照電梯維保的相關資料,與維保公司密切溝通,根據電梯具體情況制定電梯的中、長期維保計劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問題,按輕重緩急列入電梯作業表中,以此對電梯維保公司的維保活動提出具體要求。這樣,維保公司的日常維保活動就完全納入了物業公司的掌控之中,做到目標明確,有的放矢。

三、不斷學習、胸有成竹

不斷學習和掌握電梯維保的相關專業知識是做好電梯維保管理工作的基礎,也只有對電梯運行原理和維保技術特點有了一定的了解,電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作,做到胸有成竹。

筆者經過多年的實踐,認為電梯維保管理人員對電梯相關知識的學習和了解應側重三個方面:1、掌握電梯運行原理和系統分類。對電梯運行原理的掌握會在維保管理人員的頭腦中形成一個“活生生”的電梯,使電梯維保管理人員在電梯出現故障時,在第一時間對問題進行性質區分。掌握電梯的系統分類,能幫助電梯維保人員明確故障范圍。2、了解電梯常規保養內容和常見故障的常規處理方法。電梯作為一種常用的技術比較成熟的特種設備,其保養和維護也都有章可循,有矩可蹈。了解和熟悉相關知識,才能掌控電梯維保的方向和進度,做到操之在我。3、對特定部件、構件有一定的認知。電梯包含一些特有的部件、構件,例如曳引機、速斷開關、安全鉗、旋轉編碼器等。特定部、構件處于電梯一些特定的位置,擔負著重要的作用,是電梯正常運行的必要保障,對特定部件、構件有一定的認知,才能在電梯的維保管理中突出重點,抓住重心。

四、緊抓維保重點、做好旁站管理

電梯公司的維保人員和物業公司的設備管理人員代表著各自公司的利益,在電梯維保作業中,難免公司利益之間相互沖突;同時維保人員良莠不齊,也不能排除個別維保人員業務能力較差和職業道德低下。因此,在尊重維保人員的職業道德和專業素養的前提下,緊抓維保重點,特別是重點部位、關鍵問題處理時的旁站管理,顯得尤為重要。

2005年,筆者參與一起SPVF電梯死機故障處理的旁站工作,因其不能寫入樓層數據,維修人員在檢測幾組電壓數據后立即提出故障點是PLC控制板,要求更換。一個專用PLC控制板報價三千多元,公司是否該出這部分錢由于全程參與了維保人員的檢測過程,筆者參照電氣圖紙,以及前期同類故障處理的經驗,提出故障點不一定是PLC控制器,該型號電梯只有在打到下減速開關并在機房按下輸寫開關后,才能進行電梯樓層數據的輸入。后經查是行程開關位置已經偏離了轎廂撞板的位置,導致無法打到開關所致。對開關安裝位置進行適當的調整后,重新按規范程序輸寫樓層數據,再送電試機,電梯恢復了正常運行。試想如果沒有對該工作進行旁站,則無從對其工作質量提出質疑。

五、注重細節、富于創造

在對筆者所處大廈的電梯維護工作中,曾經出現了這樣一個問題:幾部電梯轎門的光幕開關保護膜片松動,在電梯運行中總是發出細小不絕的顫動聲。怎樣解決維保方提出更換膜片,但是除了膜片與膜片框配合間隙過大外并無其他影響使用的問題,更換理由顯然不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個問題呢但不能確保玻璃膠對膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對射。在雙方人員多次討論后,最后我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。原因有二:1、煮熟的糯米不具有腐蝕性;2、煮熟的糯米在光幕維護中便于清除。這一大膽帶有創造性的方法最后被證實效果良好,既在一定時間內解決了光膜膜片的顫動,又可以反復使用。

六、知己知彼、百戰不殆

在與電梯

維保公司互動中,由于雙方利益點不一致,矛盾在所難免,甚至“短兵”相接,這時對設備的熟悉程度和對維保工藝的了解程度是決定雙方“輸贏”的關鍵。

筆者所工作的大廈五部電梯轎箱內層招及層顯改造費用談判中,電梯公司前期報價為三萬一千多元。對于對方的這一報價,我方不能接受,立即對這一所謂“工程”的性質、范圍、工程量進行研究、判斷。由于我方電梯維保管理人員對電梯設備構成相當熟悉,對該工作所涉及的工藝流程相當了解,確定其工程量只包含對電梯層顯顯示程序數字值設置上的一定更改和部分內層招膜片的更換,兩人一天即能完成。在后續的談判中,我方完全掌握主動權,經過多次談判,對方最終不得已以涉及“知識產權”為改造費用訴求基礎,最終合同價為一萬二千元,我方既贏得了此次較量的勝利,又為公司節約了大量的費用。

物業電梯設備管理作為物業設備管理中極為重要的一環,需要物業設備管理人員在現實工作中進行長期不斷的探索和實踐。同時,物業設備中的特種設備種類繁多,做好電梯特種設備的維保管理工作,相信也會對其他特種設備維保管理工作帶來有益啟發和幫助。

篇2:電梯公司維保部績效考核方案

電梯公司維保部績效考核試運行方案

考核目的:為了提高公司發展的速度,并提高維保員工的積極性,主動性,責任心。

考核原則:獎勤罰懶,體現多勞多得的分配制度。

適用對象:所有維保站點。

考核時間:

考核體制:直接領導評估,安全質量部認可,主管領導簽字評估確認。

考核標準:業績、能力、態度、投訴。

考核程序:每季度自評,總評,認定。

維保實行績效考核制,具體為:

(1)年總考核款每臺每年限制在****元以下,具體分成A、B、C、D、E五類,0-10層為A類,11-20層為B類,21層以上為C類,扶梯為D類,質保電梯為E類,具體見后(附表1)。

(2)維保工資的發放形式:實行按站每月單獨計算,由維保部每月25日前上報財務部。

(3)維保工具由維保組自行購買,保管和使用,要求為正規產品。

(4)維保材料的費用,****(含)元以下材料由維保小組自負,且每月/臺基本維保材料費用不得底于***元,維保用油料由公司統一購買,維保站承擔費用;****元以上材料的分配比例具體見后(附表2);且****元以上材料的購買要實行審批確認制度。

(5)維保人員的培訓費,保險費,勞保用品費用按公司原有規定各自承擔。

(6)維保績效工程款所產生的稅收由維保小組自行承擔。

(7)如有保養不到位造成元件損壞的除按規定賠償外,由公司視情節進行處罰。

(8)各站維修人員的工資:在現在工資基本不變的前提下,各站長可視個人的實際能力作小幅度的調整。

(9)實行考核后,公司不再支付除法定節假日以外的加班工資。

(10)以站為單位,甲方口頭式及電話投訴年超過12起,信函超過5起,且違章累計每年10次,輕傷以上3次的(含輕傷),公司除按原規定執行外,將撤消該站站長職務,另行委派。

(11)各站所涉及的水電氣費用及電話費用由各站負擔。

(12)工傷費用除保險負擔的部分外,剩余部分按各50%分擔。

(13)申請急修,每次****元,一次修不好再次派人修理的不再收費。

附表1維保費績效費計算明細表

內容按層分類月合計總額(月/臺)年合計總額(年/臺)

A類梯0-10層

B類梯11-20層

C類梯21層以上

D類梯扶梯

E類梯質保電梯

附表2維保材料費比例分配表

內容/金額類別公司維保組

500元(含)以下0100%

500-1000元(含)30%70%

1000-2000元(含)40%60%

2000-5000元(含)60%40%

5000元以上70%30%

篇3:電梯安裝維保作業應急處理方案

電梯安裝、維保作業應急處理方案

1、目的

電梯安裝、維保工作是特種作業,安全性要求極高,在各種工作中會出現各種各樣的緊急情況,這就要求我公司對緊急情況的出現要時刻做好準備。安全第一,預防為主,出現情況能及時處置,為做到這些,公司根據國家標準,行業標準及市各職能部門的要求,特制定此應急處理方案。

2、適用范圍

適用于電梯安裝、維修工作。

3、職責

3.1各職能部門負責編制本部門的應急預案,報辦公室。

3.2辦公室負責將各部門的應急預案匯編入此《應急預案》。

3.3工程部、維保部、施工班組:當施工現場發生各類安全事故(傷、死、損壞設備)時,不論是否與公司有關,都必須在15分鐘內向公司主要領導和辦公室報告。

4、應急組織

4.1公司應急小組

4.1.1組長:

4.1.2副組長:

4.1.3組員:

4.2工程部應急小組

4.2.1組長:

4.2.2組員:

4.3維保部應急小組

4.3.1組長:

4.3.2組員:

5應急電話

5.1急救中心120或999

5.2火警119

5.3交通事故122

5.4報警服務110

5.5公司辦公室

5.6工程部

5.7維保部

5.8節假日值班

6、電梯困人救援方法

6.1執行人:維保部

6.2時間:30分鐘

6.3電梯運行中因供電中斷、電梯故障等原因而突然停駛,將乘客困在轎廂內時,維修管理人員應安慰乘客,使他們安靜等待,不要擅自行動,以免發生“剪切”、“墜井”事故。為解救被困的乘客,應在維修人員或專業人員指導下進行盤車欲放人操作。在操作前,維修管理人員應做好下列工作:

(1)若有司機操作,司機應使乘客鎮靜等待,勸阻乘客不要強行手扒轎門或企圖出入轎廂,并與維修人員取得聯系。

(2)維修人員應了解轎廂內被困人數及健康狀況、轎廂內應急燈是否點亮、轎廂所停層站位置,以便于解困工作。

(3)告知乘客盡量離轎門或已開啟的轎廂門口,更不要倚靠廳、轎門,不要在轎內吸煙、打鬧,必須聽從操作人員指揮。

6.4盤車放人操作方法

(1)操作前先通知被困人員,盤車操作已經開始,請乘客或司機與以配合。

(2)盤車放人操作一般由2人在機房進行。操作前必須切斷總電源開關,一人用開閘扳手打開制動器,另一人盤車。當將轎廂盤到最近層樓面時(轎門地坎應不高于廳門地坎600mm),應停止盤車,使制動器復位。

(3)讓司機或乘客在轎內打開廳門或用鑰匙拱開緊急門鎖,協助乘客離去。

(4)盤車時應緩慢進行,尤其當轎廂輕載狀態下往上盤車時,防止因對重側重造成溜車。當對無齒輪曳引機的高速電梯進行盤車時,應采用“漸時式”,一步步松動制動器,以防止電梯失控。

轎廂頂上的安全窗是電梯維修人員檢查修理時使用的,安全窗口很小,且離地面兩米多高,雖可架梯但上下仍很不方便。停電時轎內照度不足,轎頂上很黑,又有各種裝置,故乘客撤離轎廂時不準走安全窗,防止發生人身傷害事故。

7、發生火災

7.1執行人:維保部

7.2時間:30分鐘

7.3發生火災時應立即中止電梯運行,并采取如下措施:

7.4及時與消防部門取得聯系并報告公司辦公室。

7.5發生火災時,對于有消防運行功能的電梯,應立即按動“消防按鈕”,使電梯進入消防運行狀態,供消防人員使用。對于無此功能的電梯,應立即將電梯直駛到首層并切斷電源或將電梯停于火災尚未蔓延的樓層。

7.6使乘客保持鎮靜,組織疏導乘客離開轎廂,從樓梯撤走。將電梯置于“停止運行”狀態,用手關閉廳門并切斷總電源。

7.7井道內或轎廂發生火災時,應即刻停梯疏導乘客撤離,切斷電源,用二氮化碳、干粉和1211滅火器滅火。

7.8共用井道中有電梯發生火災時,其余電梯應立即停于遠離火災蔓延或交消防人員用以滅火使用。

7.9相鄰建筑物發生火災時也應停梯,以免因火災停電造成困人事故。

8、發生地震時

8.1執行人:維保部

8.2時間:30分鐘

8.3接到政府部門發布臨震預報,由維保部通知顧客參照國務院發布的《破壞性地震應急條例》(于1995年4月1日起實施)執行。

8.4當地震已發生,震級為四級以下,烈度為6度以下時,應對電梯進行如下檢查:

(1)檢查供電系統有無異常。(2)電梯井道、導軌、轎廂有無異常。(3)以檢修速度做上下全程運行,發現異常即刻停梯,并使電梯反向運行至最遠層站停梯,通知專業維修人員檢查修理。如上下全程運行無異常現象時,再多次往返試運行后,方可投入運行。當地震震級為四級(含四級)以上、烈度為6度以上時,應由專業人員對電梯進行安全檢驗,無異常現象或對設備進行檢修后方可試運行,經多次試運行一切正常后方可投入使用。

9、電梯濕水處理

電梯機房處于建筑物最高層,底坑處于建筑物最底層,井道通過層站與樓道相連。機房會因屋頂或門窗漏雨而進水;底坑除因建筑防水層處理不好而滲水處,還會因暖氣及上下水管道,消防栓、家庭用水的泄漏等,使水從樓層經井道流入底坑,發生洪水時,井道、轎廂也會遭水淹。當發生濕水事故時,除從建筑設施上采用堵漏措施外,還應采取應急措施。

(1)當底坑內出現少量進水或滲水時,應將電梯停在二層以上,中止運行,斷開總電源。

(2)當樓層發生水淹而使井道或底坑進水時,應將轎廂停于進水層站的上二層,停梯斷電,以防止轎廂進水。

(3)當底坑井道或機房進水很多,應立即停梯,斷開總電源開關,防止發生短路、觸電等事故。

(4)發生濕水時,應迅速切斷漏水源,設法使電氣設備不進水或少進水。

(5)對濕水電梯應進行除濕處理,如采取擦拭、熱風吹干、自然通風、更換管線等方法。確認濕水消除,絕緣電阻符合要求并經試梯無異常后,方可投入運行。對微機控制電梯,更需仔細檢查以免燒毀線路板。

(6)電梯恢復運行后,詳細填寫《濕水檢查報告》,對濕水原因、處理方法、

防范措施記錄清楚并存檔。

10、停電造成停梯時

運行中的電梯將會因供電線路故障或限電等原因而突然停梯,將乘客困在轎廂內,需采用如下方法處理。

(1)如果有司機操作,司機應向乘客說明原因,使乘客保持鎮靜并與維修人員聯系,進行盤車放人操作。

(2)如無司機操作,維修人員應與轎廂內被困人員取得聯系,說明原因,使乘客保持鎮靜等待。有備用電源的應及時啟用。

(3)如恢復送電需較長時間,則應進行盤車放人操作,解救被困乘客。操作方法見后。

(4)恢復送電后,及時與轎廂內乘客聯系,重新選層走梯。(11、12略)

13、人員傷亡事故應急措施

13.1目標:確保公司無人員傷亡。

13.2運行控制:將公司和各部門應急小組人員名單,通訊電話發至各班組,以備發生特殊情況,一旦發生人員傷亡事故,立即上報公司應急組長,積極搶救傷員,保護事故現場,公司應急小組派人迅速到現場處理了解事件,按規定上報有關部門。事后分析事件原因,寫出事故調查報告,制定防范措施。

13.3培訓:將事故情況傳達到公司員工,引起員工重視,得到教育。避免今后再出現同類事件。

14、高空墜落應急措施

14.1目標:確保施工現場不發生安全事故。

14.2運行控制:相關部門給每位進場人員配安全帶、安全帽,并且要在班前安全講話中重點宣講,公司安全員不定期監督班組執行情況。

14.3應急措施:新如發現電梯廳門防護欄不規范,施工人員在井道內施工不帶安全帶、安全帽,應立即停止其作業,班組安全員在現場進行教育,立即整改,作好防護,違章人員明白錯誤后,配帶齊安全用具,可繼續工作。如有人員傷害,執行人員傷亡事態應急措施。

14.4培訓:每季度各部門進行一次安全教育學習,保存學習記錄。