高級財務管理師崗位職責

崗位職責:

1)建立、健全公司財務管理體系,優(yōu)化上下游流程,滿足公司戰(zhàn)略發(fā)展要求;

2)對財務部的日常管理、年度預算、稅務方案進行總體控制;

3)執(zhí)行財務分析工作,包括常規(guī)分析、專項分析等,為高層決策提供支持依據(jù);

4)協(xié)助財務總監(jiān)做好團隊建設(shè)、團隊管理及人員培養(yǎng)工作

5)根據(jù)工作需要安排的其他臨時性工作

崗位要求:

1)有2-3年財務經(jīng)理或副經(jīng)理工作經(jīng)驗

2)會計、經(jīng)濟學、金融學及相關(guān)專業(yè),211或985大學本科及以上學歷;

3)熟練掌握日常會計核算、稅務法規(guī)等相關(guān)專業(yè)知識

4)熟悉中國會計準則、以及相關(guān)財會制度,具有會計師、CPA或ACCA等專業(yè)資格優(yōu)先;

5)工作務實,細致耐心,有高度責任感,良好的溝通能力以及團隊合作精神崗位職責:

1)建立、健全公司財務管理體系,優(yōu)化上下游流程,滿足公司戰(zhàn)略發(fā)展要求;

2)對財務部的日常管理、年度預算、稅務方案進行總體控制;

3)執(zhí)行財務分析工作,包括常規(guī)分析、專項分析等,為高層決策提供支持依據(jù);

4)協(xié)助財務總監(jiān)做好團隊建設(shè)、團隊管理及人員培養(yǎng)工作

5)根據(jù)工作需要安排的其他臨時性工作

崗位要求:

1)有2-3年財務經(jīng)理或副經(jīng)理工作經(jīng)驗

2)會計、經(jīng)濟學、金融學及相關(guān)專業(yè),211或985大學本科及以上學歷;

3)熟練掌握日常會計核算、稅務法規(guī)等相關(guān)專業(yè)知識

4)熟悉中國會計準則、以及相關(guān)財會制度,具有會計師、CPA或ACCA等專業(yè)資格優(yōu)先;

5)工作務實,細致耐心,有高度責任感,良好的溝通能力以及團隊合作精神

高級財務管理師崗位

篇2:物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題第十一章物業(yè)財務管理

物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之第十一章物業(yè)財務管理

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.商品房銷售時,專項維修資金的繳納比例是()。

A購房款的1%一2%

B購房款的2%~3%

C,購房款的3%~4%

D購房款的4%~5%

【答案】B

【解析】本題考查的是考生對專項維修資金有關(guān)規(guī)定的掌握程度。按照建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規(guī)定,在銷售商品房時,購房

者應當按購房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修資金。故本題選B,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。

2.在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時,代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會審核無誤辦理賬戶轉(zhuǎn)移后續(xù)后,自雙方簽字蓋章之日起()。

A10日內(nèi)送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案

B15日內(nèi)送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案

C20日內(nèi)送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案

D30日內(nèi)送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案

【答案】A

【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時,代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會審核無誤后,應當辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應當自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案。故本題選A,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。

3.在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,結(jié)余的維修資金()。

A結(jié)余部分退還

B結(jié)余部分不予退還

C結(jié)余部分退還新產(chǎn)權(quán)人補繳

D結(jié)余部分不予退還隨房屋所有權(quán)同時過戶

【答案】D

【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,結(jié)余維修資金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時過戶。故本題選D,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。

4.因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金()。

A按賬面余額按戶數(shù)退還業(yè)主

B按繳納數(shù)額扣除發(fā)生數(shù)額按面積退還業(yè)主

C按賬面余額按面積退還業(yè)主

D按賬面余額按業(yè)主個人繳納比例退還業(yè)主

【答案】D

【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金代管單位應當將維修資金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。故本題選D。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。

5.物業(yè)管理企業(yè)可于年度終了時按年末應收取賬款余額的()計提壞賬準備金,計入管理費用。

AU.r2u/0一U.1j’J/0

BO.3%~0.4%

C0.3%~0.5%

DO.4%~0.5%

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)成本費用的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)可于年度終了時,按照年末應收取賬款余額的0.3%~0.5%計提壞賬準備金,計人管理費用。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第169~170頁。

6.關(guān)于物業(yè)管理項目財務管理,說法不正確的是()。

A分為獨立核算和非獨立核算兩種形式

B物業(yè)管理項目財務管理是指在一個獨立行駛管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi),獨立核算的財務主體所進行的以物業(yè)服務費為主要對象的費用計劃、編輯、控制、使用及管理和分析的財務活動

c酬金制條件下業(yè)主有權(quán)利直接干預物業(yè)管理項目機構(gòu)的財務工作

D物業(yè)管理項目機構(gòu)財務管理既具有一般會計主體財務管理的形式、手段、方法的基本形態(tài),又具有與一般會計主體財務管理和一般會計要素不同的特性

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理項目財務管理的掌握程度。選項C“酬金制條件下業(yè)主有權(quán)利直接干預物業(yè)管理項目機構(gòu)的財務工作’’應為‘‘酬金制條件下業(yè)主有通過業(yè)主大會及其機構(gòu)監(jiān)督物業(yè)管理項目機構(gòu)財務管理的權(quán)利,但又不能直接干預物業(yè)管理項目機構(gòu)的財務工作”。故本題選C,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第170“171貞。

7.酬金制的物業(yè)服務費計提基數(shù)為()。

A預收服務資金

B實收服務資金

C預收服務資金和其他收入

D實收服務資金和其他收入

【答案】A

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務費用酬金制的掌握程度。物業(yè)服務費用酬金制應以預收的物業(yè)服務資金為計提基數(shù)。故本題選A,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第172頁。

8.酬金制的年末結(jié)余資金歸屬()。

A全體業(yè)主

B物業(yè)管理企業(yè)按比例提取后,剩余部分歸全體業(yè)主

C用于業(yè)主委員會經(jīng)費

D計人物業(yè)管理的利潤

【答案】A

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務費用酬金制的掌握程度。酬金制下,物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務的經(jīng)濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金,扣除酬金以及物業(yè)服務支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。故本題選A,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第172頁。

9.以下不屬于物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入的是()。

A無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

B物業(yè)管理收人

C物業(yè)經(jīng)營收入

D物業(yè)大修收人

【答案】A

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)主營收入包括:物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。選項A“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”屬于其他業(yè)務收入。

故本題選A,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168~169頁。

10.以下不屬于物業(yè)管理企業(yè)利潤構(gòu)成的是:

A營業(yè)利潤

B投資凈收益

C營業(yè)稅及附加

D補貼收入

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)利潤的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的利潤構(gòu)成包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。選項c“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費。故本題選C,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第170頁。

11.以下不屬于物業(yè)服務費成本(支出)的是()。

A物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責任保險費用

B營業(yè)稅及附加

C物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用

D辦公費用

【答案】B

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務費成本(支出)構(gòu)成的掌握程度。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括:①管理服務人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;②物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運行、維護費用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;⑥辦公費用;⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;⑧物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責任保險費用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。選項B“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費。故本題選B,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第173~174頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.物業(yè)管理企業(yè)的財務管理包括()。

A成本和費用管理B利潤管理C專項維修資金的管理D稅金管理

E營業(yè)收入管理

【答案】ABCE

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)財務管理的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的財務管理包括營業(yè)收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。故本題選A、B、C、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168頁。

2.主營業(yè)業(yè)務收入包括()。

A物業(yè)經(jīng)營收人B物業(yè)大修收入C人戶維修收入D特約服務收入

E物業(yè)管理收入

【答案】ABE

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)主營收入包括:物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收人和物業(yè)大修收入。故本題選A、B、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168~169貞。

3.物業(yè)服務費用構(gòu)成包括()。

A物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費

B辦公費用

C物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用

D物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修費用

E物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

【答案】ABCE

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務費成本(支出)構(gòu)成的掌握程度。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括:①管理服務人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;②物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運行、維護費用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;⑥辦公費用;⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;⑧物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責任保險費用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。選項B“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費。故本題選A、B、C、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第173~174頁“物業(yè)服務費成本(支出)構(gòu)成”的內(nèi)容。

4.公房銷售時,繳納維修資金的提取比例是()。

A多層住宅不低于售房款的20%

B多層住宅不低于售房款的25%

C多層住宅不低于售房款的30%

D高層住宅不低于售房款的25%

E高層住宅不低于售房款的30%

【答案】AE

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理專項維修資金的掌握程度。按照建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規(guī)定,在出售公房時,售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,該部分專項維修資金屬售房單位所有。故本題選A、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。

5.下列屬于物業(yè)經(jīng)營收入的是()。

A房屋出租收入

B會所收入

C廢品回收收入

D房屋中介代理收入

E材料物質(zhì)銷售收入

【答案】AB

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)經(jīng)營收入的掌握程度。物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收人,如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施所取得的收入。選項C“廢品回收收入”、選項D“房屋中介代理收入”和選項E“材料物質(zhì)銷售收入”都屬于“其他業(yè)務收入”。故本題選A、B,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168~169頁。

6.企業(yè)發(fā)生壞賬損失時,如何進行處理()。

A企業(yè)發(fā)生的壞賬損失,沖減壞賬準備金

B收回已核銷的壞賬增加壞賬準備金

C不計提取壞賬準備金的物業(yè)管理企業(yè),其所發(fā)生的壞賬損失,計入管理費用

D收回已核銷的壞賬,增加管理費用

E收回已核銷的壞賬,減少壞賬準備金

【答案】ABC

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)成本費用的管理的掌握程度。企業(yè)發(fā)生壞賬損失時,要:企業(yè)發(fā)生的壞賬損失,沖減壞賬準備金;收回已核銷的壞賬,增加壞賬準備金;不計提取壞賬準備金的物業(yè)管理企業(yè),其所發(fā)生的壞賬損失,計入管理費用;收回已核銷的壞賬,沖減管理費用。選項D“收回已核銷的壞賬,增加管理費用”應為“收回已核銷的壞賬,沖減管理費用”;選項E“收回已核銷的壞賬,減少壞賬準備”應為“收回已核銷的壞賬,增加壞賬準備金”。故本題選A、B、C,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第170頁。

7.物業(yè)服務費的測算編制應考慮的因素有()。

A區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點

B根據(jù)物業(yè)服務的項目、內(nèi)容和要求,科學測算物業(yè)服務成本

C固定資產(chǎn)的折舊

D做到收支平衡略有結(jié)余

E物業(yè)管理人員素質(zhì)

【答案】ABCD

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務費的測算編制的掌握程度。應考慮的因素有:①物業(yè)服務費測算編制應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,并考慮其實行的是政府指導價還是市場調(diào)節(jié)價;②物業(yè)服務費的測算編制應根據(jù)物業(yè)服務的項目、內(nèi)容和要求,科學測算確定物業(yè)服務成本;③物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機構(gòu)用物業(yè)服務費購置的固定資產(chǎn)折舊,這兩部分折舊均應納入到物業(yè)服務費的測算中;④物業(yè)管理屬微利性的服務行業(yè),物業(yè)服務的測算和物業(yè)管理的運作應收支平衡、略有結(jié)余,在確保物業(yè)正常運行維護和管理的前提下,獲取合理的利潤,使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。故本題選A、B、C、D,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第173頁。

8.物業(yè)服務費的編制依據(jù)有()。

A管理計劃

B實施計劃

C物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃

D物業(yè)管理人員素質(zhì)

E收費標準和可收費的管理面積

【答案】ABCE

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務費編制依據(jù)的掌握程度。收入的編制方式通常是依據(jù)收費標準和可收費的管理面積;支出的編制依據(jù)包括管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務成本和物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃。故本題選A、B、C、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第174頁。

9.確定物業(yè)服務費成本構(gòu)成的注意事項有()。

A詳細B全面C測算依據(jù)準確D平時注意收集數(shù)據(jù)E多用估值

【答案】ABC

【解析】本題考查的是考生對確定服務費成本構(gòu)成的注意事項的掌握程度。注意事項有:一是要求詳細,把具體消耗或支出費用分解得越具體,才越真實;二是全面,不要漏項;三是測算依據(jù)準確,不用或少用估值。故本題選A、B、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第174貞。

10.以下關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費的說法,正確的()。

A物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等

B物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加,收益環(huán)節(jié)的所得稅等

C物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時,按照年末應收取賬款余額的3%一5%計提壞賬準備金,計人管理費用

D物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租等行為,不計征營業(yè)稅,但對

從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅E實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè),可不設(shè)間接費用,有關(guān)支出直接計人管理費用

【答案】ABDE

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)成本費用和稅費的掌握程度。選項c“物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時,按照年末應收取賬款余額的3%~5%計提壞賬準備金,計入管理費用”應為“物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時,按照年末應收取賬款余額的0.3%~0.5%計提壞賬準備金,計人管理費用”。故本題選A、B、D、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第169~170頁。

11.以下關(guān)于物業(yè)管理服務費用的說法,不正確的是()。

A包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式

B酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中技約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物來管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔

C采取包干制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金

D采取酬金制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入就是該項目的物業(yè)服務費

E無論是在酬金制還是包干制下,物業(yè)管理項目都是的會計主體

【答案】CDE

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理服務費用的掌握程度。選項C“采取包干制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金”應為“采取酬金制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金”;選項D“采取酬金制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入就是該項目的物業(yè)服務費”應為“采取包干制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入就是該項目的物業(yè)服務費”;選項E“無論是在酬金制還是包干制下,物業(yè)管理項目都會計主體”應為“在酬金制下,物業(yè)管理項目是獨立的會計主體;在包干制下,物業(yè)管理項目的會計主體是物業(yè)管理企業(yè)”。故本題選C、D、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第171―173頁。

12.以下關(guān)于專項維修資金的說法,正確的是()。

A專項維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納,專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造

B專項維修資金屬于開發(fā)商所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)

C在大、中修和更新改造費用不足時,由物業(yè)管理企業(yè)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金

D專項維修資金應當在銀行專戶存儲,專款專用,不得用于任何投資

E業(yè)主大會成立后,維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃,經(jīng)業(yè)主大會審定后實施

【答案】ADE

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理專項維修資金的掌握程度。選項B“專項維修資金屬于開發(fā)商所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)”應為“專項維修資金屬于業(yè)主所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)”;選項C“在大、中修和更新改造費用不足時,由物業(yè)管理企業(yè)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金”應為“在大、中修和更新改造費用不足時,由業(yè)主大會決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金”。故本題選A、D、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第175~176頁。

三、案例題

1.請寫出物業(yè)服務費成本(支出)構(gòu)成,并對其中的“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用”的子項目進行詳細說明(至少5項以上內(nèi)容)。

【答案】(1)物業(yè)服務費成本(支出)構(gòu)成:

①管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

>②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

⑥辦公費用;

⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責任保險費用;

⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用含有:

①公共建筑及道路土建零修費;

②給排水設(shè)備日常運行維護費用;

③電氣系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)費;

④消防設(shè)備日常運行維護費用;

⑤電氣系統(tǒng)設(shè)備運行能源費等。

2.說明業(yè)主大會成立前、后維修資金的使用審批程序。

【答案】在業(yè)主大會成立前,專項維修資金的使用由售房單位委托管理單位提出使用計劃,經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。在業(yè)主大會成立后,維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃,經(jīng)業(yè)主大會審定后實施。

3.如果你是某物業(yè)公司的物業(yè)管理人員,請說明物業(yè)服務費的內(nèi)容構(gòu)成?

【答案】(1)管理服務人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

(2)物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運行、維護費用;

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(8)物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責任保險費用;

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

4.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,請說明物業(yè)管理包干制和酬金制的概念?

【答案】包干制:指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制:指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物來管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔。

5.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,公司委派你開展物業(yè)服務費的測算編制工作,請說明物業(yè)服務費的測算編制應考慮哪些因素?

【答案】(1)物業(yè)服務費測算編制應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,并考慮其實行的是政府指導價還是市場調(diào)節(jié)價。

(2)物業(yè)服務費的測算編制應根據(jù)物業(yè)服務的項目、內(nèi)容和要求,科學測算確定物業(yè)服務成本。

(3)物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機構(gòu)用物業(yè)服務費購置的固定資產(chǎn)折舊,這兩部分折舊均應納入到物業(yè)服務費的測算中。(4)物業(yè)管理屬微利性的服務行業(yè),物業(yè)服務的測算和物業(yè)管理的運作應收支平衡、略有結(jié)余,在確保物業(yè)正常運行維護和管理的前提下,獲取合理的利潤,使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。