目錄第一部分：商業部分1-大連市概況51-1大連市概況52-大連市的商業分析52-1市場回顧52-1-1國營商場同合資商場共存52-1-2超市效應62-1-3商場相對比較集中72-2大連商業分析72-2-1大連現時商業總存量72-2-2未來商業供應72-2-3市場售價及租金反映102-3大連商業個案分析112-3-1大連勝利廣場112-3-2大連大世界家居廣場122-3-3大連奧林匹克購物廣場133-項目的商場部份分析153-1項目概況153-2項目swot分析16s――項目優勢16w――項目劣勢16o――機會17t――威脅184-市場定位184-1國內市場形勢194-2大連商城的形勢214-3本項目覆蓋地域及經濟潛力224-4市場需要什么234-4-1商場檔次分析244-4-2商場類型254-4-3商場主題分析254-5本項目產品定位264-5-1檔次定位264-5-2本項目的主題定位28※首創旅游式主題的商業物業概念28※主題新穎的吸引28※市內旅游文化的支持28※對消費人群的吸引力29※借用概念的吸引力29※借用其它元素的吸引力304-5-3形象定位304-5-4項目定位的發展優勢314-6項目產品設計建議334-6-1針對項目整塊建議334-6-2針對a、b、c、x地塊的業態？334-6-3針對d、e地塊規劃354-6-4針對d、e地塊的業態設置354-7項目的特色如何營造385-商場的租售策略405-1目標客戶405-1-1銷售目標客戶405-1-2招商客戶405-2租售時機405-3租售策略415-3-1租售推廣策略415-5主要促銷手段455-6招商條件465-6-1租金優惠466-商場的經營管理476-1角色476-1-1對內經營476-1-2對外經營476-2目標486-3效果486-3-1旺人（消費人流）486-3-2旺場（投資者和商家）496-3-3旺財（經營收益）496-3-4運用多元化經營策略，506-4商業物業主要經營管理模式506-4-1經營模式比較506-4-2采用經營模式的論證526-4-3結論527-經營推廣537-1推廣活動537-2信息系統建議537-4經營促銷手段參考548-經營管理組織架構559-商業招商經營運作優勢559-1-1具有較強的商業招商能力，559-1-2具有實際招商操作經驗，559-1-3具有引入主力店的成功經驗569-1-4豐富商業經營運作經驗，579-1-5服務品牌57第二部分：住宅部分1-大連住宅市場概況分析592-項目的優勢劣勢分析602-1項目優勢：602-2項目劣勢：603-目標客戶的定位和分類613-1住宅的目標客戶分析613-2公寓的目標客戶分析614-項目定位624-1項目理解624-2產品定位624-3形象定位634-4項目形象包裝645-產品建議645-1住宅功能細分和戶型面積的比例建議645-1-1對a、b、c、d號樓功能說明645-2戶型設計建議：676-項目命名的初步建議676-1項目整體命名676-2商業命名677-住宅與商業的互動分析687-1住宅與商業的統一性687-1-1住宅統一性體現687-1-2商業統一性的體現687-1-3住宅和商業的協調687-2住宅和商業開發推售的互動策略696-3說明71第一部分：商用物業1-大連市概況1-1大連市概況大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發達，十分便利。大連市區總面積約12,573.85平方公里，人口約547.41萬人，分6個行政區，3個縣級市。2-大連市的商業分析2-1市場回顧2-1-1國營商場同合資商場共存1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽好，在全市商業起著舉足輕重的作用。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業市場飽受沖擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔曲險的聯營方式。邁凱樂大連商場因經營業績突出，是大連少數采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于1800美元/平方米。合資商場的進入，打破了傳統商業格局，帶來了許多新鮮東西，如科學的管理、舒適的購物環境、超級市場、大型游藝區等，吸引了以年輕人為主的大批消費者。面對這種市場狀況，國營商場強烈感受到危機的存在，“危機”就是危險中存在著機會，紛紛調整了經營思路。天百大樓率先提出“十五條龍服務”并利用50年店慶機會，推出全場店慶價，創造了營業額3天共4000萬的佳績，此舉在中央電視臺黃金時段多次亮相。大連商場集團也推出“不滿意就退貨”的承諾。進入*年，各大國營、合資商場已先后完成商戶重組及市場定位，競爭同時也細化了市場，使各大商場均有一定數量固定的消費群體。2-1-2超市效應步入*年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業競爭也隨之進入到一個空前白熱化的階段。世界排名前三位零售商巨頭―

美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時落戶一個城市，這是中國獨一無二的，在世界上也是少見的。*年7月，民族超市“龍頭老大”北京華聯超市在大連開業。華聯開業的意義不只是多了一家商店，而是因為具有“民族性”，華聯的進入注定了中、外超市的肉博戰已不可避免。2-1-3商場相對比較集中聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場。相比天津街，青泥洼橋商業街雖然屬于后起之秀，但發展相當迅速，以大連商場、秋林女店、邁凱樂商場、先施秋林、中山大廈商場為核心的青泥洼橋商業街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業街。2-2大連商業分析2-2-1大連現時商業總存量在調查的22個已開業的商場項目中，有17個是座落于中山區，其余5個分布在西崗、沙河口及甘井子區。2-2-2未來商業供應大連市正在興建或將會落成的商場項目主要集中在中山區及沙河口區。而預計到～年年底，將會有接近53萬平方米的商場新面積落成（見下表）商場未來供應表開業年份中山沙河口*年3月~12月229，000110，800～年72，50016，0800總計331，500271，600占百份比55%45%大連市主要已開業商場一覽表編號項目名稱地區位置開業時間商場總樓面建筑面積（平方米）層數（地上）層數（地下）商場管理形式1天津街百貨大樓（北樓）中山天津街中段193010，00051百貨1天津街百貨大樓（南樓）中山天津街中段19303，0004無百貨2大連商場中山青泥洼橋20年前40，00041百貨3新友誼商店中山人民路2號19883，00021百貨4韓國批發城中山長江路1990年以前7，5003無店鋪5秋林女店中山勝利廣場旁1990年以前5，40061百貨6中興大廈中山友好街42號1990-0635，00072百貨7國泰大廈中山天津街西段1994-0110,8006無百貨8友誼商城中山人民路2號1996-0212,00062百貨9天倫商廈中山天津街西段1996-1013,0006無百貨10新華洋商場中山青泥洼橋1997-052,80031店鋪11富麗華酒店商場中山人民路中段1998年以前2,00011店鋪12先施秋林(百貨)中山青泥洼橋199820,98691百貨13勝利百貨中山大連火車站前廣場1998-08147,00053百貨14邁凱樂大連商場中山五惠路1998-0950,00071百貨連店鋪15裕景商城中山大連火車站前廣場1999-0550,0001無店鋪16時代購物中心中山港灣街7號1999-0613,80061百貨17巴黎之春購物中心中山上海路1999-1023,80242百貨18沃爾瑪超市西崗奧林匹克廣場*-0417,000無1百貨連店鋪19奧林匹克購物廣場西崗人民體育場北奧林匹克廣場*-0435,000無2百貨連店鋪20大連百盛購物中心沙河口西安路1997-1228,00051百貨21家樂福沙河口黃河路與西安路交叉口*-0113,0006無百貨22華聯超市甘井子金三角*-0715,0001無超市連店鋪23通發毅電子商場沙河口黃河路663號*-0330,0003無店鋪24廣榮商城沙河口黃河路667號*-0627,0006無百貨25全景超市沙河口

;沙河口區臺山*-015,5002無超市連店鋪26長江廣場中山區長江路123號*-051,7002無店鋪27新瑪特購物廣場中山青山街1號*-10148,00082百貨連店鋪28百年商城中山青泥洼橋商業區*-0560,00052百貨29奔德大廈中山人民路18,00043百貨30大連世界貿易大廈中山同興街25號*-1021,000720百貨31伊都錦中山青泥洼橋商業區24,50061百貨32金座廣場中山中山路47號30,00051百貨連店鋪33大世界商業中心沙河口五一廣場*-0571,00042百貨34成吉思汗國際購物中心沙河口中山路552號160,00041百貨35榮德國際商城西崗區奧林匹克廣場*-1032,000無2百貨36科技廣場美食城沙河口黃河路與西安路交匯處*-05-7,8003無店鋪2-2-3市場售價及租金反映現時各大商場的管理形式是以傳統的百貨公司為主,店中店的管理形式在大連市內仍未能普及。現時大連市各大商場的租售條件主要以倒扣為主，即營業額的抽成。不同的行業，倒扣的比例也有所不同，以大連商場為例，經營服飾的倒扣率是20%至24%，而經營化妝品的，則有較高的23%至27%的倒扣率（詳見下表）大連市主要商場招商條件一覽表序項目名稱發展商/投資商地區招商條件1大連商場大連商場股份有限公司中山服裝：20-24%倒扣率化妝品：23-27%倒扣率2秋林女店大連商場股份有限公司中山服裝：21-24%倒扣率化妝品：24-28%倒扣率3友誼商城大連友誼集團中山服裝：26-30%倒扣率化妝品：26-30%倒扣率4先施百貨秋林百貨、香港先施中山服裝：25-28%倒扣率化妝品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率5富麗華酒店友誼集團中心地上租金：美元每天每平方米3-3.5元地下租金：美元每天每平方米1-1.5元6勝利廣場大連勝利開發公司、香港博泰公司中山服裝：21-25%倒扣率7邁凱樂大連商場大連商場股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會社中山服裝：28-32%倒扣率珠寶：每月每平方米3萬元（保底）服裝：每月每平方米1.5-2.5萬元（保底）8大世界家居廣場大連金泰房地產開發有限公司沙河口地上二層租金：美元每天每天平方米1.8元地下三-五層租金：美元每天每平方米0.6-0.65元9巴黎之春購物中心大連宏孚大廈有限公司中山服裝：23-26%倒扣率化妝品：21-24%倒扣率皮具：23-26%倒扣率珠寶：10-13%倒扣率10大連百盛購物中心大連天河房地產開發有限公司、百盛集團沙河口服裝：23-28%倒扣率化妝品：24-28%倒扣率皮具：23-28%倒扣率2-3大連商業個案分析2-3-1大連勝利廣場位置：中山區大連火車站前廣場開業日期：1998年8月商場總樓面建筑面積：147，000平方米樓層：地上六層，地下三層營業時間：上午9時至下午9時※招商條件從開業初期至現在陸續出售店面，地下一層為每平方米人民幣35，000-45，000元，地下二層為每平方米人民幣30，000元，銷售業績相當不錯。但可能會影響商場既定的商品布局和商場的統一管理。百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米150-250元（營業面積），其它的有品牌的商戶多以聯營為主。目前的進場條件是商場抽成23-28%左右。值得一提的是，南蘿宮在勝利廣場業績很好，目前的進場條件是商場抽志27%，但包含所有費用，除了來自游戲機的用電外。※現場氣氛是目前大連經營面積最大、人流最旺、經營品種最全的百貨商場。人流多以流動人流為主（也因為鄰近火車站），檔次比較繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經營品種太多，且屬于下沉式商場，地形復雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業績。※商品布局樓層圖a座b座六樓卡友中心、教育中心c座六樓不夜色喜慶宴會廳五樓針織館五樓不夜城ktv酒店四樓紳士館四樓不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋三樓青年館三樓蒙古烤肉自助餐廳、川小吃二樓男女皮鞋二樓四季快餐、上海湯包、肯德基首層彩妝館首層好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳夾層少淑女館

夾層亞惠快餐、大觀園、頤和園、dq冰淇淋、露天劇場地下一層淑女裝地下一層聯惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場世界地下二層婦幼館地下二層南蘿宮游樂場、威廉士堡、新寶路臺球廳、姆熊歡樂場世界地下三層勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳、兒童樂場、休閑吧2-3-2大連大世界家居廣場位置：沙河口區五一廣場4號開業日期：*年4月21日商場總樓面建筑面積：71，000平方米樓層：地上五層，地下一層營業時間：上午9時至午8時招商條件：地下一層和地上一層整體出租※現場氣氛商場招商情況良好，進場經營的商家規模較大，大部分經營品牌產品，產品多為中高檔品牌。屬于大型專業商場。※商品布局樓層商品種類主要商品品牌地下一層地上一層各種建材及散件（未定）二層家裝銀帆房地產交易市場三層陶瓷潔具宏明水具廚具廚房設備雅迪爾四層家具華豐、華夏、野田、興業五層精品家具羅馬家具2-3-3大連奧林匹克購物廣場位置：大連人民體育場北開業日期：*年4月商場總樓面面積：35，000平方米樓層：地下二層東西廣場租金：2.4-3.5元/m2/天；負二層：1.5元/m2/天※現場氣氛商場硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。旗艦客戶是美國的沃爾瑪超市，客流量非常大。商場業態較為復雜，有大型超市、服裝珠寶、眼鏡、各種風味餐飲、兒童游樂區等，是集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購物中心。※商品布局樓層商品種類主要商品品牌地下一層沃爾瑪超市only、w。w、color18少女裝地下二層男裝都彭、鋒牌、富田亞惠快餐、回轉壽司女裝餐飲東廣場婚紗攝影時尚經典珠寶西廣場茶店天福茗茶香港眼鏡奧林匹克大藥房寫意空間家化佰草集眼鏡店藥房家具精品廊化妝品總結：大連市經過多年城市規劃，對交通、商業、旅游、居住環境都起到理想的城市規劃格局。商業的發展也隨著市場的競爭勢頭不斷加劇，使到大連市商用物業迎來一輪又一輪的市場熱朝，使到商鋪物業的市場前景十分樂觀。3-項目的商場部份分析3-1項目概況本項目位于大連市的中心商業區―中山區，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，東至昆明街，總規劃面積27900平方米。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成a、b、c、d、e、x六地塊。項目基本指針如下：項目內容數量總規劃面積（m2）27900

篇2:微型婚禮主題音樂焰火項目策劃方案

說明：這是某場婚禮微型音樂焰火的開始部分，在標志著愛心的圖案中，五彩花束似眾人的祝福送給新婚夫婦

婚慶創意新項目：一個新婚夫婦進入洞房前的特別節目

洞房花燭夜浪漫焰火秀

一、節目時間：晚餐后（冬春19：30；夏秋20：00）

二、節目名稱：微型音樂文藝焰火晚會《婚禮之夜》

三、節目時間：20-30分鐘（其中第一部分為歌舞節目10-15分鐘，第二部分為音樂焰火晚會6-15分鐘）

四、節目場地：室外平坦寬敞場地（注：焰火燃放場地的安全警戒范圍最小為200米x100米，觀眾應在此范圍外觀看）。

五、節目流程：

1、司儀宣布音樂文藝焰火《婚禮之夜》正式開始；

2、邀請新婚夫婦和嘉賓在觀禮臺前就座；

3、安排音樂舞蹈演員或者參加婚禮的嘉賓在觀禮臺上表演歌舞節目；

4、歌舞節目結束后，邀請新婚夫婦及嘉賓走到焰火觀禮臺上，安排新婚夫婦講話，說明舉辦本場文藝焰火晚會的意義；

5、安排新婚夫婦或者和在場的雙方父母一起，在全場觀眾共同喊出焰火晚會倒計時中，開始共同按動焰火晚會啟動按鈕；

6、焰火燃放結束，司儀宣布新婚夫婦入洞房，并祝福新婚夫婦盡情地享受新婚之夜的浪漫與甜蜜。

篇3:旅游項目策劃方案

一，接待計劃

在藍區大門口接待游客，登記游客姓名。確定游客人數。

二，旅游項目

1，參觀起航廣場，與我校雄偉建筑合影。、

2，早上7點準時參觀學校自習室，體驗高考式的磨練，大學的精英式教育。舉辦愛心互動，為沒睡醒的同學贈送毛巾和食品。

3，參觀體育場，體驗大學塑膠操場的魅力所在，觀操場奔馳的少年，體年輕時青蔥歲月。并可到時時送等多家商店購買紀念品，物美價廉，絕無強制消費。

4，參觀藍區男生寢室，體驗大學生活之輕，男生寢室之痛。

5，參觀學校教學樓，觀墻壁藝術，課桌文化。如有愿意可在教室旁聽，體驗科大教師風采同學魅力。100元一位，絕無強制消費。漢語言文學與旅游會計老師加收50元人民幣，二位老師有治療失眠，夢多之功效。

5，參觀紅區體育館，感受現代建筑的宏偉與大氣。

6，中午11點40準時參加由霞光食堂為游客精心準備的搶飯趣味活動，與年輕一代的同學們共同參加，體紅軍長征之苦，嘗紅軍吃樹根之痛。獲勝者可免費得到由霞光食堂提供的2葷一素套餐。

套餐內容：紅肉（一種不明肉體，像牛像豬又像風）炒蒜苔。肥肉炒蘿卜干。生藕炒熟藕。

7，午飯后，可漫步在紅區的草場，觀紅梅，賞櫻花。體驗春天氣息。還可參與到籃球場上的比賽。與資格理工科男同學一較高下。

8，參觀紅區女生，體驗不一樣的視覺沖擊。

三，歡送來賓

由校長親自帶隊。打起火把。唱起歌。歡送來校參觀游客，親自護送到紅區小門口。

ps:必須把游客安全直接送往客運汽車上，不能讓他們坐火三輪。危險系數極高。如有想冒險的游客，必須提出警告。