1、注意審查合同招投標要求、承包方主體資格

(1)對于:國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目,必須通過招投標。

(2)2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》:將五種合同依法認定為無效:(一)承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的;(二)沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的;(三)建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的;(四)承包人非法轉包建設工程的;(五)承包人違法分包建設工程的。

因此,對于承包主體的資質審查可以防止合同最終效力問題。實務操作中,律師修改施工合同時,合同雙方在前期大多經過了相互摸底階段,但仍需要從具體合同特點角度予以分析。

2、注意工程承包范圍的審查

整體比較簡潔;注明與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致;

包括:土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程(包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分)等等。

3、注意標明開工日期的成立標志

項目開工日期的明確對工期的認定,具有重要意義。

一般標明:開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。

實際開工日期與約定日期不一致:實際開工日期為準(開工令等證實);

施工許可證日期和實際施工日期不一致:以施工許可證日期為準。

4、注意審查組成合同文件的順序

首先需標注:在前者優先;

其次,對于有補充協議的,要注明與合同正文效力一致。

5、注意審查對監理工程師、發包人派駐工程師權限的設置

對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令,可以約定需要經過發包人或承包人認可后生效。

一、明確工程師授權范圍;二、對于超越工程師授權范圍的,由發包方確認。

6、注意審查對安全文明施工的約定

一般約定由承包方承擔,但為保護承包方利益時,可以約定一個兜底條款,如:因為發包方原因造成的安全文明施工問題,由發包方承擔一切損失。

7、注意審查對于工期順延的約定

一、工期順延的原因,除規定不可抗力外,對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令(停水停電)、地下物等因素造成的工期順延,約定標準作為認定是否構成工期順延的依據;

二、工期順延的程序性約定:承包方在一定時間內,書面報發包方認可、監理認可。可以增加“視為”條款。(視為條款:發包方在約定期限內不予答復的,視為認可。)

8、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序

(1)程序:“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前小時,以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板,經發包人和現場監理驗收后方可進行施工。”等。

(2)通用條款內有具體約定,也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。

9、注意審查合同價款的確定方式

一般有三種方式:

(1)采用固定價格合同,注意約定合同價款中包括的風險范圍,如:

“鋼材價格的市場變化(8%)”

注意風險費用的計算方法:

(如:合同約定工程總價款包含全部工程量內容,承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程,發包人都沒有增加支付的義務,并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時,只計算變更部分和材料價差調整部分,不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。)

(2)采用可調價格合同,合同價款調整方法:招標范圍以內的工程量按實計算,定額計價,稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可,施工期間工程變更或簽證調整單項元以內不予計取,元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整,簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。

(3)采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意審查工程進度款支付方式

(1)方式:節點形象進度,按比例;工程量,按比例。

(2)按照節點付款的約定,承發包雙方會根據合同特點加以約定。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套,前期墊資比、例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續和科學等。

11、注意審查關于工程變更的約定

未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更;承包方原則不作變更;但實務上需做變更。

確認流程:由于工程變更使得工程量或工作內容增減的,變更發生后日內,承包人須向工程師提交書面報告,工程師審批通過書面報告后報發包人核準,書面報告經發包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報,視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書,否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項元以內不予計取,元以上單項的變更于竣工決算時調整。

12、注意審查關于竣工驗收和結算的約定

此階段的程序設置:

(1)驗收過程;(四主體加質檢站)

(2)工程交付;

(3)資料交付;(視為條款、移交資料明細)

(4)竣工結算。(時間、視為條款)

重點是關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加:結算文件提交后,在約定時間內發包方不予以審計的,視為認可結算資料。

13、在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點

(1)對于履約保證金(或保函)的具體內涵加以明確:何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定;

(2)對于工期拖延的罰則:扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

(3)對于逾期支付工程款的罰則:發包人不能按時支付工程款的,自逾期之日起按照中華人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。

違約金:可與延期通比例的約定。

(4)對于優先受償權的約定;

(5)對于工程及資料交付的約定:發包人與承包人工程結算發生的任何異議,應當通過仲裁或者訴訟解決,但是無論是否發生或者爭議責任如何,都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發包人過錯的,發包人承擔相應責任。(留置權)

(6)對于質量爭議的約定:質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序。可約定第三方:區所在地的質量部門。

(7)對于質保金的約定:質保期的長短,質保金返還的方式和利息支付問題。

(8)對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。

(9)關于工程違法轉分包、掛靠的約定:主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包,發包人發現承包人違反本條規定轉包或者違法分包的,有權立即解除合同。承包人除比照本協議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外,應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發包人損失的,承包人還應承擔由于解除合同迫使發包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經濟、名譽賠償責任。但本協議約定發包人分包的除外。

(10)對于工程保修責任的認定:承包方不保修情況下的處理和費用承擔。

14、關于合同生效時間、地點效力的約定審查

簽字蓋章時、履約保證金交納時(附生效條件)等;合同簽訂地、項目所在地。

15、關于爭議解決途徑、地點的約定審查

訴訟和仲裁的選擇;

工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發包方所在地、第三方。

16、其他注意點:

質量約定:合格、市優、省優、國優。

材料:甲供、乙供;與約定品牌不符合的認定與罰則。

保險:工程一切險;甲乙雙方的人身險。

農民工工資支付的承諾。

關于公章使用和款項支付。

(1)項目部公章:設定權限;

(2)款項:轉賬、一個帳戶。

篇2:工程施工組織設計審查規范

工程施工組織設計審查規范

適用范圍:土建工程施工組織設計

規范目的:充分考慮土建工程的特點,科學審查、修改施工組織設計,保證施工質量,節約工期和成本。

規范內容:

第一條:審查時間:臨建搭設前審核平面布置,其他在開工前審核。

第二條:審查小組成員:總工程師、工程部經理、工程部技術組工程師、項目經理部主任工程師和專業工程師、全體監理人員以及公司成本管理部、銷售部、萬創公司、設計院等有關專業人員;審查工作由工程部技術組負責召集和主持。

第三條:審查責任:

1、審查小組應全面、認真審查施工組織設計;

2、審查后的施工組織設計如導致施工出現重大技術失誤或經濟損失,審查小組應負有關責任;

3、施工組織設計未經審查,不得擅自簽發與之有關的文件;

4、未經審查的施工組織設計,不得作為施工和結算依據。

第四條:審查程序:

1、施工單位根據編制依據編制施工組織設計;

2、審查小組熟悉施工組織設計編制依據,對施工組織設計進行審查,提出意見;

3、與施工單位協商審查意見;

4、施工單位修改;

5、復核并審定、加蓋審定印章。

第五條:審查內容:

[綜合部分]

1、施工組織設計依據應充分,包括:招標書、投標書、施工合同、甲方其他要求、政府有關規定、國家和地方有關規范、全套施工圖紙、地質勘探報告、地下管網分布圖、現場狀況等;

2、施工組織設計必須六項齊全且有深度:工程管理架構、施工技術措施、現場平面布置、進度總計劃、施工機械狀況說明及一覽表、質量安全保證措施;

3、施工工組織設計應針對本工程具體特點,提出相應措施。

[管理架構]

1、需詳細具體,包括項目經理、五大員、各班組長;

2、相關人員的資質、經驗、能力、配合等必須滿足工程要求。

[進度計劃]

1、進度計劃安排應符合實際情況,并考慮分包單位的施工進度安排;

2、進度計劃中應明確各分項工程工程量、材料用量、日人工產量等計算依據,并應繪制各工種勞動力分布曲線;

3、施工人員、施工機械、設備、材料安排應充足,進退場時間應科學、合理,特別對需甲方限價以及甲供的材料、設備應有詳細的限價、定板、進場計劃;

4、應明確甲方或乙方分包工程的進退場時間(包括電梯、消防系統、空調、防水、鋁合金、通訊系統、有線電視、高低壓配電、室外給水、煤氣、櫥柜等等);

5、施工進度計劃應考慮因建設單位銷售需要提前移交部分的施工安排。

[現場布置]

1、現場布置圖應考慮基礎、地下室、主體、裝修等施工各階段的需要(包括分期工程的上下期銜接),并應重點考慮銷售需要;

2、乙方應采取措施創造、維護良好的現場銷售環境;應有具體措施配合樣板房施工和對外開放;

3、平面布置應達到方便施工、易于管理、節省成本的目的。

[質量、安全要求]

1、由于業主對房屋質量(特別涉及到使用方面,例如滲漏、裂縫、排水不暢通等)的要求高,方案中應有防治工程質量通病的具體措施和獎懲制度,確保房屋的使用功能;

2、在危險環境下施工,應采取具體防護措施,確保人身和財產安全;

3、乙方應采取措施協調各分包單位的施工工作(如垂直運輸、用水用電、加工場地等),負責本單位和分包單位的成品、半成品的保護。

[施工方案]

1、施工組織設計中的措施,應根據工程需要考慮周全,并分項列明所采取的措施的費用,由甲方根據招標書、投標書、::施工合同等決定是否支付該部分費用;

2、應針對施工難點(例如后澆帶、防水工程、大體積砼、轉換梁、坡屋面等)編制技術方案,方案應科學、經濟、方便;

3、應明確乙方分包工程的施工單位單位,并由分包單位提供分包工程施工方案、資質證書;

4、應針對各季節的特點(如臺風、雨季等),采取不同的施工措施;

5、考慮各種備用方案,包括人力、設備、材料等,如發電機、水池等;

6、施工現場應采取措施達到文明施工標準;

7、關于樣板房毛胚部分的施工應有具體的措施,樣板房開放后應有具體的維護辦法(如防水等);

8、人力、設備的安排應充分,對于垂直、水平運輸等關鍵設備應有具體可行的維修、備用措施。

篇3:《建設工程施工合同》審查注意事項

《建設工程施工合同》審查應注意的事項

廣義的合同文件組成包括:合同協議書、中標通知書、投標書及其附件、合同專用條款、合同通用條款、標準規范及有關技術文件、圖紙、工程量清單、工程報價單或預算書。除以上外,雙方有關工程的洽商、變更等書面協議或文件同樣視為合同的組成部分,這些文件均與合同造價或最終結算密切相關,須予以明確。目前使用的《建設工程施工合同》由協議書、通用條款、專用條款及合同附件四個部分組成。審查時應注意以下幾方面的事項:

一、協議書部分:

1、內容填寫是否齊全清楚;2、章印是否齊全清楚;3、合同總價款大小寫是否一致;4、對方開戶行帳號住所法定代表人委托代理人是否填寫正確;5、承包范圍界定是否清楚;6、質量標準是否明確:合格、優良等。

二、審查發包人資質等級及履約信用:

根據我國法律規定,從事房地產開發的企業必須取得相應的資質等級,承包人承包的項目應當依法批準立項,違反規定將因項目不合法而導致所簽訂的建設工程施工合同無效。對承包人的審查內容主要包括:1、承包企業的企業法人營業執照是否合法;2、承包企業是否取得相應的資質等級及經營資格;3、審查承包企業招投標手續是否符合法律規定等。

三、工期、質量約定:

1、工期:(1)竣工日期有“驗收合格之日”“交付使用之日”“申請驗收之日”之說,應當在合同中明確注明,并約定開工、竣工應辦理哪些手續、簽署哪些文件。(2)雙方當事人對建設工程實際竣工日期有爭議的按下列情形分別處理:建設工程經竣工驗收合格的,以竣工驗收合格之日為竣工日期;承包人已經提交竣工驗收報告,發包人拖延驗收的,以承包人提交驗收報告之日為竣工日期;建設工程未經竣工驗收,發包人擅自使用的,以轉移占有建設工程之日為竣工日期。(3)工期延誤:在合同文本通用條款中列出了工期延誤時應予以順延的原因,承包人在工期順延情況發生后天內,就延誤的工期以書面形式向工程師提出報告,工程師在收到報告后天內予以確認,逾期不予確認也不提出修改意見,視為同意順延工期。2、質量:(1)《建設工程質量管理條例》規定,工程竣工驗收應由建設單位組織勘察、設計、施工、監理等單位進行,合同中應明確約定參加驗收的單位、人員,采用的質量標準、驗收程序,須簽署的文件及產生質量爭議的處理辦法等。(2)是否明確隱蔽和中間驗收雙方的義務及驗收程序。

合同審查

第一步形式審查

(一)將合同文件本身分為三部分:

開頭(合同名稱、編號、雙方當事人)

正文(第一條至最后一條)

簽署部分(即雙方簽字蓋章和簽署時間)

形式審查就是看一看一份合同是否具備這三部分,這三部分是否完整,是否有前后矛盾的地方。常見的錯誤有:當事人名稱不一致、不完全、錯誤或矛盾,合同名稱與實質內容不符、時間簽署前后不一樣,地址、法定代表人錯誤等。

(二)形式審查還要看是否附有對方營業執照、其他證書、法定代表人身份證明書、委托書等相關材料。看相關文件之間內容是否有矛盾之處。

第二步實質審查

主要是對合同正文的審查,這是合同最關鍵的內容,包括:

一、合同條款是否完備、合法;

二、合同內容是否公平,是否嚴重損害本單位利益;

三、條款內容是否清楚,是否存在重大遺漏或嚴重隱患、陷阱。

合同條款是否完備的審查標準,以買賣合同為例

1、雙方名稱或姓名和住所列明當事人的全稱、地址、電話、開戶銀行及帳號。

2、標的動產應標明名稱、型號、規格、品種、等級、花色等;不易確定的無形財產、勞務、工作成果等描述要準確、明白;不動產應注明名稱和座落地點。

3、數量數量要清楚、準確,計量單位、方法和工具符合國家或者行業規定。

4、質量國家有強制性標準的,要明確標準代號全稱。可能有多種適用標準的,要在合同中明確適用哪一種,并明確質量檢驗的方法、責任期限和條件、質量異議期限和條件等。

5、價款或報酬合同明確規定價款或報酬數額、計算標準、結算方式和程序。

6、履約期限、地點或方式履行期限要具體明確,地點應冠以省、市、縣名稱,交付標的物方式、勞務提供方式和結算方式應具體、清楚。

7、違約責任應明確規定違約責任,賠償金數額或具體計算方法。

8、解決爭議的方法選擇訴訟或者仲裁其中之一作為爭議解決方法,不要出現既由法院管轄又由仲裁機構裁決,也不要出現“由法院管轄或者仲裁機構仲裁”的條款。約定通過訴訟解決的,還可以約定管轄法院;約定由仲裁機構裁決的,應寫明具體仲裁機構名稱。在選擇時盡選擇本地法院或仲裁委員會管轄,以便于更好地維護本單位利益。

9、合同生效條款一般應當寫明:“合同自合同雙方(或者各方)法定代表人或者授權代表簽字并加蓋單位公章(合同專用章)之日起生效”。如合同有固定期限的,還應當寫明:“本合同有效期自某年某月某日至某年某月某日止。對于法律法規規定應當經批準或者登記后生效的,或者合同約定須經公證等生效條件的,應當在合同中寫明并及時辦理相關手續。

10、清潔文本條款合同中應當寫明:“本合同正文為清潔打印文本,如雙方對此合同有任何修改及補充均應另行簽訂補充協議。合同正文中任何非打印的文字或者圖形,除非經雙方確認同意,不產生約束力。”在簽署過程中,應注意:當合同中有清潔文本條款時,合同中的所有條款文字與數字(簽署人簽字、時間簽署與蓋章除外)均應當事先打印完成,不得在合同簽字過程中出現合同正文里有手寫文字或者空白未填寫的情況存在。

其中,前8項是《合同法》第12條列出的內容。合同審查時重點關注違約責任的約定是否清楚、完整、公平,是否嚴重損害一方利益或者是否存在陷阱。

合同條款內容是否合法,其實就是要審查合同條款或者內容是否違反國家的法律法規,是否構成無效的情形。在這里,熟悉相關合同法條文是最起碼的要求。

合同條款是否公平,是否清楚,審查時沒有固定的方法,只有逐字逐行地看,認真地看,提高文字理解和駕馭能力也是相當重要的。