濱海新城設施設備運行、維護保養方案

為了給濱海新城業主營造高標準、高品質的健康生活、居住環境,確保各類設備及相關配套設施的正常運行,使各項物業管理服務得到有力的保證。為延長設備設施的使用壽命,減少維修費用,使物業得到保值升值。根據我司多年來對住宅物業管理積累的豐富管理經驗,擬對濱海新城所屬系統之設備設施,進行全方位精心維護管理,以實現"降耗節能"、"增收節支"和各類設備科學、安全、可靠、高效運行之目的。具體實施方案如下:

一、人員的配備

根據濱海新城的物業特點和設施設備維護需求,擬在濱海新城設立專業的工程部,負責小區的設施設備維護保養及一些小修、零修服務,工程部下設運行班和維修班,運行班主要負責設施設備的運行、維護保養,維修班主要負責小區的水電維修工作。

根據工作的需要,擬配備主任1人,領班1人,技工3人,工程部共配備5人。

為確保所屬設施設備正常運行和滿足業主維修服務需求,須嚴格工程設備管理要求,把好招聘人員的政審關,并根據公司的用人制度、用人標準對面試合格的人員進行上崗前培訓并考試,同時,為了使新招聘的員工適應新的工作環境和管理體制,提高工作積極性,對新進員工進行物業管理知識培訓及專業技術技能培訓,并通過有效的培訓、提高員工的綜合素質,成為合格的物業管理從業人員。工程從業人員必須有較高的專業技術技能,并做到一專多能,以實現人員精簡。因此要對員工進行專業技術技能培訓,使其掌握各系統設備的工作原理、運行管理知識,維護保養作業規程以及從事物業管理相應崗位所要求的技術技能。

二、設施設備運行管理和維護保養

(一)物業設施設備維護保養范圍

1、房屋本體維護保養范圍:

1)房屋的承重結構部件(包括基礎、屋面、梁、炷、墻體等);

2)搞震結構部位(包括構造柱、梁、墻等);

3)外墻面、幕墻玻璃、樓梯間、公共通道、門廳及公共屋面;

4)機電設備;

5)本體消防設施;

6)本體上下水管道;

7)智能化系統等防盜監控設施等。

2、公用設施維護保養范圍:

1)區內道路(市政道路除外);

2)路燈、溝、渠、池、井;

3)園林綠化地、地下排水管道、文化娛樂、體育場所;

4)停車場等公用設施。

(二)維護保養內容

1、加強設施、設備運行環境的管理。

1)供配電系統設備房環境的管理,包括:高低壓配電房、樓層配電室及其他專用配電室(含配電專用管井)、備用發電機組機房等。

2)給排水系統設備間環境的管理,包括:生活水泵房、減壓閥房、水表房、樓層管井房、排污泵房等。

3)消防系統設備間環境的管理,包括:消防中心、氣體滅火設備間、樓層設備間、消防水泵房、室外消防栓等設備。

4)通信設備機房環境的管理,包括:通信總機房和通信管井房等。

5)監控系統設備間環境的管理。

6)電梯機房環境的管理。

2、加強設施設備的運行管理,保障設備安全運行。

包括供配電系統、給排水系統、消防系統、通信系統、電梯系統、監控系統等八大系統的運行管理。要求:各系統的標識齊全、標識位置準確、恰當;系統運行記錄完整;設備保證完好;定期對各系統運行情況進行技術分析,并提交各設備系統運行分析報告。

3、建立健全的設備臺帳。

設備臺帳要求能全面、完整地反映該小區的全部設備、設施的原始情況和動態變化情況,即設備臺帳應包括以下方面的項目內容:

1)設備設施的原始技術參數:設備類型、品牌、型號、生產廠家、生產時間、購買時間、安裝時間、竣工驗收時間、投入運行時間、供貨商及聯系人、聯系電話,原購買合同編號、購買合同原件或復印件的存放位置、原安裝調試記錄資料的存放位置、設備的標稱額定電壓、額定電流、功率因素、機械效率、標準溫升。

2)運行、維護及系統保養動態記錄:設備每月、每季度、每半年、每年的運行情況(故障率、運行正常率),為保證設備正常運行所進行的維護、換件、故障情況記錄和分析,以及在執行系統維護保養計劃后,對該設備的系統保養結果的記錄。

4、制定系統的各設備月度、季度、半年、年度維護保養計劃,并分別詳細列明各設備的維護保養項目和保養要求。

(三)設施設備維護管理措施

對供配電系統的運行管理和維護保養措施

1、建立嚴格的配送電制度和電氣維修制度。

2、值班人員、維修人員必須接受過業務培訓,持證上崗。

3、加強日常維護檢修及定期保養,用電設備、照明,指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內的電氣線路安裝要符合設計、施工技術規范要求,并保證用電安全,確保配電設備安全高效運行。

4、加強公共區域照明、外圍照明設備的日常檢查維護、更換燈具等工作。

5、搞好應急發電設備的維修保養,確保發電設備能隨時投入運行。

6、合理輪換使用供配電設備,減少空載損耗及延長使用壽命。

7、遇火災、地震、水災等災害時,建立及時切斷電源等有關搶險、救援措施,并協助供電部門做好安全用電的有關工作。

發電機設備管理措施

建立嚴格的發電機設備管理制度和設備維修保養制度。

1、發電機房管理規定

(1)由機電技術人員全面負責應急發電機房的機電設備,禁止無關人員進入。

(2)當發生市電故障或停電,值班人員應在最短時間內啟動發電機,按操作規程配電、供電。

(3)當市電恢復時,要按操作票做好轉電操作,停發電機并進行必要的維護保養工作。

(4)室內照明、通風良好,控制室溫在40℃以下。

(5)每周檢查啟動電瓶、電壓、電流比重及液位高度,如低于規定值,應及時添加蒸餾水、充電,并進行日常維護保養。

(6)每月檢查發電機的潤滑油、燃油、冷卻水等,并做好維護保養。

(7)每月應啟動發電機一次試運行10-20分鐘,以確保發電機處于隨時可用的備用狀態。

(8)做好發電機各項日常維護、定期保養及啟動運行之相關記錄備查。

2、發電機運行管理規程、操作規程等,可根據我司質量管理的設備管理工作之有關管理規程、操作規程結合實際情況具體修訂后實施,設備維修保養計劃需根據具體設備、說明書、資料做出計劃。

給排水系

統

1、給排水系統設備管理、維修保養基本內容

(1)建立正常用水、供水、排水的管理制度,制定操作規程及維修保養計劃并嚴格執行。

(2)供水管道、水表、水池、閥門進行經常性維護和定期檢查,確保供水安全;定期對排水管道、化糞便池進行維護、清渣、清通(由市政環衛清運),防止阻塞。

(3)每班1次巡查給排水設施,并記錄設施相關情況。

(4)每月檢查維護給排水設施,確保設施正常可靠運行。

(5)每季度對水池、水箱管路進行清洗消毒,并出具經衛生防疫檢驗合格的報告,防止二次供水污染。

(6)節約用水,防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發生。

(7)制定事故處理應急措施,當發生跑水、斷水故障時,及時處理,防止事故范圍擴大。

2、排水系統操作、保養和維修的基本制度

消防監控系統

l、操作、保養和維修的基本內容

(1)建立消防管理制度、操作規程、消防設備設施日常檢查維修保養制度及火警應急方案等。

(2)制定應急搶險措施,當發生火災報警時,應能按應急方案的要求采取現場撲救、緊急疏散、對外聯系協調等有效措施,并在規定的時間內啟動應急電源,控制事態發展,將損失降到最低。

(3)做好消防系統各類設備設施的日常檢查維護保養(控制計算機除外),并做好有關記錄備查。

2、監控中心管理規定、操作規程等,要結合監控設備配置具體情況修訂后實施。

電梯系統

電梯系統的日常運作管理及其維護保養均采取外包的形式委托給專業電梯公司進行,我司擬采取如下措施進行監督管理:

1、建立健全電梯維護保養的監管制度。

2、制定電梯維護保養檢查計劃表,物業管理中心工程部人員根據檢查計劃表做好日常巡查及監管工作,并作好記錄。

3、物業管理中心相關主管人員將定期及不定期地對電梯維護保養工作進行監督檢查,發現存在問題,擬以書面形式要求限期進行整改。

4、物業管理中心工程部人員會同外包電梯公司制定電梯困人等電梯安全方面的緊急處理程序。

三、工程維修服務

工程維修服務是一項大量而又重要的工作。我司將各維修技工在維修服務中的服務意識、服務規范等提出具體要求并承諾如下:

(一)維修服務規范要求

要求各維修技工到業主室內進行維修保養時,著裝整齊,維修工作時盡量減少噪音,嚴禁在公共場所大聲講話喧嘩,以免影響業主。到房間內維修時還應注意如下事項:

1、敲門:接到報修,30分鐘內派各維修技工到達現場維修處理。進入室內維修,需按門鈴或輕輕叩門三聲,等待開門。

2、介紹:各維修技工應首先自我介紹:"對不起,打攪了,我是本小區物業管理維修人員×××,前來為您服務"。

3、進門:如果室內十分整潔,鋪地毯,員工應將鞋脫在門外,赤腳進入,或穿好自備鞋套。經業主許可后進門維修服務。進入室內步子要輕,工具袋背在肩上,如拎在手中應高于地面一定距離,不能在地上拖著工具袋。

4、鋪布:走到工作地點后,將干凈的帆布或塑料布鋪在室內人員指定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。

5、維修:維修工作中手腳要輕,盡可能減少發出的噪聲。實在無法避免時,應事先向業主說明,并說一聲"非常對不起"。

6、整理:維修完畢,用自備專用擦布將維修地點擦干凈,收好維修工具,將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈,如地面受污染,應負責清掃干凈。

7、填寫維修工作單(包括費用),請業主對修理質量,服務態度等進行評價并簽名。

篇2:設施設備維護保養檢測制度

1、建立從安裝、調試、驗收,到運行、維護、保養、檢測等各環節的檔案,嚴格按規定要求進行設施設備的維護、保養和檢測。

2、制定安全操作規程、維護保養檢測責任制,對操作人員進行專項培訓。

3、操作人員須每天對自己所使用的機器做好日常保養工作,生產過程中設備發生故障應及時給予排除。

4、設備運行與維護堅持“設備專人負責,共同管理”的原則精心維護,保證設備安全。負責人調離,立即配備新人。

5、維修人員,每兩周對生產設備進行檢查一次;每半年根據生產需要和設備實際運轉狀況,制定設備大修計劃;每年年底由公司主管領導、設備管理人員、部門經理、維修人員負責,按照事先規定的項目、內容進行檢查打分,評定出是否完好、能否繼續使用,提出對責任人的處理意見和改進措施等。

6、認真做好設施、設備管理全過程中的記錄工作,每個環節的責任人都要填寫規定的記錄表格或圖表,負責人和主管領導簽名確認,存檔保存。

篇3:安全設施日常維護保養管理規定

第一條為加強公司安全設施管理,明確車間安全設施的管理分工、維護保養、定期檢查等具體工作,保障各類安全設施處于良好使用狀態。

第二條安全設施是指為保障安全生產,預防與控制事故,減少與消除事故影響,搶險救災而設置的設備、設施、器材及安全附件等。安全設施分為預防事故設施、控制事故設施、減少與消除事故影響設施3類(具體分類見附件1)。

第三條安全設施應按照公司要求的格式建立完善安全設施臺賬,臺賬內容應包括名稱、數量、管理責任人和維護保養記錄。

第四條各單位應組織員工進行正確使用安全設施的技術培訓,不斷提高員工使用安全設施的技能,做到會使用、會維護會保養。

第五條裝置運行期間嚴禁擅自摘除安全聯鎖系統,確需摘除的,使用單位應制定、落實相應的安全技術保護措施,并經技術部、安全環保部審查,報安全副總經理批準后方可摘除;其他安全設施的報廢、拆除、停用需經本部門負責人批準后方可進行。

第六條安全設施維護保養頻次:

⑴檢測、報警設施每季度至少一次。如壓力表、液位計,可燃、有毒有害氣體和氧氣等檢測和報警設施,用于安全數據分析的設備、儀器等。

⑵設備安全防護設施每季度至少一次。如機泵防護罩,防雷防靜電接地線,電器過載保護設施,負荷限制器,行程限制器,制動器等。

⑶防爆設施每季度至少一次。如各種電氣、儀表的防爆設施,阻隔防爆器材,防爆工器具等。

⑷作業場所防護設施每季度至少一次。如作業場所的防靜電、防噪音、通風(除塵、排毒)、防護欄(網)、防滑、防灼燙等設施。

⑸安全警示標志每季度至少一次。如“上風向雙人作業”、“登梯前請釋放靜電”警示牌,包括各種指示、警示作業安全和逃生避難及風向等警示標志。

⑹泄壓和止逆設施每季度至少一次。如安全閥、止回閥等,包括用于泄壓的閥門、爆破片、放空管等設施,用于止逆的閥門等設施,真空系統的密封設施。

⑺緊急處理設施每月一次。如UPS備用電源,ESP聯鎖停車系統,包括緊急備用電源,緊急切斷、分流、排放(火炬)、吸收、中和、冷卻等設施,緊急停車、儀表聯鎖等設施。

⑻防止火災蔓延設施每季度至少一次。如阻火器,安全水封,回火防止器,防火堤,防爆(門)等隔爆設施,蒸汽幕、水幕、防火材料涂層等設施。

⑼滅火設施每月一次。如水噴淋、惰性氣體、蒸氣、泡沫釋放等滅火設施,消火栓、高壓水槍(炮)、消防車、消防水管網、消防站等。

⑽緊急個體處置設施每月一次。如洗眼器、噴淋器、應急照明等設施。

⑾應急救援設施每月一次。包括堵漏、工程搶險裝備和現場受傷人員醫療搶救裝備。

⑿逃生避難設施每季度至少一次。如應急直梯等逃生和避難的通道、場所。

⒀勞動防護用品和裝備每月一次。如焊工面罩,空氣呼吸器,防化(護)服等,包括頭部,面部,視覺、呼吸、聽覺器官,四肢,軀干防火、防毒、防灼燙、防腐蝕、防噪聲、防高處墜落等免受作業場所物理、化學因素傷害的勞動防護用品和裝備。

第七條安全設施的維護保養要求:

(1)按照規定的頻次和具體要求認真落實。

(2)維護保養完畢后,責任人應認真、詳實記錄維護保養內容,并簽字。

(3)維護保養期間發現的具體問題應立即處理或匯報班組長。

第八條安全設施定期檢查要求:

(1)安全設施應按要求定期進行檢查,檢查結果填寫《安全設施檢查表》,存在問題整改按要求填寫隱患整改表。檢查記錄包括檢查內容、檢查標準和發現問題處理情況,檢查人員都應簽字。

(2)行程限制器、限速器、制動器等使用說明要求作業前進行檢查的,作業人員必須在作業前進行一次檢查,確認無問題的方可開始作業。

(3)檢查發現故障或問題不能處理的,應做好記錄并采取有效的安全預防措施或管理措施,避免引發其他問題。

第九條責任追究:

(1)未按規定建立完善本單位安全設施臺賬的,扣單位安全員1分;發現問題限期內未整改完畢的,扣5分。

(2)未按規定開展安全設施維護保養和檢查的,扣管理責任人1分。

(3)安全設施發現問題未處理、處理無效果的,扣管理責任人2分。

(4)安全設施維護保養、檢查無記錄的,扣責任人2分,維護保養和檢查記錄不全的,扣責任人1分。