一、建筑的日常養護維修與計劃

房屋日常養護維修是指為辦公樓房屋原有完好登記和正常使用,進行日常養護和及時修復小損小壞等房屋維護管理工作。

建筑物主要指標(略)

(一)、基礎結構養護及巡檢

1、對混凝土結構的預埋、給排水設施等的使用情況應制定計劃,定期(每年不少于兩次)進行檢查。發現腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。制止不設計及有關部門批準,任意在結構上開鑿。

2、鋼筋混凝土保護層損壞要及修補,以防止鋼筋銹蝕。

3、辦公樓的使用應符合設計要求,改變用途時不允許隨意超載,甚至于對結構進行改造。

(二)裝飾工程養護:

1、樓層地面的養護:保持樓層地面清潔、干凈衛生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室積水,滲入樓板。對于木地板、大理石等樓層地面還需定期專業養護。

對于::使用中發生小的損壞,要及時修補。制止不加任何保護措施在樓面上拖拉重物。

2.門窗的養護:對使用者進行保護門窗的宣傳工作,發現開關不靈、縫隙過大,五金配件丟失或損壞等問題。要及時修理。做好防雨、防塞等工作,定期進行油漆補修工作,補漆盡量和原漆保持一致,否則應進行全部重新油漆。

3、飾面墻的養護:定期(每年不少于2次)巡檢,可采用觀察或用小錘輕劃檢查。發現問題及時處理,不允許用強酸對任何飾面墻進行擦洗。對樓體外墻面,安裝飾物如用鐵件,必須刷漆,防止水銹污染墻面。

4、頂棚的養護:定期巡檢,發現翹邊,裂掛、破損、陰濕應及時修補或更換。

(三)幕墻工程養護管理:

本工程外立面塑鋁板為主,配以部分玻璃幕加以點燃,另外還有一些不銹鋼飾柱等。

1、發現螺栓::松動,破損應及時修復或更換,發現玻璃松動、、破損應及時修復或更換,發現密封膠和密封條脫落或損壞,應及時修補或更換。

2、定期檢查幕墻排水系統,保持通暢。

3、當遇特大風沙、地震、火情等災害時,事后應對玻璃幕墻進行全面檢查,親視損壞程度進行維修加固。

二、設備設施的運行維護與計劃

(一)給排水設備運行維護

給排水設備運行維護是指為保證辦公樓給排水設備、設施的正常運行使用所進行的日常養護維修。

對設備系統的了解:

自來水變頻泵

自動噴灑供水泵

消火栓穩壓泵

潛水泵

1、管道漏水修理

2、管道堵塞排堵

3、水龍頭與閥門的維修

4、衛生潔具的維修

5、水泵保養及維修

6、壓力表的校驗

7、潛水泵的檢查保養

8、熱交換器的運行與維修

9、生活水箱的清洗消毒

(二)供電設備管理維護

供電設備管理維護是指為保證辦公樓供電系統正常運行,對供電設備的日常管理和保養維修

對設備系統的了解

變壓器

高壓柜

低壓柜

日常維護要點

1、電氣電路故障:斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修

2、絕緣電阻測量及損傷線更換

3、配電箱的檢查

4、照明燈具的檢查

(三)、電梯運行維護

電梯維修是指為保證辦公樓電梯設備正常使用所進行的日常運行管理、維修保養和中修

天津迅達公司迅達電梯2部

(四)、空調系統運行維護

冷氣系統是指為保證辦公樓中央空調系統正常運行所進行的日常運行管理和維修和保養工作。對設備系統的了解

常見維修要點

1、電源電壓的檢查

2、機油溫度、壓力的檢查

3、制冷劑的檢查

4、冷凍水、冷卻水的檢查

5、遠行參數的記錄

6、注意冷卻泵塔水質清潔及時補水

7、冷卻泵、冷凍泵的檢查

(五)保安消防監控系統的管理和維護

對設備系統的了解:

電梯對講5組

電視監控30組

消防監控1組

局域網系統1組

電話交接間1組

大屏電視系統1組

常見維護要點:

1、結合實際正確使用設備

2、保存、運行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄

3、選擇可靠的分包方,按周期維保、增補、擴充、升級等內容的工作。

(六)消防設施設備的管理和維修

對設備系統的了解:

防排煙風機8臺(屋頂排風機4KW1臺、地下室設備間風機5.5KW8臺)

自動噴灑供水泵30KW2臺

消防栓穩壓泵45KW2臺

噴灑穩壓泵3.7KW1臺

常見維護要點:

自動噴灑系統

管道閥門

電接點壓力表

(七)電視天線系統的管理和維護

電視天線系統的管理和維護是指為保證辦公樓電視天線接收系統正常運行,對接收設施進行的日常運行管理、養護和維修。

運行維護要點:

1、按主管部門要求和有關規定管理

2、按設備使用說明書進行維護

設備設施的維修養護計劃

序號

項目

工作內容

保養周期

1.

避雷系統接地電阻

可靠性檢查和試驗

每年一次(春季前),雷雨后加強巡檢一次

2.

火災自動報警系統

可靠性檢查和試驗

每季一次

3.

高、底壓配電柜

清掃、緊固、防銹

每年一次

4.

各種配電盤、控制柜

清掃、緊固、防銹

每年一次

5.

電梯

由專業公司定期維護

每天巡檢,每周保養

6.

空調冷水機

由專業公司定期維護

每年一次(夏季前)

7.

空調冷水循環泵

清洗、換潤滑油

每年一次

8.

熱力鍋爐

專業公司定期維護及安全檢查、水質檢測

每年一次(冬季前)

9.

熱水鍋爐

安全檢測、水質檢測

每季一次

10.

熱水循環泵

清洗、換潤滑油

每年一次

11.

生活水箱

清潔、二次消毒

每半年一次

12.

污水泵

清潔、換潤滑油

每年一次

13.

風機防塵罩

清洗

每半年一次

14.

各種管道的金屬閥門

清潔、防銹

每年一次

各種金屬管道和構架

清潔、防銹、緊固

每年一次

弱電系統的設備、線纜按技術資料的相關規定執行

電動消防水泵每周試運轉一次并加注潤滑脂

各種設備每天運行時間超過12小時的保養周期為一年,不足12小時的保養周期為二年。

篇2:新星城物業設施設備維修管理維護方案

新星城物業設施、設備維修管理與維護方案

(一)、房屋共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新

根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復屬于開發商保修范圍的,按保修工作流程及時向開發商提出報告與建議,并協助開發商維修編織合理的維修養護計劃,建立共用設施設備檔案,設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全

合理使用,不任意拆動原房屋結構,不任意改變原建筑的用途

各類設備設施信息記錄清晰明確,臺帳清楚

及時保養維修,保持房屋及公共設備設施的完好

因房制宜,有計劃地安排保養維修任務

完善的建筑管理、房屋維修保養、公共設備設施保養制度

完善的管理、檢查、考核制度

給類房屋、共用設備設施部位基本保持完好狀態

建立和貫徹各項規章制度及各項標準

搞好維修保養計劃管理,科學安排施工進度

(二)、房屋共用部位、共用設施設備維修養護的管理規定

【房屋、建筑設施】

建物維修工

a.按《房屋、設施維修養護規程》與《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》的內容要求進行修繕養護;

b.每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與要求》對小區房屋建筑,公用部位、設施進行巡查;

c.將周期巡查、養護結果記錄于《共用部位巡查、養護記錄表》內;

d.房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;

e.房屋、設施發生異常,及時報告設備主管,并在設備主管協同下排除異常。

設備主管

a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯系工作;

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施房屋、設施的維修保養工作,對房屋養護、修繕提供工作指導及檢查監督;

d.對每次周期巡查養護記錄、維修記錄進行檢查驗證;

e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經經理審核后上報公司主管部門;

【供配電設備】

電工

a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備,并記錄《配電房巡視記錄表》;

b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)"運行"與"備用"每月切換檢查一次,并記錄《設備定期啟動表》;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

d.供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;

e.供配電設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障。

設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;

h.按《應急預案》規定負責處理應急事件。

【消防設備】

日常巡視

a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障;

定期檢查

a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;

b.由設備主管組織,并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試;送風、排煙系統測試;電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》,《消防送風、排煙系統測試記錄表》。

維修保養

a.設備維修工負責消防設施的維修保養工作;

b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵"運行"與"備用"每月定期啟動后交替更換一次;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《消防設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。

設備主管

a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門

【給排水設備】

管道工

a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;

b.水泵房

每周打掃一次,機組每月清潔一次。生活水泵"運行"與"備用"每二周交替更換一次;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《給排水設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

d.給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;

設備主管

a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;

h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;

i.按《應急預案》規定負責處理應急事件。

【弱電設備】

分承包方維保人員

a.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《弱電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

b.弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;

c.弱電設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,及時排除異常和故障。

電工

a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備及衛星天線,記錄《信號收視設備巡視記錄表》;

b.信號接收機房每周打掃一次,信號接收設備每月清潔一次;

c.發現弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管,督促維修保養。

保安人員

a.負責監控中心設備的日常運行操作,每班清潔監控室及設備表面,每次交接班時巡視周界報警系統探頭和設備,每班一次巡視攝像監控系統、電子對講系統的設備,并記錄《監控、對講設備巡視記錄表》;

b.發現異常情況,及時報告保安主管、設備主管。

設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯系委托保養工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養分承包方服務質量監管辦法》對分承包方進行監管。對弱電設備維修保養工作進行檢查、驗證;

d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況,填寫《保安防盜系統檢查表》和《攝像監控系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;

h.按《應急預案》規定負責處理應急事件;

【電梯設備】

分承包方電梯維保人員

a.每周按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《電梯設備維修保養規程》的內容要求進行定期保養,同時負責清潔電梯機房環境,并將結果記錄表內;

b.電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;

c.設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄于《設備故障記錄表》上,并及時處理。

電工

a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視電梯設備,填寫《電梯房巡視記錄》。發現異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設備主管,督促維修保養;

b.負責電源部分的維修保養及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設備,記錄《設備定期啟動表》。

設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯系委托保養工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.實施電梯設備的運行管理,按《設備維修保養分承包方服務質量監管辦法》對分承包方的監管。對電梯設備維修保養工作進行檢查、驗證;

d.每周巡視電梯機房設備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況,填寫《電梯設備系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;

【水泵設備】

管道工

a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;

b.水泵房每周打掃一次,機組每月清潔一次。生活水泵"運行"與"備用"每二周交替更換一次;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《給排水設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

d.給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;

e.給排水設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障。

設備主管

a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢

查;

d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;

i.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;

j.按《應急預案》規定負責處理應急事件。

(三)、房屋共用部位、共用設施設備維修養護計劃及實施方案

【雨污水總管及屋面外墻】

對屋面雨水總管,污水總管進行疏通保養,屋面雨水總管網罩無脫落/每季一次

對污水總管出墻管進行疏通,保持出墻橫管無堵塞。/每季一次

對屋面進行巡查,保持屋面隔熱板鋪墊平整,無破損,屋面排污溝無堵塞、開裂現象,排水暢通。/每年二次

對屋面女兒墻勘查,墻面無裂縫,灰縫飽滿,不傾斜。/每年二次

【小區內道路、側石、圍墻】

對小內路面,側石進行巡檢:/每月一次

a.區內道路路面強度、坡度、出水口等符合要求,路面平整,不絆

腳,排水暢通,修補路面接縫嚴密,無積水、泛水現象;

b.混凝土路面不起砂,無脫皮、斷裂,明溝不斷裂;

c.路邊側石平直,保持高低一致無缺損。

對圍墻柵欄檢查保養,修復斷裂圍墻柵欄,保持鐵柵欄表面無嚴重銹蝕。/每年二次

油漆鐵柵欄。/每年一次

【雨污水窨井、下水道】

對區內雨、污水管進行檢查、清撈。/每季二次

雨污水窨井鐵蓋除銹油漆(油漆顏色為黑色)。/每年一次

疏通小區內污水下水道,保持下水道暢通,同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。/每季二次

汛期前應對下水道進行疏通,清撈窨井內淤積物。/汛期前一個月

【屋頂避雷帶】

對屋頂避雷裝置及接地裝置進行測試,接地電阻符合相關規定,高層在12層以上應有防雷專業單位進行測試,防雷測試單位應具有專業資質,完成測試工作后,應出具測試報告。/每年一次

對屋頂避雷帶進行勘查,避雷帶應保持完好無斷裂,局部銹蝕應除銹、補油漆。/每年二次

【小區內路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】

夜間應對小區內路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進行巡視,及時發現與修復熄滅的燈具,燈桿油漆無剝落,燈罩完好,無破損現象。每日一次

檢查照明供電線路絕緣狀況是否達標。/每年一次

檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。/每周一次

【雕塑景觀、噴水池】

對雕塑、景觀檢查保養,發現問題及時處理。/每季一次

噴水池檢查保養內容:

a.巡視噴水池,損壞部位及時修復;/每周一次

b.檢查保養給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效;/每月一次

c.檢查水泵、水泵控制系統工作是否正常;/每月一次

d.檢測潛水泵絕緣;/每年一次

檢查水底照明燈具,應保持完好無損,供電線路控制保護系統完好,電氣絕緣電阻達標。/每年兩次

【兒童娛樂設施】

對兒童娛樂設施檢查保養,注潤滑油,緊固螺栓等連接件,保持設施安全可靠,發現問題及時檢修。/每月一次

對設施油漆作防銹保養。/每年一次

【健身設施】

檢查保養健身設施,保持設施安全可靠,健身房器械功能完好安全。/每月一次

對設施油漆作防銹保養。/每年一次

【圍墻大門及電動大門】

檢查圍墻大門門腳頭及四周,應嵌粉密實。/每年兩次

大門除銹、油漆。/每年一次

檢查保養電動大門,應開啟靈活。/每月一次

【地面停車位】

檢查地面平整,無積水、進出無阻礙,鎖具功能良好。/每季一次

【地下車庫】

檢查車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置應保持功能正常;/每月一次

保養車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置;/每年一次

巡查照明燈具及應急照明裝置,保持功能良好;/每季一次

檢查消防設施功能可靠,防火門、緊急通道門啟閉靈活;/每季一次

巡查紅外線傳感器、計時、監控裝置應功能可靠;/每周一次

保養紅外線傳感器、計時、監控裝置。/每年兩次

【樓道、室外消防栓】

檢查樓道內及室外消防栓應無滴漏水或損壞。/每月一次

油漆室外消防栓。/每年一次

檢查消防帶完好無損。/每年二次

檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。/每年二次

檢查消防報警按鈕完整無損,功能可靠。/每月一次

【清洗水箱(蓄水池)】

水箱(蓄水池)清洗、消毒。/每季一次

水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水樣送衛生防疫部門進行水質化檢,化檢結果達不到國家生活用水標準應重新清洗水箱,再次采集水樣化驗,直至化驗結果達標。

檢查水箱蓋板應完整無損,蓋板與水箱結合面應無縫隙,水箱內表面清潔,無滲漏,工組扶梯無銹蝕、斷裂。/每季一次

篇3:XS公寓設備維修服務方案

誠基公寓設備維修服務方案

實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。根據設備機房安全管理制度,設備人員安全守則實施安全管理。制定運行管理規程,實施日常巡視與周期檢查保養工作。制定設備系統安全操作規程,規范設備操作管理。按統一的設備帳、卡、物管理辦法,維修保養內容要求,質量檢查標準實施標準化管理。根據設備完好率統計標準對設備設施的完好程度進行統計,確保安全正常運行和使用。

1設備管理內容

物業設備在安裝調試驗收通過后,就進入了運行使用階段,這時就需要物業管理公司運用先進的管理方法和良好的技術對物業設備進行維修保養,保證這些設備正常運行,充分發揮它們的功效。

物業設備管理的好壞與否,直接影響到其使用功能和使用壽命,這樣對使用過程中保證設備的正常運行,加強日常和維修管理提出了更高的要求。

1供配電設備

1.1每日按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視配電機房設備,并記錄《配電房巡視記錄表》;

1.2配電機房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。

1.3按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

1.4供配電設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內;

1.5供配電設備發生異常和故障及時報告管理處經理,記錄《設備故障記錄表》,并在經理協同下排除異常和故障。

1.6每年12月制訂下一年度《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《設備、設施(年度)維修計劃表》;

1.7管理處每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統檢查表》。

2供氣設備

與煤氣公司保持聯系,每周巡檢,請煤氣公司定期專業保養,隨時進行報修。

3電梯設備

3.1每周按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》進行定期保養,同時負責清潔電梯機房環境,并將結果記錄表內;

3.2設備發生異常和故障及時報告經理,記錄于《設備故障記錄表》上,并及時處理。

3.3定期巡視電梯設備,填寫《電梯房巡視記錄》。發現異常及時通知電梯維保人員并報告經理,督促維修保養;

3.4每年12月制訂下一年度《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《設備、設施(年度)維修計劃表》;

3.5管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況,填寫《電梯設備系統檢查表》。對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

4給排水設備

4.1每日一次巡視泵房設備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;

4.2水泵房每周打掃一次,機組每月清潔一次。周交替更換一次;

4.3按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

4.4給排水設備發生異常和故障及時報告管理處經理,記錄《設備故障記錄表》,并在經理協同下排除異常和故障。

4.5每年12月制訂下一年度《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《設備、設施(年度)維修計劃表》;

4.6管理處每月定期組織檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統檢查表》。

5消防系統

5.1日常巡視

秩序管理人員負責消防設施的日常巡視,每月對小區內消防設施巡視一遍,將巡視結果記錄于記錄表內。

5.2定期檢查

5.2.1每月進行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;

5.2.2由管理處組織,并由秩序管理人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試;電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》。

5.3維修保養

5.3.1按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《消防設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

5.3.2消防設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內。

5.3.3每年12月制訂下一年度《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《設備、設施(年度)維修計劃表》;

5.3.4每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統檢查表》。對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

6設備檢查標準

6.1供配電設備

[電力變壓器]

檢查電力變壓器是否符合要求。

分接開關檔位是否與電源相符。

外殼接地裝置是否可靠,接地電阻是否合格。

變壓器溫度是否在要求范圍內,通風是否良好。

三相電壓表是否平衡,變壓器聲響是否正常。

各接線端子緊固是否良好。

[低壓開關柜]

耐壓試驗是否符合規范規定。

二次接線與電器或端子排的連接應牢固,綁扎排列整齊,標志清晰齊全。

接地線連接應緊密牢固。

操作部分應靈活,接點和機械閉鎖的動作應正確。

閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好。

接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好。

[照明設備]

燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊。

開關是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有無觸電危險。

照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應外露,燈具高度是否符合規定。

6.2電梯設備

[曳引機]

主機運行正常,速度平穩可靠。

冷卻風機正常、有效。

減速和潤滑良好,油位正常。

制動器完好、可靠。

[轎廂]

內部按鈕齊全完好,信號登記有效。

照明完好,通風機運轉平穩,無異常聲。

手動、自動操作運行正常。

超載報警正確可靠。

轎門開閉平穩,時間適中。

[安全系統]

限速開關可靠,動作靈敏。

各安全開關齊全、性能可靠、有效。

各廳門及轎門安全連鎖開關齊全,性能可靠、有效。

急停開關完好,性能可靠有效。

檢修及運行狀態正常。

[導軌導靴]

連接點平滑,固定螺栓無松動,導軌不走位。

運行時靴襯與導軌無異常聲,滑動平穩。

導軌潤滑良好,油杯、油氈等齊全。

各導軌表面無重大銹蝕。

6.3攝像監控系統

[控制臺]

各控制器件運行正常,能實行切換定機、掃描式監視等。

操作鍵盤靈活、可靠。

電源鎖開關完好。

交流穩壓電源工作正常、穩定。

各輸出電路熔絲配置合理,沒有不規則行為。

高、低壓電源嚴格分離,交、直流電源分隔明顯,無隨意拉接線。

二路電源切換正常、可靠。

設備接地保護、防護等安全、可靠。

[攝像機]

各攝像機工作正常,配置數量齊全。

帶云臺、帶變焦的攝像機應調節自如,符合性能要求。

各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型)。

各攝像機鏡頭的光圈調定正確,確保顯像清晰,符合設計要求。

[錄像機]

所配錄像機齊全,性能良好,符合性能要求。

各攝像監視點的信號,均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。

[巡更系統]

主機、序號機功能完好。

電源、充電體充放電正常。

配套附件完好。

信號傳輸線路良好。

6.4安保防盜系統

[對講裝置]

戶內對講裝置能與大門通話。

主機聯系情況良好。

[巡更系統]

主機、序號機功能完好。

電源、充電體充放電正常。

配套附件完好。

信號傳輸線路良好。

6.5消防系統

[消火栓泵]

消火泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求。

管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活。

消火泵運行平穩、無振動,潤滑良好、無咬泵現象。

電氣控制和各元件齊全,正常可靠,性能完好。

水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠,無缺損。

管道設備等無銹蝕、無滲漏。

[增壓泵]

增壓泵運轉平穩,各項運行參數符合出廠標準。

[消火栓及配套設施]

各層消火栓箱及附件齊全完好。

啟動報警按鈕完好、性能可靠。

各層消火栓出水壓力符合要求。

消防接合器齊全、有效,無泄漏。

戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活。

消防進水環網暢通,閥門便于操作,并有明顯標記。

[噴淋泵]

噴淋泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求。

管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。

噴淋泵運行平穩、潤滑良好,無咬泵現象。

電氣控制和器件齊全、正常可靠,性能完好。

泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠,無缺損。

管道設備等無銹蝕,無滲漏。

7設備管理安全制度

7.1電工安全守則

7.1.1任何電氣設備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作,應有經考核合格持有操作證的電工擔任。

7.1.2任何電氣設備(包括停用電氣設備)未經驗電前,一律應作為有電。

7.1.3在工作開始前應先檢查一切電工工具是否正常(如電筆先校驗完整有效,使用工具絕緣良好),有破損及不完整的工具不可使用。

7.1.4嚴禁帶電作業。緊急情況須帶電作業時,應有監護人和足夠的照明、空間,并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋,確認安全方可進行。

7.1.5在檢修用電線路和設備時,必須停電進行。在斷開的開關閘柄上懸掛"有人工作,禁止合閘"的指示牌。

7.1.6電氣設備上的指示牌,非經原工作人員或設備主任同意,任何人不得移動。

7.1.7自動空氣開關跳開或熔斷器熔斷時,應查明原因再進行恢復,必要時允許試送電一次。

7.1.8不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。

7.2監控中心安全管理制度

7.2.1監控中心24小時監控,操作人員經培訓后方可上機操作。

7.2.2無關人員嚴禁進入監控中心。若要進入,須經設備主任批準,由設備人員陪同進入。

7.2.3監控中心嚴禁吸煙、明火作業,確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續,經設備主任同意,按照動火作業管理規定進行。

7.2.4監控中心消防設施完備,并定期檢查。

7.2.5常備應急手電筒及充電式應急照明設施。

7.2.6監控中心內、外保持清潔,室內照明、通風良好,地面、墻壁、門窗、設備無積塵、水積、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。

7.2.7監控中心內的一切設備設施、元器件、線路嚴禁隨意更改。如有損壞,要查明原因,立即申報設備主任,經批準后及時更換。

7.2.8值班人員不得擅離崗位,進出人員應隨手關門。

7.2.9各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運作應始終處于有效狀態,各類功能標識應明確。

7.3配電房安全管理制度

7.3.1配電房應由設備人員負責。

7.3.2無關人員嚴禁進入配電房。若要進入,須經經理批準,由設備人員陪同進入。

7.3.3不準擅自改變原設備及線路。

7.3.4供電回路操作開關的用途要有明顯的標識,停電檢修必須掛牌,嚴禁超負荷運行。

7.3.5操作、檢修時須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。

7.3.6機房內嚴禁吸煙、明火作業,確因工作需要動用明火須,按照規定進行。

7.3.7機房消防設施完備,并

定期檢查。

7.3.8機房內、外保持清潔,室內照明、通風良好,地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。

7.4電梯機房安全管理制度

7.4.1電梯機房內任何設備非電梯維修工禁止操作。

7.4.2電梯送電、斷電必須由設備人員操作,禁止非設備人員操作。

7.4.3無關人員嚴禁進入電梯機房。若要進入,須經經理批準,由設備人員陪同進入。

7.4.4離開電梯機房應隨手關閉門窗。

7.4.5電梯機房因維修保養等原因造成停梯,應在一樓掛告示牌。

7.4.6機房內嚴禁吸煙、明火作業,確因工作需要動用明火須經理同意,按照規定進行。

7.4.7機房消防設施完備,并定期檢查。

7.4.8機房內、外保持清潔,室內照明、通風良好,地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。

7.4.9維修、保養等原因造成停梯,應在一層掛牌告示。

8應急處理方案

8.1消防應急處理

監控室值班接報,通知巡視秩序管理員三分鐘趕到現場,確認火警后,及時報告第一責任人三分鐘趕到現場。如火警較小,即啟用樓層現有消防設備,組織現場補救。如現場火勢較大,無法自行補救時,第一責任人出任應急總指揮,監控室即為應急指揮中心,總指揮由現場回到指揮中心,指揮實施消防應急方案。

總指揮命令:

(1)撥打"119"報警電話。

(2)撥打"120"救護電話。

(3)電話通知各部門。

(4)播放緊急廣播。

(5)繼續組織力量現場補救。

(6)組織力量疏散救護客人。

各部門接報后,根據應急方案規定,實施具體措施

(1)監控室消防應急崗位職責

a.一切行動聽從總指揮的命令。

b.熟練操作監控室內的所有消防、通訊及廣播設備。

c.接報后,立即通知保安巡視人員三分鐘內到達火警現場并及時通知管理處第一責任人,匯報情況。

d.如經巡視人員報告為誤警,寫出事故報告并由巡視人員和當值監控人員簽字歸檔且復印一份,交于管理處第一責任人。

e.如經巡視人員報告為實警,則立即通知巡視人員實施現場補救,并將情況逐級匯報管理處第一責任人。

f.火警發生后,聽從應急總指揮的命令,用外線電話撥打119消防電話和120救護電話。

g.利用攝像頭,觀察避難客人的情況,如人數較多,則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其他場所。

h.利用對講機實施對講,使指揮人員及時到崗。

8.2電梯困人事故的應急處理

8.2.1得知電梯故障,立即以消防應急方案的順序通知第一責任人。有人被困時,與電梯內被困人員通話,親切禮貌地告訴他們不要驚慌,不斷安慰被困者并通知電梯保養公司和設備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方,用口頭告知被困人員。

8.2.2立即通知主管領導,并在該梯門口樹立停用牌。

8.2.3立即派專業人員趕赴現場,關閉該電梯動力并著手開門放人。

8.2.4非工程及保養人員不得擅自進行開門放人,以免發生危險。

8.2.5當被困人員救出以后,管理人員要向被困人員致歉,并詢問他們的健康情況。如有身體不適者,要陪同或叫救護車到醫院進行檢查治療。要求電梯保養公司,認真檢查電梯故障原因,排除隱患。

8.2.6攜帶工具:繩子、保險帶、梯子、電梯門專用鑰匙。

8.2.7當事件結束后,保安立即撤除停用牌,恢復電梯工作。設備部根據故障原因,立即予以整改。

8.3停電事故應急處理

8.3.1發生停電事件,立即以消防應急方案的順序通知第一責任人。

8.3.2設備部領導或值班人員即時派遣電工趕赴現場,檢查供電設備,查處停電原因。

8.3.3如屬小區全部斷電,設備部立即向供電所查詢。

8.3.4如屬局部停電,設備部應立即搶修,秩序管理人員到現場維持秩序。

8.3.5由于停電之關系,電梯有可能出現困人,秩序管理人員需立即查明,如有,立即按困梯程序進行處理。

8.3.6如電源于數分鐘后恢復,則作停電原因的解釋。

8.3.7監控中心對整個事件作出記錄,記錄停電原因、人員撤離時間等詳細資料。

8.3.8檢修完畢恢復供電前,應通知管理處、安保及其他部門關閉所有設備,恢復后再開啟。停電恢復后,設備維修人員檢查各有關設備,保證所有設備正常運作。

8.3.9事件結束后,將詳細情況報物業公司,如存在管理問題,應提出糾正和預防措施。

8.4觸電事故的應急處理

8.4.1發現立即通知設備人員趕赴事故現場,通知就近保安趕赴現場維持秩序,制止其他危險行為的發生。通知客戶中心人員趕赴現場。

8.4.2設備人員切斷現場電源后,立即實施搶救,以后程序同上述急癥病人處理程序。

8.4.3事件結束后,設備人員及時查明觸電原因,如存在隱患,提出糾正和預防措施,立即進行整改。

8.5突發性水浸事故處理

8.5.1當接到報告后,立即告知安保中心。

8.5.2安保中心接到爆管浸水信息,立即電告就近保安趕赴現

場維持秩序,立即通知主管部門、設備部、保潔部、禮儀服務部人員趕赴現場,通知倉庫準備排水工具送交現場。

8.5.3第一責任人立即擔當現場指揮,統一調分派人員。

8.5.4設備人員應立即關閉爆管或滲水的管道閥門,打開系統卸壓閥(如噴淋系統末端放水閥)保護其他設施設備、防止進一步擴大事件,防止因浸水產生觸電事故。如附近有機房等重要場所,則要采用堵、排等方式,防止浸水至這些重要場所。

8.5.5保潔人員立即攜帶排水設施進行現場排水。

8.5.6安保人員維持好現場秩序,防止有人進行破壞活動。

8.5.7排水結束,設備人員迅速查明原因,立即實施修復,并將過程向經理匯報。提出糾正和預防措施。

8.6臺風襲擊前或吹強烈大風的應急處理

8.6.1接到、獲得有關臺風等信息后,通知各部應做好預防措施。

8.6.2設備部對戶外的燈具、廣告、天線、設備層等設施設

備進行全面檢查,確保牢固。

8.6.3管理處向業戶傳達臺風信息,及時通知業戶關好門窗。

8.6.4安保加強巡邏次數,各當值保安監守崗位,無人接替不準擅離崗位。特別加強對戶外物品的監視,發現情況及時通知設備人員進行緊急維修。

8.6.5設備人員堅強夜間值班人員,增加對設施設備的巡查。

8.6.7在夜間或節假日應派員進行值班。緊急情況及時向上級匯報。

8.6.8臺風過后,如對小區設施及服務產生后果或影響的,由各部立即實施修復或整改,提出糾正和預防措施。