物業(yè)管理知識問答題(5)

1、小區(qū)內(nèi)綠地改建停車位等應(yīng)怎樣辦理手續(xù)

《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定:“建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。”

第七十六條規(guī)定:“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”

因此,綠地改建停車位等,須經(jīng)專有部分建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。然后再到相關(guān)部門辦理法定手續(xù)。

2、小區(qū)內(nèi)的停車泊位歸誰所有業(yè)主支付的車位租賃費(fèi)歸誰所有該怎樣支配

業(yè)主在買房時(shí),可以通過簽訂合同的方式從開發(fā)商處獲得車位的歸屬。但占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于全體業(yè)主共有。(《物權(quán)法》第七十三條有明確界定。)

由于使用和管理的需要,將共有部分的車位租賃給部分業(yè)主使用,又屬于共有的專有使用權(quán)。這部分業(yè)主所付出的費(fèi)用既租賃費(fèi),也就是使用費(fèi)。這部分費(fèi)用的歸屬,從性質(zhì)上來講作為共有權(quán)益收益,應(yīng)歸全體業(yè)主按份所共有,既扣除物業(yè)管理企業(yè)必要的勞務(wù)以及建設(shè)停車位和購買必要的附屬設(shè)施費(fèi)用之外,剩余部分應(yīng)當(dāng)充入小區(qū)物業(yè)維修資金或由小區(qū)全體業(yè)主共同支配。

3、出租房物業(yè)費(fèi)應(yīng)由誰交

《淄博市物業(yè)管理辦法》第42條規(guī)定:“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。”依據(jù)上述規(guī)定,業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,是業(yè)主個(gè)別局物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。

房屋出租合同中對物業(yè)管理費(fèi)的交納有約定的話,應(yīng)依照約定。但業(yè)主與承租人的約定只能約束合同中作出約定的雙方,不能以此對抗物業(yè)管理企業(yè)。如果合同中約定承租人交納而承租人未交納的,作為承擔(dān)連帶責(zé)任的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納。但其交納后,可依據(jù)與承租人在合同中的約定向承租人追償。

4、小區(qū)業(yè)主是否又權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)費(fèi)用支出

這要看小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的形式。國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第九條規(guī)定:“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的形式約定物業(yè)管理費(fèi)用。”也就是說,物業(yè)管理費(fèi)有兩種存在形式。

“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,贏余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余部分全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。”實(shí)行包干制的,物業(yè)公司每年公布一次收支情況,業(yè)主大會(huì)主要考核物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量,沒有審計(jì)權(quán)利。但是實(shí)行酬金制的,五月管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,并每年不少與一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十三條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式,物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。”

5、因五月管理企業(yè)在履行物業(yè)管理義務(wù)中存在瑕疵,業(yè)主要求降低物業(yè)管理費(fèi)是否合理

物業(yè)管理企業(yè)未按照約定為業(yè)主提供符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù),系違約行為,應(yīng)承擔(dān)違約所產(chǎn)生的法律后果。鑒于業(yè)主實(shí)際上已經(jīng)接受了物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù),可適當(dāng)減少應(yīng)交的物業(yè)管理費(fèi)金額。

物業(yè)管理企業(yè)違約行為主要表現(xiàn)在:對公共部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理不善;對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、公共秩序等未盡管理職能,造成物業(yè)環(huán)境惡化;未經(jīng)業(yè)主同意,許可他人利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施,或者將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給他人等。如果業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)有證據(jù)證明物業(yè)公司存在上述違約行為,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)響應(yīng)的違約責(zé)任。

6、裝修時(shí),私自拆改承重墻是否違法

《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定:“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。業(yè)主形式權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”房屋的承重結(jié)構(gòu)是建筑物的重要共有部分,是絕對不能私自拆改的。

7、物業(yè)管理企業(yè)的哪些事情需要業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理或者需要向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)物業(yè)管理企業(yè)不配合業(yè)主委員會(huì)的工作,業(yè)主委員會(huì)該怎么辦

業(yè)主委員會(huì)有權(quán)力和義務(wù)按照法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作。一般來講,業(yè)主委員會(huì)主要是在服務(wù)質(zhì)量與財(cái)務(wù)監(jiān)管兩方面形式監(jiān)督權(quán)力。服務(wù)質(zhì)量應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定來評判,財(cái)務(wù)監(jiān)管主要包括按實(shí)結(jié)算部分的收支情況、公共收益情況、維修資金使用情況的監(jiān)督管理。

物業(yè)管理企業(yè)讀業(yè)主委員會(huì)的工作不配合的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定向物業(yè)管理企業(yè)交涉,要求其履行物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)拒絕履行服務(wù)合同規(guī)定的義務(wù),拒絕接受業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告,并可以召開業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)管理企業(yè),直至追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。

8、物業(yè)管理企業(yè)私自經(jīng)營小區(qū)的共有部位或者共有設(shè)備,業(yè)主如何維權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有,是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn),業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)停止經(jīng)營。如果物業(yè)管理企業(yè)不停止經(jīng)營的話,那么利用共有部位或者共有設(shè)備賺的錢,應(yīng)歸全體業(yè)主所有。可將這部分收益補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足,也可直接納入維修資金中。

9、剛買的新房在辦理入住手續(xù)時(shí),有的物業(yè)管理企業(yè)要求一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)用,否則不給辦理入住手續(xù)。提前預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)是否合理

考慮到物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn),預(yù)收一定的物業(yè)管理費(fèi)是合理的,有關(guān)法規(guī)也允許物業(yè)管理企業(yè)預(yù)收費(fèi)用(如實(shí)行酬金制的)。但是這種預(yù)收應(yīng)當(dāng)有一定的限度,從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成來看,有按年、按季度、按月收取的,如果一次性、長時(shí)間預(yù)手各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用就不合理了。

10、開發(fā)商收取物業(yè)費(fèi)作為交房條件是否合法

部分開發(fā)商在交房時(shí),要求購房人以先行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等作為入住條件,是沒有法律依據(jù)的。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)基于物業(yè)管理合同向業(yè)主收取的服務(wù)費(fèi)用,應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)收取,而不應(yīng)由開發(fā)商收取。開發(fā)商應(yīng)按《商品房買賣

合同》的約定按期交房,如以交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)做房屋交付前提條件,至逾期交付房屋的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

依據(jù)《合同法》第六十七條規(guī)定,當(dāng)事人互負(fù)義務(wù),有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。依據(jù)合同約定和上述法律規(guī)定,除合同中約定以購房者支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為房屋交付條件的,開發(fā)商不得以購房者先行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用作為房屋交付條件。購房者雖有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù),但權(quán)利人應(yīng)為物業(yè)管理企業(yè),而不是開發(fā)商。如因此使開發(fā)商逾期交付房屋的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

11、業(yè)主交納的車位費(fèi)是地面使用費(fèi)還是車輛保管費(fèi)二者有何區(qū)別

小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在停車泊位上收取的一般是使用性收費(fèi),不是車輛保管費(fèi)的性質(zhì)。我國《合同法》的第19章專門規(guī)定保管合同。保管合同又稱寄托合同、寄存合同,是保管人保管積存人交付的保管物,并返還該物的合同。保管合同以物品的保管為目的,停車泊位的使用并沒有此目的,也不存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還車的行為;保管合同轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有,而停車泊位的使用并不轉(zhuǎn)移對車的占有,也沒有占有的意思表示;停車泊位的使用合同是承諾性合同,不以車位的實(shí)際交付為合同成立要件,更不以車輛的交付為要件,而保管合同屬時(shí)間性合同,以車輛的實(shí)際交付保管時(shí)才成立。車位合同的標(biāo)的是車位范圍內(nèi)場地設(shè)施的使用權(quán),而保管合同的標(biāo)的是車輛。停車泊位使用合同,供方提供的是場地使用權(quán)和服務(wù),保管合同提供的除服務(wù)之外主要還是對標(biāo)底物的返還的保證;停車泊位使用合同的價(jià)格依車位的大小及車為的緊張程度隨市場波動(dòng),而車輛保管合同則通常要與車輛的價(jià)值相關(guān)聯(lián)。停車泊位使用合同如使用人不支付費(fèi)用,對方?jīng)]有留置權(quán),而對車輛保管合同言,法律賦予了留置權(quán)。

12、業(yè)主小區(qū)內(nèi)被打物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任

案例:盧先生夜間回家時(shí),在高層電梯里被歹徒用磚頭砸傷。盧先生遂向人民法院起訴,狀告物業(yè)管理公司違約,未盡到安全保護(hù)的義務(wù),要求物業(yè)公司賠償其損失。但是,人民法院卻判決駁回盧先生的訴請。盧先生由此產(chǎn)生疑問:物業(yè)公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》,向業(yè)主收取了物業(yè)保安費(fèi)的情況下,物業(yè)公司對業(yè)主人身受到的傷害是否應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任

解析:盧先生與物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》,雙方形成的是合同法律關(guān)系,只要物業(yè)管理公司按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定的保安服務(wù)事項(xiàng)履行了合同義務(wù),物業(yè)公司便不承擔(dān)業(yè)主的人身保險(xiǎn)責(zé)任。雖然物業(yè)管理公司在合同中承諾了保安服務(wù),但這種“保安”系確保物業(yè)使用的方便安全,以及小區(qū)公共秩序的良好與穩(wěn)定,而不是廣義上的社會(huì)安全。擔(dān)負(fù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全已經(jīng)超出了《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的一般保安服務(wù)事項(xiàng)。對于業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任,可由物業(yè)管理公司與業(yè)主在物業(yè)管理合同中作出特別約定,沒有特別約定的,物業(yè)管理公司不承擔(dān)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任。由于盧先生與物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理服務(wù)合同》中沒有上述特別約定,因此法院判決物業(yè)管理公司不承擔(dān)盧先生的損害賠償責(zé)任。

13、小區(qū)內(nèi)車輛被盜物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任

案例:A公司購買了一輛面包車,該車由其職員周某上下班開回某小區(qū)停放,A公司按月交納停車費(fèi)。某日早上,周某取車時(shí)發(fā)現(xiàn)該車不翼而飛。A公司在報(bào)案之后,向人民法院提起訴訟,以物業(yè)公司違反保管合同為由,要求物業(yè)公司賠償其損失。但是,人民法院卻判令駁回A公司的訴請。A公司不解:自己已經(jīng)按月向物業(yè)管理公司交納了停車費(fèi),物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)有保管的義務(wù),為什么車在小區(qū)被盜,物業(yè)公司卻不用承擔(dān)賠償責(zé)任

解析:本案中,人民法院認(rèn)定物業(yè)管理公司收取停車費(fèi)、發(fā)放停車證、指定停車位等行為并不表示A公司與物業(yè)管理公司之間成立了保管合同。保管合同是指雙方當(dāng)事人約定一方將物交付他方保管的合同,保管合同的成立不僅須有當(dāng)事人雙方的意思表示一致,而且須有寄存人將保管物交付保管人,寄存人交付保管物是合同成立的要件。A公司將車停在物業(yè)管理公司指定的停車位并不表示其已將車的保管責(zé)任轉(zhuǎn)移至物業(yè)管理公司,A公司支付了停車費(fèi)并不表示其與物業(yè)管理公司成立了有償保管合同。因此,法院判決對A公司的賠償請求不支持。

14、房屋質(zhì)量缺陷能拒物業(yè)費(fèi)嗎

問:我購買了一處房產(chǎn),現(xiàn)發(fā)現(xiàn)該房質(zhì)量有問題,我一直在和物業(yè)公司交涉,要求維修,請問,在物業(yè)公司將房屋維修好之前我能否拒交物業(yè)管理費(fèi)

答:一旦你在辦理完接收手續(xù)(即入住手續(xù))之后才發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題,則分兩種情況區(qū)別對待:(1)若房屋質(zhì)量不是主體結(jié)構(gòu)存在問題,未嚴(yán)重到足以解除購房合同的情況下,則應(yīng)繼續(xù)交納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題是基于你與開發(fā)商簽訂的購房合同,,當(dāng)質(zhì)量問題較小,不足以解除購房合同時(shí),如裝修工藝稍次,局部出現(xiàn)滲漏等,你應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商解決房屋質(zhì)量問題或索取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主有償享受物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用,業(yè)主只要實(shí)際接收了物業(yè)就享受了服務(wù),因而必須向物業(yè)管理公司支付管理費(fèi)。房屋質(zhì)量問題與物業(yè)管理問題分屬于兩個(gè)不同的范疇,二者不能混為一談。(2)若質(zhì)量問題嚴(yán)重到可以解除合同的程度,在合同解除之前,業(yè)主仍應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi),直至合同解除為止。

15、開發(fā)商承諾的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容沒有兌現(xiàn)怎么辦

某小區(qū)業(yè)主問:購買某樓盤房子的時(shí)候,該樓盤開發(fā)商承諾以后物業(yè)公司會(huì)提供24小時(shí)熱水,受此吸引才買了房子。然而,等拿到房入住后,卻發(fā)現(xiàn)沒有這一服務(wù)。想問一下可否就這一點(diǎn)要求開發(fā)商賠償損失

答:首先需要確定的是沒有提供24小時(shí)熱水服務(wù)的原因。第一種情況是,該樓盤不具有供應(yīng)熱水的硬件設(shè)施,或者雖然有硬件設(shè)施但不能滿足24小時(shí)供應(yīng)。第二種情況是,開發(fā)商選擇的前期物業(yè)管理公司未按前期物業(yè)管理合同的約定提供該項(xiàng)服務(wù)。第三種情況是,業(yè)主選擇的物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同的約定提供該項(xiàng)服務(wù)。第四種情況是,由于使用成本等原因,大部分業(yè)主不愿使用該項(xiàng)服務(wù)而未要求物業(yè)管理公司提供。

在上述第一、二種情況,開發(fā)商均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。第一種情況下,開發(fā)商未按承諾配置供應(yīng)熱水的設(shè)施,顯然屬于違約行為。第二種情況下,雖然是物業(yè)管理公司違約,但前期物業(yè)管理公司是開發(fā)商選擇的,開發(fā)商有義務(wù)督促其嚴(yán)格履行前期物業(yè)管理合同;若其未提供開發(fā)商承諾給業(yè)主的服務(wù),開發(fā)商應(yīng)向購房者承擔(dān)責(zé)任。

在上述第三、四種情況,則一般不能歸責(zé)于開發(fā)商。第三種情況下,違約的是業(yè)主選擇的物業(yè)管理公司,與開發(fā)商之間不存在因果關(guān)系,業(yè)主只有根據(jù)物業(yè)管理合同向物業(yè)管理公司追究違約責(zé)任。第四種情況下,是業(yè)主大會(huì)決定不實(shí)施該服務(wù),并非開發(fā)商或物業(yè)管理公司的原因,個(gè)別希望使用該項(xiàng)服務(wù)的業(yè)主此時(shí)一般只有尊重大部分業(yè)主的選擇。

16、未簽物業(yè)管理協(xié)議書,業(yè)主可不交管理費(fèi)嗎

某小區(qū)業(yè)主問:我們小區(qū)的物業(yè)是由開發(fā)商自己的物業(yè)公司管理的,該物業(yè)公司并沒有和我們業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,請問我們是否可拒交物業(yè)管理費(fèi)

答:近年來,隨著住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的普及,物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛日漸增多,本案就是一例。本案的關(guān)鍵在于物業(yè)公司與業(yè)主之間受否成立了物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。

《中華人民共和國合同法》第三十六條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同,當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對方接受的,該合同成立。”本案中,物業(yè)公司向業(yè)主提供住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及附屬配套設(shè)施、場地、周圍環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全防范、公共綠化、道路等的統(tǒng)一維修和服務(wù)活動(dòng)。業(yè)主事實(shí)上享受了這些物業(yè)管理服務(wù),也就是接受了物業(yè)公司履行的義務(wù),雙方之間形成了事實(shí)上的合同關(guān)系,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費(fèi)用。

篇2:管理處培訓(xùn):物業(yè)管理知識庫

管理處培訓(xùn)指導(dǎo):物業(yè)管理知識庫

1、服務(wù)技巧

1)如何應(yīng)對投訴

(1)處理客戶投訴的要點(diǎn)與原則

理解克制,讓賓客泄憤,對投訴不要激動(dòng),不要自我保護(hù);

充分道歉,控制事態(tài)穩(wěn)定

冷靜應(yīng)答,不輕易承諾,

誠意,必要時(shí)讓客戶參與解決方案

迅速處理

(2)如何減少投訴的產(chǎn)生

A、個(gè)人儀表(良好的個(gè)人儀表影響賓客對服務(wù)人員解決問題能力的信任程度)

頭發(fā)、化妝、制服、氣味、其它

B、非語言的溝通;

面部表情:微笑、真誠;

眼睛:注意賓客,不東張西望;

嘴:保持良好的嘴型;

身體姿態(tài):坐姿、站姿、走姿;

走姿、坐姿、站姿(雙手在前:謙虛,雙手插口袋:無所謂,雙手在胸前:傲慢)

C、語句措辭

對事不對人,避免下命令、負(fù)起責(zé)任、避免對抗

較好的表達(dá)方式:

這個(gè)問題我們需要再溝通一下。

你需要。你可以…../我們最好這樣……

你等一下。您可否等一下

我需要。對不起,我請示一下。

這不是我的事。陳主管是負(fù)責(zé)這方面的,我把他叫來,好嗎

專業(yè)素質(zhì)

2、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識

1)物業(yè)管理的起源與發(fā)展

起源:19世紀(jì)60年代工業(yè)革命后期的英國。

我國物業(yè)管理起步較晚,深圳是我國物業(yè)管理的發(fā)源地。1981年3月,深圳第一家物業(yè)管理

公司正式成立,邁出了大陸物業(yè)管理的第一步。

2)物業(yè)管理中的幾個(gè)基本概念

什么是物業(yè)

廣義:指"財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)"等。

從物業(yè)管理的角度來說,物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地的統(tǒng)稱。

(1)根據(jù)使用功能的不同,物業(yè)可分為:

居住物業(yè):如住宅小區(qū),單體住宅類、公寓、別墅、度假村等;

商業(yè)物業(yè):如綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、娛樂場所;

工業(yè)物業(yè):如工業(yè)廠房、倉庫等;

其它物業(yè):如車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校等。

(2)根據(jù)權(quán)屬關(guān)系,物業(yè)可分為專有物業(yè)和共有物業(yè)

專有物業(yè):為一個(gè)產(chǎn)權(quán)所有者所有,如單元住宅的室內(nèi)物業(yè);

共有物業(yè):產(chǎn)權(quán)為多個(gè)產(chǎn)權(quán)所有者所有,如建筑物的公用設(shè)施等。一般意義上,物業(yè)管理的對象為共有物業(yè)。

什么是物業(yè)管理

是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人的委托,按照國家法律和物業(yè)管理委托合同的規(guī)定,對被委托物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修葺和管理,并向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人提供綜合性的有嘗服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)即物業(yè)管理公司;

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人:即房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人,也稱為業(yè)主,業(yè)主可以是個(gè)人、單位或國家。

業(yè)主:是指住宅區(qū)域內(nèi)住宅房屋的所有權(quán)人。

業(yè)主公約:是指由全體業(yè)主承諾,對全體業(yè)主具有約束力,有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用,維護(hù)物業(yè)及其管理方面權(quán)利和義務(wù)的行為守則。

2、物業(yè)安全及消防管理

1)物業(yè)安全管理包括:(1)治安管理(2)消防管理(3)停車場管理

2)概念部分:治安管理是指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域正常的工作和生活秩序,保護(hù)業(yè)主和使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全所進(jìn)行的放火、防盜、防破壞、防爆炸防自然災(zāi)害等一系列的管理活動(dòng)。

3)治安管理的作用:

①良好的治安管理有利于提升企業(yè)的形象。因?yàn)?治安的好壞直接反映了物業(yè)管理的質(zhì)量的高低、安管員優(yōu)良的素質(zhì)將會(huì)獲的住戶和社會(huì)的稱贊,從而提升物業(yè)管理公司的企業(yè)形象。

②良好的治安管理可以使業(yè)主和使用人產(chǎn)生安全感。因?yàn)?優(yōu)良的治安管理提供良好的安全保護(hù)如:

不發(fā)生入室盜竊、惡性的殺人搶劫等刑事案件使業(yè)主和使用人的人身免受傷害,財(cái)產(chǎn)免遭損失,從而滿足他們的安全需要,增強(qiáng)安全感和歸屬感。

③良好的治安管理可以創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)的效益如:小區(qū)的秩序穩(wěn)定發(fā)案率底,業(yè)戶安居樂

業(yè)并會(huì)有很好的宣傳,會(huì)提高小區(qū)和大廈的銷售率和出租率;

④小區(qū)大廈的治安管理是社會(huì)治安管理的組成,有利于促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的長治久安。

4)治安管理的原則

管理與服務(wù)相結(jié)合的原則:首先它也是物業(yè)管理中的一項(xiàng)"服務(wù)",并要圍繞努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)這一中心開展工作,既要有日常工作的警惕性,又要有較好的服務(wù)性;既要堅(jiān)持原則,按制度辦事,又要方便住戶等。

①預(yù)防為主,防治結(jié)合的原則:預(yù)防是安全管理工作的"中心"工作的開展和實(shí)施是安全管理工作的兩個(gè)基本點(diǎn)。如何預(yù)防:A、分階段、分時(shí)段預(yù)防。B、根據(jù)周圍的治安情況預(yù)防、C、小區(qū)建設(shè)初期的硬件設(shè)施的考慮等。

②區(qū)域內(nèi)只治安管理與社會(huì)治安管理相結(jié)合的原則:因?yàn)槿魏蔚奈飿I(yè)的區(qū)域無論其智能化是有多高、封閉的程度有多嚴(yán),也只是城市的一個(gè)建筑點(diǎn),充其量是城市的一個(gè)小社區(qū),離不開社會(huì)力量和公安等相關(guān)部門的支持,物業(yè)公司及治安管理人員要與當(dāng)?shù)氐墓矙C(jī)關(guān)保持密切的聯(lián)系,及時(shí)的掌握犯罪分之的動(dòng)向,并要注意互動(dòng)。

③堅(jiān)持安全管理工作硬件與軟件一起抓的原則:軟件就是抓好保安隊(duì)伍的建設(shè),硬件就是監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警、周界報(bào)警系統(tǒng)、消防報(bào)警對講機(jī)、巡更系統(tǒng)等。

6)治安管理的內(nèi)容

治安環(huán)境和治安秩序管理:環(huán)境主要是安全管理人員要對物業(yè)管理區(qū)域的車輛亂停放、物品亂擺放、占道經(jīng)營、交通堵塞等進(jìn)行及時(shí)的清理;拒絕閑雜人員(推銷、發(fā)廣告、收舊、乞討等人員進(jìn)入等)對在小區(qū)內(nèi)發(fā)生的打架、斗歐、鬧事者及時(shí)的勸阻、制止、處理等。

①防火、防盜;

②人員、物品、車輛出入管理;

③加強(qiáng)區(qū)內(nèi)的安全防范設(shè)施的建設(shè);

④做好群房群治的工作(多做向業(yè)主宣傳與公安機(jī)關(guān)、及附近的物業(yè)單位搞好聯(lián)合等)。

3、消防管理:

1)消防管理的概念與作用:消防管理是指物業(yè)公司為搞好管理區(qū)域內(nèi)的放火、滅火工作,保護(hù)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全的所進(jìn)行的一系列管理活動(dòng)。

2)消防工作的原則:是預(yù)防為主、防消結(jié)合。其關(guān)鍵是做好預(yù)防工作,應(yīng)防范于未然。主要是通過建立消防管理制度(引公司文件)、加強(qiáng)消防檢查(消防月檢)、向業(yè)主普及消防知識、預(yù)防的同時(shí)也不要忽視滅火的組織,建立義務(wù)消防隊(duì)、組織經(jīng)常性的消防演演習(xí)等。

3)消防管理基礎(chǔ)知識:

消防隊(duì)伍的建立:建立消防領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、明確消防責(zé)任;建立消防管理機(jī)構(gòu),配備專職的消防管理人員;建立義務(wù)消防隊(duì)。

日常消防管理:防火安全的日常檢查;施工防火的安全檢查;動(dòng)火作業(yè)的跟進(jìn)監(jiān)督火災(zāi)隱患的整改,消防的設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等;消防設(shè)備、設(shè)施、器材的管理。

消防的教育與培訓(xùn):a)對員工的教育;b)對住戶開展消防宣傳、教育和培訓(xùn)。

家庭引發(fā)火災(zāi)主要原因有:電器引發(fā)火災(zāi)、燃?xì)庖l(fā)火災(zāi)、兒童玩火引發(fā)火災(zāi)、遺留火種引發(fā)火災(zāi)。

滅火器分為:干粉滅火器、二氧化碳滅火器、強(qiáng)化清水滅火器、泡沫滅火器、1211滅火器。

消防工作的方針:預(yù)防為主,防消結(jié)合。

消防工作的原則:誰主管,誰負(fù)責(zé)。

滅火的基本方法:

a)冷卻滅火法---降低燃燒物質(zhì)的溫度。

b)隔離滅火法---隔離與火源相近的可燃物質(zhì)。

c)窒息滅火法---減少空氣中氧氣的含量。

d)抑制滅火法---消除燃燒過程中的游離基。

燃燒的條件:可燃物、燃燒物、著火源、。

防火的基本措施:a)控制可燃物。b)隔絕助燃物。c)消除著火源。

常用的消防設(shè)備器材:滅火器、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防栓、加壓送風(fēng)系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、

消防噴頭的保護(hù)面積是:12.5平方米。

消防通道:防火門保持關(guān)閉狀態(tài),但不能鎖上。

消防電梯:是供運(yùn)送消防器材;

啟動(dòng)噴淋系統(tǒng)噴頭動(dòng)作的溫度:65-71攝氏度。

火災(zāi)現(xiàn)場對人的危害主要有:缺氧、高溫、毒性氣體、塵害。

滅火器使用方法:

a)右手握住壓把,左手托著滅火器底部;輕輕的取滅火器;

b)右手提著滅火器到現(xiàn)場;

c)除掉鉛封并拔出保險(xiǎn)銷;

d)除掉噴嘴的保險(xiǎn)蓋帽;

e)左手握著噴管,右手提著壓把;

f)在距離火焰2米的地方,右手力壓下壓把,左手拿噴管,左右擺動(dòng),噴射覆蓋整個(gè)燃燒區(qū)。

消防栓的使用方法:

a)從消防栓箱內(nèi)取出消防水帶,水槍頭;

b)把消防水帶的一頭連接在消防栓上,另一頭連接在水槍上,將消防水帶理平整,拉直;

c)把水槍頭對準(zhǔn)火焰根部,水槍與人成45度角,由兩人分左右成弓步雙手握緊握水龍頭;

d)由另一人逐步打開消防栓開關(guān),知道最大;

e)對膠管式的消防栓,使用時(shí)先拉出消防膠管對準(zhǔn)火焰根部,后打開膠管水喉,直接滅火;

f)使用時(shí)必須注意:電器火災(zāi)不能用消防水滅火;打開水前,滅火人員必須抓緊水槍頭;開消防水

電氣防火及火災(zāi)撲救

1.電氣火災(zāi)的原因:電器火災(zāi)往往由于短路、過載、接觸電阻過大、點(diǎn)弧和點(diǎn)火等原因引起電線、電纜過熱造成火災(zāi);

2.電氣線路的基本防火措施有導(dǎo)線的類型選擇,絕緣導(dǎo)線的絕緣強(qiáng)度,導(dǎo)線截面選擇,保護(hù)措施(短路保護(hù)、過載保護(hù));

3.電氣火災(zāi)撲救:在撲救電氣火災(zāi)時(shí),為了防止發(fā)生觸電事故,因盡快與工程部聯(lián)系,在允許斷電的情況下,切斷電源,然后進(jìn)行撲救,堅(jiān)持"先短電、后滅火"的原則。在危急情況下,如等待切斷電源后才進(jìn)行撲救就會(huì)丟失戰(zhàn)機(jī),使火勢蔓擴(kuò)大或看由于切短斷電源可能會(huì)造成更大的經(jīng)濟(jì)損失,則需要帶電滅火。

4.使用不導(dǎo)電的滅火劑

撲救初起電氣火災(zāi),可用干粉滅火劑直接噴射,但要注意滅火器與帶電體的安全距離。配電房可以啟動(dòng)二氧化碳?xì)怏w自動(dòng)滅火系統(tǒng)滅火。

用帶電滅火的方法如下:

盡可能增大水槍噴嘴與帶電體的距離,采用直流水槍時(shí)可用反射水幕覆蓋著火源,另水槍嘴需安裝接地線,采用噴霧水槍時(shí),要注意距離,在水充分霧化后再射向火源,壓力5-7公斤/平方厘米。水槍與帶電體的安全距離,14伏的最小安全距離為2。5米,5-10米千伏為30米。使用金屬工具破拆時(shí),要防止工具接觸帶電物體,做好絕緣保護(hù),沒有穿保護(hù)用具的人,不應(yīng)接近燃燒區(qū),防止水跡道電傷人。

火警的發(fā)布與處理

當(dāng)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)時(shí),首先保持鎮(zhèn)靜,不可驚慌失措,迅速觀察情況,就近按下紅色的手動(dòng)報(bào)警按鈕或用對講機(jī)、電話,講明事發(fā)地點(diǎn)、火熱情況、本人姓名等。

凡是義務(wù)消防隊(duì)員或者懂滅火知識的員工,應(yīng)立即采取措施,取附近滅火器滅火。

消防控制室在接到自動(dòng)報(bào)警或手動(dòng)報(bào)警時(shí),立即通知就近值班員查看(帶對講機(jī)),不管有無火情,該值班員都應(yīng)給消防室說明情況。如有火情,消防中心值班員立即向當(dāng)值領(lǐng)班匯報(bào),由領(lǐng)班組織義務(wù)消防隊(duì)員進(jìn)行搶救工作、安全疏散等。

消防控制室在接到火警確認(rèn)信息后,即刻報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)班、當(dāng)值主任、物業(yè)經(jīng)理,通知工程部斷相應(yīng)的電、關(guān)相應(yīng)的管道液化氣及排除剩余氣體,啟動(dòng)消防水泵,啟動(dòng)消防廣播進(jìn)行疏散,并隨時(shí)掌握火場情況。

所有人員一律聽從消防中心的疏散通知和救火指令行動(dòng)。

火勢大或發(fā)展迅猛時(shí),應(yīng)立即打"119"電話報(bào)警,簡明準(zhǔn)確地報(bào)告單位名稱和地址、燃燒物質(zhì)、火勢情況、本人姓名、聯(lián)系電話,并派人到主要路口迎接,引入火場救火。

火場自救

1、沉著冷靜地選擇最近安全的逃生路線,趕快離開火場,如果人多,一定要互相幫助,按照安全出口的指示標(biāo)志,在熟悉通道的人的帶領(lǐng)下,有秩序地撤離,如果煙大,用"跟著我"喊話或前后扯衣襟撤至到室外安全地方。

2、記住火警時(shí),切不可用電梯,因電梯電源常被切斷,把人困在其中,由于電梯煙囪效應(yīng)很強(qiáng),很容易造成生命危

3、假使你必須利用有煙火的路線逃生,由于煙霧一般是向上流動(dòng),地面的煙霧相對比較稀薄,可以采用低姿行走或匍匐穿過濃煙,有條件可能用濕毛巾等捂住嘴、鼻或用短呼吸法、迅速撤出、有火時(shí),樓梯被火封住但未坍塌,著火層不多,估計(jì)還可以沖出去,可先身上淋水浸濕,毯子等物披圍身上沖出。

4、在打開關(guān)著的門以前,用手摸摸看,假使它是熱的,不可打開,改走替代路線,門不熱,先打開一條縫,一旦發(fā)現(xiàn)熱氣或煙沖過來應(yīng)快速關(guān)上門。

5、如果樓梯已被燒斷,通道被堵塞時(shí),可通過陽臺之間的空隙,落水管或自救繩(被單撕成條連起等

)等滑到?jīng)]有起火的樓層或地面上,不到萬不得已,不可跳樓,如果在二樓,可先往樓外地面拋棉被等物,以增加緩沖。

6、如果被困在大樓內(nèi),首先要保持冷靜,設(shè)法走到有外面窗戶的房間,并停留在那里,要緊閉房門、塞住縫隙,往門上潑水、減少煙氣、火焰進(jìn)入,躺在窗戶下或到陽臺避煙,等待消防人員解救,如果房內(nèi)有電話,即打電話"3946005"給消防中心或"119"給公安消防隊(duì),說明你準(zhǔn)確的被困的位置。

7、為了讓搶救人員發(fā)現(xiàn),盡可能停留在他的可以看到的地方,揮動(dòng)明亮顏色的東西,或拋小物件發(fā)出求救信號,或呼喊引起注意。

8、人身衣服著火,應(yīng)盡快脫掉衣服或撕碎扔掉并撲滅,切不能奔跑,那樣會(huì)使身上的火越燒越旺,還會(huì)把火種帶動(dòng)到其他場所,引起新的火點(diǎn)。撲滅時(shí)可倒地打滾,切不可用滅火器直接向著火人身上噴射,因會(huì)使燒傷者傷口產(chǎn)生感染。

9、如果安全撤離火場,要遵照消防護(hù)人員和安全人員的指引安排,不得在火場周圍停留,影響救火人員救火。

火場救人

1、詢問知情人了解被困人員的基本情況(如人數(shù)、性別、年齡、所在地等),以確定搶救被困人員的途徑和方法。

2、主動(dòng)呼喊喚起被困人員的反應(yīng),以便迅速發(fā)現(xiàn)被困人員的所在地點(diǎn)。

3、查看借助可攜帶的照明燈具,查找躲藏起來的被困人員。

4、細(xì)聽注意傾聽被困人員的求救聲,以及喘息、呻吟和響動(dòng)聲等,辨別他們所在的位置。

5、觸摸在查看、細(xì)聽和喊話的同時(shí),還可以手持探棒在可能有被困人員的地點(diǎn)部位觸摸、搜尋。

6、對搶救出來的人員,要認(rèn)真清點(diǎn)核對,以便確定被困人員是否全部救出,同時(shí)還要防止被救出來的人員重新返回燃燒區(qū)。

尋找被困人員的地點(diǎn)主要有:

建筑物內(nèi)的走廊、通道、樓梯、窗口、陽臺、

檔案管理制度

篇3:物業(yè)公司年終總結(jié)暨表彰大會(huì)團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理知識問答試題

物業(yè)公司2013年終總結(jié)暨表彰大會(huì)團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理知識問答試題

(共二十題100分,每題5分,以舉手搶答形式進(jìn)行,答對加分,答錯(cuò)扣分)

1、**的通訊地址是:z市***區(qū)*路C號。

A、3B、5C、6D、10

2、**項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是:D元/平方米。

A、1.5B、1.58C、1.6D、1.68

3、根據(jù)《**前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,室內(nèi)汽車停車位的停車管理服務(wù)費(fèi)是

B元/個(gè)。

A、40B、50C、60D、70

4、根據(jù)政策規(guī)定,z市配備電梯的住宅及非住宅專項(xiàng)維修資金統(tǒng)一按C元/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取。

A、58B、60C、68D、70

5、根據(jù)《**前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,逾期欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金為按所欠費(fèi)用每天C交納。

A、千分之一B、千分之二C、千分之三D、千分之四

6、根據(jù)《**裝修管理規(guī)定》,裝修初次驗(yàn)收通過之日起C個(gè)月內(nèi)安排復(fù)檢。

A、一B、二C、三D、四

7、根據(jù)《**裝修管理規(guī)定》,裝修單位應(yīng)按消防部門規(guī)定配備充足的滅火器(每平方米配B只4公斤的滅火器)。

A、1B、2C、3D、4

8、據(jù)《**臨時(shí)管理規(guī)約》,**項(xiàng)目的總建筑面積是:A平方米。

A、209380B、219380C、209680D、209386

9、業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅(含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行A的定價(jià)方式。

A、政府指導(dǎo)價(jià)B、成本指導(dǎo)價(jià)C、政府定價(jià)D、市場調(diào)節(jié)價(jià)

10、根據(jù)《z市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》業(yè)主委員會(huì)成立之后的住宅及其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行D。

A、政府指導(dǎo)價(jià)B、成本指導(dǎo)價(jià)C、政府定價(jià)D、市場調(diào)節(jié)價(jià)

11、根據(jù)《z市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)》,高層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi),在多層住宅各等級基準(zhǔn)價(jià)及上下浮動(dòng)20%的基礎(chǔ)上相應(yīng)增加D元/月.m2。

A、0.2B、0.3C、0.4D、0.5

12、根據(jù)《z市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》住宅物業(yè)裝修如要收取保證金(押金)的,應(yīng)由物業(yè)公司與業(yè)主簽訂合同,或在業(yè)主公約中約定。保證金應(yīng)在裝修驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)退還,最長不得超過C個(gè)月。

A、一B、二C、三D、半年

13、根據(jù)《z市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,地下(室內(nèi))自有車位物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每個(gè)車位50-D元/月。

A、55B、60C、70D、80

14、根據(jù)《z市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,實(shí)行出入證管理的住宅小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主免費(fèi)配置至少C張出入證(含IC卡等)。

A、1B、2C、3D、4

15、根據(jù)《z市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)裝修收費(fèi)管理規(guī)定》,業(yè)主對其物業(yè)進(jìn)行裝修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員(企業(yè))收取共計(jì)不超過B元/戶的裝修保證金。

A、1500B、2000C、2500D、4000

16、根據(jù)《z市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)裝修收費(fèi)管理規(guī)定》,業(yè)主裝修期間對裝修工人實(shí)行出入證管理的小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照每張不超過B元/證的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主或裝修人員(企業(yè))收取出入證押金。

A、10B、15C、20D、30

17、根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》,百分之A以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求

A、20B、30C、50D、70

18、根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》,業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起D個(gè)月內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

A、一B、二C、三D、六

19、根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》,業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積B以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

A、三分之一B、三分之二C、二分之一D、四分之三

20、根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)定》,業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生,由B至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,;

A、3B、5C、7D、9