物業管理服務培訓教材:物業管理實務(2)

(十八)查看配電房的要點是什么

1、配電房是否清潔、干凈、無灰塵;

2、內部有良好的通風效果,有無鼠害;

3、配電房內有無易產生靜電物品,更不允許堆放雜物;

4、檢查門鎖是否完整,一般人員不得隨意打開總配電房;

5、確保沒有違駁電情況;

6、滅火器是否有效及已安裝妥當。

(十九)查看消防泵房的要點是什么

1、泵房是否保持干爽、通風清潔;

2、水管閘掣、泵身是否漏水,生銹;

3、控制箱指示燈是否正常;

4、壓力表是否表示正常;

5、消防泵線路圖是否存在;

6、滅火筒是否安全有效及安裝妥當。

(二十)查看加壓泵房的要點是什么

1、泵房內是否保持干爽、清潔;

2、控制箱指示燈是否正常;

3、壓力表是否顯示正常;

4、水管、閘掣、泵身是否漏水、生銹。

(二十一)查看電梯的要點是什么

1、所有電梯是否正常運作或被人惡意破壞;

2、電梯內墻身,地臺是否清潔;

3、電梯內指示牌是否損壞或被涂污;

4、確保勞動局發出合格驗梯證日期有效并張貼在電梯內。

5、電梯機房內急救工具是否齊全有效;

6、滅火器、溫度計是否安全有效,夏天最熱時機房溫度有否過高。

(二十二)查看消防樓梯與走火通道的要點是什么

1、所有消防樓梯及公共地方有否雜物阻塞;

2、檢查各個地方清潔是否正常及定時清洗;

3、所有墻身及地臺是否有損壞或被弄污;

4、檢查消防樓梯及防煙門是否損壞;

5、檢查所有照明及電器開關、指示牌等是否完好無損,有無松動、失效等。

(二十三)查看管道井的要點是什么

1、管道井房是否有雜物堆放;

2、檢查是否有管喉漏水或損壞;

3、檢查喉管是否松脫;

4、保持管道井房通爽及清潔;

5、高壓電線及電話線是否分隔。

(二十四)如何查看其它項目

1、出入口及墻身是否整潔及損壞;

2、出入口有無雜物堆放及小販擺賣貨物;

3、門鎖是否正常;

4、公告欄是否損壞及張貼過期通知;

5、每月收支帳目及欠費單位通告張貼布告箱內;

6、電梯大堂天花燈有否損壞及風扇整潔;

7、值班警衛人員是否準時上班,執勤情況如何;

8、小心地滑警告牌及沙包是否已備妥。

(二十五)管理處應經常保留何種記錄

1、流水登記一本,記錄大廈住戶投訴及管理員報告事項;

2、住戶聯絡電話、常用電話登記一本;

3、業主名冊,車位登記本;

4、月大廈設備工程報告;

5、月清潔綜合報表。

(二十六)入伙階段管理的主要程序是什么

1、向住戶發出入伙通知書,規定分批入住的時間,入住時需要辦理的手續;

2、收取管理費按金,建立檔案和做好登記;

3、在住戶出示收樓手續、身份證等之后領取鑰匙;

4、與住戶一起驗收房屋,并做好質量問題記錄;

5、發放“住戶手冊”、“緊急聯絡表”等并提醒住戶認真閱讀和保存;

6、做好房屋質量的返修工作。

(二十七)裝修工程進行的物業管理服務主要程序是什么

1、制定裝修指引;

2、收取裝修押金(如有毀壞公共設施按程序輕重從中扣除,如正常則如數退還);減去垃圾清運費;

3、辦理裝修工人大廈出入證件。

(二十八)營業性停車場的管理應注意哪些主要問題

1、制訂車場的管理規定;

a.按小時租用和按月租用兩種收費標準;

b.月租車位,原則上專位專車,如車主要停不同牌號車,須事先登記;

c.車輛出入登記手續(車位、車牌、時間),驗證放行;

2、通道標志、車位標志、出入口標志明顯易懂;

3、保證車輛出入通道暢道;

4、設立裝卸貨專用車位,以不阻礙其它車輛;

5、嚴禁裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛駛入停車場;

6、室內停車場要將標高、重量等限制牌掛在車場入口顯眼處。

(二十九)樓宇電力系統日常管理的要點是什么

1、維修機電設備,應雇用合格的工程師、技工;

2、應明了大廈各種電力供應的設備所在,如大廈的電力總開關、

用戶的電路分線、保險絲、電表、水泵等,并了解緊急開關的操作規程,購置后備保險絲,以備急修時使用;

3、樓宇電力如突然全部中斷,應先檢查總開關,再與供電公司聯系詢問情況;

4、如部分用戶電力中斷,物業管理處應派人檢查供電系統,如屬用戶室內設備故障,應由該戶雇人修理,管理公司提供協助;

5、公用設備如有損壞或發現過熱現象,應立即派人修理;

6、接到停電通知應提前貼出通告,停電后應檢查各系統是否恢復正常操作;

7、出入口應備有充電式緊急照明設備;

8、定期檢查保養。

(三十)給排水系統日常管理的要點是什么

1、了解供水系統如水管、水箱、總開關、分開關的位置;

2、高層樓宇應定期巡視水泵操作是否正常,水箱是否清潔,必須

定期清洗水池,以保持食水衛生;

3、發現水管爆裂時,必須盡快關開關,總水管爆裂關總開關,同時通知住戶并安排急修;

4、消防用的給水設備,應經常檢查,同時禁止使用消防水做其它用途;

5、因住戶外出忘記關水,導致大量水流出,應及時關上該戶的供水開關,以阻止水漫延,同時盡快與該戶主聯系,通告情況;

6、安裝或修理供水系統,應與自來公司聯系;

7、經常檢查排水溝渠、沙井是否暢通;

8、自來水公司發出的停水通知應及時通知,使住戶有所準備。

(三十一)電梯系統日常管理的要點是什么

1、電梯發生故障,應即時通知技術人員修理,同時要善言安慰被困乘客,請其耐心等候,切勿自行開啟梯門,以免發生危險;

2、勸喻用電梯搬運物件者不可超重;

3、乘搭電梯人數過多時,應維持秩序,指導分批乘搭,以免超載而發生危險;

4、勿讓幼兒單獨進入電梯;

5、設法防止乘客惡意破壞電梯外設備;

6、經常清理電梯門路軌內外積存的垃圾,以免影響梯門開關;

7、如發現電梯有震蕩、不正常聲音或電梯損壞時,應立即通知技術人員進行修理,當技術員到達時,管理員應祥述電梯不妥之處,以便查究毛病,一切情況必須詳細記錄于管理處;

8、狂風暴雨時,如發現機房項或接近電梯的門窗滲水時,應即盡量阻止雨水流入電梯槽,暴風雨過后,必須根治漏水情況;

9、凡有滲水電梯,應即停止使用,以免觸電,并設法將電梯升高至較安全地方;

10、電梯槽底有積水時,應即報告上級處理,同時研究水的來源,及早修理;

11、電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙,除技術員或保安消防人員外任何人不得使用;

12、將每年安全部門發出的合格驗梯證書影印本張貼于該電梯的顯眼處;

13、沖洗走廊及樓梯時,勿讓水流入電梯內,以免破壞電梯設備;

14、火警發生時,切勿乘搭電梯,因電梯可能隨時在半途停頓,而將人困于電梯內;

15、經常檢查電梯機房通氣是否足夠,溫度是否過高。

(三十二)對樓宇建筑結構日常管理的要點是什么

1、樓宇結構的老化與破壞,對安全有重大影響,應特別留意;

2、如發現某住戶擅自拆建墻壁。增開窗戶或加建如:外墻檐、棚、平臺上蓋等,應預以制止;

3、天花或外墻如有漏水,應立即通知有關住戶修理;

4、以下幾種情況應特別留意(公共區域):

a.墻、天花板有明顯裂縫;

b.氣窗的玻璃爆裂;

c.樓梯邊的鐵欄桿松脫;

d.防火門損壞;

5、凡屬結構上有重大疑問,應立即請教結構工程師。

(三十三)什么是物業的保修期(保養期)

一般指承建商對發展商的樓宇質量保證期,管理公司與小業主之間沒有這個承諾。小業主在收樓后,倘若發現樓宇有問題,應通過管理公司將投訴意見轉告發展商,在發展商規定的期限內由原承建商完成有關修補工作。管理公司僅是起中間人的作用。

(三十四)物業的日常維護

雖然消防火警、臺風等危急事件的管理對物業管理來說相當重要,但經常做的并不只是這些,日常的維護也不能用處理緊急事件的做法,否則成本將上升到難以接受的地步。

樓宇維護是日常管理的重點之一,這不僅是物業的使用問題,更重要的是使物業在競爭的市場中保持高入住率、高增值和體現總體形象的關這鍵。

1、預防性維護

在每個財務年度初擬定成本預算時就要對同期發生的維護制定方案,這個方案對維護的內容和時間表都要做出規定,從而指導維護工作在實際中的實施。

預防性維護方案通常包括一些如樓宇外墻的清洗、粉刷,小區道路或入口道路的重鋪等工程量大的工作。物業管理人應根據自己的經驗,與業主商討一個五年或更長的計劃以便使成本和效益統一。

2、更正性維護

即使全面地執行了預防性維護,也會出現一些由于細節遺漏或其它原因的事件如水管爆裂、電梯故障、門鎖損壞、橡皮墻磚裂等,這些都需要即時采取維護措施。一般來說,此類工程量小的工作,都由管理公司的工程部或包給一間公司以成本加合利潤的方式進行修補。

3、維修工作的實施

物業管理人為了讓業主滿意,維護工作必須做到物有所值,為此在維護工作展開之前,物業管理公司須仔細衡量工作的成本,在自己組織人力和分包給其它承建商之間做出選擇。

如工程要分包出去則首先進行招標,對工程的內容、時間做出規定,在工作進行中對質量、工期進行控制。

(三十五)樓宇保養與翻新

樓宇保養與翻新是兩個不同的要概念,前者指通過維護、修整使樓宇的性能回復或維持在目前可以接受的水平,而翻新則是進一步改善樓宇設施,使樓宇壽命延長。

長期以來樓宇的維護保養與翻新并沒有得到應有的重視,對這方面的系統研究更是鳳毛麟角。隨著物業管理商業化,無論是新樓預留樓宇公設施維修基金,還是對舊樓的評估樓宇保養與維護作業物業管理的主要任務之一,應該對此有個總體的了解。

1、標準(如圖示)

標準要求

使用改善

}改善

原來標準

}維護

老化維護

時間

(1)樓宇的使用要求標準:

樓宇的使用標準隨著時間而增高,比如鋼窗用于住宅在現在已越來越被鋁窗所替代,另外樓宇設備的需要視物業的用途而定,比如將寫字樓改為商場,便必須進行許多更改。

(2)物業管理中的維護標準:

這里所討論的物業管理中的維護是指克服樓宇設施老化,維持樓宇原來的使用標準。因為樓宇在自然的老化和貶值過程中,因此日常的維護和更新是維護業主的共同利益,同時也是花費成本的。

2、主要建筑部分的更新周期

為了使預留的資金可以充分滿足樓宇維護工程費用,各設備和建筑部分的更新周期是必須掌握的數據:(見下表)

主要建筑部分的翻新周期

種類項目翻新周期(年)

505560

屋頂覆蓋

樓宇附加層

裝置窗

門

五金器具

墻壁

修飾地板

天花板

裝修外部

內部

供水及衛喉管

生設備潔具

電力電線

電力裝置

通風空調

其他電梯及自

動扶梯

針對具體的樓宇,物業管理公司應根據該樓宇所選用的設備、材料的型號和質量來具體推

算設備的使用年限。

篇2:車輛管理服務培訓中心經理崗位職責

一、負責中心全面工作和處理中心日常事務。

二、掌握中心駕駛員、修理工、管理人員思想動態,有的放矢進行思想政治教育,提高全中心職工政治素質。

三、主管中心安全工作,貫徹公安交通部門安全行車規定。填報有關安全報表、事故報表。

四、掌握全中心車輛使用、保養、修理情況,督促各類人員各盡其職。

五、代表中心聽取用戶意見。帶領全中心開展優質服務競賽,不斷提高服務質量。

六、嚴格執行規章制度,秉公執法,賞罰嚴明。

七、完成中心各項經濟指標,確保中心經濟效益。

八、召集中心例會,討論解決中心重大問題,并經常向上級請示報告。

篇3:車輛管理服務培訓中心副經理調度崗位職責

一、配合經理搞好思想政治工作,處理日常事務。

二、合理調度車輛,做到車輛調度時間、地點、任務明確,一般情況下執行長途任務的車輛隔日通知,并負責填寫車輛調度登記表。

三、合理安排調度、駕駛員出車路程、次數、時間、做到同類車效益相對平衡。

四、積極承接外來業務,努力增收節支,完成和超額完成指標。

五、督促駕駛員出車準時、準點,車輛按指定時間、地點停放和到達。

六、安排驗收駕駛員例保,并作好具體記錄。

七、負責駕駛員的考勤工作。(包括病事假)。