物業管理知識法規篇
物業管理知識學習-法規篇
001《城市新建住宅小區管理辦法》是建設部1994年3月24日第33號令。并于1994年4月1日批準施行。
002深圳市物業管理的主要法律依據是“條例”及“細則”。
003《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》是經市政府二屆第101次常務會議審議通過,于1998年7月20日發布并實施。
004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過,于1994年11月1日起施行。
005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議修正。
006“細則”是深圳市政府二屆三十五次常務會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。
007“條例”是以住宅小區類物業為基礎編寫的。
008“條例”所稱物業是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設備、設施和公共場地。
009物業管理是指由專業機構或公司,按照合同或契約,接受業主(用戶)的委托,按照市場經營方式,運用現代管理方法和技術,為使物業充分發揮其使用價值和經濟效益而對物業本身及其業主(用戶)進行管理并提供綜合服務。
*“條例”使用的概念是指對住宅區各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場地和住宅區的綠化、環境衛生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治,使之保持正常狀態的行為。
010物業專營公司是指接受物業管理公司委托,承擔住宅區的機電設備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務等專項管理業務的機構。
011住宅區是指以住宅為主,并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區。
012住宅區的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關部門劃定。
013業主是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。
014入住是指入住人收到書面入住(入伙)通知并辦理完結相應手續。
015入住人在規定期限內未辦理入住的視為入住,物業管理單位可從此時起收取相應的管理費。
016業生公約是指由業主承諾的,對全體業主具有約束力的,有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。
017自用部位是指用戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備,包括自用陽臺、門、窗、防盜網,室內自用隔墻、墻(板)面等。
018共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施等。
019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。
020住宅區的公共場所和公用設施的使用和維護是由全體業主、承租人和其他非業主使用人共同使用和維護。
021住宅區的物業管理采用業主自治與專業服務相結合,屬地管理與行業管理相結合的模式。
022業主、承租人和其他非業主使用人的基本權利是依法參加住宅區物業管理。
023業主、承租人和其他非業主使用人的基本義務是合理使用房屋和公用設施,維護住宅區公共利益。
024業主委員會成立的條件是住宅區入住率達到50%以上或自第一個業主入住起滿兩年。
025業主委員會與物業管理公司之間是平等的民事主體關系(法律關系)。
026分期開發的住宅區如何選舉業主委員會:分期開發的住宅區,經已入住的過半數投票權的業主申請,區住宅主管部門可以召集臨時業主大會,在分期開發期間成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利、義務與業主委員會的權利、義務相同。
027業主大會由本住宅區的業主組成。
028業主大會召開的條件是須經由已入住的過半數投票權的業主出席才能舉行。
029業主大會業主不能出席或業主未滿十八歲的如何處理:書面委托代理人參加;法定代理人參加。
030業主大會每年至少召開一次。
031組織召開業主大會的程序是業主委員會
負責在會議召開七天前將業主大會召開日期和內容送達每名業主。
032業主如何要求召開業主大會:經持有住宅區全體業主10%以上投票權的業主提議,業主委員會應在接到該項提議起20日內就該項提議召開業主大會。
033經提議而業主委員會不召開業主大會如何處理:在20日內,業主委員會未召集業主大會,由提議的業主向區住宅主管部門申請,區住宅主管部門可以責令或限期業主委員會召集業主大會。
034業主大會通過的決議必須由出席會議的業主所投票數的過半數通過。
035業主大會表決可以采取投票方式或者其他方式,各類房屋按建筑面積每10平方米為1票;不足10平方米的,5平方米及5平方米以上的計算為1票,不足5平方米的不計票。
036業主大會的職權包括:1.選舉、罷免業主委員會組成人員;2.監督業主委員會的工作;3.聽取和審查業主委員會的工作報告;4.決定住宅區內關于業主利益的重大事項;5.修改業主公約;6.改變和撤消業主委員會不適當的決定;7.批準業主委員會章程。
037業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生;業主委員會主任、副主任由業主委員會在其委員中選舉產生;業主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業主委員會委員;業主委員會可聘請執行秘書1至2名,負責處理業主委員會日常事物;
038業主委員會章程的制定業主委員會章程經業主委員會委員一致同意制定,并經業主大會批準。
039業主委員會實行差額選舉方式。
040業主委員會委員的人數一般為11人至17人,經業主大會決定可適當增減,但最低不得少于5人。
041入選業主委員會委員的人員應熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。
042業主委員會每屆任期三年。
043業主委員會換屆選舉業主委員會委員可連選連任。
044業主委員會成員的工作性質委員為兼職,主任可專職。
045業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要召集,并應在會議召開7天前將會議通知書及有關材料送達每位委員。
046業主委員會召開會議時,可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表參加會議。
047業主委員會向業主大會負責并報告工作。
048業主委員會的職權有:1.召集和主持業主大會;2.審議和決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用;3.采取公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理,并與其訂立、變更或解除委托管理合同;4.審議物業管理公司制定的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目;5.審議住宅區物業管理服務費的收費標準;6.監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。
049業主委員會的職權中,其中3.4.5.項規定的事項須報業主大會批準.
050業主委員會的義務包括:1.執行業主大會各項決定;2.遵守和履行物業委托管理合同;3.不得從事各種投資和經營活動;4.對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。
051業主委員會不可以從事以盈利為目的的經營活動.
052業主委員會表決的原則是采取少數服從多數的原則。
053業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導和監督;業主大會的決定等不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。
054物業公司根據住宅區物業委托管理合同對住宅區統一實施管理.
055物業委托管理合同應包括的內容:委托管理事項;管理標準;管理權限;管理期限;管理費收支;利潤及風險、監督檢查;違約責任及其他權利義務條款。
056住宅區物業委托管理合同應當報區住宅管理部門備案.
057開發建設單位對住宅區前期的物業管理是:開發建設單位應當從住宅區入住前6個月開始自行或委托物業管理公司對住宅區進行前期管理。
058前期管理的費用由開發建設單位自行承擔。
059開發建設單位在住宅區開始入住2年內可以決定住宅小區的物業管理事宜.
060在住宅區開始入住2年內成立業主委員會的,不可以終止物業管理公司與開發建設單位簽定的委托管理合同.但業主委員會可與開發建設單位簽訂委托管理合同,并行使本條例規定的各項職責。
061住宅區入住2年后,業主委員
會應依“條例”規定聘請物業管理公司對住宅區進行管理,原物業管理公司在同等條件下可以優先承包管理。
062物業管理公司在住宅區范圍內的管理事項包括:房屋的使用、維修、養護;消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理;清潔衛生;車輛行駛和停泊;公共秩序;市住宅主管部門規定和委托管理合同規定的其他物業管理事項。
063物業管理公司的權利是:根據有關法律、法規,結合實際情況,制定本住宅區物業管理辦法;依據委托管理合同和有關規定收取管理費用;制止違反住宅區物業管理規定的行為;選聘專營公司承擔專項經營業務。
064物業管理公司的義務是:以為業主服務為宗旨,注重社會效益、經濟效益和環境效益;按市住宅主管部門規定的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理;接受業主委員會和業主的監督;組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動;按照法律、法規和市政府的有關規定從事經營活動。
065住宅區內車輛管理的規定包括:接受公安等部門的統一指導和監督;進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所;物業管理單位應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系,并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費。
066物業管理公司對住宅區的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規定的標準,或者違反委托管理合同規定的,業主委員會或委托方可終止合同。
067物業管理公司因管理、維修、養護不善,造成業主損失的,應賠償業主損失。
068物業管理公司違反有關法律、法規和政策規定的,由有關部門依法予以處理。
069物業管理公司享受國家第三產業優惠政策.
070有關業主公約的規定有:由市住宅主管部門統一制訂示范文本;業主大會可以根據本住宅區的實際情況進行修改補充,并報市住宅主管部門和區住宅主管部門備案;業主公約應當符合法律、法規、政府有關規定和土地使用權出讓合同的規定。
071業主公約的主要內容包括:住宅區名稱、地點、面積及戶數;公共場所及公用設施狀況;業主大會的召集程序及決定住宅區重大事項的方式;業主使用其住宅和住宅區內公共場所及公用設施的權益;業主參與住宅區物業管理的權利;業主對業主委員會及物業管理公司的監督權;住宅區物業各項維修、養護和管理費用的繳交;業主在本住宅區內應遵守的行為準則;違反業主公約的責任;其他有關事項。
072業主公約生效的條件是:業主公約在住宅區入住率達到30%后,經已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。
073已生效的業主公約對本住宅區所有業主有約束力.
074業主入住時物業管理公司應組織業主簽訂業主公約.
075在移交住宅區的同時,開發建設單位應向業主委員會移交的住宅區工程建設資料包括:住宅區規劃圖、竣工總平面圖;單體建筑、結構、設備竣工圖;地下管網竣工圖;住宅區各類房屋清單;出售房屋的產權范圍或成本核算清單;住宅區公用設施、設備及公共場地清單;住宅區未完工的房屋、公用設施設備及公共場地的竣工日期。
076在業主委員會未成立時,由物業管理公司接管住宅區工程建設資料,并代為保管。
077業主、承租人和其他非業主使用人使用房屋應遵守的規定有:未經市政府有關部門批準,不得改變房屋結構、外貌和用途;不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動;不得侵害他人的正當權益。
078室內部分的維修責任由業主負責維修。
079室內部分維修責任界限的劃分是:業主大門內,水、電表閘、閥以內。
080室內部分的維修費用由業主(非業主使用人、租戶)負責。
081共用部分維修養護責任的劃分是由物業公司組織定期養護和維修。
082共用部分的維修養護費用從房屋(本體)維修基金中支付。
083公用設施維修責任界限的劃分是:住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房(棚)等住宅區公用設施由物業管理公司統一管理維修養護。
084公用設施的維修費用從管理服務費中支付。
085住宅區的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護由相關業務單位負責,維修養護費用由相關業務單位支付。
086房屋毗連部位的維修養護由誰負責?在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。毗連部位及設施的
維修養護由毗連的業主或相關責任人共同組織實施或委托物業管理公司組織實施。
087毗連部位維修養護費用由業主和相關責任人按比例分擔費用。其*有墻體按兩側均分后,由每側業主按比例分擔,共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業主負責,其結構部位由毗連層上下業主按比例分擔。
088人為造成公用設施損壞、損失的,由損壞者負責修復、賠償。
089房屋外觀的整潔、統一由業主、承租人、非業主使用人和物業管理公司共同維護。
090房屋的修繕、粉刷由業主委員會決定。
091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。
092房屋的空調架、防盜網等外觀設施每三年至少修繕、粉刷一次。
093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施每五年至少修繕、粉刷一次。
094房屋的天面、外墻、空調架、防盜網、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施項目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的,業主委員會可向市、區住宅主管部門申請延期修繕和粉刷,經市、區住宅主管部門同意,可以延期。
095房屋的修繕和粉刷等設施項目費用,外觀設施由業主或承租人承擔;其他費用從住宅本體維修基金中支付。
096房屋及其附屬設施或住宅公用設施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時維修。
097公用設施專用基金由開發建設單位在住宅區移交時按一定的提取比例提取,并一次性向業主委員會劃撥;由區住宅主管部門設立專帳管理;使用辦法由市政府制訂;區住宅主管部門對業主委員使用公用設施專用基金不得干涉;
098公用設施專用基金提取的比例按住宅區除地價以外的建設總投資2%提取。
099公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。
100住宅區內禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發出超出規定標準的噪音;排放有毒、有害物質;經營業主公約所禁止的行業;法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。
101住宅區的專用房屋指的是物業管理的管理用房與按比例提供給業主委員會由物業管理公司經營的商業用房。
102住宅區的專用房屋由開發建設單位在住宅區移交時按市政府規定以建造成本提供管理用房,以微利房價提供部分商業用房;
103住宅區的專用房屋的產權屬該住宅區全體業主;
104物業管理用房的計算方法是:物業管理用房面積(平方米)=人均管理用房規劃指標(0.06)×住宅區房屋總套數(住宅、單身公寓套數加上非住宅房屋每100平方米建筑面積折一套;寫字樓、商業面積、工業廠房等物業亦按每100平方米建筑面積折一套)×戶均人口數(3.75)。
105物業管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等,不包括機電及保安人員值班用房。
106保安人員宿舍用房由開發建設單位利用小區(大廈)內相關公共場所解決。
107物業管理用房必須是正規用房。
108向業主委員會提供管理用房的期限在業主委員會成立2個月內提供,最遲不超過6個月(商業用房、公用設施專用基金相同)。
109提供給業主委員會的商業用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3‰,高層住宅區或別墅區按總建筑面積的2‰提供。
110提供給業主委員會的商業用房的購置費可從公用設施專用基金中墊支,并從該商業用房經營收入中收回。
111提供給業主委員會的商業用房由物業管理公司按委托管理合同使用、經營,其收入用于彌補管理費的不足。
112住宅區的公用設施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務費的收支帳目業主委員會應每三個月至少公布一次,接受業主的監督。
113業主、非業主使用人違反業主公約的,承擔相應的民事責任。
114對未交納物業管理服務費、住宅維修基金和物業委托管理合同約定的其他費用的,物業管理公司可要求業主限期交納。
115對逾期不交納物業管理費、本體維修基金的,可按日加收應交納費用萬分之五的滯納金,并可按業主公約和物業委托管理合同的規定進行催交;連續六個月不交納的,可向人民法院申請追繳。
116物業管理公司違反物業
委托管理合同的約定并造成損失的,承擔相應責任并承擔相應損失。
117業主委員會、業主大會違反“條例”第二十二條“業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導和監督;業主大會的決定、業主委員會章程的內容或業主委員會的決定不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸?！币幎ǖ?市、區住宅主管部門應當責令限期改正或撤消其決定,并通告全體業主。
118業主委員會對物業管理公司有下列行為之一的:①擅自擴大收費范圍、提高收費標準;②改變公用設施專用基金和住宅(本體)維修基金的用途,或未按規定定期公布收支帳目的;③改變專用房屋的用途,未按規定使用的;④管理制度不健全、管理混亂,造成對住宅區的房屋管理、維修、養護不善,經市、區主管部門認定應當予以處罰的。業主委員會有權予以制止并限期改正;逾期不改正的,業主委員會可以終止委托管理合同;市住宅主管部門和有關行政主管部門應當責令其限期改正,并可處以3000元以上10000元以下的罰款;情節嚴重的,市住宅主管部門可以降低其物業管理資質等級,直至吊銷其物業管理的經營項目。
119業主委員會進行投資和經營活動,市、區住宅主管部門應當責令限期改正,可以并處3000元以上10000元以下的罰款。
120業主、非業主使用人或其他單位、個人未經市政府有關部門批準,不得改變房屋結構、外貌和用途;不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動;不得侵害他人的正當權益。違反上述第三十八條規定的,市、區住宅主管部門應當責令限期改正,恢復原狀,可以并處1000元以上5000元以下的罰款。
121業主、非業主使用人或其他單位、個人違反住宅區內禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發出超出規定標準的噪音;排放有毒、有害物質;經營業主公約所禁止的行業;法律、法規及市政府規定禁止的其他行為的,市、區住宅主管部門應當責令限期改正,可以并處100元以上2000元以下的罰款。
122寫字樓、商住樓及工業廠房等物業可參照本“條例”執行。
123物業管理公司必須按照所持有的“物業管理資質”從事相應的物業管理工作。
124資質證書分為甲級、乙級、丙級3種。
125物業管理公司按持有的不同資質證書,進行物業管理工作。持有甲級資質證書的單位,可以管理各類物業并按甲級標準收取管理服務費;持有乙級資質證書的單位,可以管理30層以下的各類物業并按乙級標準收取管理服務費;持有丙級資質證書的單位,可以管理9層以下的各類物業(涉外住宅區、別墅小區除外)并按丙級標準收取管理服務費。
126業主委員會是否有權委托會計師事務所對物業管理公司進行審計?業主委員會和物業管理公司可以共同委托會計師事務所對住宅(本體)維修基金和管理服務費的使用明細表和收支明細帳目進行審計。
127對物業公司審計的費用從管理費中支付。
128業主委員委托會計師事務所會對物業管理公司進行審計的前提條件是在業主委員會與該物業管理公司之間的委托管理合同依法終止時。
129住宅區管理服務費總收入的主要來源有1.部分商業用房租金;2.公用設施、設備和公共場所(地)的經營收入;3.向業主收取管理服務費;4.住宅區的其他合法收入。
130住宅區管理服務費的基本開支有1.住宅區公用設施、設備和公共場所(地)的日常管理、維修和養護費用(包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等);2.業主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經營費用;3.就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用;4.住宅區公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費;5.住宅區必要的社區文化活動費用。
131管理服務費不包含業主與非業主使用人的人身保險、財產保管保險費用。
132收取管理服務費項目和標準以及每年基本開支的項目和標準由業主委員會根據物業管理公司的資質證書等級以及業主對物業管理服務的實際需求,參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導收費標準審議確定后,報業主大會批準執行。
133住宅區管理服務費的收支帳目由業主委員會主任和住宅區管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次;年度帳目公布應由業主委員會主任和物業管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。
134住宅區公用設施專用基金的所有權屬住宅區全體業主和業主委員會。
135住宅區公用設施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區住宅管理部門。
136住宅區公用設施專用基
金所說的開發建設單位總投資含公用設施配套費、建造成本。
137住宅區公用設施專用基金所說的重大維修項目的范圍是:區內的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等;文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(棚)。(不包括產權不屬于全體業主共有的物業)。
138住宅區公用設施專用基金所說的重大維修項目的標準是:區內道路路面、路基嚴重損壞,造成無法通行的;路燈線路需要改造或重新敷設的;溝、渠、池、井、井壁(面)出現嚴重斷裂或破損的;園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的;文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的;停車場、連廊、自行車房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管網大修、更新、改造等。
上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。
139高層住宅區專用基金的使用比例30%用于本體外公用設施;其余用于本體共用設施的重大維修工程項目。
140專用基金不屬于業主委員會或物業管理公司的經營收入。
141專用基金用于住宅區公用設施重大維修養護工程項目時,只能使用基金的增值部分。如增值部分不足,從管理費積累中墊支或由業主分攤。
142物業管理公司需要使用專用基金時,應向業主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請;該項目有關圖紙、預算資料;施工承接單位或人員資質資料。
143業主委員會對物業管理公司使用專用基金的審批程序是:業主委員會在接到物業管理公司使用專用基金的申請后14日內召集業主大會審議;同意后,向區住宅管理部門報送有業主委員會主任及物業管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區公用設施專用基金使用申請表》;區住宅管理部門應在接到申請表后14日內完成審批并將款項撥到物業管理公司帳戶。
144房屋(本體)維修基金屬各類物業業主的共有資產,以每個單體物業為單位,由該單體物業的所有業主按各自物業的建筑面積分擔和享用。
145房屋(本體)維修基金的主管部門是市住宅主管部門;各區住宅主管部門對轄區內各類物業的本體基金的使用和管理指導和監督。
146業主繳交房屋(本體)維修基金規定:業主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起,按月繳交本體維修基金;業主發生變更時原業主所交的本體基金不予退還。因開發單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發單位繳交。
147房屋(本體)維修基金的收取標準執行市物業主管部門頒布的指導標準。指導標準每兩年制訂和發布一次。各業主委員會可根據房屋的使用狀況和本體基金積累狀況,經與物業管理公司協商后,對本體基金繳交標準作適當調整。
148房屋(本體)維修基金的使用原則是:按照取之于民,用之于民的原則,用于房屋本體共用部位的維修養護。
149房屋(本體)維修基金的使用范圍是:共用部位的維修養護由管理處組織實施,其費用從本體基金中支出。共用部位是結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等),抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監控設施等。
150房屋(本體)維修基金的使用比例:本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修,其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護工程(含新增和改造工程,下同);用于中修以上維護工程時,須經業主委員會或該棟50%以上業主書面同意。
151房屋(本體)維修基金維修標準:房屋共用部位的大、中、小修標準執行國家建設部有關標準。
152房屋(本體)維修基金不夠支出時,經業主委員會決定,由全體業主分攤;單棟房屋本體基金不夠使用時,經業主委員會或該棟50%以上業主書面同意,由該棟各業主按規定分攤。
153物業管理公司之管理處對每年房屋(本體)維修基金的使用應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算,提交業主委員會審議通過。業主委員會應在收到管理處的計劃及預算后15日內作出答復,逾期視為同意;急修工程應在7日內答復,逾期視為同意。
154如業主委員會或該棟房屋部分業主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修工程計劃時,管理處認為有充足理由使用,或該項目實施與否涉及國家或特區城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規定的,可由物業管理公司申請,經區住宅管理部門核準后實施。
155房屋(本體)維修基金使用之后的手續:日常維護和零星小修由管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證;中修以上工程應出具“施工項目清單”,由委員會主任或該棟樓長(或20%以上業主)、管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證。
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p;156房屋(本體)維修基金的帳務以房屋本體每棟為單位進行專(記)帳管理,并設立專用帳號存儲本物業的本體基金。
157房屋(本體)維修基金的監督辦法:本體基金的收支項目,由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次。基金帳目列明基金應用的項目、部位、費用支出及證明人、基金余額(單體和全部),并接受有關部門和業主的監督和質詢。
158業主不按規定繳納基金的,管理處可按法規政策規定或委托管理合同、業主公約規定采取相應催繳措施。
159物業管理公司及其管理處在使用房屋(本體)維修基金有下列不規范行為之一的,市、區住宅主管部門可依法規、規章規定予以處罰:1.擅自提高本體基金收費標準;2.改變本體基金的用途,挪作它用的;3.未按規定期限公布本體基金收支帳目的;4.拒絕接受業主委員會或業主查詢的。
160物業管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的,業主可以拒繳本體基金。
161對房屋(本體)維修基金用于日常小修并超出規定的本體基金比例的,經業主委員會或所維修養護單棟房屋50%以上業主同意,日常小修可以超出規定的本體基金比例,超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵,或經業主委員會決定提高本體基金收取標準彌補。
162房屋(本體)維修基金征收的具體標準是:本體基金征收標準應根據物業的使用年限及新舊程度,維修養護實際需要,并考慮群眾的經濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標準向業主征收(注:房屋保修期內不得征收):多層住宅(不帶電梯)每月每平方米建筑面積0.15元,高層商住樓、住宅樓(含帶電梯的多層住宅)每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋(含寫字樓、商業大廈、廠房等)的本體基金標準,參照上述規定標準執行,但經業主委員會或多數業主同意,征收標準可適當上浮,但最高上浮幅度不得超過上述標準的50%。
163房屋(本體)維修基金使用的權限規定:動用本體基金,應履行規定的程序和手續,其中:日常維護和零星小修金額在1000元以下的,由物業管理處負責人和本棟房屋樓長共同簽字后支付;用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的,須經本棟房屋占60%以上業主同意后方可使用。本體基金確實不夠支出時,經占60%以上的業主同意,可由該棟房屋的業主分攤。
164在特區從事住宅區、工業區、商住樓、寫字樓等各類物業及相配套的公用設施、設備、公共場地的管理服務的單位,應遵守《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》。
165物業管理服務應遵守社會化、專業化、企業化的原則,保持物業與城市環境的整潔優美,保障物業的安全使用,維護業主和其他非業主使用人的合法權益。
166何種物業可以不采用招標的方式確定物業管理企業?物業由開發建設單位自用的;在一個物業管理區域內,多層物業總建筑面積低于五萬平方米的,或高層物業總建筑面積低于二萬平方米的,或多層、高層混合物業總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業管理區域的范圍,由市主管部門會同有關部門劃定。
167物業管理服務招標,可以采取公開招標、邀請招標的形式。
168物業管理服務投標書應當包括:物業管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規章制度;管理服務人員配備方案;管理服務用房及其他物資裝備配置方案;管理服務費用收支預算方案;管理服務分項標準與服務承諾;社區文化服務方案;管理服務模式設想等。
169物業管理企業提供物業管理服務,應當遵循國家有關的強制性標準;沒有國家強制性標準的,應當符合市主管部門規定的行業標準。鼓勵物業管理企業采用國外先進的管理服務標準,提高管理服務水平。
170物業管理企業對物業實施物業管理的傭金是不得超過物業管理成本的百分之十。
171物業管理公司派出機構物業管理處下列項目支出列入物業管理成本,但不得重復計算:1.管理處管理人員的工資、福利;2.保潔消殺費;3.治安防范費;4.公用配套設施日常維修養護費;5.園林綠地維修養護費;6.用于物業管理的固定資產折舊及經營、辦公費用;7.公用部位水電費;8.電梯運行維修養護費;9.中央空調費。
172對物業管理企業在一個物業管理區域內收取的管理服務費用及按規定用于管理服務的經營性收入實行獨立核算。除去管理服務的成本開支、物業管理企業的傭金和依法應繳納的稅、費后,有結余的,應轉入本物業管理區域下年度的管理服務費用,不得擅自提取或挪作他用。
173物業管理企業在合理的時間內進行的物業管理活動包括對物業進行巡視、檢查、或對公用配套設施、設備、公共場地和房屋本體共用部位及設施進行維修養護或改造,或按規定對物業的裝修進行監管的,業主或非業主使用人應當提供方便并接受監管,不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內容和時間、維修養護或改的項目及施工的時間、地點均應當提前公布。業主、非業主使用人與物業管理企業對前款維修養護或改造的項目有分歧的,由市、區主管部門決定執行;對維修養護或改造的費用有疑義的,可向物業管理企業提出質詢,物業管理企
業應當在收到質詢后七日內予以答復。
174業主及其他非業主使用人對物業管理企業公布的收費標準及服務項目、物業管理的收支帳目有疑義的,可向市、區主管部門和價格行政管理部門投訴;市、區主管部門或市、區價格行政管理部門應在收到投訴后及時予以查處,并將查處結果書面通知投訴人。
175物業管理公司應交納的稅種有:營業稅、城市建設維護稅、教育費附加;企業所得稅;增值稅;印花稅。
176營業稅、城市建設維護稅、教育費附加的稅率為:營業收入的5%。營業稅的1%。營業稅的3%。
177收取的中央空調使用費不算作營業收入不計征營業稅。
178物業管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。
179物業管理費用收支公布的主要項目有:收入部分:管理費,房租,停車場收入,有償服務費等;支出部分:管理人員工資、福利,辦公費,經營費,差旅費,水電費,機電設備運轉水電費,設備工具修理費,公共設施維修、綠化養護費,保安費用,法定稅率、保險費,管理傭金等;本季盈虧,上季結轉,累積盈虧。
檔案管理制度
篇2:物業管理手冊－法律法規其他要求控制程序
物業管理手冊:法律法規及其他要求控制程序
1、目的
建立獲取法律法規和其他要求的渠道,為及時獲取和識別出適用于本公司與環保有關的法律法規和其他要求,制定本程序。
2、范圍
本程序適用于與公司有關的環境法律法規和其他要求的獲取、識別與更新。
3、職責
3.1品質部負責獲取、確認和匯總適用于公司活動及服務中有關環境的法律法規和其他要求,并對其進行登記、更新和傳遞。
3.2各部門負責收集其職權范圍內的法律法規及其他要求,并及時將有關信息傳遞給品質部。
4、程序
4.1獲取范圍
4.1.1國家頒布的有關環境、能源、資源、消防、安全等方面的法律、法規和標準。
4.1.2河南省、鄭州市發布的有關環境保護的地方性法律、法規。
4.1.3其它要求
4.1.3.1與顧客的協議
4.1.3.2非法規性指南
4.1.3.3與政府機構的協議
4.1.3.4行業協會的要求
4.1.3.5上級機關發布的相關標準和規范性文件
4.1.3.6本公司對公眾的承諾
4.1.3.7本公司的要求等
4.2獲取途徑與方式
4.2.1購買專業出版社出版的法律法規和標準合訂本,獲取河南省已經頒發的有關資料,摘錄相關內容。
4.2.2從上級有關部門及專業報紙、雜志、出版社、圖書館、CD磁盤等媒體上獲取有關法律及其他要求。
4.2.3通過互聯網進行查詢,獲取最新版本的法律、法規和其它要求的信息。
主要查詢的網站有:
中國環境保護網
中國環境標準網
新浪網
搜狐網
商都信息網
鄭州市環境保護局
4.3識別、填寫、確認
4.3.1品質部每年12月底以前識別出其所適用的環境方面的法律法規、地方性法規、規章和其它要求。
4.3.2品質部在獲取到新的法律法規及其它要求后,應對公司的經營活動與服務狀況進行識別和確認。確認的依據為:公司的實際狀況、識別出的環境因素、相關方的要求、上級主管單位的要求、公司的要求等。
4.3.3品質部根據確認的結果編制出《法律法規及其他要求目錄清單》,報管理者代表審批。
4.4傳達、培訓
4.4.1品質部將《法律法規及其他要求目錄清單》和必要的內容或文本根據公司的實際情況通過發放文件、網上公文、會議等形式傳達到各部門和有關相關方。
4.4.2各部門對員工進行法律、法規教育培訓時,執行《法律法規及其他要求目錄清單》。
4.5保存、發放
4.5.1品質部妥善保存公司適用法律法規及其他要求的文本。
4.5.2品質部將確認適用于本公司的法律法規和其他要求,以受控文件的形式,復印、發放到各相關執行部門,各相關部門建立部門《法律法規及其他要求目錄清單》和文本并妥善保存。
4.6跟蹤、更新
4.6.1品質部采用互聯網查詢或采取向當地行政主管部門咨詢的方式,進行法律及其他要求有效性的跟蹤,并根據跟蹤結果,修改、增補《法律法規及其他要求目錄清單》,執行《文件控制程序》中有文件更改的規定。
4.6.2品質部通過發放文件、網上公文、會議等形式將更新信息傳遞給員工和其它有關的相關方。
4.6.3由此涉及其它文件的修改,執行《文件控制程序》。
4.7公司在識別和評價環境因素,制定管理方針、目標、指標及培訓、運行控制、績效監測、合規性評價等時,應考慮法律、法規和其他要求。
4.8本程序產生的記錄按《記錄控制程序》規定執行。
5、相關文件
5.1《文件控制程序》
5.2《記錄控制程序》
6、相關記錄
6.1《法律法規及其他要求目錄清單》JW/JL-5.4.4-001
篇3:物業分公司業績考核辦法規范
物業分公司業績考核辦法
一、年度業績目標的制定
1、公司總經理、副總經理、總經理助理、各部門及管理處經理、管理層員工的年度業績目標依據上海公司發展戰略和年度業績目標由上而下依次分解制定的。由上下級共同制定《個人/部門年度業績目標》(KPI關鍵業績指標)。
2、各部門、管理處根據上海公司下達的業績指標,結合部門、管理處工作目標和職責,由部門、管理處經理與總經理或分管副總經理、總經理助理共同制定《部門、管理處年度業績目標》(KPI關鍵業績指標)。
二、月度計劃考核及品質考核
1、公司業績考核以月度計劃考核和品質考核為基礎。
2、管理處經理業績考核包括計劃考核和品質考核,其他管理層人員業績考核實行計劃考核(不包括總經理、副總經理、總經理助理、上海地產公司下派財務經理)。
3、月度品質考核按照《上海格林**物業管理公司品質管理考核辦法》的有關規定進行。
4、月度計劃考核按照《上海格林**物業管理公司計劃考核辦法》的有關規定進行。
4.1計劃考核類別:公司計劃按編制者分為部門(管理處)計劃和員工計劃。職能部門、管理處工作計劃與部門、管理處負責人的工作計劃合二為一,合并為一張計劃考核表進行編制、填報、考評。
4.2職能部門(部門負責人)月度工作計劃表中考核內容分兩部分:一是部門獨立完成的工作,占60%權重;二是支持、配合各管理處及其他部門的工作事項(對其他部門、管理處的支持服務),占40%權重。
4.3管理處(經理)計劃考核分為三部分內容,以經營能力考核為主要內容。
A、正常管理期的管理處(管理處負責人)月度計劃考核分為:
(1)、經營能力考核指標。主要包括盈虧總額、管理費收繳率及收繳額(每季度最后一個月進行考核)、增值服務收入、物料采購成本、人力資源成本等財務指標。經營能力考核指標在計劃考核中占50%權重;
(2)、服務滿意度指標:包括業主滿意率、業主投訴率兩項指標。在計劃考核中占30%權重;
(3)、日常工作事項:月度日常工作事項計劃在計劃考核中占20%權重。
B、處于前期階段的管理處籌建工作組(管理處負責人)月度計劃考核分為:
(1)、經營能力考核指標。主要包括盈虧總額、物料采購成本、人力資源成本等財務指標。經營能力考核指標在計劃考核中占50%權重;
(2)、服務滿意度指標:根據項目中心對管理處工作滿意度進行考核。由行政人事部每月以問卷調查的方式,了解項目中心對管理處工作的評價。項目中心滿意度考核指標在計劃考核中占30%權重;
(3)、日常工作事項:月度日常工作事項在計劃考核中占20%權重。
4.4財務指標主要由財務部對各管理處成本費用和收入進行測算后編制,其中增值收入指標由商務部測算提出。在制定財務指標時,收入應在各月之間合理進行分配,成本費用應在各月合理進行分攤,使收入費用相配比。財務指標經公司領導批準后執行,列入管理處月度計劃考核表,月末(或季末)依據財務部統計的相關指標完成情況由管理處主管領導進行評分。
5、月度考核作為季度績效工資等級的依據。季度績效工資等級與季度績效工資掛鉤。(見《季度(年度)績效工資等級表》表1)。
三、季度考核
(一)考評對象
1、部門、管理處經理及其員工等所有被考評人在每月最后一個工作日之前提交月考核表,作為季度考核的依據。
2、副總經理、總經理助理、上海地產公司下派財務經理,在公司內進行季度考核、但考核結果不與績效工資掛鉤,而作為年中、年終考核的依據,按照上海公司業績管理相關政策執行。董事長、總經理考核公司副總經理及總助,董事長權重30%,總經理權重70%。
3、總經理的季度業績考核按照上海公司業績管理相關政策由董事長考核。(《季度業績目標考核表》見附件一)
(二)考核結果及運用
1、季度考核分計分規則如下:
?管理處經理:
季度業績綜合評分=季度品質考核平均分*50%+季度計劃考核平均分*50%
季度品質、計劃考核平均分=季度內各月品質、計劃考核累加/3
?其他管理層員工
季度業績綜合評分=季度計劃考核平均分
2、每季度的12日前,行政人事部績效專員(人事主管,下同)根據品質管理部提交的品質考核評分匯總表、行政人事部計劃督辦提交的計劃考核評分匯總表,統計出被考核人季度業績考核綜合評分。
3、行政人事部業績專員對公司全體員工季度業績考核綜合評分進行分類匯總后,報業績考評小組審批。業績考評小組由總經理、公司各副總、行政人事部負責人、績效專員組成。業績考評小組可在上下20%的幅度內對員工季度業績考核綜合評分進行調整。
4、季度績效工資等級根據季度業績考核綜合評分確定。根據員工季度考核綜合評分進行排隊,由高到低依次確定季度績效工資等級。
5、季度(年度)績效工資等級表:
季度(年度)績效工資等級分為A+、A、A-、B+、B、B-、C、D八個等級,各等級的比例原則上應按正態分布,等級狀態比例分配為(A+、A、A-)占20%;(B+、B、B-)占70%、(C、D)占10%。
表1季度(年度)績效工資等級表
考核等級A+AA-B+BB-CD
含義優秀:達到挑戰目標或超額完成目標合格:達到基準目標有差距:目標完成有偏差,但在可容忍偏差范圍內不合格:目標完成偏差大,低于可容忍偏差范圍
比例≤20%約70%≥10%
績效工資系數1.51.31.11.00.90.80.50
6、計算方法和發放時間
1)被考核人季度績效工資=被考核人績效工資系數×被考核人季度標準績效工資*本季度出勤率。
2)被考核人:
季度標準績效工資=全年標準季度績效工資占年薪的9%。
季度績效工資每季度發放一次,分別在當年四、七、十月份發放(四季度績效工資并入年終獎)。
四、年度(年終)考核
1、行政人事部根據當年全年工作日總量,制定物業上海公司年終考核日程,下發年終考核通知。
2、年度考核是考核全體員工對公司業績的總體貢獻?？己藛T工對團隊的業績貢獻。
3、年度業績考核評分決定年終績效工資,與年終績效工資等級掛鉤對應。
員工年終考核綜合評分=(前
三季度考核分累加/3+四季度考核分)/2
4、為體現和導引員工對團隊業績的貢獻,員工的年終績效工資與公司年度考核結果、部門、管理處年終考核結果、個人年終考核結果掛鉤。掛鉤關系如下。即:
(1)、部門、管理處經理年度業績考核綜合分=25%×公司年度考核分+25%×本部門、管理處員工全年業績考核平均分+50%×部門、管理處經理個人年度考核分。
(2)、其他員工年度業績考核綜合分=10%×公司年度考核分+90%×個人年度考核分。
說明:
公司年度考核分是公司整個年度的考核分數,根據地產公司考核結果確定;
5、行政人事部績效專員對公司全體員工年度業績考核綜合評分進行分類匯總后,報業績考評小組審批。業績考評小組可在上下20%的幅度內對員工年度業績考核綜合評分進行調整。
6、年終績效工資等級根據年度業績考核綜合評分確定。根據員工年度考核綜合評分進行排隊,由高到低依次確定年度業績考核等級及相應的考核系數(績效工資系數)(見表1)。
7、計算方法和發放時間
員工年終考核績效工資=被考核人業績考核系數×被考核人年終標準績效工資*本年度出勤率。
被考核人年終標準績效工資為:
?部門、管理處負責人:年薪的21%;
?其他管理層員工:年薪的11%。
8、上海公司下派財務副經理業績考核結果由兩部分(上海公司和物業公司)構成,具體考核權重比例如下:
表3考核對象物業公司總經理上海公司財務部
下派財務副經理50%50%
9、副總經理、總經理助理業績考核結果由兩部分(上海公司和物業公司)構成,具體考核權重比例如下:
表4考核對象物業公司總經理上海公司主管領導(物業董事長)
副總經理、總經理助理70%30%
10、總經理考核結果由兩部分組成,具體考核權重比例如下:
表4考核對象KPI指標完成情況上海地產公司主管領導
(物業公司董事長)上海地產公司
董事長
總經理50%25%25%
11、每年年終績效工資在春節前發放。
五、業績管理結果的反饋
1、考核人應主動在考核結束后的10個工作日內對被考核人進行反饋。
2、反饋的形式可以以書面或口頭形式。
3、部門經理同部門中每個員工在一個季度內至少進行一次面談方式的反饋。
六、業績考核結果的管理和應用
1、公布:各部門、管理處季度與年度考核結果公布;對于個人的月度考核結果,行政人事部每月公布各部門排名前30%的員工名單。
2、建立考核檔案:行政人事部將每次的考核資料在考核結束歸檔,建立員工考核檔案;員工考核檔案對本人公開。
3、考核結果與調薪、職務晉升、特殊獎勵等有關,具體辦法由公司員工獎懲、工資管理、任用晉升等相關文件另行規定。
七、員工申訴
1、員工如果對考核的過程和結果有重大異議,可以在得知考核結果的15天之內,向上一級主管領導或行政人事部提出申訴;
2、上一級主管領導或行政人事部負責了解事情的經過和原因,對申訴所涉及的事實進行認定,將事實認定結果和申訴處理意見在5個工作日內反饋給申訴雙方當事人,并監督落實。
八、生效日期與解釋權
1、本管理辦法自簽發之日起正式生效。
2、本管理辦法由行政人事部負責解釋。