某公寓項(xiàng)目前期介入工作

前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過程中,使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求,為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作:

一、成立項(xiàng)目小組

簽訂物業(yè)管理委托合同后,我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員,組成**城項(xiàng)目項(xiàng)目小組,先行到位,開展前期介入工作。項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系,同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工過程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議,定期與開發(fā)公司、承建商協(xié)調(diào)解決。

二、早期接入的主要工作

(一)會(huì)審圖紙

從環(huán)境布局,管網(wǎng)設(shè)置,泊車場所,防盜報(bào)警設(shè)施,水電煤氣計(jì)量,減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。

(二)參與質(zhì)量管理

對(duì)設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議;加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收,使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時(shí),促進(jìn)無業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。為今后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,維修創(chuàng)造條件。

(三)收集技術(shù)檔案

不斷收集積累物業(yè)家戶檔案資料和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)資料,為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。

(四)熟悉項(xiàng)目環(huán)境

了解業(yè)主的情況,服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及部分業(yè)主的特殊要求,同時(shí)熟悉與項(xiàng)目有關(guān)的供電、供水、煤氣、市政、等政府職能部門的情況,建立和諧的工作關(guān)系,使物業(yè)管理順利運(yùn)作。

三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作

在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開發(fā)公司攜手,做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作:

(一)協(xié)助開發(fā)公司銷售工作,在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢,解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題;

(二)提供相關(guān)專業(yè)建議,協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案;

(三)協(xié)助制訂小區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案;

(四)收集工程圖紙資料,現(xiàn)場參與設(shè)備的安裝調(diào)試;

(五)對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量;

(六)建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系,開展如通郵、通電、通水、通氣、電話申請(qǐng)、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作;

(七)積極開展商業(yè)的招商引租工作;

(八)針對(duì)未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。

四、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù),以及對(duì)物業(yè)的了解,本著"對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé),對(duì)開發(fā)公司負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)"的宗旨,對(duì)**城項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。

收銀制度

篇2:商場新店物業(yè)前期介入操作規(guī)范流程

商場新店項(xiàng)目物業(yè)前期介入操作規(guī)范和流程

*區(qū)域營運(yùn)中心對(duì)于所屬商場新店項(xiàng)目主體封頂后進(jìn)入設(shè)備安裝階段前,須落實(shí)好新店的物業(yè)經(jīng)理、安全經(jīng)理和相關(guān)物管崗位的主管,在設(shè)備安裝階段即開始物業(yè)與工程的對(duì)接,落實(shí)商場工程和發(fā)展的總協(xié)調(diào)人,區(qū)域營運(yùn)中心給與物業(yè)安全專業(yè)的培訓(xùn)和流程梳理。物業(yè)推進(jìn)中心給與物業(yè)安全專業(yè)的指導(dǎo)。

*商場物業(yè)前期進(jìn)入項(xiàng)目時(shí),驗(yàn)收檢查物業(yè)相關(guān)的設(shè)備設(shè)施是否節(jié)能和完好使用,有無相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)和報(bào)建手續(xù),對(duì)于所有問題和手續(xù)的缺失(含消防建審意見書和驗(yàn)收合格證),一次性形成書面報(bào)告,交項(xiàng)目方或加盟方簽字確認(rèn),并落實(shí)項(xiàng)目方或加盟方對(duì)相關(guān)問題必須給出整改和落實(shí)時(shí)間表,區(qū)域物業(yè)部備檔,問題徹底解決后物業(yè)方可通知商場的廠商進(jìn)入裝修審批程序,進(jìn)入廠商裝修階段。

*在新商場基礎(chǔ)施工時(shí)(我方進(jìn)駐租賃物業(yè)和加盟店原有物業(yè)前),項(xiàng)目方須提供建筑平面圖紙(電子版)交商場物業(yè),由商場在工程土建出正負(fù)零起二層前將商場內(nèi)的通道規(guī)劃和展位分隔規(guī)劃電子版圖紙交項(xiàng)目方,項(xiàng)目方審核是否有違反消防規(guī)范要求的問題,項(xiàng)目方對(duì)于商場展位規(guī)劃、通道規(guī)劃、防火分區(qū)、借助門、借助排煙和預(yù)留檢修口等須給商場書面給與回復(fù),有違反消防規(guī)定的死項(xiàng)須商場提前預(yù)防和整改的必須提前通知相關(guān)部門和廠商。項(xiàng)目方根據(jù)和商場確認(rèn)后的圖紙及時(shí)協(xié)調(diào)好發(fā)展部門調(diào)整報(bào)消防審批部門的圖紙,以免后期消防驗(yàn)收時(shí)給商場和項(xiàng)目帶來后遺癥影響驗(yàn)收并造成浪費(fèi)。項(xiàng)目確認(rèn)后商場方可安排廠商進(jìn)場裝修。

*商場廠家進(jìn)場裝修前物業(yè)人員要按物業(yè)手冊(cè)規(guī)定編制進(jìn)行人員招聘、培訓(xùn),開業(yè)前可適當(dāng)超編制招聘。所有人員廠家進(jìn)場裝修前必須全部培訓(xùn)到位。

*商場廠家進(jìn)場裝修前一定要確認(rèn)現(xiàn)場是否做好成品保護(hù)工作和安全防范工作,并按物業(yè)推進(jìn)中心廠商進(jìn)場裝修的審批流程持證進(jìn)場,所有廠商裝修產(chǎn)生的可燃垃圾必須要求開荒公司日產(chǎn)日清,現(xiàn)場絕對(duì)不能存有可燃垃圾,為保證商場裝修現(xiàn)場干凈整齊,開荒公司必須提前進(jìn)入現(xiàn)場,對(duì)于現(xiàn)場廠商裝修和工程交叉施工,項(xiàng)目的高空作業(yè)等安全作業(yè)管理要求商場必須配合工程共同管理。對(duì)于新店的門衛(wèi)管理必須按照集團(tuán)物業(yè)推進(jìn)中心手冊(cè)的要求嚴(yán)格管理,保證不環(huán)保的材料不進(jìn)場,對(duì)于易燃品的進(jìn)場登記展位登記使用施工隊(duì)和使用人,對(duì)于出場的材料和工具加強(qiáng)檢查。

*對(duì)于所有進(jìn)場裝修的展位施工隊(duì)和廠商一定要落實(shí)安全責(zé)任書,物業(yè)和安全所有崗位一定要責(zé)任到人,對(duì)于所有廠商的裝修展位必須要有隱蔽裝修工程的確認(rèn)驗(yàn)收表并做成臺(tái)賬。對(duì)于現(xiàn)場廠家裝修管理必須嚴(yán)格按照集團(tuán)安全綱要的要求,做好事前發(fā)現(xiàn)事前解決,杜絕后期治理,電路系統(tǒng)的安裝規(guī)范,現(xiàn)場必須要做好樣板示范演示區(qū)供廠家施工隊(duì)學(xué)習(xí)。

*對(duì)于加盟店進(jìn)場之前,區(qū)域物業(yè)部長必須對(duì)物業(yè)和安全人員按照集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)安全管理進(jìn)行有效培訓(xùn),從開始就落實(shí)好制度,流程,責(zé)任人,梳理好進(jìn)場前存在的問題,并做好與加盟方的溝通,必須按照安全綱要的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改,不整改好不進(jìn)場裝修,從源頭杜絕一切未來安全隱患的存在。

*對(duì)于新商場有玻璃幕墻的項(xiàng)目,商場的安全部每天必須對(duì)外立面檢查三次,對(duì)于發(fā)現(xiàn)有破損的玻璃及時(shí)進(jìn)行處置,以免造成生命和財(cái)產(chǎn)的損失?，F(xiàn)場涉及工程和廠商的動(dòng)火管理必須嚴(yán)格按照集團(tuán)安全綱要的要求執(zhí)行,商場必須設(shè)定動(dòng)火管理小組,商場店總及安全部對(duì)于區(qū)域內(nèi)的動(dòng)火管理負(fù)全責(zé)。

*對(duì)于新店物業(yè)和安全前期必須按照物業(yè)推進(jìn)中心的標(biāo)準(zhǔn)化臺(tái)賬進(jìn)行操作和備檔,現(xiàn)場的安全管理必須實(shí)行劃區(qū)管理并責(zé)任到人。

*物業(yè)部要參加商場出租展位面積的測量工作,區(qū)域物業(yè)和集團(tuán)物業(yè)推進(jìn)中心會(huì)抽查10%展位,核定測量面積是否有誤差。

篇3:花城小區(qū)前期介入服務(wù)規(guī)范

花城小區(qū)前期介入服務(wù)

要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行,物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用,根據(jù)"麗景嘉苑"項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn),我方將在其施工建設(shè)若我方中標(biāo),將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況,對(duì)"麗景嘉苑"項(xiàng)目制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃,并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì),物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。

監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;

小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì);

小區(qū)監(jiān)控?cái)z像的分布設(shè)置;

公共照明開關(guān)設(shè)置位置;

公共照明開關(guān)開閉形式;

物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì);

小區(qū)垃圾房的設(shè)置;

信報(bào)箱的設(shè)立;

公共告示欄的配置;

家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;

……。

2.建設(shè)施工階段

建設(shè)過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況,逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解,對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;

分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;

審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;

提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;

提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;

檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;

配合設(shè)備安裝、管線布置,進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;

提出遺漏工程項(xiàng)目的建議。

3.竣工驗(yàn)收階段

物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場,參與工程例會(huì),及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議,協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收,對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。

參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收,并建立驗(yàn)收檔案;

發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收;

制訂物業(yè)驗(yàn)收流程;

指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

4.物業(yè)銷售階段

良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購房者,同時(shí)也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此,物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況,協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。

制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備;

售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo),規(guī)范服務(wù),建立良好的物業(yè)形象;

委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;

對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作;

提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。