曦城藍(lán)灣物業(yè)管理調(diào)查報告

　　學(xué)號：1100803010

　　4姓名：

一，基本情況簡介

　　布局：曦城藍(lán)灣位于大學(xué)城核心居住區(qū)的東南側(cè)，毗鄰重慶大學(xué)、第三軍醫(yī)大學(xué)、重慶科技學(xué)院、城市管理學(xué)院、第一中學(xué)等數(shù)所學(xué)府。稀缺高層板式住區(qū)，增加面積使用率，確保戶戶采光、通風(fēng)俱佳。23%超低建筑密度，整體規(guī)劃采用散點式布局。交通狀況：2012年雙碑大橋建成，15分鐘暢達(dá)北部新區(qū);輕軌1號線2012年通車，10分鐘往來沙坪壩，40分鐘直抵解放碑;輕軌7號線，將西彭、北碚融入主城生活;壁山隧道年底通車，10分鐘從大學(xué)城可以進(jìn)入璧山。

　　物業(yè)管理公司：重慶市地產(chǎn)集團(tuán)中振公司所屬物業(yè)管理公司。容積率：2.99.戶數(shù)：總共773戶。

　　物業(yè)費：1.2元/月/平米。

　　開發(fā)商：重慶市地產(chǎn)集團(tuán)中振公司。

　　周邊配套：大學(xué)城區(qū)域內(nèi)有300萬方商業(yè)規(guī)劃，涵蓋了超市、銀行、餐飲娛樂、休閑中心等，完善的全方位生活配套。擁有六大主題生態(tài)公園:大學(xué)城中央公園、大成湖公園、體育公園、木魚石公園、西湖公園(白鷺保護(hù)區(qū))、生態(tài)植物園。羲城.藍(lán)灣旁有規(guī)劃中的濕地公園，距離最近的還有大學(xué)城中央公園、生態(tài)植物園、大成湖公園及體育公園，車行時間均不超過10分鐘。周邊商業(yè)：羲城藍(lán)灣占據(jù)大學(xué)城腹地位置，緊鄰重慶大學(xué)、重慶科技學(xué)院、重慶第三軍醫(yī)大學(xué)、臺資產(chǎn)業(yè)園、西永微電園等區(qū)域核心板塊。

二，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題

　　1，業(yè)主的物業(yè)知識缺乏，對本小區(qū)內(nèi)物業(yè)了解少之又少。在調(diào)查的過程中詢問道本小區(qū)的住戶，通常情況下得到的答復(fù)是：“不曉得”。可見一方面業(yè)主對自己小區(qū)物業(yè)的情況漠不關(guān)心，另一方面也說明了小區(qū)業(yè)主的物業(yè)知識缺乏，這是物業(yè)調(diào)查中必須明確的一個問題。這可能造成一種情況：業(yè)主的知情權(quán)在業(yè)主看來沒有得到保障，其實即使物業(yè)公司公布了一些數(shù)據(jù)，業(yè)主也不一定去看。或者去看了但是看不懂。這就可能在物業(yè)管理出現(xiàn)問題的時候觸發(fā)一些沒有必要的、沒有意義的對立。這是物業(yè)人員必須要面對的問題。

　　2，物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，缺乏市場競爭力。

　　該物業(yè)公司是屬于重慶市地產(chǎn)集團(tuán)中振公司的物業(yè)管理公司。其市場地位和市場聲譽不得而知，該物業(yè)公司是從屬于其母地產(chǎn)公司，并沒有看到任何資質(zhì)證明。沒有資質(zhì)證明就不能保證物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)和質(zhì)量。但是該房產(chǎn)開發(fā)公司實力很強(qiáng)，同時對業(yè)主做出了一些承諾。但是我們要注意在購房的時候必須要看重物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級。不能輕易的相信房產(chǎn)公司所說的承諾。以防在物業(yè)管理出現(xiàn)矛盾或者出現(xiàn)問題的時候房地產(chǎn)開發(fā)公司“踢皮球”。

　　3，小區(qū)停車難。

　　據(jù)目測統(tǒng)計，該小區(qū)實際的車位只有200多個，不到300個。而該小區(qū)的住戶有700多戶，這可能造成小區(qū)內(nèi)的停車位不夠的情況。而停車位的設(shè)計是在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計的時候就應(yīng)該考慮到的。房地產(chǎn)開發(fā)公司不應(yīng)該為了節(jié)省成本而減少車位。

　　4，物業(yè)信息發(fā)布欄不明顯，綠化率沒有宣傳的效果，有一些建設(shè)垃圾還沒有處理等等„„

三，對于該物業(yè)公司的一些意見

　　1，向母公司提出資質(zhì)申請，向一個完善的，全面的物業(yè)公司方向發(fā)展。配備專業(yè)的物業(yè)管理人員，取得物業(yè)等級資質(zhì)。成為支持母公司發(fā)展的一個支柱物業(yè)管理公司。不僅僅在母公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目上做物業(yè)，而且要加強(qiáng)自身競爭力，規(guī)范化，專業(yè)化發(fā)展，延伸到其他房地產(chǎn)項目中發(fā)展。

　　2，物業(yè)公司有必要提高業(yè)主意識，進(jìn)行業(yè)主委員會制度規(guī)范化。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。

　　3，做業(yè)主和母公司聯(lián)系的紐帶。一個房產(chǎn)公司開發(fā)完成一個項目之后并不是與該項目沒有關(guān)系了，反之，要切實的注重業(yè)主們對小區(qū)內(nèi)設(shè)施的合理要求。對于建設(shè)不合理的地方進(jìn)行有限度的合適的改建。同時注意一些業(yè)主反應(yīng)最多的問題，將這些問題記錄再按報告母公司，同時答復(fù)業(yè)主具體的解決時間。

總結(jié)

　　此次調(diào)研發(fā)現(xiàn)的問題不僅僅是物業(yè)管理中間存在的個別案例，我相信還有許多小區(qū)有類似的問題。當(dāng)今物業(yè)管理發(fā)展的還不夠完善，但是正是有這些不完善的地方才給從事物業(yè)管理的人員提

　　出以后工作的方向。但是這些問題往往不是靠個別人解決的。許多問題還需要我們國家、社會和個人以及法律、制度、規(guī)范協(xié)同起來去解決，這樣我們的物業(yè)管理才能縮小同發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理的差距、居住的服務(wù)環(huán)境上去了社會才會更和諧人民才會更幸福。

篇2:源泉小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報告

　　源泉小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報告

　　調(diào)查對象：延吉市源泉小區(qū)

　　調(diào)查人員：王

　　調(diào)查目的：

　　指導(dǎo)教師：李(教授)

　　1、源泉小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

調(diào)查提綱：

　　通過對源泉小區(qū)的住戶和居民進(jìn)行詢問和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任，衛(wèi)生服務(wù)也相對差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營管理本身有關(guān)。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。

調(diào)查過程及內(nèi)容：

　　2012年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查，在達(dá)到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設(shè)置電動門等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設(shè)施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時的有人員在流動，于是我們采取了現(xiàn)場隨機(jī)調(diào)查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣。之后我們對小區(qū)用戶描述的問題和現(xiàn)象進(jìn)行了實地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶的住房內(nèi)，所以有些問題未能進(jìn)行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談，經(jīng)過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內(nèi)容分類如下：

　　1、該小區(qū)存在的主要問題

　　2、這些問題存在的主要原因

　　3、如何正確處理這些問題

主要問題：

　　經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查和住戶的反映，總結(jié)出以下問題：

　　1)部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進(jìn)行粉刷

　　2)小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患

　　3)小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，應(yīng)加強(qiáng)管理

　　4)常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素

　　5)小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理

　　6)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理

　　7)小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)

問題主要原因：

　　1)該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。

　　2)該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管理費中無此項目。

　　3)小區(qū)停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負(fù)責(zé)車輛管理的專職人員

　　4)常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因為該小區(qū)入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應(yīng)的出入人員登記表。

　　5)環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因

　　6)小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因為對進(jìn)入小區(qū)的人員沒有進(jìn)行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因為該小區(qū)沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機(jī)。

　　7)造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因為一方面該小區(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。

合理化建議：

　　1)可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。

　　2)可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取

　　保安人員的物業(yè)管理費用。

　　3)可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對每個車輛固定車位，并安排專職人員負(fù)責(zé)。

　　4)小區(qū)入口設(shè)置電動門，對進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。

　　5)通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個位置，安排專門人員及時進(jìn)行處理。必要時可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。

　　6)在小區(qū)的合理位置開辟一個場所，建設(shè)一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現(xiàn)象。

　　7)安排保潔員要及時清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性標(biāo)語，并在人員活動多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。

篇3:西鋼小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報告

　　西鋼小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報告

　　近年來，西寧特鋼的發(fā)展日新月異，西鋼房地產(chǎn)的大力開發(fā)已形成了一個新的經(jīng)濟(jì)增長點，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強(qiáng)，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。

一）我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　為了維護(hù)住宅小區(qū)消費者的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門，為政府有關(guān)部門制定政策，加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此，我根據(jù)今年度的工作計劃，于今年第三季度在我工作的單位西寧特鋼附近開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調(diào)查。對“西園小區(qū)”的住戶，進(jìn)行了調(diào)查。

　　本次調(diào)查以問卷和走訪約談的方式進(jìn)行，歷時三個月，對西鋼轄區(qū)的380戶人家，共計786人進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下：

　　1、在被調(diào)查的380戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只60戶，占16%，由房地產(chǎn)開發(fā)公司指定的有320戶，占84%。

　　2、在380戶中，有312戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會，并享有選舉權(quán)，占82%。有220戶，占57.8%的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。

　　3、在380戶中，有231戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途;302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀;毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有278戶反映有的住戶不照章交納各種費用。有72戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象，有13戶認(rèn)為保安人員能及時處理，也有51戶認(rèn)為保安人員處理不及時。

　　4.有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時;占77%

　　5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

　　6、物業(yè)管理公司的額外收費情況：在委托物業(yè)管理公司代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等，有75戶認(rèn)為物業(yè)管理公司沒有收取手續(xù)費;而有17戶反映有收取額外費用。

　　7.有22戶能主動到物業(yè)公司繳費，5.7%欠費不交的有8戶占2.1%

　　8、380用戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護(hù)、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評估，結(jié)果是：有74戶，占19.5%的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意，有80戶，占21%的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有226戶，占59.5%的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。

二）調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題：

　　在調(diào)查中，根據(jù)業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有：

　　1)治安問題嚴(yán)重：小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生，小販、廢品收購、撿破爛的及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。

　　2)衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒有定點投放，土頭沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。

　　3)綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護(hù)，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

　　4)改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租經(jīng)營餐飲業(yè)，造成油煙污染小區(qū)空氣，噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。

　　5)物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時。

三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議

　　我所調(diào)查的小區(qū)屬西寧特鋼最近幾年新建小區(qū)，社區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對等的市場關(guān)系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣挝唬瑥?/p>

　　前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴。

　　隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。

　　例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項目，同時開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實現(xiàn)了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾;第一家成立小區(qū)居委會;第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心;第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木;第一家實行義務(wù)監(jiān)督員制度;第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”;第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項目競標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。

　　作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護(hù)它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展!我建議從如下幾個方面加強(qiáng)物業(yè)管理工作：

　　(一)、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。一是規(guī)范物管自身的收費行為，加強(qiáng)自律，樹立“誠信企業(yè)”的良好形象，讓業(yè)主信賴;二是增加資金使用的透明度，嚴(yán)格按照規(guī)定，進(jìn)行收支情況的公示、公開，讓業(yè)主明明白白消費;三是加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量，讓業(yè)主真正享受到“質(zhì)價相符”的服務(wù)，感到物有所值;四是做好宣傳工作，讓業(yè)主懂得交納物管費是應(yīng)盡的義務(wù)，權(quán)利義務(wù)是一致的，拒交物管費是可恥的，不是正當(dāng)?shù)木S權(quán)行為;五是物管公司可以用法律起訴的方法追繳物管費。

　　(二)、重視和抓好業(yè)主委員會的建設(shè)。業(yè)委會的籌建工作法規(guī)性很強(qiáng)，物業(yè)管理主管部門尤其要做好協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作。要引導(dǎo)開發(fā)商及物管公司樹立正確的觀念，勇敢接納業(yè)主委員會，引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的維權(quán)意識，珍惜自己的民主權(quán)

　　利，特別要幫助把好業(yè)主委員會人選關(guān)，防止動機(jī)不良的人、素質(zhì)低下的人進(jìn)入業(yè)委會。開發(fā)商或物管公司要把握好配合和參與的程度，以免業(yè)主投訴其“操縱”選舉。具體應(yīng)做好四項工作：一是做好宣傳發(fā)動工作，動員業(yè)主積極參與，二是按照籌備小組的要求做好服務(wù)工作，完成一些具體的工作，三是提供業(yè)主產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)權(quán)份額，并提醒未交管理費的候選人及時交納物管費。物管公司要把業(yè)主委員會選舉當(dāng)成是與業(yè)主溝通的機(jī)會，最大限度的爭取業(yè)主的信任與支持，而不是引發(fā)誤會，激化矛盾。業(yè)委會建立之后，物管應(yīng)加強(qiáng)與它的溝通，在自覺接受監(jiān)督的同時，也主動幫助業(yè)委會成員學(xué)習(xí)物業(yè)管理的法規(guī)制度，提高相關(guān)素質(zhì)，以利相互的理解溝通。同時，建議將業(yè)委會納入居委會指導(dǎo)和管理，居委會可發(fā)揮其在溝通業(yè)委會與物管方面的積極作用。

　　(三)、建立經(jīng)常有效的溝通機(jī)制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認(rèn)識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。如何開辟更多的溝通渠道，有幾點建議：

　　1、以經(jīng)常性的社區(qū)文化活動和精神文明建設(shè)活動為載體，作為溝通的主渠道。物管設(shè)計和組織小區(qū)文藝演出、體育比賽、業(yè)主興趣活動等，業(yè)主可廣泛參與，在活動中交流思想，結(jié)識朋友，被實踐證明是業(yè)主之間、業(yè)主與物管之間溝通的極好方式。社區(qū)活動應(yīng)作為制度確定下來，堅持下去，并作為物管工作的一項量化指標(biāo)考核。

　　2、拓展傳媒溝通方式，如建小區(qū)宣傳欄、公示欄，發(fā)行小區(qū)報等等，及時將物業(yè)的管理思路和最新動向向業(yè)主公開，社區(qū)的大事讓大家早知道，并可通過傳媒，解答業(yè)主關(guān)心的熱點問題等。

　　3、建立一系列直接溝通的方式，根據(jù)物業(yè)的實際情況，可建立對話制度、座談會制度、經(jīng)理接待日制度、入戶調(diào)查制度等，疏通業(yè)主反映意見和物管采納賢士建議的渠道。對話，一般在有重要法規(guī)出臺、有重要事項需商量、業(yè)主有較集中反映的意見等時候進(jìn)行，為不定期的方式。在業(yè)主委員會成立后，對話則應(yīng)定期舉行，如建立物管與業(yè)委會的雙月對話制度等。座談會可每季度一次或每半年一次，主要是聽取各方面業(yè)主的意見，以利改進(jìn)工作。在領(lǐng)導(dǎo)班子健全和有較大的物業(yè)企業(yè)，可推行經(jīng)理接待日制度，固定時間和地點，由經(jīng)理(副經(jīng)理)輪流值班，為高層領(lǐng)導(dǎo)直接接觸群眾或進(jìn)行工作調(diào)研提供平臺，也可大大提高公司領(lǐng)導(dǎo)的親和力，改善業(yè)主與物管的關(guān)系。定期入戶調(diào)查至少每年進(jìn)行一次，這主要是進(jìn)行業(yè)主滿意度測評，這種溝通范圍最廣但深度不夠，主要是從宏觀上把握業(yè)主對物管的評價。當(dāng)然，根據(jù)各自物管的實際和工作需要，還可以創(chuàng)造出很多有效的溝通方式，目的就是，消除隔閡，增進(jìn)共識，求同存異，建立業(yè)主與物管的合作伙伴關(guān)系，形成共建“安全、文明、祥和”小區(qū)的工作格局。

參考文獻(xiàn)：

　　《物業(yè)管理概論》作者：胡龍偉，姜東民中國電力出版社2007年1月出版