小區公用設施管理程序(下部)

7、空調系統管理

7.1空調主機及自動控制系統的操作站為專用設備。微機操作密碼、時間、溫度的重新設定應報管理處經理批準,非指定人員不得擅自操作。

7.2空調系統的一般故障如高壓停機、油泵異常、電磁閥失控、柜機故障、冷卻塔等故障,設備責任人應及時處理并報告設備主管。

7.3央空調系統溫度達不到要求、冷凍機組控制部分故障等應通知設備主管到現場處理并報告管理處經理。

7.4閥出現爆裂故障時,應采取緊急措施,或請有資格的技術人員處理。

7.5冷水機組自動控制系統工程出現故障時,設備主管應及時向管理處經理報告。并通知自動控制系統原承包方或有資格的技術人員進行檢修,查明原因向管理處經理報告。

7.6自動控制系統網絡和控制模塊出現故障,設備責任人未經經理同意,不得私自拆修,應及時邀請自動控制系統原分承包方處理。

7.7每半年對網絡控制器及模塊箱進行保養。

7.8小型空調器故障應由專業技術人員進行處理。

8、電訊系統管理

8.1設備責任人應確保電話、消防對講系統、有線電視、寬帶網、緊急廣播系統等狀態良好。

8.2每周對廣播系統的CD機、功放機、音箱進行清潔除塵一次。每月對線路的絕緣情況進行一次檢修,對系統進行調試檢查,保證其經常處于良好的工作狀態。并予以記錄。

8.3電話、有線電視、寬帶網等要明確其責任范圍的劃分,要保證其機房設備及其它相關設備的正常用電需要。每周對供電設備及線路一次檢修。

8.4電話、有線電視、寬帶網等系統的故障,設備責任人應積極協助顧客與相關單位進行聯系。在相關單位的維修人員到達后要給予積極的配合。

9、安防系統管理

9.1控制中心值班人員通過顯示器畫面情況,掌握閉路監控系統工作狀態,發現問題及時解決,自己無法解決的報控制中心主管處理。設備責任人應每季檢查視頻電纜、控制器、矩陣主機、視頻分配器、錄像機(或存儲硬盤),進行外表及控制臺后部除塵。確認各插接口連接可靠。保證信號正常傳輸。設備責任人應每月對攝像機鏡頭進行清潔保養,效果不好的要重新進行調整,并由中心主管確認監控范圍符合安防要求。控制中心主管每周應對監控主機的編程進行確認,對上周的錄像效果進行檢查。結果記錄在值班記錄本上。

9.2門禁系統中的電腦應確保時刻處于正常進行狀態,各種卡的授權、發行、掛失情況每月由控制中心主管進行匯總,記錄存檔并與管理處的記錄進行核對。設備責任人每周對防火門的電子鎖普查一次,發現問題及時處理并記錄。每月對停車場控制系統檢查保養一次,發現問題及時處理,或請有專業技術資格的人員進行維修,并予以記錄。

9.3保安對講、消防對講、門禁對講、無線對講和居家報警系統主機部分由中心值班人員每周清潔保養一次,外圍部分每月由控制中心主管安排普查一次,進行雙向測試,發現問題及時處理并記錄。

9.4紅外線周界防越系統每周由中心設備責任人負責進行一次全面測試,確保報警功能完好。并對檢查情況予以記錄。

10、維修維護設備及工具:

10.1由倉管員負責分門別類,擺放在指定、方便使用的位置。

10.2由維修負責人按照設備保養規定進行定期保養、送檢、報廢等工作。

10.3使用者須辦理相關領借用手續,按有關操作指導手冊正確使用。

10.4使用完畢,由使用者清潔整理,并由設備責任人進行一次檢查、保養,倉管員驗收后放回原處并完善有關手續。

10.5加工場地所使用的電器應符合用電安全技術要求。

10.6加工場地應配足消防器材。

11、其它公用設施管理

11.1設備責任人每周對泳池安全變壓器電壓值進行測試一次,并將測試值予以記錄,每年要對娛樂健身場所的接地裝置進行一次檢查,接地體應可靠接地。

11.2燃氣緊急切斷裝置應每周檢查一次,設備責任人在巡視過程中,一旦發現管道有泄露情況,應立即關閉燃氣管道總閥,及時通知燃氣公司派人處理。燃氣緊急切斷裝置應每半年至少做一次切斷試驗。

11.3剪草機、洗地機、拋光機、吸塵器等小型移動設備,應由專人使用,并指定維修負責人。每周由維修負責人進行一次試機,檢查進行和安全情況,發現問題及時處理并記錄在《公用設施保養維修記錄表》中。

11.4組合健身器、跑步機、登山機、單車機等健身器材,應指定專門的維修保養負責人。每周檢查各器材的進行情況,保證各器材處于良好的使用狀態。發現問題及時處理并記錄在《公用設施保養維修記錄表》中。如不能及時處理,須在此器材的顯眼位置掛上“暫停使用”標識。

12、房屋本體的管理及維護

12.1對于小區紅線內的公用設施,以及房屋本體的公用部分,應指定專人每日巡視,發現問題,及時向管理處經理匯報。管理處經理視存在問題的復雜程度,如屬保修期內,通知施工隊維修,如超過保修期,按照相關法規要求,完善手續后,合理安排自修或委托他方維修,并做好相關質量記錄。

12.2天臺、陽臺、外墻、窗臺滲水在保修期內的,通知地產公司返修隊及時處理并對進度進行跟蹤,保修期以外的,需聯系專業防水補漏公司查明原因后處理,并做好與業主的協調工作。

12.3樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施應當每五年至少修繕粉刷一次。房屋的天面和外墻應當每十年至少修繕粉刷一次。所需款項從住宅維修基金支付。基金使用的明細表,應當向業主公布。期限屆滿確實不需要粉刷的修繕的,業委會可向市、區住宅主管部門申請延期,獲批準后,可以延期。

12.4房屋的空調架、防盜網等外觀設施應當每三年至少粉刷一次,其費用由業主或承租人承擔。申請延期的手續同上一條之規定。

12.5對裝修方案應嚴格審核并對過程進行監督。嚴禁對房屋的內、外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占、不得影響相鄰房屋的使用或危及其他業主房屋的安全。

12.6發現占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、單車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能的,及時通知業主并進行清理。

12.7房屋本體防雷系統應在每年三月上旬進行一次全面檢查,檢查避雷裝置焊接點連接是否可靠,同時對避雷帶進行除銹刷漆,確保接地體的可靠接地,并做好相關記錄。

13、設備的前期介入

13.1前期介入人員應積極與地產公司及施工單位聯系溝通,對機電設備和其它設施的安裝調試工作進行跟蹤,掌握工程進度,如實填寫《前期介入周信息統計表》,及時向公司反饋信息。

>13.2參與設備交接人員在設備交接進程中,應按設備的設計功能逐一進行試驗、操作,對存在功能缺陷的及時給承建商提出整改意見。前期介入期間,相關人員應主動收集設備資料及分承包方的聯系方式和聯系人,并整理歸檔。

13.3設備交接后應及時確定設備責任人,由設備責任人負責在一個月內將設備的操作規程編制完成并現場張掛,維護保養和故障處理規程在設備接管后三個月內完成。

四、各類設施(設備)保養一覽表

各類公用設備設施的保養,須參照下表規定的時間周期進行

(“√”表示需要;“―”表示不需要)

五、相關工作記錄表格

設備責任人日常保養和設備主管日常巡查工作中發現的問題及處理情況記錄在《公用設施保養維修記錄表》中,管理處經理或助理每月巡查情況和時間記錄在《設備(設施)檢查記錄表》中。每周、每月、每季、每半年、年度的維修保養記錄需在《公用設施保養維修記錄表》的“備注”欄內予以標明維修保養類別。大修工作、故障處理在《公用設施保養維修記錄表》中予以記錄,對于設備的突發性故障的搶修還應在《設備搶修(大修)記錄表》中予以記錄,并將《設備搶修(大修)記錄表》報公司備存復印件。對于分承包方在保修期內設備的定期保養及故障的處理,必須在《分承包方設備保養維修記錄表》中予以記錄。對分承包方保養維修效果的評估,需填寫《分承包方保養維修效果評估表》。

附相關工作記錄表格:

1、《工作計劃安排表》

2、《公用設施保養維修記錄表》

3、《停水/電/氣/試消防設施通知單》

4、《分承包方設備保養維修記錄表》

5、《分承包方保養維修效果評估表》

6、《設備(工具)匯總表》

7、《設備(設施)檢查記錄表》

8、《機電設備年度檢修計劃》

9、《設備搶修(大修)記錄表》

10、《電力運行記錄表》

11、《發電機運行記錄表》

12、《消防主機運行記錄表》

13、《消防聯動柜運行記錄表》

14、《消防設施清單》

15、《二次供水設施清洗消毒記錄表》

16、《前期介入情況周記錄表NO.1》

17、《前期介入情況周記錄表NO.2》

18、《前期介入情況周記錄表NO.3》

19、《前期介入情況周記錄表NO.4》

20、《前期介入情況周記錄表NO.5》

21、《前期介入情況周記錄表NO.6》

22、《前期介入情況周記錄表NO.7》

23、《前期介入情況周記錄表NO.8》

24、《前期介入情況周記錄表NO.9》

25、《智能門禁系統檢查表》

26、《閉路監控系統保養維修記錄表》

27、《電纜絕緣測試記錄表》

28、《檢驗/測量/試驗儀器(設備)匯總表》

29、《測量儀表年檢記錄表》

30、《測量儀器年檢合格標簽》

31、《停送電操作票》

32、《設備臺帳》

33、《設備標識》

34、《家庭服務情況記錄表》

篇2:室外公用設施維修方法

1、維修目的:使室外公用設施恢復使用功能及外觀,確保正常的運作狀態,為業主(用戶)保持一個安全、舒適、優雅、快捷的辦公環境。

2、維修原則:

⑴、堅持經濟、合理、安全、實用的原則。在保證使用功能和正常運作的前提下,注意節約維修材料。

⑵、修理及更換配件應盡量與原有配件型號規格一致的原則。

⑶、為用戶服務的原則。

3、維修依據:

⑴符合維修方案或設計圖紙的要求,滿足合同的規定。

⑵符合《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》有關條款標準。

4、維修標準:

(1)管區道路(人行道和車道)

A、修補損壞的砼路面

如果損壞面積不大,可以用107膠拌水泥,按照附帶的說明書進行修補;對于大面積損壞的修補,采用1:2:2硅酸鹽干硬性砼。

①將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度以達新面及結實面為準。

②用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護目鏡),破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成

凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。

③將要修補的砼表面充分濕潤(由表及里)。

④濕潤水完成滲入里面而砼表面無積水時,在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿,

在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內,并將其搗實,如修補面積較大,應用平板式振動器振搗。填入坑內的砼要稍稍高出坑內,以便搗實下沉(砼坍落度要控制在≤3CM)。

⑤用木抹子輕輕地將修補表面抹平,在砼開始硬化時,還要用抹子再細抹一遍。

然后養護不少于7晝夜,并澆水以保持混凝土具有足夠的水分處理濕潤狀態(養護期間不得讓人或車行走,保持表面清潔)。

B、修補塊材地面(如:地面磚、石塊材料、預制砼塊等):

①鑿除損壞的塊材面層,鑿掉結合層,清掃殘渣,噴灑水使表面充分濕潤。

②待表面積水完全滲入后,涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預制塊,無需此道工序)。

③將塊材充分灑水或浸濕后,用1:2.5水泥砂漿坐砌,并用木錘或膠錘錘平、錘直,抹去磚縫多余泥漿。

④必須留縫,灰縫表面必須光滑平整,不得高出塊材面。

⑤修補工作完畢后,把塊材表面清掃干凈。

⑥對于有防水要求的塊地面,預做水泥砂漿防水層(可滲3%防水劑)然后再坐砌塊才。

(2)路燈

A、燈不亮:參照《用戶室內維修標準》中的關于"燈不亮"的維修規定。

B、燈柱油漆:先將燈柱清潔,生銹處應用砂紙打磨后清潔,再刷防銹漆兩道,刷面漆兩道。

(3)雨水管道

A、如雨水管堵塞,排水不暢,應先查找堵塞位置和原因,如因雜物堵塞引起,應清除雜物,使之通暢;如因管道不夠標準或倒坡,應開挖重新鋪設管道,注意管道要做襯底(基礎),使管道放置平穩;如因管道接口錯位,應開挖校正接口,并注意保證坡度和接口防漏,以及管道的平穩。

B、如管道損壞,無法修復,應用同型號規格的管道替換,接口應用瀝青麻絲或防水泥砂漿砌結。

C、最后修復地坪。

(4)化糞池

A、如池水外溢或排水不暢,應打開井蓋,清掏池內沉淀物和堵塞雜物,并制定定期清掏制度。

B、如井蓋缺損,應及時更換同型號及規格的井蓋,使其保持完好,避免造成人身安全事故。

C、如池壁缺損,應先通知有關用戶停用衛生間,然后抽干化糞池清掏沉淀物,再將缺損池壁修復,注意池壁要做好防滲處理。

(5)電纜溝

A、如是溝蓋板損壞,應按原設計規格制作(放足鋼筋),并按設計要求把損壞的蓋板換掉。

B、如溝內積水過多,影響電的正常供應,應先關掉總閘,然后打開溝蓋板,查明積水原因和位置,一般電纜溝內積水有兩種原因:一為溝底坡度不夠標準或倒坡,遇此種情況應通知開發單位或供電部門及時解決;二為溝內掉入雜物,使水流不暢,遇此種情況將雜物清除即能恢復正常。

C、如是電纜路出現故障,應先告知有關用戶,然后請供電部門及時修復。

(6)排水渠

A、如是蓋板損壞,應按原設計要求,使用同一規格和同一種材料,把損壞的蓋板換掉。

B、如是渠壁損壞,應將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤,然后用與原壁相同的材料修復;如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿,然后再做飾面面層。

C、如是雜物(如淤泥、塑料袋等)堵塞,使排水不暢,應及時清除雜物。

D、池(井)壁損壞。通知用戶停用或采取其他措施,不影響用戶的日常運作,然后抽干池里的水,并清理里面的淤泥雜物等沉淀物,將破損面鑿至結實層,并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面(如貼瓷片等),清理飾面殘余的水泥漿等。

(7)路障

A、砼路障:

①如缺損較少,可用高標號水泥砂漿修復,具體做法為鑿除破損面松動砼,清潔表面,噴水濕潤,刷素水泥漿,補水泥砂漿,然后養護保護。

②如缺損較多,應及時性更換新路障。

B、鋼管路障:

如鋼管銹蝕,應先用粗砂紙將鐵銹打磨掉,然后清理表面,刷兩道防銹漆,最后再刷紅白相間的熒光漆。

(8)綠化水管管網

A、漏水:

①如是水管接頭處漏水,應先將水管總制關掉,然后在漏水接口處將水管卸下,在外絲管繞上防水膠帶或止水麻絲,再將水管接好,打開總制閉水檢查,至不漏水為止。

②如水龍頭漏水,應先關總制,然后拆下水龍頭檢查是否因內芯或止水膠片破損漏水,更換相應配件,裝回水龍頭,開總制,檢查至不漏為止。如無法修復,應更換新龍頭。

B、水管銹蝕:

①如銹蝕程度不大,可將相關部位除銹后,清潔干凈,然后刷兩道防銹漆,并應定期檢查。

②如銹蝕程度較大,應更換該段水管(注意應用熱鍍鋅管更換)。

(9)垃圾屋(池)、垃圾中轉站

A、如飾面(如瓷片、抹灰)被損,可以采以兩種方法:

①將破損部位的松散層清除,再用相應的材料修復。

②直接用水泥補,然后經刷漆等處理保持維修后外觀協調、統一。

B、如五金部件(如閘門、鐵欄等)缺損:

①檢查缺損部位,查明原因,然后用相應的配件修復,并刷兩道防銹漆。

②如是缺損較嚴重以至無法正常使用,應及時更換新配件。

篇3:公用設施改造維護維修規定

1.目的

為確保及時更新、改選、維護維修公用設施,保證其適時適量增容和正常運行,特制定本規定。

2.適用范圍

適用于物業區域內的公用設施的改造及維護維修

3.定義

3.1公用設施的搶修:是指損壞的公用設施,已經嚴重影響到業主、用記掛的人身和財產安全或其正常生活,必須對其及時進行維修。

3.2外委:指委托公司外單位進行的改造及維護維修。

3.3自修:指服務中心人員自行進行的改造及維護維修。

4.小區服務中心職責

4.1負責做好本管理區域內維修(改造)保養的年度及季度計劃和半年總結。

4.2負責單項預算費用2000元以下的項目申報、實施及結算。

4.3積極配合其他部門,做好由其他部門負責實施的本轄區內的工程項目的施工管理和結算工作。

4.4組織有關部門對本服務中心負責的項目進行竣工驗收;參與本管理區域內的其他工程項目的竣工驗收工作。

4.5服務中心經理作為中心負責項目的第一責任人,須督促工程項目的直接負責人做好工程實施、安全質量監督、總結工作;同時須督促員工做好工程項目的年度計劃、季度計劃和半年總結。

5.公司財務部門做好工程項目的預算審核工作,監督和控制工程費用的預算執行情況。并辦理工程項目的結算。

6.管理程序

6.1管理區域內公用設施的確認

6.1.1服務中心應制作《公用設施一覽表》并準備相應管網圖、供電線路圖、結構圖、原理圖、說明書等資料,資料應予編號。

6.1.2公用設施應包括如下幾種:

供電、供水設施。不包括水泵房、開關站、配電房、該部門公用設施的控制按《供電供水設施控制程序》進行。

路燈、公共通道燈、應急燈。

花園內休閑娛樂設施。

消防設施。

清潔衛生設施。

公共防盜設施。

共他公用設施。

6.1.3責任范圍劃分

服務中心經理根據《公用設施一覽表》劃分人員責任范圍,并在一覽表相應欄目注明

6.1.4維修(改造)計劃

6.1.4.1“年度計劃”制定

須于每年12月25日前做好下一年度的工程維修(改造)、設備保養計劃,維修(改造)、保養項目主要包括:電梯、低壓配電系統、發電機組、消防系統、生活供水系統、排水系統、防盜監控系統、停車場智能管理系統、公共照明系統、樓宇及公共場地、園林綠化等設施、避雷設施等。

須報計劃的項目是指單項預算費用2000元以上的項目。做計劃時必須根據實際管理需要,做到方案切實可行、預算基本準確。并以書面形式報送公司經理審核。

6.1.4.2“季度計劃”制定

在“年度計劃”的基礎上,根據實際管理情況,于每季度末做好下一季度的維修(改造)計劃(單項預算2000元以上的),報送公司經理審核。

6.1.5日常巡視檢查

6.1.5.1秩序員在自己責任范圍的公用設施在正常工作日內每天巡視檢查,并填寫《公用設施巡視記錄》。

6.1.5.2秩序員對重要公用設施應適當增加巡視頻率,必要時,對其性能狀況可進行試驗。

6.2計劃外公用設施改造及維護維修

6.2.1客服主管、機電維修主管、秩序維護主管根據下列資料提出計劃外公用設施改造及維護維修項目。

日常巡視檢查記錄

客戶投訴記錄

訪問客戶記錄

上級指示

6.2.2報經批準的計劃外項目由秩序員按規定實施。

6.3公用設施的搶修

6.3.1服務中心經理當班時,由經理組織實施搶修;如不當班時,由機電維修主管或責任機電維修員組織實施搶修。

6.3.2服務中心所有人力、物力、財力應做先滿足搶修的需要。

6.3.3必要時,搶修負責人可向上級報告搶修情況工請求幫助。

6.3.4搶修完畢,中心經理應向公司經理報告搶修情況,包括:

事故原因

損失情況

搶修結果

搶修費用

糾正和預防措施

6.3.5除搶修外,公用設施在保修期內發生質量問題,由機電維修主管書面通知并監督施工單位或供應商處理。

6.4公用設施改造及維護維修工作質量的檢查

6.4.1服務中心經理重點檢查費用500元以上的項目質量和搶修項目質量,發現問題及時通知機電維修主管跟進。

6.4.2公司經理隨機抽檢公用設施的改造及維護維修工作質量,發現問題,及時通知服務中心經理處理并要求其書面報告處理結果。

7.相關記錄

《公用設施一覽表》

《年度維修(改造)計劃》

《季度維修(改造)計劃》

《公用設施巡視記錄》