校區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、維護(hù)、使用、運(yùn)行管理技術(shù)要求

1.1房屋建筑物本體、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備:

(1)按規(guī)定建立校區(qū)區(qū)內(nèi)房屋本體及配套設(shè)施等的物業(yè)管理資料檔案,并妥善使用與保管。

(2)建立房屋本體及配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)檢查制度,檢查記錄完整。

(3)校區(qū)樓內(nèi)外無違章亂張貼、亂搭建、亂拉管線等現(xiàn)象。

(4)無擅自改變房屋用途行為。

(5)外墻面、建筑小品外觀完好、整潔,是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落污漬;室外招牌、霓虹燈整潔統(tǒng)一無安全隱患,外墻裝飾無破損。

(6)確保房屋、門窗等共用設(shè)施的完好和正常使用;及時完成各項(xiàng)零星維修任務(wù),零修合格率100%;

(7)確保室外場地、道路等公用設(shè)施的完好和正常使用;及時完成各項(xiàng)零星維修任務(wù),零修合格率100%。

(8)保證公共照明、水電設(shè)施、校園廣播系統(tǒng)等公共設(shè)施正常運(yùn)行。公共設(shè)施、水電每天檢查一遍,發(fā)現(xiàn)故障或損壞應(yīng)在20分鐘內(nèi)到場,12小時內(nèi)維修完畢。

1.2機(jī)電設(shè)施設(shè)備

(1)綜合要求:

①制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理及維修檔案等管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行;

②配備所需專業(yè)技術(shù)人員,由專業(yè)人員管理(開啟、關(guān)閉、保潔、維修),嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程;

③設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔、無雜物、灰塵,無鼠蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。

④保持設(shè)備良好,運(yùn)行正常,合同期限內(nèi)無重大管理責(zé)任事故,無設(shè)備運(yùn)行事故隱患。如發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常或故障,應(yīng)停止使用以防止故障擴(kuò)大并立即派人檢修至完好為止。

(2)供電系統(tǒng):

①保證正常供電,限電、停電有明確的審批權(quán)限并提前48小時通知招標(biāo)方和物業(yè)使用人;

②制定臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行;

③公共照明系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)使用日的季節(jié)與氣候情況掌握提前開啟時間,用畢應(yīng)立即關(guān)閉,避免浪費(fèi)。

(3)弱電系統(tǒng):

①按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)工作時間排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作;

②監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定期限保存。

(4)電梯系統(tǒng):

①電梯準(zhǔn)用證、年審合格證、維修保養(yǎng)合同完備;

②電梯按規(guī)定時間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,無安全事故;通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好;

③轎廂、進(jìn)道、機(jī)房保持清潔;

④電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng),維修、保養(yǎng)人員持證上崗;

⑤電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障后,維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修;

⑥應(yīng)有排除電梯運(yùn)行險情的應(yīng)急處理措施。

(5)給排水系統(tǒng):

①建立用水、供水管理制度,積極協(xié)助招標(biāo)方安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃;

②設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑冒滴漏現(xiàn)象;

③按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染;

④高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患;

⑤限水、停水按規(guī)定時間通知招標(biāo)方和物業(yè)使用人;

⑥排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水和浸泡發(fā)生;

⑦遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修,無大面積跑水、泛水和長時間停水現(xiàn)象;

⑧應(yīng)有險情的應(yīng)急處理措施。

(6)供熱系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)及末端設(shè)備:

①保證末端設(shè)備運(yùn)行正常;

②定期進(jìn)行清潔及保養(yǎng);

③制訂發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。

1.3小型維修(單項(xiàng)200元以下,包工包料)

(1)宿舍水、電、衛(wèi)浴設(shè)備、門鎖維修不過夜;

(2)遇電路故障沒電,水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞,要隨叫隨修;

(3)排水管、排污管要保持暢通,如有堵塞應(yīng)立即疏通,廁所堵塞應(yīng)當(dāng)天疏通(需換廁盆的除外)。

(4)維護(hù)維修閉路防盜裝置和電鈴設(shè)施。

(5)公共照明、水電設(shè)施每天檢查一遍。

(6)樓宇內(nèi)門窗、衛(wèi)浴設(shè)施、照明設(shè)施的檢查每學(xué)期3次。

篇2:變電站安全運(yùn)行設(shè)備維修

變電運(yùn)行的主要職能即負(fù)責(zé)電網(wǎng)運(yùn)行以及設(shè)備事故處理,其根本目的即輔助電力設(shè)備的規(guī)范、正常操作,以保證電力運(yùn)行的安全。在變電運(yùn)行中,對設(shè)備的維護(hù)和監(jiān)測涉及的種類較多,而各種設(shè)備故障情況均能影響電力運(yùn)行的安全,因此要保證變電站設(shè)備運(yùn)行安全,就必須采取針對性的維修檢查技術(shù)。

1.2變電站電氣設(shè)備安全管理問題及對策。

變電站電氣設(shè)備的日常管理主要有周期性的巡視檢查為主,在這個過程中,運(yùn)行人員應(yīng)根據(jù)變電站設(shè)備出現(xiàn)的各種具體情況,比如復(fù)雜程度、類型、容量、運(yùn)行環(huán)境、電壓等級、電流大小以及缺陷等級等有計(jì)劃的制訂相應(yīng)巡查周期和工作內(nèi)容。為此,本文結(jié)合實(shí)際經(jīng)驗(yàn),建議在電氣設(shè)備日常維護(hù)中應(yīng)主要針對以下幾點(diǎn)進(jìn)行:①電氣設(shè)備過度的負(fù)荷以及負(fù)荷有明顯的超出;②新購買的設(shè)備以及長期停止運(yùn)行并經(jīng)過檢查修理后的設(shè)備第一次投入試運(yùn);③對于電氣設(shè)備有復(fù)雜的變化以及異常現(xiàn)象的出現(xiàn)等;④電氣設(shè)備中可能存在一些無法查清的可疑現(xiàn)象或使設(shè)備停滯發(fā)展的缺陷;⑤電氣系統(tǒng)可能會出現(xiàn)一些難以預(yù)料的事故發(fā)生;⑥氣候的發(fā)生變化以及一些自然災(zāi)害現(xiàn)象的出現(xiàn),如說霧天、雪天、雨天、雷天等。

根據(jù)上述變電站電氣設(shè)備的缺陷現(xiàn)象,在工作中應(yīng)根據(jù)具體情況采取針對性措施,對此,設(shè)備運(yùn)行人員應(yīng)在設(shè)備缺陷消除后進(jìn)行必要的質(zhì)量檢驗(yàn),對于無法一次性消除的缺陷,應(yīng)分階段消除。同時,應(yīng)經(jīng)常對設(shè)備發(fā)生缺陷的次數(shù)和原因進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,以尋找設(shè)備缺陷發(fā)生規(guī)律,進(jìn)而提高維護(hù)管理水平,對于發(fā)生缺陷卻無法判斷缺陷成因的情況,應(yīng)按照相應(yīng)程序,填好工作記錄,存如檔案,并將情況詳實(shí)的匯報上級。檢驗(yàn)電氣設(shè)備缺陷程度的不同,本文建議對其缺陷管理應(yīng)采用嚴(yán)格而明確的分級管理制度,即明確規(guī)定哪種缺陷由哪個部門和領(lǐng)導(dǎo)具體負(fù)責(zé),以保證缺陷處理的及時性和質(zhì)量。

2、變電站電氣設(shè)備安全維護(hù)技術(shù)的應(yīng)用

2.1直觀法。此方法即根據(jù)具體設(shè)備故障的外部表現(xiàn),通過看、聽、聞等直觀手段實(shí)現(xiàn)維護(hù)電氣設(shè)備的方法。例如,變壓器運(yùn)行聲音異常,即表明變壓器內(nèi)部可能發(fā)生繞組匝間短路或鐵芯位移;導(dǎo)線搭接處發(fā)紅發(fā)熱或出現(xiàn)火花,即表明該搭接處松動或接觸不良;在電源箱內(nèi)或其周邊聞到焦味,即表明該設(shè)備內(nèi)部開關(guān)部件可能發(fā)生過負(fù)荷或短路引起發(fā)熱;當(dāng)操作設(shè)備時,設(shè)備無反應(yīng),則表明控制回路斷線。此外,電氣設(shè)備啟動時,發(fā)生過早、過遲,或無法運(yùn)行,均可確定電氣設(shè)備的二次回路有故障。

2.2強(qiáng)迫法。直觀法可有效判定或排除一些電器的故障,但若此方法行不通,則可通過強(qiáng)迫法,亦稱強(qiáng)迫閉合法,例如用一些絕緣棒把有關(guān)繼電器、接觸器等用外力強(qiáng)行按住,使它能夠到達(dá)正常的工作位置,從而保證設(shè)備運(yùn)行人員可更仔細(xì)地觀察電器部分或機(jī)械部分的各種現(xiàn)象,如電動機(jī)是否轉(zhuǎn)動,電氣設(shè)備相應(yīng)部分是否運(yùn)行正常等。

2.3短接法。電氣設(shè)備缺陷主要包含短路、過載、斷路、接地、接線錯誤、電器電磁及機(jī)械部分故障6種。工作中發(fā)現(xiàn),經(jīng)常出現(xiàn)的為斷路故障,導(dǎo)致該故障發(fā)生的原因主要有觸點(diǎn)接觸不良、虛焊、假焊、熔斷器熔斷、導(dǎo)線斷路、虛連、松動等。針對此種故障發(fā)生的頻率較高,通常采用的電阻法和電壓法相較復(fù)雜,因此選用短接法更為有效和簡單,即用一根良好絕緣的導(dǎo)線來判斷導(dǎo)致設(shè)備無法正常工作的短路處即可。

3、基于變電站安全運(yùn)行的設(shè)備管理維修建議為確保變電站的安全運(yùn)行,不但要對重要的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)檢查,其他的設(shè)備亦應(yīng)進(jìn)行必要的維護(hù)和檢查工作。對此,本文建議變電站應(yīng)做好以下兩方面的工作。

3.1引進(jìn)和研究設(shè)備維修檢查的新技術(shù)和新工藝,提高設(shè)備的智能化程度。在很多變電站得以廣泛應(yīng)用的危險點(diǎn)預(yù)控技術(shù),應(yīng)要求運(yùn)行人員對該技術(shù)技能熟練掌握,同時在實(shí)踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),進(jìn)而提高設(shè)備維修檢查工作效率,為變電站的安全運(yùn)行提供保障。

另外提高設(shè)備的智能化應(yīng)用,對設(shè)備進(jìn)行輔助性的技術(shù)改造,能有效快速的幫助工作人員迅速正確的找到故障點(diǎn),提高設(shè)備運(yùn)行維護(hù)和檢查的工作效率和工作質(zhì)量,減少停電檢修的時間。例如:在各個控制開關(guān)處增加輔助接點(diǎn),或電流、電壓檢測裝置可迅速判定哪個位置的控制回路發(fā)生故障;在變壓器周邊安裝聲光、紅外監(jiān)控設(shè)備,可及時的提醒運(yùn)維人員目前設(shè)備的運(yùn)行情況是否正常;在油設(shè)備上安裝油色譜分析儀,可即時分析設(shè)備絕緣油的情況,在設(shè)備較大故障發(fā)生前及時通知運(yùn)維人員是否需要進(jìn)行設(shè)備檢修。

3.2提高對變電站安全運(yùn)行的認(rèn)識,有效控制不安全狀態(tài)和因素。提高變電站所有工作人員對變電站安全運(yùn)行的認(rèn)識,是提高設(shè)備維護(hù)和檢查技術(shù)應(yīng)用有效性的根本保證。對此,變電站上級領(lǐng)導(dǎo)部門應(yīng)對各變電站的工作進(jìn)行具體內(nèi)容的檢查和檢測,如對操作規(guī)范的評估測量,對設(shè)備的實(shí)際檢測。同時針對檢查后的結(jié)果,將出現(xiàn)問題的記錄在案,根據(jù)問題的輕重采取自行處理或移交相應(yīng)的部門處理的方式及時解決,對沒有問題的應(yīng)予以適當(dāng)?shù)木窈臀镔|(zhì)鼓勵。總之,變電站的特殊性要求年度檢查必須更規(guī)范、更嚴(yán)謹(jǐn),以此確保控制操作失誤率,以及意外危險事故發(fā)生率降至零。此外,變電站上級部門應(yīng)定期的組織變電站安全運(yùn)行,以及設(shè)備維修檢查技術(shù)交流的活動和會議,以此提高工作人員對變電站安全運(yùn)行的認(rèn)識,比如開展安全周、安全月活動,技工表彰、技工技術(shù)交流大會,安全知識競賽等,并通過海報宣傳、安全錄像的播放全面提升變電站所有工作人員對變電站安全認(rèn)識,尤其是設(shè)備維修技術(shù)人員更應(yīng)清晰地認(rèn)識到責(zé)任重大,以保證在集體利益和社會責(zé)任感的雙重思想引領(lǐng)下開展工作。如此,勢必會對變電站的運(yùn)行安全提高最基本的保證。

人是設(shè)備維修和檢查的執(zhí)行者,因此要想把安全教育和對變電站安全運(yùn)行的認(rèn)識落到實(shí)處,必須在具體的工作中有章可循。各變電站應(yīng)制定嚴(yán)格的操作規(guī)范和獎懲制度,以及監(jiān)督管理機(jī)制。發(fā)現(xiàn)違章操作的應(yīng)及時予以制止和處理,對在設(shè)備維修中表現(xiàn)突出的應(yīng)給以一定的獎勵。

變電站的安全運(yùn)行,不斷關(guān)乎電力企業(yè)的自身利益,而且對社會的穩(wěn)定性和安全生產(chǎn)亦有重要的作用。鑒于變電站設(shè)備對變電站安全運(yùn)行的影響,必須切實(shí)加強(qiáng)設(shè)備維修檢查工作,提高管理水平,引進(jìn)先進(jìn)技術(shù),如此才能形成良性循環(huán),有效降低變電站設(shè)備的故障率,切實(shí)地實(shí)現(xiàn)變電站的安全運(yùn)行。