一、房屋設備的保養與維修

為了保證設備的正常運作,必須對各種房屋設備進行保養與維修。

1.設備保養

房屋設備的保養是指物業管理企業主管部門和供電、供水、供氣等單位對設備所進行的常規性檢查、養護、維修等工作。通常采用三級保養制(即日常維護保養、一級保養和二級保養)。

(1)日常維護保養。是指設備操作人員所進行的經常性的保養工作。主要包括定期檢查、清潔保養;發現小故障及時排除,及時做好維護工作并進行必要記錄等。

(2)一級保養。是由設備操作人員與維修人員按計劃進行保養維修工作。主要包括對設備的某些局部進行解體清洗,按照設備磨損規律進行定期保養。

(3)二級保養。是指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件,使設備達到完好狀態。

2.設備維修

房屋設備的維修是通過修復或更換零件、排除故障、恢復設備原有功能所進行的技術活動。房屋設備維修根據設備破損程度可分為:

(1)零星維修工程。是指對設備進行日常的保養、檢修及為排除運作故障而進行局部修理。

(2)中修工程。中修工程是指對設備進行正常的和定期全面檢修、對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證能恢復和達到應有的標準和技術要求,使設備正常運轉。更換率為10%~30%左右。

(3)大修工程。是指對房屋設備定期進行全面檢修,對設備要進行全部解體,更換主要部件或修理不合格零部件,使設備基本恢復原有性能,更換率一般不超過30%。

(4)設備更新和技術改造。設備更新和技術改造是指設備使用一定年限后,技術性能落后,效率低、耗能大或污染日益嚴重,需要更新設備,提高和改善技術性能。

(5)故障維修。通常是房屋設備在使用過程中發生突發性故障而停止,檢修人員采取緊急修理措施,排除故障,使設備恢復功能。

(6)設備維修日常工作。

3.房屋設備維修的特點

(1)設備投資大導致設備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言,房屋設備的維修一次性投資大、成本高,因為房屋設備使用年限較短。一方面房屋設備因使用而發生有形損耗,致使其使用年限縮短,另一方面,由于技術進步,出現了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設備發生的無形損耗,導致其使用年限縮短,這種無形的和有形的損耗,都會引起房屋設備的維修更新間隔期的縮短,從而使維修更新成本增加。此外,新型的、使用效能更高、更舒適方便的設備一次性投資較大,因此,維修更新這種設備的成本就較高。

(2)維修技術要求高。由于房屋設備是在房屋建筑物內部,其靈敏程度和精確程度的要求都較高,而維修工作的好壞會直接影響設備在運行中的技術性能的正常發揮,因此,房屋設備維修技術的要求相當高。在設備維修管理中,必須要配備專業技術人員。在設備維修前,專業技術人員要認真閱讀有關設備的技術檔案和技術資料,建立房屋設備維修責任制。

(3)隨機性與計劃性相結合、集中維修與分散維修相結合。房屋設備因平時使用不當或其他突發事故等原因,往往是突然發生故障,這就使房屋設備的維修有很強的隨機性,事先很難確定故障究竟何時以何種程度發生。但房屋設備又都有一定的使用壽命和大修更新周期,因此,設備的維修又有很強的計劃性,可以制定房屋設備維修更新計劃,有計劃地制定維修保養次序、期限和日期。此外,房屋設備日常的維護保養、零星維修和突發性搶修卻是分散進行的,而大修更新又往往是集中地按計劃進行的,因此,房屋設備的維修又具有集中維修與分散維修相結合的特點。

二、各類管理人員的崗位職責與管理制度

1.管理人員的崗位職責

(1)工程部經理。工程部經理是對機電設備進行管理、操作、保養、維修,保證設備正常進行的總負責人。其職責是:

①在公司經理的領導下,貫徹執行有關設備和能源管理方面的工作方針、政策、規章和制度;

②負責設備的使用、維護、保養、更換的整個過程中的管理工作,使設備始終處于良好工作狀態;

③組織擬定設備管理、操作、維修等規章制度和技術標準,并監督執行;

④組織、收集、編制各種設備的技術資料,做好設備的技術管理工作;

⑤組織編制各種設備的保養、檢修計劃,并進行預算,在公司經理批準后,組織人員實施;

⑥組織人力、物力,及時完成住戶提出的報修申請;

⑦組織全體

工程部員工進行政治學習,樹立“業主至上,服務第一”的思想,進行技術業務學習,提高解決技術難題的能力。

(2)各專業技術負責人(工程師或技術員)。各專業技術負責人在部門經理領導下,負責所管轄的維修班組的技術、管理工作,并負責編制所分管的機電設備的保養、維修計劃、操作規程及有關資料,協助部門經理完成上級主管部門布置的工作。具體職責為:

①負責編制所管設備的年、季、月檢修計劃及相應的材料、工具準備的預算計劃,經工程部經理審批后負責組織計劃的落實實施,并負責技術把關和檢查;

②負責檢查所有分管設備的使用、維護和保養的情況,并解決有關技術問題,以保證設備經常處于良好的工作狀態;

③負責制定所管理設備的運行方案,督導操作工嚴格遵守崗位責任制,嚴格執行操作規程,以保證設備的正常運行;

④負責所管理設備的更新、改造計劃,以完善原設計和施工遺留的缺陷,使各項機電設備投入正常運轉,從而達到“安全、可靠、經濟、合理”的目標;

⑤組織調查、分析設備事故原因,提出處理意見及整改措施,以防止同類事故再次發生;

⑥具體負責培訓所管轄機電設備的檢修工、操作工的技術水平、工作能力;

⑦積極完成上級領導布置的其他任務。

(3)領班:

①負責本班所管轄設備的運作、維護養護工作,嚴格做到“三干凈”:設備干凈、機房干凈、工作場所干凈;“四不漏”:不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣:“五良好”:使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調整良好。

②以身作則,帶領并督促全班員工遵守崗位責任制、操作規程和公司制定的各項規章制度,及時完成上級下達的各項任務。

③負責本班的政治、業務學習,不斷提高自身素質,負責本班的日常工作安排。

④嚴格考核全體員工的出勤情況,不允許擅離職守做私活。

⑤負責制定本班設備的檢修計劃和備件計劃,報主管部門審核后組織實施。

(4)維修人員:

①按時上班,不得遲到早退,因故請假,需經上級部門批準;

②認真執行公司制定的各種設備維護規程;

③認真完成設備的日常巡檢工作,發現問題及時處理;

④定期對機電設備進行保養維護;

⑤認真完成公司安排的設備大檢修任務;

⑥正確、詳細填寫工作記錄、維修記錄,建立設備檔案;

⑦愛惜各種設備、工具和材料,對日用維修消耗品要登記簽認,嚴禁浪費;

⑧加強業務學習,認真鉆研設備維護技術,并樹立高度的責任心,端正工作態度。

(5)保管員:

①負責統計材料、工具和其他備件的庫存情況,根據庫存數量及其他使用部門提出的采購申請,填寫采購申請表,報送經理審批;

②負責材料、工具和其他設備備件的入庫驗收工作,保證產品品種、規格、數量、質量符合有關規定要求;

③負責庫房的保管工作,保證產品的安全和質量;

④負責材料、工具和其他設備備件的出庫工作;

⑤負責統計庫房材料的工作,按時報送財務部門;

⑥負責完成上級交辦的其他任務。

2.管理制度

(1)接管驗收制度。設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的一個重要過程。搞好設備驗收工作,對以后的管理和使用有著重要的意義。設備接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收,而且還包括對維修后房屋設備的驗收,以及委托加工或購置的更新設備開箱驗收。

房屋設備的第一次驗收為初驗,對發現的問題應商定解決意見并確定復驗時間,對經復驗仍不合格的應限定解決期限。對設備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協議保修或賠款補償。這類協議必須是設備能用、不致出現重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協議等文件應保存好。

(2)預防性計劃維修保養制度。計劃維修保養制度是指為防止意外損壞而按照預定計劃進行一系列預防性設備點檢、養護、修理的組織措施和技術措施。主要包括:

①確定維修及保養工作的類別和內容,具體包括:日常及周保養內容;月維修保養內容;季度、半年、年度維修保養內容;大修理內容。

②設備維修、保養的要求。

③開展預防計劃維修保養工作的實施與監督。各設備維修部門每年應根據設備維修保養工作的內容和要求,研制

預防性維修保養計劃,并分期分項下達給維修人員、使用人員實施,并進行監督和檢查。

④大修理計劃根據公司設備管理和維修合一的體制,應采取大修集中、維修分散的組織形式。

進行計劃維修保養的次序和期限是根據設備的作用、特點、規格與使用條件決定的。實行計劃性維修保養制度可以使房屋設備保持正常的工作能力,防止設備在使用過程中發生不應有的磨損、老化、腐蝕等現象,充分發揮設備潛力和使用效益,正確掌握設備狀況,提高設備運行效率;實行預防性維修保養制度,可以延長設備的修理間隔期,降低修理成本,提高維修質量;實行預防性維修保養制度,還可以保證房屋設備的安全運行,也是延長設備使用壽命、樹立物業管理企業良好形象的保證。

(3)值班制度。建立值班制度并嚴格執行,可以及時發現事故隱患并排除故障,從而保證設備安全、正常操作運行,其具體內容如下:

①值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要臨時離崗,必須有符合條件的人替崗,并交待離崗時間及去向。

②根據操作規程及崗位責任制的要求,密切注意所管設備的運行情況并按規定做好有關記錄。

③如發生設備故障,而當班人一時不能處理,應按報告制度及時報告給有關人員。

④調度值班人員接到請修通知后,應及時通知有關班組,安排人員前往維修。

⑤所有值班崗位都必須安排人員值班,且要到崗到位。如需調班,必須報主管人員同意。就餐時間,實行輪換就餐制,并通知同班人員配合。

⑥值班人員應安排統一的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,因故不能值班者,必須提前征得班長同意,按規定辦理請假手續。班長應落實好代班人員,保證崗位上有人工作。

(4)交接班制度。搞好交接班工作,可以保證值班制度的實施,其主要內容是:

交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準備工作,正點進行交班。交接班的準備工作有:查看運行記錄,介紹運行狀況和方式,設備檢修、變更等情況,清點儀表、工具,檢查設備狀況等。

出現下列情況不得交班:

①在事故處理未完成或重大設備啟動或停機時;

②交接班準備工作未完成時;

③接班人員有醉酒現象或神志不清而未找到頂班人時。

交接班清楚后,雙方要在值班登記本上簽字。

(5)報告制度。建立報告制度可以讓物業公司經理、技術負責人和班組長及時了解設備的運行情況及設備維修管理情況,及時發現設備管理中存在的問題,以便及時解決。其具體內容有:

①下列情況報告班組長:

a.主要設備非正常操作的開停、調整及其他異常情況;

b.設備出現故障或停機檢修;

c.零部件更換及修理;

d.運行人員暫時離崗。

②下列情況報告技術負責人:

a.重要設備非正常操作的啟停、調整及其他異常情況;

b.采用新的運行方式;

c.重點設備發生故障或停機檢修;

d.重點零部件更換修理、加工和改造;

e.員工加班、調班、補休、請假;

f.與上級或外協單位聯系。

③下列情況報告經理:

a.重點設備發生故障或停機修理;

b.影響大廈運行的設備出現故障并需要立即檢修和施工;

c.系統運行方式的重大改變;

d.系統及主要設備的技術改造;

e.系統或設備的整改工程及外委施工;

f.技術骨干、班組長以上人員崗位調整及班組組織結構調整;

g.員工一天以上的請假,班組長以上的員工補休、換班。

(6)工具領用保管制度:

①個人領用工具品種根據工種發放,由員工申請部門經理批準,到倉庫辦理領用手續,工具由個人負責使用、保管。

②班組領用的公共工具品種,由各領班申請,部門經理批準后到倉庫領用,領用后由領班保管,班組交接班時,按交接班制度交接公用工具。

③工具發生丟失、損毀,由保管者說明原因,向部門經理報告。由于人為因素所造成的由責任人按工具價值賠償。

④工具因使用時間過長而發生磨損或毀壞,經部門經理批準可辦理

報廢,保管人重新辦理領用手續。

除了上述設備管理制度外,還有工程設備請修制度,設備技術檔案資料保存管理制度,房屋設備更新、改造、調撥、增添、報廢規劃及審批制度,承租保管設備的責任制度和房屋設備清點盤點制度等一系列房屋設備管理制度體系,從而有效地實現專業化、制度化的房屋設備管理。

(7)設備操作維修安全規定:

①所有機電操作,維修人員必須嚴格執行國家有關安全操作規程,并樹立“安全第一”的思想,既要保證設備的安全運行,又要保證工作人員安全。

②新上崗、轉崗的機電維修人員必須經過技術培訓、考核,熟悉所轄樓宇的設備情況后,才能上崗工作。

③設備房應該配置安全操作用品,例如配電房配置絕緣手套,并要認真保管。

④工作人員進入設備房內嚴禁吸煙。

⑤非電氣工作人員未經允許,不得私自進入變、配電房。

⑥對于設備正常運行參數定時檢查記錄,如參數異常,必須及時處理。

⑦電氣部分維修,必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上,以防事故發生。

⑧熟悉掌握觸電急救方法及步驟。

3.培養一支“一專多能”的高素質維修管理隊伍

物業管理公司如何適應物業管理的科學化,設備維修管理人員的素質是最重要的因素。因此對設備維修管理人員要有明確的要求,應努力把他們培養成“精干”的“一專多能”的技術能手。

(1)技術人員要加強物業管理方面的知識學習,保證各種建筑設備正常運行。住宅小區(大廈)人員相對集中,各種設施多,這就增加了設備管理的難度。為了更好地做好管理工作,設備管理人員和其他管理人員必須刻苦學習物業管理知識,熟知住宅小區(大廈)的物業情況和各項管理規定,在實際工作中加強管理意識,做到“勤察、多思、善斷”,對任何不規范使用設備的行為做到有效制止、糾正,發現設備不正常時,立即通知有關部門停機檢修,迅速查明原因。

(2)技術人員要“一專多能”,適應機電管理的需要。住宅小區(大廈)內配套的機電設備很多,通常是24h運行,因此機電人員隨時要處理機電設備出現的故障。這些設施技術程度高、專業性強,需要不同的專業技術人員來承擔。在實際工作中,機電人員數量受到定編的限制,需要處理的事情又無定性,所以出現有時機電人員事情干不完,有時卻沒有多少工作做,造成工作量極不平衡。為了克服這一現象,必須實行“一專多能”的用人制度,所謂“一專多能”,就是機電維修人員以一項專業技術為主,培養多種技術職能,在工作中能“提得起、放得下”,勝任多種工作,使整個機電隊伍達到精干高效。值得注意的是,在采用“一專多能”的工作方式時,不可盲目強求,切忌無證上崗,造成不安全事故發生和其他損失。

(3)加強巡視檢查工作,保證機電設備完好運行。住宅小區(大廈)內的機電設備分布零散,在機電人員編制有限的情況下,采用巡視檢查的方法來掌握其運行情況,是切實可行的。采用這種工作方法時,首先應將設備及區域進行劃分并分配到人,落實巡查內容。每周工程部主任組織管理人員、技術骨干巡視檢查一次,以督促、檢查落實情況,保證機電設備的完好率。

篇2:房屋共用部位設施設備維修養護管理規定

建物維修工

a.按《房屋、設施維修養護規程》與《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》的內容要求進行修繕養護;

b.每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與要求》對小區房屋建筑,公用部位、設施進行巡查;

c.將周期巡查、養護結果記錄于《共用部位巡查、養護記錄表》內;

d.房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;

e.房屋、設施發生異常,及時報告設備主管,并在設備主管協同下排除異常。

設備主管

a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯系工作;

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施房屋、設施的維修保養工作,對房屋養護、修繕提供工作指導及檢查監督;

d.對每次周期巡查養護記錄、維修記錄進行檢查驗證;

e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經經理審核后上報公司主管部門;

【供配電設備】

電工

a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備,并記錄《配電房巡視記錄表》;

b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)"運行"與"備用"每月切換檢查一次,并記錄《設備定期啟動表》;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

d.供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;

e.供配電設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障。

設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;

h.按《應急預案》規定負責處理應急事件。

【消防設備】

日常巡視

a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障;

定期檢查

a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;

b.由設備主管組織,并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試;送風、排煙系統測試;電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》,《消防送風、排煙系統測試記錄表》。

維修保養

a.設備維修工負責消防設施的維修保養工作;

b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵"運行"與"備用"每月定期啟動后交替更換一次;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《消防設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。

設備主管

a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門