接管項(xiàng)目工程前期介入作業(yè)指導(dǎo)書

1目的

在工程設(shè)計(jì)和施工階段,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題,減少不合理設(shè)計(jì)和施工給物業(yè)今后運(yùn)行管理帶來的影響,掌握工程第一手資料,為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。

2范圍

適用于公司接管的所有項(xiàng)目。

3職責(zé)

3.1管理處負(fù)責(zé)工程前期介入目標(biāo)、方案制定、人員配置、實(shí)施;

3.2管理處工程部是歸口管理部門,負(fù)責(zé)審定工程前期介入目標(biāo)、方案、人員配置,并督促實(shí)施,檢查。

4工作程序

4.1由管理處成立組建前期介入小組,策劃前期介入目標(biāo)及方案;

4.2人員及資源配置;

4.3參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審,形成會(huì)審紀(jì)要;

4.4對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出有利于物業(yè)管理順利實(shí)施的建議,由建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位調(diào)整、改進(jìn),涉及以下方面內(nèi)容:

4.4.1物業(yè)的設(shè)計(jì)使用功能(如停車場、銀行、商店等);

4.4.2后期經(jīng)營管理中存在不足處的調(diào)整和改進(jìn)方案;

4.4.3防盜報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施必須設(shè)置,選材和布局合理;

4.4.4對總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議;

4.4.5水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點(diǎn)和發(fā)展需要;

4.5參與設(shè)備選型及安裝方案審定;

4.5.1控制因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運(yùn)行管理帶來隱患;

4.5.2設(shè)備型號(hào)、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求;

4.5.3安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。

4.6使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求;

4.7參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理,工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進(jìn)行檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及產(chǎn)生不合格項(xiàng)的原因,會(huì)同建設(shè)方、施工方尋求處理方案,作出過程記錄;

4.8參與隱蔽工程檢查,竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄;

4.9現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗(yàn)、通球通水試驗(yàn)、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實(shí)驗(yàn)等;

4.10雨后注意觀察房屋的滲漏情況,及時(shí)將意見反饋給開發(fā)商整改;

4.11設(shè)專人跟進(jìn)總平施工,繪制圖紙以做好地下管線的實(shí)際布置記錄;

4.12參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收;嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收;

4.13盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料,熟悉各個(gè)部分,為日后管理作充分的準(zhǔn)備;

4.14管理處應(yīng)在開發(fā)商預(yù)驗(yàn)收后對房屋進(jìn)行詳細(xì)的檢查。經(jīng)驗(yàn)收符合要求的,視為通過并作好記錄;驗(yàn)收不合格時(shí),雙方協(xié)商處理辦法,商定時(shí)間復(fù)驗(yàn),并作好記錄;

4.15工程竣工驗(yàn)收后,開發(fā)公司工程管理部按交付驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好交付準(zhǔn)備,管理處在接到其書面通知后進(jìn)行最后復(fù)檢,詳細(xì)內(nèi)容如下:

4.15.1工程實(shí)體部分

4.15.1.1總平面:

A.道路路面不應(yīng)有積水,空鼓和斷裂現(xiàn)象;

B.明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象;

C.室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高,窨井設(shè)置,管道坡度,管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求,管道直且排水通暢,井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;

D.化糞池應(yīng)按合理排污量設(shè)置,池內(nèi)無垃圾雜物,進(jìn)出水口高差不得小于5cm;

E.單位工程的臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢,達(dá)到工完、料凈、場地清的要求;

F.群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和要求。

4.15.1.2房屋主體結(jié)構(gòu):

A.地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值,不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;

B.鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值;

C.鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點(diǎn)牢固,支撐系統(tǒng)可靠,構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定;

D.磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯裂縫。

4.15.1.3房屋建筑部分:

A.墻體,梯踏步的陽角完好無損、飾面材料表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角順直,無缺棱掉角;

B.門窗安裝平正牢固,無翅曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋁合金門窗縫隙平密,木門窗縫隙適度;

C.樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓,整體面層平整,不允許有裂縫,脫皮和起砂等缺陷。塊料面層表面平正,接縫均勻平直,無缺棱掉角,木樓地面平整牢固,接縫密合;

D.砂抹平整,不應(yīng)有空鼓,裂縫和起泡等缺陷;

E.油漆,刷漿應(yīng)色澤一致,表面不應(yīng)有脫皮,漏刷現(xiàn)象;

F.凡與水接觸的平面區(qū)域的坡向正確,排水暢通,無積水,不允許有滲漏現(xiàn)象。在有臨時(shí)積水區(qū)域(如屋面、衛(wèi)生間、盥洗間|必須做24小時(shí)閉水試驗(yàn));

G.外墻立面不得漏水;

H煙道、通風(fēng)道暢通無阻塞物;

I.晾衣架安裝牢固,搖臂應(yīng)靈活無卡澀。

4.15.1.4房屋水、電、氣、視、訊;

A.給排水、煤氣管道安裝牢固,接口嚴(yán)密,控制部件啟閉靈活、無滴漏,并進(jìn)行水(氣)壓試驗(yàn),提交試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)告,灌水試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生間工程施工驗(yàn)收規(guī)范的要求;

B.地漏排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水暢通;

C.衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝平正牢固,部件齊全,制動(dòng)靈活;

D.照明器具等低壓電器安裝位置正確,整齊美觀,接觸良好,部件齊全,牢固可靠;

E.配電線路符合設(shè)計(jì)要求,滿足負(fù)荷需要,絕緣良好,接地可靠。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣不得小于1MΩ/KV,并提供測試記錄及報(bào)告;

F.配電裝置標(biāo)識(shí)正確清晰,開關(guān)靈活,漏電保護(hù)動(dòng)作靈敏;

G.各種避雷裝置的所有接點(diǎn)必須牢固可靠,接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求;

H.電視、電話、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝符合相應(yīng)專業(yè)技術(shù)指標(biāo)要求,滿足用戶端設(shè)備接收的標(biāo)準(zhǔn),并提供末端標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值;

I.煤氣表、熱水器布置位置合理,安裝牢固,通風(fēng)良好。

4.15.1.5給水系統(tǒng)

A.給水系統(tǒng)上下水管網(wǎng)試壓,沖洗完畢,附屬設(shè)備安裝齊全

;

B.生活水池清潔、衛(wèi)生,水池、水箱已消毒完畢,并已通過主管單位取樣檢查并頒發(fā)許可證;

C.水泵前后閥門開啟靈活,水泵電機(jī)絕緣合格;

D.空載運(yùn)行水泵時(shí),電機(jī)溫升、中軸偏差、機(jī)械響聲及潤滑情況良好;

E.啟動(dòng)給水泵、給水箱,灌注水,注意水壓,電機(jī)溫升是否正常,水泵邊緣有無滴漏,機(jī)械響聲有無異常;

F.開啟水箱出水管總閥,逐步開啟各層總閥,觀察水咀、出水、水質(zhì)情況,應(yīng)符合要求;

G.給水閥門水表的接法是否正確,器具是否齊全,有無缺件缺損,排水管、地漏是否暢通。

4.15.1.6排水系統(tǒng)

A.各排水管道已做通水、通球試驗(yàn),并有試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)告;.

B.各排水管道附件齊全;無遺失;

C.各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢;

D.抽水馬桶接口,排水暢通,余水量正常;

E.各層地漏口、排水口排水暢通;

F.管道接口及管道粘接良好,無滴漏。

4.15.1.7循環(huán)水泵

A.水泵設(shè)備安裝平穩(wěn),運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng);

B.管網(wǎng)試壓沖洗,水處理裝置安裝合格,并已可投入正常運(yùn)行;

C.循環(huán)泵、加壓泵、空載運(yùn)行正常;

D.系統(tǒng)上各類閥門工作狀態(tài)正常、開閉靈活,系統(tǒng)管網(wǎng)保溫情況好;

E.啟動(dòng)水處理裝置,循環(huán)泵、加壓泵,做管網(wǎng)保壓測試;

F.系統(tǒng)末端出水管需達(dá)到設(shè)計(jì)要求,滿足使用條件。

4.15.1.8供電系統(tǒng)

A.配電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備安裝基座牢固,檢修方便,試運(yùn)行良好,產(chǎn)品資料齊備;

B.按照施工資料,仔細(xì)檢查各類主干電纜,母線槽的進(jìn)出編號(hào)、各箱柜編號(hào)、控制對象正確;各類標(biāo)志齊全,系統(tǒng)已可正常投入運(yùn)行;

C.各類電纜、母線槽、各相對地、相間絕緣電阻值合格,重復(fù)接地、保護(hù)接地、工作接地不得混淆不清,接地電阻值合格;

D.關(guān)閉各終端控制箱、柜進(jìn)線開關(guān)、及各層用電總開關(guān),使主回路線獨(dú)立;

E.關(guān)閉配電室各出線回路總開關(guān);

F.合上高壓總開關(guān),送上低壓配電柜電源;

G.逐步合上各分路回路總開關(guān),觀察其電壓、電流值;

H.分別合上各分路回路總開關(guān),觀察其電壓、電流值;

I.啟動(dòng)重負(fù)荷,觀察功率因素裝置是否自動(dòng)切換;

J.檢查各配電箱柜的使用功能是否達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定范圍要求;

K.電氣系統(tǒng)投入試運(yùn)行后,每隔一到二個(gè)小時(shí)分別記錄好,電流、電壓、功率因數(shù);L.室溫濕度、變壓器溫升等相關(guān)數(shù)據(jù);

M.測試記錄好防雷接地線的接地電阻值,如果是高層建筑,則各層均壓帶接地電阻值;

N.室內(nèi)全面檢查。檢查時(shí)應(yīng)注意:電氣方面,電氣的三相電,接法正確與否,室內(nèi)插座的相線,和零線接法正確與否,插座是否有電,應(yīng)拿專用工具每個(gè)檢查。

4.15.1.9消防系統(tǒng)

A.消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范,高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求,系統(tǒng)模擬試驗(yàn)檢測記錄、聯(lián)動(dòng)控制、火災(zāi)報(bào)警必須滿足消防要求,并且有消防部門檢驗(yàn)合格證;

B.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1.依照施工資料,核實(shí)好工程、安裝質(zhì)量、探測器安裝部位等實(shí)際情況;

2.開主機(jī)空載運(yùn)行,檢查主機(jī)各項(xiàng)功能及控制數(shù)據(jù);

3.逐步接上各個(gè)回路、探測器、觀察其運(yùn)行情況;

4.編好各個(gè)探測器的地址碼、部位碼在主機(jī)上,使主機(jī)碼正常運(yùn)行;

5.填寫好調(diào)試記錄,并對每個(gè)探測器做現(xiàn)場吹煙試驗(yàn);檢查其報(bào)警靈敏度、實(shí)

際位置的準(zhǔn)確度;

6.做好調(diào)試報(bào)告,在試運(yùn)行期間填寫好日常運(yùn)行記錄。

C.聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)

1.依照施工資料,核實(shí)好聯(lián)動(dòng)設(shè)備接線情況、及整個(gè)工程安裝質(zhì)量;

2.開啟聯(lián)動(dòng)系統(tǒng),測試聯(lián)動(dòng)主機(jī)在空載下的聯(lián)動(dòng)狀況是否正常;

3.逐步接上各個(gè)聯(lián)動(dòng)設(shè)備、及控制設(shè)備、并測試各點(diǎn)電壓、電流值;

4.在控制室設(shè)置好各種聯(lián)動(dòng)邏輯關(guān)系、檢測各聯(lián)動(dòng)設(shè)備受控結(jié)果、回授運(yùn)行結(jié)果;

5.在控制室檢測聯(lián)動(dòng)設(shè)備在自動(dòng)狀況下,是否按設(shè)計(jì)的邏輯關(guān)系進(jìn)行聯(lián)動(dòng)、動(dòng)作的結(jié)果是否符合規(guī)范要求;

6.做好調(diào)試結(jié)果,并在設(shè)備試運(yùn)行期間,填寫好運(yùn)行情況。

D.噴淋系統(tǒng)

1.管網(wǎng)已試壓,沖洗完畢;

2.整個(gè)管網(wǎng)屬設(shè)備安裝完畢;

3.噴淋泵,空載運(yùn)行合格;

4.穩(wěn)壓裝置啟動(dòng)正常;

5.關(guān)閉各層安全信號(hào)閥;

6.啟動(dòng)泵給予主管網(wǎng)灌裝水,檢查泵運(yùn)行情況,電機(jī)溫升,自動(dòng)排氣閥門工作情況;

7.逐步開啟各屋安全信號(hào)閥,未端試水裝置對每屋平面管網(wǎng)灌水;

8.各類報(bào)警信號(hào)的顯示;

9.調(diào)試壓力開關(guān),水力警鈴;

10.分別在各屋做放水試驗(yàn)、檢測各類信號(hào)、啟泵的邏輯關(guān)系;。

11.檢測泵接合器的進(jìn)水情況;

12.做好調(diào)試記錄,記錄好系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況。

E.普消系統(tǒng)

1.管網(wǎng)已試壓、沖洗完畢;

2.各類附屬設(shè)備已安裝;

3.穩(wěn)壓裝置啟動(dòng)正常;

4.泵電源到位,空載運(yùn)行合格;

5.打開試驗(yàn)拴,啟動(dòng)泵觀察、泵運(yùn)行情況、電機(jī)溫升、機(jī)械潤滑、試驗(yàn)口水壓數(shù)、水拄噴射距等;

6.檢查泵接合器進(jìn)水情況、室外消火拴出水情況、消火拴按鈕啟泵情況及報(bào)警情況;

7.做好調(diào)試運(yùn)行記錄。

4.15.1.10弱電系統(tǒng)

A.網(wǎng)絡(luò)

1.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備,并能使用;

2.中心應(yīng)能輸出信息到戶內(nèi)點(diǎn)位;

3.所有綜合布線符合安裝規(guī)范要求;

4.戶內(nèi)信息點(diǎn)位插口完好。

B.CATA電視系統(tǒng)

1.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備,并完好能使用;

2.光纖線路應(yīng)符合大廈專項(xiàng)要求;

3.提供放大器件應(yīng)能滿足放大信號(hào)要求;

4.戶內(nèi)信息點(diǎn)位插接口完好;

5.戶內(nèi)都能收到本地電視節(jié)目及有線電視和衛(wèi)星電視節(jié)目。

C.電話

1.電話線路自戶內(nèi)無短路、斷路、更條線與端子盒;

2.戶內(nèi)電話盒信息點(diǎn)位應(yīng)完好正常。

D.可視對講

1.提供完好并能使用經(jīng)檢驗(yàn)合格系統(tǒng)設(shè)備;

2.綜合布線,從設(shè)備中心到戶內(nèi)應(yīng)保證其信號(hào)無干擾,無電壓降,線無斷路、短路、報(bào)警信號(hào)及對訓(xùn)功能,符合系統(tǒng)要求;

3.樓宇主機(jī)及與戶內(nèi)主機(jī)都能清晰看見對方,所有增設(shè)功都完好,并能使用。

E.智能抄表

1.綜合布線符合安裝規(guī)范要求;

2.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格產(chǎn)品設(shè)備,并完好能使用;

3.每個(gè)點(diǎn)的數(shù)據(jù)采集與設(shè)備顯示數(shù)據(jù)應(yīng)吻合;

4.戶內(nèi)提供的數(shù)據(jù)采集表及點(diǎn)位應(yīng)能與系統(tǒng)設(shè)備以及數(shù)據(jù)采集板相匹配。

F.安全防衛(wèi)

1.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格,并能完好使用設(shè)備,設(shè)備應(yīng)自動(dòng)防干擾;

2.綜合布線符合規(guī)范要求,從設(shè)備中心到小區(qū)輸出,信號(hào)應(yīng)準(zhǔn)確無誤;

3.紅外報(bào)警線路布置應(yīng)與小區(qū)綜合布線一致,遇到紅外線受干擾應(yīng)能報(bào)警。

4.2.1.11停車管理系統(tǒng)

A.提供完好經(jīng)檢驗(yàn)合格,并能使用的設(shè)備系統(tǒng);

B.欄桿道閘應(yīng)能準(zhǔn)確無誤傳輸信號(hào)至設(shè)備系統(tǒng);

C.道閘處布線至設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)符合安裝規(guī)范。

5相關(guān)文件

6質(zhì)量記錄

**/BG7.5.1-GC-36《前期介入巡檢記錄》

附加說明:

本程序起草人:

本程序修改人:

本程序?qū)徍巳?

本程序批準(zhǔn)人:

篇2:物業(yè)工程部前期介入工作說明書

物業(yè)(工程部)前期介入的工作說明書

1.0目的

明確員工職業(yè)道德規(guī)范,熟悉工作流程

2.0范圍

適用于"**物業(yè)"物業(yè)服務(wù)中心

3.0內(nèi)容

職務(wù)名稱:前期介入所屬部門:服務(wù)中心工程部

職務(wù)等級(jí)

職務(wù)概要

工程項(xiàng)目的前期介入

項(xiàng)目工作職責(zé)

1、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作

2、負(fù)責(zé)前期項(xiàng)目有關(guān)裝修方案審核的資料準(zhǔn)備工作

3、負(fù)責(zé)對維護(hù)部的工作提供技術(shù)支撐

4、負(fù)責(zé)已移交項(xiàng)目遺留問題實(shí)施的具體跟進(jìn)工作

5、負(fù)責(zé)編制的相關(guān)操作規(guī)程和保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書

項(xiàng)目日常工作內(nèi)容

1、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期介入工作、掌握熟悉新項(xiàng)目系統(tǒng),監(jiān)督工程的施工質(zhì)量。并從后期管理和業(yè)主使用的角度,建議項(xiàng)目的完善

2、根據(jù)工程進(jìn)度,有針對性的監(jiān)控工程的狀況,及時(shí)反映并跟蹤結(jié)果

3、與開發(fā)商項(xiàng)目部相關(guān)工程師及施工單位負(fù)責(zé)人保持技術(shù)溝通與交流

4、收集、建立項(xiàng)目的各種技術(shù)資料及備件供應(yīng)渠道

5、了解裝修管理工作的狀況,及時(shí)提供支撐

6、按時(shí)填寫《前期介入周記表》,及時(shí)遞交與直接上司

7、每月26日前完成月工作總結(jié)和下月工作計(jì)劃,及時(shí)遞交與直接上司

8、積極參加公司組織各種培訓(xùn),提高技能水平

履行本職責(zé)的權(quán)力

1、對工程項(xiàng)目的相關(guān)情況從物業(yè)管理角度和業(yè)主使用角度有建議權(quán)

2、對工程部內(nèi)部細(xì)項(xiàng)工作有指導(dǎo)權(quán)

工作關(guān)系表

1、直接上司:工程部主管

2、直接下屬:

3、指導(dǎo)與相互協(xié)作部門:品質(zhì)部、地產(chǎn)公司項(xiàng)目部、工程管理部、客戶服務(wù)部。

使用的設(shè)備與工具等資源配置

1、對講機(jī)一臺(tái)

2、分機(jī)電話一部

工作過程中常用的表格和文件

1、物資申購單、合同審批表、前期介入周記表等

2、維修類體系文件及行政管理制度

工作條件與環(huán)境

1、主要是室外工作,日常巡查工作較多,因與工地巡邏較多,故工作環(huán)境較差

工作計(jì)劃承諾與要求

1、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)信息,并提出合理化建議

2、保證前期介入記錄完整準(zhǔn)確

篇3:S工程前期介入及房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

工程前期介入及房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

一、由管理處成立組建前期介入小組,策劃前期介入目標(biāo)及方案。

二、人員及資源配置。

三、參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審,形成會(huì)審紀(jì)要。

四、對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出有利于物業(yè)管理順利實(shí)施的建議,由建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位調(diào)整、改進(jìn),涉及以下方面內(nèi)容。

(一)物業(yè)的設(shè)計(jì)使用功能(如停車場、銀行、商店等)。

(二)后期經(jīng)營管理中存在不足處的調(diào)整和改進(jìn)方案。

(三)防盜報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施必須設(shè)置,選材和布局合理。

(四)對總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議。

(五)水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點(diǎn)和發(fā)展需要。

五、參與設(shè)備選型及安裝方案審定。

(一)控制因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運(yùn)行管理帶來隱患。

(二)設(shè)備型號(hào)、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求。

(三)安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。

六、使用的各種材料、備件是否符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

七、參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理,工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進(jìn)行檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)目及產(chǎn)生不合格項(xiàng)的原因,會(huì)同建設(shè)方、施工方尋求處理方案,作出過程記錄。

八、參與隱蔽工程檢查,竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄。

九、現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗(yàn)、通球通水試驗(yàn)、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實(shí)驗(yàn)等。

十、雨后注意觀察房屋的滲漏情況,及時(shí)將意見反饋給開發(fā)商整改。

十一、設(shè)專人跟進(jìn)總平施工,繪制圖紙以做好地下管線的實(shí)際布置記錄。

十二、參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收;嚴(yán)格按照國家接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收。

十三、盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料,熟悉各個(gè)部分,為日后管理作充分的準(zhǔn)備。

十四、管理處應(yīng)在開發(fā)商預(yù)驗(yàn)收后對房屋進(jìn)行詳細(xì)的檢查,并作好記錄。

十五、工程竣工驗(yàn)收后,開發(fā)公司工程管理部按交付驗(yàn)收應(yīng)具備的條件做好交付準(zhǔn)備,管理處在接到其書面通知后進(jìn)行復(fù)檢。詳細(xì)內(nèi)容如下:

(一)資料部分(準(zhǔn)備)

1.產(chǎn)權(quán)資料:

(1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

(2)用地批準(zhǔn)文件;

(3)拆遷資料;

(4)房屋分產(chǎn)權(quán)清冊。

2.質(zhì)保、技術(shù)資料部分:

(1)竣工圖(包括總平面.建筑.結(jié)構(gòu).設(shè)備.附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙);

(2)地質(zhì)勘察報(bào)告;

(3)工程合同及開、竣工報(bào)告;

(4)圖紙會(huì)審記錄;

(5)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);

(6)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;

(7)沉降觀測記錄;

(8)竣工驗(yàn)收證明書;

(9)鋼材.水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;

(10)新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;

(11)水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書;

(12)砂漿,混凝土試塊試壓報(bào)告;

(13)供水、供暖、煤氣管道的試壓報(bào)告。

(二)工程實(shí)體部分

1.總平面

(1)道路路面不應(yīng)有積水,空鼓和斷裂現(xiàn)象;

(2)明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象;

(3)室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高,窨井設(shè)置,管道坡度,管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求,管道直且排水通暢,井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;

(4)化糞池應(yīng)按合理排污量設(shè)置,池內(nèi)無垃圾雜物,進(jìn)出水口高差不得小于5cm;

(5)單位工程的臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢,達(dá)到工完、料凈、場地清的要求;

(6)群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和要求。

2.房屋主體結(jié)構(gòu):

(1)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值,不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;

(2)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值;

(3)鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點(diǎn)牢固,支撐系統(tǒng)可靠,構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定;

(4)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯裂縫。

3.房屋建筑部分:

(1)墻體,梯踏步的陽角完好無損、飾面材料表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角順直,無缺棱掉角;

(2)門窗安裝平正牢固,無翅曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋁合金門窗縫隙平密,木門窗縫隙適度;

(3)樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓,整體面層平整,不允許有裂縫,脫皮和起砂等缺陷。塊料面層表面平正,接縫均勻平直,無缺棱掉角,木樓地面平整牢固,接縫密合;

(4)砂抹平整,不應(yīng)有空鼓,裂縫和起泡等缺陷;

(5)油漆,刷漿應(yīng)色澤一致,表面不應(yīng)有脫皮,漏刷現(xiàn)象;

(6)凡與水接觸的平面區(qū)域的坡向正確,排水暢通,無積水,不允許有滲漏現(xiàn)象。在有臨時(shí)積水區(qū)域(如屋面、衛(wèi)生間、盥洗間|必須做24小時(shí)閉水試驗(yàn));

(7)外墻立面不得漏水;

(8)煙道、通風(fēng)道暢通無阻塞物;

(9)晾衣架安裝牢固,搖臂應(yīng)靈活。

4.房屋水、電、氣、視、訊

(1)給排水、煤氣管道安裝牢固,接口嚴(yán)密,控制部件啟閉靈活、無滴漏,并進(jìn)行水(氣)壓試驗(yàn),提交試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)告,灌水試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生間工程施工驗(yàn)收規(guī)范的要求;

(2)地漏排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水暢通;

(3)衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝平正牢固,部件齊全,制動(dòng)靈活;

(4)照明器具等低壓電器安裝位置正確,整齊美觀,接觸良好,部件齊全,牢固可靠;

(5)配電線路符合設(shè)計(jì)要求,滿足負(fù)荷需要,絕緣良好,接地可靠。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣不得小于1MΩ/KV,并提供測試記錄及報(bào)告;

(6)配電裝置標(biāo)識(shí)正確清晰,開關(guān)靈活,漏電保護(hù)動(dòng)作靈敏;

(7)各種避雷裝置的所有接點(diǎn)必須牢固可靠,接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求;

(8)電視、電話、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝符合相應(yīng)專業(yè)技術(shù)指標(biāo)要求,并提供末端標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值;

(9).煤氣表、熱水器布置位置合理,安裝牢固,通風(fēng)良好。

5.給水系統(tǒng)

(1).給水系統(tǒng)上下水管網(wǎng)試壓,沖洗管內(nèi)雜物完畢,附屬設(shè)備安裝齊全;

(2)生活水池清潔、衛(wèi)生,水池、水箱已消毒完畢,并已通過主管單位取樣檢查并頒發(fā)許可證;

(3)水泵前后閥門開啟靈活,水泵電機(jī)絕緣合格;

(4)空載運(yùn)行水泵時(shí),電機(jī)溫升、中軸偏差、機(jī)械響聲及潤滑情況良好;

(5)啟動(dòng)給水泵、給水箱,灌注水,注意水壓,電機(jī)溫升是否正常,水泵邊緣有無滴漏,機(jī)械響聲有無異常;

(6)開啟水箱出水管總閥,逐步開啟各層總閥,觀察水咀、出水、水質(zhì)情況,應(yīng)符合要求;

(7)給水閥門水表的接法是否正確,器具是否齊全,有無缺件缺損,排水管、地漏排水是否暢通。

6.排水系統(tǒng)

(1)各排水管道已做通水、通球試驗(yàn),并有試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)告;.

(2)各排水管道附件齊全;無遺失;

(3)各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢;

(4)抽水馬桶接口,排水暢通,余水量正常;

(5)各層地漏口、排水口排水暢通;

(6)管道接口及管道粘接良好,無滴漏。

7.循環(huán)水泵

(1)水泵設(shè)備安裝平穩(wěn),運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng);

(2)管網(wǎng)試壓沖洗,水處理裝置安裝合格,并已可投入正常運(yùn)行;

(3)循環(huán)泵、加壓泵、空載運(yùn)行正常;

(4)系統(tǒng)上各類閥門工作狀態(tài)正常、開閉靈活,系統(tǒng)管網(wǎng)保溫情況好;

(5)啟動(dòng)水處理裝置,循環(huán)泵、加壓泵,做管網(wǎng)保壓測試;

(6)系統(tǒng)末端出水管需達(dá)到設(shè)計(jì)要求,滿足使用條件。

8.供電系統(tǒng)

(1)配電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備安裝基座牢固,檢修方便,試運(yùn)行良好,產(chǎn)品資料齊備;

(2

)按照施工資料,仔細(xì)檢查各類主干電纜,母線槽的進(jìn)出編號(hào)、各箱柜編號(hào)、控制對象正確;各類標(biāo)志齊全,系統(tǒng)已可正常投入運(yùn)行;

(3)各類電纜、母線槽、各相對地、相間絕緣電阻值合格,重復(fù)接地、保護(hù)接地、工作接地不得混淆不清,接地電阻值合格;

(4)關(guān)閉各終端控制箱、柜進(jìn)線開關(guān)、及各層用電總開關(guān),使主回路線獨(dú)立;

(5)關(guān)閉配電室各出線回路總開關(guān);

(6)合上高壓總開關(guān),送上低壓配電柜電源;

(7)逐步合上各分路回路總開關(guān),觀察其電壓、電流值;

(8)分別合上各分路回路總開關(guān),觀察其電壓、電流值;

(9)啟動(dòng)重負(fù)荷,觀察功率因素裝置是否自動(dòng)切換;

(10)檢查各配電箱柜的使用功能是否達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)范要求;

(11)電氣系統(tǒng)投入試運(yùn)行后,每隔一到二個(gè)小時(shí)分別記錄好,電流、電壓、功率因數(shù);

(12)室溫濕度、變壓器溫升等相關(guān)數(shù)據(jù);

(13)測試記錄好防雷接地線的接地電阻值,如果是高層建筑,則測試各層均壓帶接地電阻值;

(14)室內(nèi)全面檢查。檢查時(shí)應(yīng)注意:電氣方面,電氣的三相電,接法正確與否,室內(nèi)插座的相線,和零線接法正確與否,插座是否有電。

9.消防系統(tǒng)

(1)消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范,高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求,系統(tǒng)模擬試驗(yàn)檢測記錄、聯(lián)動(dòng)控制、火災(zāi)報(bào)警必須滿足消防要求,并且有消防部門檢驗(yàn)合格證;

(2)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

A.依照施工資料,核實(shí)好工程、安裝質(zhì)量、探測器安裝部位等實(shí)際情況;

B.開主機(jī)空載運(yùn)行,檢查主機(jī)各項(xiàng)功能及控制數(shù)據(jù);

C.逐步接上各個(gè)回路、探測器、觀察其運(yùn)行情況;

D.在主機(jī)上編好各個(gè)探測器的地址碼、部位碼,使主機(jī)碼正常運(yùn)行;

E.填寫好調(diào)試記錄,并對每個(gè)探測器做現(xiàn)場吹煙試驗(yàn);檢查其報(bào)警靈敏度、實(shí)際位置的準(zhǔn)確度;

F.做好調(diào)試報(bào)告,在試運(yùn)行期間填寫好日常運(yùn)行記錄。

(3)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)

A.依照施工資料,核實(shí)好聯(lián)動(dòng)設(shè)備接線情況、及整個(gè)工程安裝質(zhì)量;

B.開啟聯(lián)動(dòng)系統(tǒng),測試聯(lián)動(dòng)主機(jī)在空載下的聯(lián)動(dòng)狀況是否正常;

C.逐步接上各個(gè)聯(lián)動(dòng)設(shè)備、及控制設(shè)備、并測試各點(diǎn)電壓、電流值;

D.在控制室設(shè)置好各種聯(lián)動(dòng)邏輯關(guān)系、檢測各聯(lián)動(dòng)設(shè)備受控結(jié)果、回授運(yùn)行結(jié)果;

E.在控制室檢測聯(lián)動(dòng)設(shè)備在自動(dòng)狀況下,是否按設(shè)計(jì)的邏輯關(guān)系進(jìn)行聯(lián)動(dòng)、動(dòng)作的結(jié)果是否符合規(guī)范要求;

F.做好調(diào)試結(jié)果,并在設(shè)備試運(yùn)行期間,填寫好運(yùn)行情況。

(4)噴淋系統(tǒng)

A.管網(wǎng)已試壓,沖洗完畢;

B.整個(gè)管網(wǎng)設(shè)備安裝完畢;

C.噴淋泵,空載運(yùn)行合格;

D.穩(wěn)壓裝置啟動(dòng)正常;

E..關(guān)閉各層安全信號(hào)閥;

F.啟動(dòng)泵給予主管網(wǎng)灌裝水,檢查泵運(yùn)行情況,電機(jī)溫升,自動(dòng)排氣閥門工作情況;

G逐步開啟各屋安全信號(hào)閥,未端試水裝置對每屋平面管網(wǎng)灌水;

H.各類報(bào)警信號(hào)的顯示;

I.調(diào)試壓力開關(guān),水力警鈴;

J.分別在各屋做放水試驗(yàn)、檢測各類信號(hào)、啟泵的邏輯關(guān)系;。

K.檢測泵接合器的進(jìn)水情況;

L.做好調(diào)試記錄,記錄好系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況。

(5)普消系統(tǒng)

A.管網(wǎng)已試壓、沖洗完畢;

B.各類附屬設(shè)備已安裝;

C.穩(wěn)壓裝置啟動(dòng)正常;

D.泵電源到位,空載運(yùn)行合格;

E.打開試驗(yàn)拴,啟動(dòng)泵觀察、泵運(yùn)行情況、電機(jī)溫升、機(jī)械潤滑、試驗(yàn)口水壓數(shù)、水拄噴射距等;

F.檢查泵接合器進(jìn)水情況、室外消火拴出水情況、消火拴按鈕啟泵情況及報(bào)警情況;

做好調(diào)試運(yùn)行記錄。

10.弱電系統(tǒng)

(1)網(wǎng)絡(luò)

A.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備,并能使用;

B.中心應(yīng)能輸出信息到戶內(nèi)點(diǎn)位;

C.所有綜合布線符合安裝規(guī)范要求;

D.戶內(nèi)信息點(diǎn)位插口完好。

(2)CATA電視系統(tǒng)

A.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備,并完好能使用;

B.光纖線路應(yīng)符合專項(xiàng)要求;

C.提供放大器件應(yīng)能滿足放大信號(hào)要求;

D.戶內(nèi)信息點(diǎn)位插接口完好;

E.戶內(nèi)都能收到本地電視節(jié)目及有線電視和衛(wèi)星電視節(jié)目。

(3)電話

A.電話線路自戶內(nèi)無短路、斷路、跳線與端子盒;

B.戶內(nèi)電話盒信息點(diǎn)位應(yīng)完好正常。

(4)可視對講

A.提供完好并經(jīng)檢驗(yàn)合格系統(tǒng)設(shè)備;

B.綜合布線,從設(shè)備中心到戶內(nèi)應(yīng)保證其信號(hào)無干擾,無電壓降,線無斷路、短路、報(bào)警信號(hào)及對講功能,符合系統(tǒng)要求;

C.樓宇主機(jī)及與戶內(nèi)主機(jī)都能清晰看見對方,所有增設(shè)功能完好。

(5)智能抄表

A.綜合布線符合安裝規(guī)范要求;

B.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格設(shè)備,完好并能正常使用;

C.每個(gè)點(diǎn)的數(shù)據(jù)采集與設(shè)備顯示數(shù)據(jù)應(yīng)吻合;

D.戶內(nèi)提供的數(shù)據(jù)采集表及點(diǎn)位應(yīng)能與系統(tǒng)設(shè)備以及數(shù)據(jù)采集板相匹配。

(6).安全防衛(wèi)

A.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備系統(tǒng),并能完好使用設(shè)備,設(shè)備應(yīng)自動(dòng)防干擾;

B.綜合布線符合規(guī)范要求,從設(shè)備中心到小區(qū)輸出,信號(hào)應(yīng)準(zhǔn)確無誤;

C.紅外報(bào)警線路布置應(yīng)與小區(qū)綜合布線一致,遇到紅外線受干擾應(yīng)能報(bào)警。

11.停車管理系統(tǒng)

(1)提供完好經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備系統(tǒng);

(2)欄桿道閘應(yīng)能準(zhǔn)確無誤傳輸信號(hào)至設(shè)備系統(tǒng);

(3).道閘處布線至設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)符合安裝規(guī)范。