X商業物業工程維修維保部分前期介入方案
商業物業工程維修維保部分的前期介入方案
和商戶裝修及物業費(工程維修維保部分)測算參考
一、工程維修前期介入
11、根據《商業管理房產技術條件》,結合該項目實際情況,進行圖紙收集、整理或標注,重點放在高低壓配電系統、水系統、空調系統的劃分及外立面的方式等。如:
1)、高低壓配電主要關注配電容量是否足夠,雙回路供電中任何一路斷電下物業能否正常運營等;
2)、主力店的租用設備、公共區域照明供電是否接入主力店自用回路;
3)公共區域照明的開閉是否能自動控制,是否采取了節能措施;
4)計量方式關注各主力店是否可以獨立計量,盡量減少代收、代墊情況;
5)水系統為低層市政直供;
6)空調系統要根據業戶的分布,合理進行系統組合劃分和機組制冷量、制熱量衛生熱水的選擇;
2、從商場日常經營需要出發提出合理化建議:
1)各設備房的房間規劃、預留位置是否合理,設備房預留的設備位置是否符合后期管理使用需要;
2)地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉彎半徑是否符合使用要求,地下室車位劃線及流向設置是否合理,停車收費系統設置的建議;
3)外墻廣告位預埋件的設置是否滿足使用要求,照明、供電、計量方式是否合理;
4)建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節能、可靠、便于維修且費用合理;
5)鋪(戶)內上下水、供電、燃氣、空調、通訊、新風、排煙等的容量預留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業戶使用需求;
6)隔油池、化糞池、排油煙井等設施是否滿足餐飲業態需要;
7)外立面關注材質的選擇,廣告位和墻面的占比、安裝方式等。
8)維修及設備管理用房面積是否滿足需求;
二、項目施工監督與驗收的介入
1、竣工時物業驗收疏忽會為后期物業管理造成管理難題
質量問題總是給發展商和物業管理公司留下一個又一個的難題,例如房屋建筑內在的質量問題,施工建造中留下的安全隱患,設備安裝調試的欠缺等。這些問題往往在竣工時物業公司不易察覺,加上驗收疏忽遺留下的問題,必然造成后期工程維修及管理的力不從心。
2、利用管理公司的專業能力實現長效管理
在項目的施工階段,物業管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業物業的使用功能,從使用人的角度出發監督施工,減少返工,防止留下后遺癥。如:
1)在地下室施工階段關注地下水冒溢點位,提醒項目開發公司重點處理。
2)在正負零到裙樓封頂階段關注如下方面:消防預埋管線、防雷引下線的施工質量;主力店防水施工工藝、質量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等;防水施工時建議物業工程維修技術人員要旁站監工。
3、在商業部分內裝施工階段關注如下方面:
1)外墻防漏措施;
2)多種經營供電、通信點位的合理設置;
3)設備設施安裝位置是否合適,安裝順序、質量是否合格;
4、在暖通設備安裝、調試、接管階段重點關注設備、管路安裝質量,安裝情況是否滿足使用需求。
三、物業管理準備階段
1.收集和掌握第一手資料
通過早期介入可以大量收集和掌握物業的第一手資料,如收集圖紙資料、物業設備設施清單、設備調試記錄、設施設備的技術檔案等。
2.提前策劃工程維修服務管理方案
根據第一手材料提前策劃工程維修管理方案,進行機構設置、人員配備、費用測算、員工培訓、開業準備等工作,使項目建設與物業經營管理有條不紊的銜接與過渡,讓商業物業的硬件建設與軟件管理相得益彰。
3.建立完善實用的服務系統和服務聯系網絡
商業物業在其經營管理服務過程中,與社會有關部門發生密切關系,需要在早期介入時進行如下方面的工作。
1)工程維修維保隊伍的設立或選聘,洽談和訂立合同;
2)同建設、建筑施工、物價、市政、電力、水利、消防等公用事業以及設施設備廠家或供應商、安裝施工單位等部門進行聯絡和溝通。
4.物業管理市場調研工作
1)、主要調研內容有:
可比項目的工程維修、維護、維保有償服務和無償服務預算或維修、維護收費標準,為物業管理費制訂收費標準提供參考依據,員工薪酬水平及專業能力,專業管理水平,物業管理地方法規及行業慣例,物業服務特色,市場分包方水平及能力、信譽度評估等。
2)、法規及政策調研
了解本地工商、物價政策;涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策;了解商業物業水、電、氣及供暖消費政策和標準;了解行業標準、物料價格、工程維修市場情況等。
3)、調查小組對物業服務市場的信息調查結果進行統計、分析,編制物業服務市場調查報告。報告的內容包括,但不限于:
①本地物業行業概況、法規和政策;
②本地物業管理市場的消費習慣和消費水平分析;
③物業管理支持資源的調查分析(如社會化分包水平,物業人力資源調查、薪資水平);
④主要競爭對手(相似樓盤)的物業管理情況分析(物業服務費用標準、服務模式、服務狀況)。
5.物業管理成本測算(工程維修維保部分)
對于商業物業管理者而言,物業管理費是主營收入,該費用標準的擬定將直接影響到商業物業的經營管理水平和商業項目的定位。因此,物業管理成本測算及收費標準確定是前期工作中最為重要的工作內容之一。
1)、商業物業管理成本的主要由以下方面構成:
①人工費用:包括工資總額及福利費。
②公共設施設備維保費:工程工具費用、設施設備維保費等。
③公共能耗費用:包括照明系統、電梯系統、消防系統、安防系統、空調系統、給排水、新風系統、通風系統、中水系統、熱力系統能耗費及水費。
④治安防范成本:包括警用工器具、物料消耗及治安聯防費等。
⑤環境衛生費:包括日常清潔外包費用、石材養護、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。
⑥綠化養護成本:室外廣場綠化養護費、綠植租擺費等。
⑦管理費用:包括服裝費、辦
公用品、差旅費、業務招待、交通、郵電通訊、固定資產折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓、印刷、用具維修費等。
⑧保險費。
⑨不可預見費。
⑩管理酬金。
⑾稅金。
2)、由于商業物業管理中涉及眾多業態,各業態的物業管理界面不盡相同,因而它們的物業管理成本是不一樣的。因此,商業物業管理測算較住宅、寫字樓物業費測算要復雜。商業物業費測算前必須確定下列條件:公司管理架構、管理模式和薪酬體系確定;水、電、氣等能源費用收費標準和政策明確;物業項目的經濟技術指標明確(面積、使用率、設備設施清單及參數等);各商業業態管理界面確定;服務內容及服務標準確定等。
6.主力店物業服務
(1)前期管理階段主力店物業服務的主要內容:
①協助招商部門與主力店的租賃談判,重點協助審核租賃合同中涉及商業物業管理的相關條款,如:主力店工程設施設備類型、使用界面(如獨立使用或共用等);
②進行物業管理合同談判,重點確定雙方物業服務界面和管理費標準;
③協助招商、項目開發公司與主力店的進場技術對接,保證主力店順利進場裝修施工;
④對主力店裝修施工進行監管,保證現場施工秩序,并符合有關技術規范和管理規定。
(2)正常經營階段主力店物業服務的主要內容:
①按照合同約定對主力店提供物業服務,收取管理費用;
②對主力店物業管理情況進行監督,尤其是消防管理及設施設備的維護保養,以消除各類安全隱患;
③協調主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關系,維護其良好的經營秩序和經營環境;
④與主力店定期溝通,處理主力店提出的各類投訴;
⑤當主力店中止租賃協議時,協助各部門簽訂撤場協議,進行各類費用清算;并按照相關約定接收主力店經營場地。
(3)不同業態主力店物業服務界面要點
主力店在大型商業物業內所占面積比率高,客流量大,涉及業態廣,是大型商業物業內重要的客戶。各商業物業對主力店的管理方式多樣,所涉及的管理界面也不同。一般情況如下:(供參考)
A、超市
1)、中央空調、水、電、氣、供暖各系統相對獨立,一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養責任(包括各管井內部的設備設施)及費用,能源費用由租戶直接向公用事業部門繳納;
2)、消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用,一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例,分攤相關運行及維護保養費用;
B、百貨
1)中央空調、水、電、氣、供暖、電(扶)梯各系統相對獨立,一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養責任(包括各管井內部的設備設施)及費用,能源費用由租戶直接向公用事業部門繳納;
3)消防與其他租戶共用;
C、餐飲
1)除個別廣場的KFC、必勝客、麥當勞由租戶自行安裝空調外,中央空調為廣場主系統的部分,費用繳納一般按單獨計量或約定標準方式向物業管理公司繳納;
2)水、電、氣、供暖、電(扶)梯各系統為廣場主系統一部分,無法獨立,能源費用由租戶向各管理公司繳納;各系統由各管理公司管理,租戶按照面積比例分攤運行、維護保養費用;
3)設立為獨立的隔油池、排污井、排油煙管道,由租戶自行管理并承擔維護保養責任及費用;
4)政府衛生、環保部門對其衛生防疫、排油煙環保達標情況要求較高,為物業管理的重點;
5)租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理,租賃區域外由物業管理公司負責;
6)消防與其他租戶共用;
D、KTV、電子娛樂、影院
1)水、電、氣、電(扶)梯各系統為廣場主系統一部分,無法獨立,能源費用由租戶向管理公司繳納;各系統由各管理公司管理,租戶按照面積比例分攤或約定標準方式向物業管理公司繳納運行、維護保養費用;
2)中央空調(供暖)為廣場主系統一部分,無法獨立,主機系統由物業管理公司管理,租戶一般按照約定標準的方式向物業管理公司繳納空調(供暖)費用;
3)消防部門對消防要求較高,為物業管理的重點;
4)租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理,租賃區域外由物業管理公司負責;
5)消防與其他租戶共用;
E、建材、家居
1)中央空調、水、電、氣、供暖各系統相對獨立,一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養責任(包括各管井內部的設備設施)及費用,能源費用由租戶向各管理公司繳納;
2)租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理,租賃區域外由物業管理公司負責;
3)消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用,一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤相關運行及維護保養費用;
F、電器賣場
1)水、氣系統為廣場主系統一部分,無法獨立,各系統由各管理公司管理,租戶一般按獨立計量方式向各地管理公司繳納費用;
2)中央空調(供暖)為廣場主系統一部分,無法獨立,主機系統由各管理公司管理,租戶一般按照約定標準的方式向物業管理公司繳納空調(供暖)費用;
3)供電系統單獨在供電部門立戶,由租戶直接向供電部門繳納用電費用,由供電部門開具增值稅發票,其變壓器一般由各地管理公司管理;
4)電(扶)梯一般與其他租戶共用,租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤運行及維護保養費用;
5)消防與其他租戶共用,消防部門對消防要求較高,為物業管理的重點;
6)租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理,租賃區域外由物業管理公司負責。
G、商戶裝修管理
1)、成立裝修管理小組
開業前3-4個月,成立由招商、工程、物管等相關業務部門人員組成跨部門裝修管理小組,對管轄區商戶裝修實施統一管理。
2)、編制裝修管理工作流程和管理制度
①編制《裝修手冊》,為商戶及施工單位提供便利及指引,該手冊在與商戶簽訂租賃合同時予以派發。參見附錄1《**購物廣場裝修手冊》
②制定《裝修管理制度》,明確裝修管理中各部門工作職責及工作流程。
3)、裝修管理控制環節
①商戶進場裝修前,應辦理交接手續,必須對房屋現場的重要設備設施和未來可能引起糾紛的部位進行拍照,并在交接記錄中簽字確認。
②要求商戶在開
業前90天~60天提交裝修圖紙,以保證留有充足的時間進行裝修。在物業管理公司招商部(營運部)收到商戶提交的裝修設計方案的5個有效工作日之內,物業管理公司應對這些初步方案、設計圖紙(工程維修維保主管審核)進行審閱和簽署意見。如果初步方案設計圖退回租戶時簽上意見,而且租戶無條件認可,則商戶應當立即按照物業管理公司的意見修改初步方案設計圖,并重新提交給物業管理公司進行審核。商戶裝修方案中涉及拆改結構的,如不影響整體外觀布局和統一管理的,應上報項目開發商審核其可行性,否則,物業管理公司可直接否決商戶裝修方案。
③商戶須自行向消防、衛生、防疫等政府有關部門申請審批,并應獲得以上部門的批準。租戶須承擔各項費用。
④現場材料進場通道、工具運輸、退場
所有運進及運出施工場所的施工設備必須經過物業管理公司的批準。裝卸貨物和運輸物品必須按物業管理公司指定的路線與時間進行。進入地下室裝卸貨物區的運輸車輛不能超過物業地下停車場的入口限高。在裝修過程中,應做到嚴格避免損壞物業電梯、樓梯、公共區域、通道、墻或隔板、出口、大門以及其它商業物業內外設施。在施工中造成上述設施的損壞應由商戶承擔一切相關修復費用。物業管理公司有權要求商戶對商場公共區域及貨梯做出保護裝置方能使用。
⑤內裝交叉施工
內裝過程中難免會有交叉施工現象發生,著重控制施工安全和成品保護。
⑥、工期管理
根據商業開業時間的安排,合理控制裝修工期,及時提醒商戶及早完成裝修。工程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進度,協調商業物業的相關方面,為商戶完成裝修工作,按時開業提供服務。
工期管理重點關注以下可能延誤工期的相關問題:
a)裝修中使用特殊材料、異性玻璃、石材;
b)天地墻是否有特殊造型和結構;
c)拆改建筑結構或樓板是否開洞或加建樓梯;
d)訂購有特殊家具和廚房用具;
e)空調和消防的重新布局。
⑦施工檢查
商戶在前期裝修過程中(隱蔽工程封蓋前),必須向物業管理公司通報工程進度和施工狀況,由物業管理公司組織專業人員對商戶裝修區域的隱蔽工程進行查驗,并提出整改意見。
⑧驗收
a)裝修完成之后,商戶需提供一式二份竣工圖。物業管理公司根據裝修圖紙進行檢查,或聘請監理公司對裝修過程及裝修結果檢查、驗收。監理費用由商戶負責,檢查項目包括但不限于以下項目:
-與設計圖紙是否吻合;
-消防設施的完好情況;
-裝修材料與消防要求的一致性;
-電器線路施工情況;
-設備設施完好情況
b)如商戶裝修與施工圖紙不符,物業管理公司有權要求商戶立即更改裝修,以符合認可后的施工圖。物業管理公司不負責因此導致的商戶開業日期的延期。租戶在完成修改工作后,仍須向物業管理公司提供兩份修改后的竣工圖。
c)商戶須于開業前獲得政府有關部門的報審通過的意見書(消防、衛生等)。
⑨為確保所有商戶在開業時同時開放,為了避免出現不利情況,應當盡早控制裝修工程進度,制定嚴格的開業計劃和裝修進度時間表,并在招商談判時和商戶協商解決。即使不可能同時開業,未完成部分也需要進行美化遮擋,并標明預定的開業吉日。
篇2:車務系統提前介入管理重點內容
一、車務段對轄區車站或營業線接軌的新線提前介入安全管理(分界區由集團公司運輸處審核接軌方案時指定)。
二、管理職責
1.每個車務段要選配2名專職人員,從新線與營業線接軌之日起,全面介入對新線行車作業安全管理的檢查指導。
2.督導施工單位貫徹執行鐵道部、集團公司有關新線行車組織及行車安全的規章制度、辦法。
3.組織與施工單位簽訂接軌后運輸安全協議,檢查新線運輸安全協議落實情況。
4.審核施工單位制定的工程線行車作業辦法及相應的檢查考核制度。
5.督促施工單位細化新線作業安全控制措施和組織全體行車人員進行業務技能培訓考試。
6.監督檢查新線內現場行車作業人員對規章制度、作業辦法和安全措施的執行情況。發現違章違紀行為及安全隱患及時制止糾偏,提出考核意見,并做好檢查記錄。同時按月形成書面報告報集團公司運輸處、建管處、安監室。
三、重點檢查內容
1.根據新線機車車輛、工程列車、自輪運轉設備出入接軌站或營業線情況,以及在新線內(工程線、工程基地)作業動態,每周至少深入新線2次(新線無機車車輛、工程車輛、自輪運轉設備除外)。
2.檢查新線對行車職工培訓的師資力量及培訓計劃、內容、時間的制定、實施情況。
3.檢查新線調度、值班員、調車、扳道等行車作業人員考試合格和持證上崗情況;檢查駐站聯絡員持證上崗及防護制度執行情況。
4.檢查新線行車組織辦法、固定行車設備檢維修制度及安全措施的制定情況。
5.檢查新線《安全運輸協議》落實情況及主要行車工種作業人員作業流程、作業標準執行情況。
6.檢查新線停留機車車輛、工程車、自輪運轉設備防溜情況。
篇3:介入放射學操作學習職業防護規范
介入放射學是一門在醫學影像設備的引導下,用穿刺針、導絲、導管等器材到達病變部位進行診斷或治療的新興學科,因其微創性、定位準確、療效高、見效快、并發癥發生率低等優點正迅猛發展,已廣泛應用于臨床,同時也吸引了廣大年輕醫師從事該領域的實踐。青年醫師剛開始學習介入放射學時往往興趣很高,尤其對介入操作,但常忽視自身的職業防護。另外,以前所受的該方面教育較少、意識淡薄,以及初學者常顧此失彼也是重要因素。以下就輻射防護和損傷感染的預防兩方面談談介入放射學操作學習中的職業防護。
1輻射的防護
目前介入操作絕大多數是在*線引導下進行,介入操作比其他*線診斷的輻射劑量透視大大增加,因此如何減少輻射關系到介入放射學工作者的職業生涯,應嚴格按輻射防護的原則要求學生。
1.1時間原則輻射計量與曝光的時間呈正比,因此應盡可能減少曝光時間。在學生正式操作前應讓他們熟悉各種操作器材的特點和操作方法,并在模具上反復練習;在上臺前讓其講述操作的步驟、所用器材、解剖結構及注意事項等,以便順利完成,減少操作時間。操作時,除必須透視觀察外,應及時停止曝光,初學者往往在手上操作停止后仍踩透視鍵,應及時提醒。不需要在操作間的學生應提醒其離開。
1.2距離原則由于*線在空間走行時其線束分散,輻射強度與距離的平方成反比,也即如果從輻射源的距離增加一倍則劑量減少至原來的1/4。雖然這種關系適合于某一點輻射源,但臨床上當病人是重要散射源時,距離原則對減少輻射劑量非常重要,應盡可能離球管(病人照射部位)遠些。還有,學生在剛開始學習操作時,對導管的控制能力較差,常用兩手同時捏住的一個部位操控,勢必造成身體向球管處傾斜,造成輻射劑量增加,尤其對晶狀體和甲狀腺不利,應讓學生從一開始就養成挺胸抬頭、兩手撐開的姿勢和習慣。
1.3屏蔽原則*線在通過物質時,其強度的衰減除了物質本身的衰減系數外,隨物質的厚度成指數倍衰減。因此,少量的衰減(屏蔽)物質就可大大減少*線的強度,如0.5mm的鉛(常規鉛圍裙)可減少90%以上的*線的強度。在介入操作室的工作人員都應穿上鉛圍裙,還應提醒學生戴上鉛眼鏡、鉛圍巾和鉛帽以保護晶狀體和甲狀腺等敏感部位。另外,還要盡可能用鉛玻璃或擋板等以進一步減少所受的射線劑量。
1.4光圈原則光圈的大小決定*射線束的面積,光圈縮小則*線減少,人體所受的劑量亦減少。因此,在不影響診斷和治療所需視野的前提下,應提醒學生盡可能地縮小光圈。
2損傷感染的預防
介入操作如同外科手術,免不了同病人血液的接觸,而目前國內的介入手術大部分與腫瘤病人的治療有關,尤其是肝癌病人,常有肝炎病史,應提醒學生注重防護,尤其是避免針頭等器械損傷皮膚。
2.1避免損傷各種手術器械應有固定的位置,尤其是針頭等銳利物,以免在操作過程中不慎刺破皮膚,不再使用的針頭等應及時置入專門的容器。注射器推注時應注意有無與導管等緊密連接,以免濺入眼睛。
2.2預防接種接種乙肝疫苗是預防乙肝病毒(HBV)感染最有效的措施,有效率為96%~99%,同時對丁肝也有預防作用。
因此,凡乙肝表面抗原陰性的學生都應按程序接種乙肝疫苗,完成一個全過程接種半年后,檢測體內是否產生了抗體。如果體內已有乙肝表面抗原抗體,即使暴露于污染了HBV的血液,也不存在感染HBV的危險。
2.3發生意外及時處理一旦發生意外,應及時處理。皮膚意外接觸到病人的血液、體液等,應立即用肥皂和流水搓洗沖凈;如病人的血液、體液濺入眼睛、口腔,應立即用大量清水或生理鹽水沖洗;皮膚被污染的銳器刺傷或割傷后,應立即用肥皂和流水沖洗傷口,同時由近心端向遠心端擠出傷口的血液,然后用碘酒、乙醇消毒,用無菌敷貼包扎,傷后48h內報告上級并填寫報表,72h內作艾滋病病毒(HIV)、HBV等基礎水平檢查,傷后立即采集病人的血樣作病毒血清檢查,若確定被感染病人血液污染的銳器刺傷,應在盡早的時間內采取相應的治療措施,如注射乙肝病毒高價抗體或乙肝疫苗,口服大量疊氮胸苷(AZT),然后進行周期性跟蹤復查。
2.4抗腫瘤藥物使用的注意事項目前國內介入操作以動脈化療和/或栓塞為主。使用抗腫瘤藥物時,打開安瓿應墊以紗布,以防劃破手套;應使用專門的注射器;溶解粉劑藥物時,溶酶應沿瓶壁緩慢注入,以防粉末溢出;抽吸藥液時,以不超過注射器容量的3/4為宜;從密封瓶中抽取藥液后,在瓶內排氣,排氣后再拔針,以免藥液排在空氣中。
以上防護原則必須持續貫徹在教學中。但介入放射學是門操作性極強的專業,典型的介入操作,要求左手操作導管、右手扭控導絲,與此同時,眼睛注視透視器、腳踩透視踏板,達到多器官的平衡運用,以成功地行某一血管的選擇性插管,初學者各方面難以達到協調,常犯顧此失彼的毛病。因此,除了平時反復向學生強調以上原則外,還應在操作時不斷的提醒,以使學生逐漸養成良好的防護習慣。同時,還應定期對學生所受的輻射劑量予以檢測,定期檢查血常規、肝炎免疫等,以充分保護學生的身體健康。