2012年注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實務專項練習匯總(一)

1、《物業(yè)管理條例》設立的制度均是針對(B)的物業(yè)管理活動而言

A、非住宅物業(yè)

B、居住物業(yè)

C、即包括居住物業(yè)也包括非住宅物業(yè)

D、以上答案都不對

2、(B)年,國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革,開始實行向居民售房的試點。

A、1978

B、1979

C、1980

D、1981

3、(A)是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石,對我國建立物業(yè)管理活動秩序產生了重大影響。

A、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

B、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》

C、《關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關考評驗收工作的通知》

D、《關于實行物業(yè)管理企業(yè)經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》

4、(B)年,國家計委和建設部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理,以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰,都做了明確規(guī)定。

A、1995

B、1996

C、1997

D、1998

5、非市場性的房屋管理(B)物業(yè)管理。

A、屬于

B、不屬于

C、包括

D、不包括

1、業(yè)主大會籌備組的工作內容,應當在首次業(yè)主大會會議召開(C)日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

A、7

B、10

C、15

D、20

2、業(yè)主大會作出的一般決定,實行簡單多數表決原則,必須經與會業(yè)主所持投票權(B)以上通過

A、1/2

B、2/3

C、3/4

D、4/5

3、經業(yè)主委員會或者(B)%以上業(yè)主提議,認為有必要變更業(yè)主委員會委員的,由業(yè)主大會會議作出變更決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

A、15

B、20

C、30

D、50

4、訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為,通常情況下,業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬,經首次業(yè)主大會會議審議通過,公約的修改權也屬于(A)。

A、業(yè)主大會

B、業(yè)主委員會

C、業(yè)主管委會

D、業(yè)主公約

5、物業(yè)管理招標投標是指業(yè)主或建設單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過投標方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中,由建設單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,稱為(A)。

A、前期物業(yè)管理招標投標

B、物業(yè)管理招標投標

C、后期物業(yè)管理招標投標

6、寫字樓市場比較理想的情況下,市場租金一般()基礎租金。

A.等于

B.低于

C.高于

D.不確定

答案:C

解析:比較理想的情況下,市場租金一般高于基礎租金。否則市場租金低于基礎租金,業(yè)主就需要進一步壓縮經營成本來降低基礎租金。

7、從管理的角度來講,確保物業(yè)資產保值率和升值率最大化的關鍵措施是()

A.與客戶關系維護工作

B.與行政管理部門的協(xié)調工作

C.與開發(fā)商、施工企業(yè)的合作

D.房屋與設備維護工作

答案:D

解析:從管理的角度,確保物業(yè)資產保值率和升值率最大化的關鍵措施,是做好房屋與設備維護工作。這是寫字樓物業(yè)管理的第二個常觀目標。

8、收益部分使用率最大化是寫字樓物業(yè)管理的()

A.經營目標

B.服務目標

C.管理目標

D.微觀目標

答案:A

解析:使收益部分的使用率最大化,這是寫字樓物業(yè)管理的第一個常規(guī)目標。即其經營目標

9、一套完整的會計報表包括()組成

A.會計報表和文字報告

B.主表和附表

C.會計報表附注和財務情況說明書

D.《企業(yè)會計制度》規(guī)定的和企業(yè)內部管理需要的報告。

答案:B

解析:詳見第三題解析。

10、()是會計核算的最終產品,是物業(yè)管理企業(yè)向信息使用者提供財務信息的基本形式

A.主表

B.附表

C.會計報表

D.文字報告

答案:C

解析:會計報表包含主表和附表,是會計核算的最終產品。D也是提供給信息使用者的信息之一。

1、租售型寫字樓的空間,屬于收益部分的有()

A.物業(yè)管理用房

B.租賃倉庫

C.店鋪

D.停車場

E.設備機房

答案:B,C,D,

解析:AE為物業(yè)維持的必備條件,不屬于收益性部分。

2、向業(yè)主租戶提交的物業(yè)管理報告的重點是()

A.物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費用值

B.物業(yè)管理費用用在何處

C.物業(yè)管理企業(yè)未來的計劃

D.企業(yè)盈利

E.本期物業(yè)經營管理活動完成的情況

答案:A,B,C,

解析:與物業(yè)業(yè)主租戶相關的信息應成為這類型報告的主要內容,DE兩項與業(yè)主不相關。

3、資金運用包括()

A.資金的投放

B.支付罰款

C.各項資產的使用

D.補償物業(yè)經營管理耗費

E.繳納

各種稅金

答案:A,C,

解析:資金運營是物業(yè)管理企業(yè)將籌集到的資金按照一定的原則投入到物業(yè)管理經營服務中的過程,包括資金的投放于各項資產的使用。

4、按照不同的評價目的和評價工作的實施主體,物業(yè)管理績效評價的類型有()

A.政府評價

B.新聞媒體評價

C.社會評價

D.企業(yè)集團內部評價

E.企業(yè)自我診斷評價

答案:A,C,D,E,

解析:新聞媒體的主要作用是報道和宣傳,不作為績效評價的主體。

5、物業(yè)管理企業(yè)績效評價以()四個方面的內容作為評價重點。

A.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力

B.資產運營水平

C.償債能力

D.物業(yè)管理企業(yè)

E.后續(xù)發(fā)展能力

答案:A,B,C,E,

解析:D選項為績效評價的對象,其余為評價內容。

6、屬于物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是()

A.建設施工合同

B.售房合同

C.收益性物業(yè)的租賃合同

D.水電供應合同

E.專項維修工程合同

答案:A,B,D,

解析:A選項為建設單位的主要工作,因此正確。可以在開發(fā)過程中售房,因此正確;開發(fā)過程需要水電支持,因此D也正確。CE不屬于開發(fā)過程中的合同。

7、物業(yè)管理招標方式有()

A.公開招標

B.有限競爭公開招標

C.邀請招標

D.有限競爭選擇招標

E.議標

答案:A,C,D,E,

解析:這里考察的是招標方式,其中D選項為C選項的別稱,因此正確選項為ACDE

8、前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同的差異包括()

A.合同的客體

B.合同的主體

C.合同簽訂的日期

D.合同的有效期限

E.合同的委托事項

答案:B,C,D,

解析:合同的客體均是物業(yè)管理企業(yè),是相同的。但是主體分為建設單位與業(yè)主委員會,也就是因為項目所處的時間的不同的,因此正確選項為BCD。

9、物業(yè)服務合同包括()

A.租賃合同

B.物業(yè)服務合同

C.前期物業(yè)服務合同

D.保管合同

E.裝修合同

答案:B,C,

解析:根據物業(yè)所處時間的不同,合同主體的不同,導致其分為BC兩類,但是客體都是物業(yè)管理企業(yè)。

10、下面屬于事先控制的有()

A.前饋性控制

B.材料成本控制

C.管理費用控制

D.簡單控制

E.防護性控制

答案:A,E,

解析:前饋控制是發(fā)生在成本發(fā)生之前的,因此屬于事先控制;防護性控制也是發(fā)生在成本開支之前的,因此正確選項為AE。其他選項為按照控制對象不同而進行的成本控制分類。

1、靜態(tài)運算的優(yōu)點是()

A.編制簡單

B.具有挑戰(zhàn)性

C.可實現(xiàn)費用等效益最大化

D.調動員工控制費用支出積極性

E.編制成本低

答案:A,E,

解析:靜態(tài)預算也是固定預算,是以過去的實際費用支出為基礎的,優(yōu)點在于簡單、容易為各部門所接受。

2、宣傳廣告的費用支出數量取決于()

A.人平均工資水平

B.新舊程度

C.物業(yè)的質量

D.市場的供求狀況

E.物業(yè)的空置水平

答案:B,D,E,

解析:宣傳廣告費用支出的數量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場的供求狀況。因此正確選項為BDE。

3、成本包括()

A.物化勞動的價值

B.工資

C.活勞動創(chuàng)造的價值

D.福利費

E.所有耗去的費用

答案:A,C,

解析:成本是指全部生產費用,包括物化勞動和勞動耗費的價值。

4、租賃合同自然終止的情況包括()

A.無正當理由,拖欠房屋租金6個月以上的

B.租賃合同到期

C.符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的

D.因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的

E.當事人協(xié)商一致的。

答案:B,C,D,E,

解析:自然終止的情況有四種,包括合同到期,符合法律規(guī)定可以解除的、因不可抗力使租賃合同不能繼續(xù)履行的、當事人協(xié)商一致的。因此,正確選項為BCDE

5、租賃方案與策略涉及的主要工作內容有()

A.確定可出租面積和租賃方式

B.編制租賃經營預算

C.定位目標市場

D.確定租金方案

E.明確廣告策略

答案:A,B,C,D,

解析:前四項均是主要內容,其中E選項改為明確吸引租戶的策略也為正確選項,因此,正確選項應為ABCD

篇2:物業(yè)管理實務流程內容規(guī)范

物業(yè)管理實務流程內容

1、早期介入:9步

獲取信息---風險評估---簽訂協(xié)議---項目立項介入---規(guī)劃設計---建設施工---營銷策劃---竣工驗收介入----合同終止(承接查驗后)。

2、招標:8步

招標小組---編制招標文件---公告或邀請書---發(fā)放招標文件---投標資格預審---接收投標文件---成立評標委員會---開標評標中標。

3、投標:8步

獲取招標信息---項目評估與風險防范---登記獲得招標文件---準備標書---提交標書---接收投標資格審查---開標答辯評標---中標簽約。

4、物業(yè)服務方案:9步

組織人員---項目分析---分工協(xié)作----確定組織構架和人員配置----成本測算---實操方案---測算費用報價---方案審核----排版印制裝幀。

5、承接查驗:6步

確定方案---移交圖紙---查驗共用---解決問題---確認結果并簽訂協(xié)議---交接手續(xù)。

6、入住:5步

身份驗證---房屋驗收---簽署文件---繳納費用---領取文件資料及鑰匙。

7、裝修:5步

裝修申報---登記審核---進場手續(xù)---施工管理---裝修竣工驗收。

8、維保:5步

維保信息收集----維保派工---跟蹤管理---維保驗證----業(yè)主驗收。

9、車損:4步

現(xiàn)場確認拍照---比對核實----確認車損并提請賠償---支付賠償款并總結。

10、車位占用:5步

現(xiàn)場確認拍照---聯(lián)系車主---臨停安排----重點監(jiān)控---加裝車位鎖

11、車輛擁堵:4步

現(xiàn)場確認----通知門崗控制車流,并分流---指引疏散---繼續(xù)到高峰期結束

12、清潔拓荒:6步

挪開物品、成品保護----鏟刀鏟頑固污漬---擦地機擦洗---吸水機吸除---清水洗一遍---干地拖一遍。

13、投訴處理:7步

接收投訴---確認投訴---調查評估---處理方案---回復客戶---回訪客戶---投訴總結。

14、職位管理:5步

以公司發(fā)展戰(zhàn)略為基礎,組織結構梳理---職位分析---職位描述---職位評估---職等構架。

15、員工招聘:6步

招聘計劃---信息發(fā)布---應聘申請---篩選---面試筆試---錄用

16、勞動爭議仲裁:4步

申請與受理---仲裁準備---開庭審理與裁決---仲裁文書送達。

17、勞動爭議訴訟:4步

起訴---受理----調查取證---審判和執(zhí)行。

18、事故處理:6步

保護現(xiàn)場---急救措施---通報上級---安全事故調查---事故處理方案---改進措施。

19、工傷處理:5步

工傷申請---工傷認定---醫(yī)療期---勞動能力鑒定---工傷賠償

20、酬金制運作:6步

制定年度計劃---編制年度預算---提交委托方審核---執(zhí)行計劃預算---公布費用使用情況---年度決算、結算。

21、業(yè)主大會管理前維修資金申請:6步

企業(yè)或業(yè)主使用建議---雙2/3同意---組織實施使用方案---申請列支―審核同意劃轉通知---劃轉維修單位。

22、業(yè)主大會管理后維修資金申請:7步

企業(yè)使用方案---大會通過---組織實施使用方案---申請列支―審核備案、不符改正---劃轉通知―維修單位

23、緊急情況下維修資金申請:自申請列支起直至劃轉維修單位。

24、供應商選擇:7步

分析供應市場競爭環(huán)境---確定選擇目標---建立評價標準---成立評價小組----供應商參與---評價供應商----實施供應鏈合作關系。

25、管理權移交:6步

成立小組---召開會議---公示通知----簽訂協(xié)議---移交及手續(xù)---結束公示。

26、項目退出:3步

退出預警報告----退出方案擬定及實施----退出后遺留問題的處理原則確定。

27、其他:

火警:確認起火---小火撲救---大火報警119---疏散自救---傷員急救120--清理通道---義務消防---封鎖現(xiàn)場

燃氣:通知燃氣公司---警戒、禁火、斷電---開窗、關閥---必要時疏散---傷員急救120---專業(yè)人員抵達徹檢

電梯:安慰待援---通知專業(yè)人員救援--留意老弱病殘孕,必要時報警119―傷員急救120―維保檢查―記錄備案

噪音:現(xiàn)場查看---技術設備---判斷音源---針對措施---溝通解釋

電力:預先停電---告知----電工值班;

故障停電---查明原因---組織搶修---切換線路--電梯困人--通知住戶防范---恢復供電---檢查系統(tǒng)運作

浸水:檢查漏水原因---制止漏水---影響特殊設備的緊急措施----排水----拍照----理賠

墜物:趕赴現(xiàn)場--確定危害--傷者急救120---保護現(xiàn)場--拍照--通知相關人員--查找物源―協(xié)商處理―宣傳標識

交通:迅速到場―傷者急救120―拍照---疏導交通---協(xié)助相關部門處理---檢查完善(標識、減速坡、隔離墩)

刑事:迅速到場---報警110---留守人員---保護現(xiàn)場---必要時關閉出入口---協(xié)助警方。

臺風:張貼---檢查提醒關閉門窗---檢查天臺、廣告---檢查排水系統(tǒng)---施工棚架防護加固---值班---損失修復

人身:傷亡--到場―報警110―傷者急救120---保護現(xiàn)場―必要時關閉出入口---協(xié)助警方。

觸電:“斷電”、溺水“搶救”、設施設備“通知工程員”

墜落“略”交通肇事“略”

停車:迅速到場---聯(lián)系車主---錄像記錄---拍照---保險理賠----協(xié)助有關部門處理。

衛(wèi)生:疫情上報----必要時關閉出入口---傷者急救120---不傳播謠言---配合部門消毒隔離---分析解釋

群聚:聚會---上報報警110--

現(xiàn)場謹慎--留守人員,控制現(xiàn)場---保護設施設備,值班待命---協(xié)助警方---解釋

篇3:物管師《物業(yè)管理實務》輔導物業(yè)管理企業(yè)概述

物管師《物業(yè)管理實務》輔導之物業(yè)管理企業(yè)概述

一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征

物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位,依據物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。其特征可以歸納為以下三點:

第一,是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴格遵循法定程序建立,擁有一定的資金、設備、人員和經營場所;擁有明確的經營宗旨和符合法規(guī)的管理章程,具備相應的物業(yè)管理資質;獨立核算,自負盈虧,以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任;所提供的服務是有償的和盈利性的。

第二,屬于服務性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務,確保物業(yè)正常使用,為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實物產品,它主要是通過常規(guī)性的公共服務、延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創(chuàng)收性的經營服務等項目,盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此,物業(yè)管理企業(yè)的“產品”就是服務,與工業(yè)企業(yè)等其他經濟組織是有區(qū)別的。

第三,具有一定的公共管理性質的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務的同時,還承擔著物業(yè)區(qū)域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等,其內容帶有公共管理的性質。

二、物業(yè)管理企業(yè)的分類

物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種,本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。

(一)按照投資主體的經濟成分來劃分

1.全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產屬于國家所有。這類企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來,以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎,由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負責組建。這類企業(yè)在剛成立時,往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位,管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的,具有自建自管的特點。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入,這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。

2.集體所有制物業(yè)管理企業(yè)

集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產管理機構為基礎,由街道或其他機構負責組建,管理街道區(qū)域內的物業(yè)或其他物業(yè)。此外,這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產開發(fā)公司負責組建,主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產。

3.民營物業(yè)管理企業(yè)

民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質的物業(yè)管理企業(yè)。

4.外資物業(yè)管理企業(yè)

外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨資經營、中外合資經營或合作經營等形式進行運作的物業(yè)管理企業(yè)。

5.其他物業(yè)管理企業(yè)

其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產屬于多種所有制經濟成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。

(二)按股東出資形式來劃分

1.物業(yè)管理有限責任公司

物業(yè)管理有限責任公司的股東以其出資額為限,對公司承擔有限責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。

2.物業(yè)管理股份有限公司

物業(yè)管理股份有限公司的全部資產被分為等額股份,股東以其所持股份為限對公司承擔責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。

3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)

股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經營章程,按其股份享有權利和義務,企業(yè)以其全部資產對其債務承擔責任。

三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式

(一)房地產建設單位的附屬子公司或部門

房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發(fā)建設單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外,也有部分房地產企業(yè)在其內部設立專門部門(不屬于企業(yè)),承擔售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是:房地產建設單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設單位開發(fā)的房地產項目,但近年來隨著市場化進程不斷推進,除了管理上級建設單位開發(fā)的項目以外,也通過市場獲取物業(yè)管理項目。

(二)獨立的物業(yè)管理企業(yè)

獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產開發(fā)建設單位和其他單位,獨立注冊、自主經營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。

(三)物業(yè)管理集團公司

物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成。集團總公司是宏觀控制機構,集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責,總公司機關中設若干業(yè)務處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設置,也可按專業(yè)服務內容劃分,如樓宇設備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公司以及物業(yè)管理公司等。