五、業主參與大廈管理的形式

當業主購買多層建筑物的單位時,亦同時擁有該大廈不可分割的業權份數,因此參與該大廈的日常管理應該是業主的基本權力。在香港,業主參與大廈管理形式通常有三種:即業主委員會、業主立案法團及互助委員會。

(一)業主委員會

通常大廈公契里都列明了業主委員會的組成方法及動作程序。因此,其權利與責任同樣來源于大廈公契。委員會的任務主要是協助加強各業主與管理者的溝通,并就大廈管理的重要事宜向物業經理提供意見及作出建議。

管理者通常有責任在大廈入伙一年之后召開業主大會,并選舉產生業主委員會。此后業主委員會須每年召開一次大會,每次召開大會及討論內容均須按一定的民主程序進行。業主委員會通常包括主席、副主席、秘書等職位,并且所有會議須有詳細記錄及保存在一個固定地方可供其他業主查閱。業主委員會通常不少于五名成員(依大廈單位個數而定),任期為每三年一屆。除了每年召開年會以外,亦應該按管理者的要求,隨時召開會議。至于業主委員會的權限可大到召開全體業主大會,如大會通過多數決議案后,可給管理者三個月書面通知而終止管理公司的服務。但是通常在大廈入伙后的頭兩年,業主委員會是不可發出類似的終止通知的,業主委員會具體權限還看大廈公契是如何規定的。

(二)業主立案法團

業主立案法團是根據《建筑物管理條例》規定而成立的獨立法人組織,具有法人地位、資格及訴訟權力。所以法團在法律上代表所有業主管理該物業的公共地方與設施,可以任免物業經理或物業管理公司及監督其工作表現。

成立法團的第一步就是召開業主大會,并選出管理委員會,然后再由委員當中選出一名管理委員會主席,如公契有規定還須選出一名副主席,另外還要選出一名司庫與一名秘書(但這兩個職位不一定要由委員擔任)。管理委員會成立后28天之內,必須按照條例向土地注冊處處長申請并把各業主注冊后方成為法團。有了業主立案法團,各業主在該建筑物所享有的權利、權力、特權及所負責任等就都交給了法團去運用及執行。

事實上,法團是透過管理委員會代表業主處理一切有關他們利益的事情,而管理委員會將用類似公司董事局的方式處理法團事務。根據規定,法團須于成立之日15個月內召開法團的第一周年大會,其后每年須召開業主周年大會一次。管理委員會亦須至少每三個月開會一次,管理委員會必須容許業主或業主書面授權人士在合理時間內審查帳目,并且須定期向業主報告處理法團事務的經過。與業主委員會相比,法團的權能要大得多,而且能更好地代表物業主的利益,因此在1993年頒發的《建筑物管理條例》中就已規定,一座大廈如成立了業主立案法團,那么該法團所屬的管理委員會將取代已有的業主委員會,也就是說兩種形式不可以同時在一座大廈里存在。

(三)互助委員會

互助委員會是由大廈住客(包括業主與租客)組成的志愿組織,其基本目標是使各住戶發揚睦鄰精神、團結互愛、提高責任感以及改善大廈內的治安居住環境和在一定程度上執行樓宇管理工作。互助委員會最少要有三人,即主席、秘書及司庫各一名,由居民自行選出,然后向政務總署提出申請,獲批準后即告成立。由于互助委員會是由業主及租客自發成立的組織,其活動一般不可以使用管理費,而主要是向社會團體、商戶、賽馬會、市政局及政務署等申請贊助。

另外須指出的是互助委員會的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所廣泛采用。居者有其屋是政府以優惠價錢賣給低薪階層的房屋;公共屋村是政府以優惠租金租給那些住房特困人士的房屋。這些房屋通通由香港房屋委員會管理,因此,也是由房屋委員會來聘請專業物業管理公司來管理這些物業,通常一個管理合約期為兩年,互助委員會的意見對物業管理公司能否在合約期滿后得到政府的續約也有相當的影響作用。

與業主立案法團相比,互助委員會對大廈管理的參與相對較少,而其相當多的精力都用于組織各種消閑康樂活動,聯絡居民感情及增加他們對屋村的歸屬感。另外,每個屋村可以成立多個互助委員會(每座大廈一個),但如組織立案法團則只能成立一個法團。理論上講,法團與互助委員會是可以在一個屋村里同時存在的。

目前在國內由外商管理的高檔外銷物業中,已開始引用港式的大廈公契,但業主能夠參與大廈管理的形式僅限于業主委員會,政府還沒有相應的法律或條例來支持及接受業主立案法團的成立。

篇2:港式物業管理專題介紹（1）

一、大廈公契

(一)大廈公契(DeedsofMutualCovenant)的性質

在香港,大廈公契是一份必須在土地注冊處注冊的法律文件。大廈公契依照土地批約條款、城市設計條例、建筑物管理條例所規定,詳細列明了各單位的用途,清楚地列明大業主、小業主及經理人所應有的權利、權益及責任。另外,公契還定義了公共權益及公共地方的劃分與用途,特別在維修保養樓宇方面都有詳細說明。同時大廈公契無論是對現時的業主還是將來的業主都有同樣的約束力。

(二)大廈公契的產生

大廈公契通常是由發展商委托其律師制訂,并由發展商、首次買家及經理人等聯合簽訂,有時亦可能包括提供樓宇按揭的銀行等。可以說大廈公契是整個物業開發項目產權多元化的產物。

(三)大廈公契――管理者權力的來源

管理大廈的權力主要來源于大廈公契,大廈公契詳細列明了經理人的職責,并授予其充分權力執行對整個大廈的全面管理。如負責大廈公共地方及設施的維修與保養,為大廈購買適當的保險,擬定、收繳、追討及運用管理費,每年公布審核帳目,執行及監察公契約規定各業主應該遵守履行的條款等等。

(四)大廈公契的發展

由于公契是由發展商的律師制定的,其他小業主并未有機會提出意見及參與制訂,因此早期的大廈公契出現了許多過于保護發展商的條款,也有些大廈的物業管理權長期操縱在發展商手中。

鑒于以上情況,香港政府于1987年10月15日發出了第一份關于非工業樓宇的《草擬新公契指引》,該“指引”規定從1987年12月1日起,凡不符合“指引”的公契不能獲注冊總署批簽。“指引”的產生對保障眾多小業主的權利、權益起了重大變化。比如“指引”規定:對于未售出的單位發展商仍需交付管理費;承包合約如超過總管理支出的20%,則必須公開招標,第一任管理公司任期最多不能超過兩年,業主可以成立立案法團來監督管理公司的運作并可以更換表現不佳的管理公司等等。

(五)大廈公契與《建筑物管理條例》及守則

香港早在1970年6月已發布了《多層大廈(業主法團)條例》,于1993年5月6日經立法局通過作了大量修改,并正式改名為《建筑物管理條例》。該條例第34E條文特別規定了“公契”所必須包括的強制性條款,即經理人每年制定預算的程序、保存帳目時間、開設獨立銀行戶口、設立特別基金、訂立服務合約程序、經理人辭職、業主委員會終止經理人的委任及經理人委任結束后的責任。

換言之,《建筑物管理條例》是一部法律,“大廈公契”是受該法律制約的一份法律文件,而守則和手冊則是管理者為有效執行管理及方便小業主和住戶理解而編定的管理制的一部分。如:業主守則、用戶消防手冊、修車場使用守則、內裝修規則等。

(六)名詞的互用

“大廈公契”也稱“大廈公共契約”、“大廈公約”、管理公約”、“管理使用維修公約”等。“管理公司”有時也稱“經理人”或“管理者”。“發展商”即“大業主”或“第一業主”。

篇3:港式物業管理專題介紹（2）

二、大廈保險

大廈各單元內部的保險通常由業主或住戶自行負責,但對物業和樓宇的公共地方及設施的保險則應由一個共同的團體承擔,以保障公共地方及設施意外損毀及對第三者的生命及財物安全。

專業的物業管理公司須依照大廈公契的規定為其接管物業的公共地方及其設施購買保險,以便在意外發生后,全體業主的賠償問題有所保障。在香港,管理公司須考慮的大廈保險有以下三類:

(一)財產保險

財產保險通常又分為兩種情況:一種是只保公共地方及設施;另一種還包括大廈的結構。購買保險之前,管理公司會依照大廈公契的投保要求,并聘請專業測量師對投保額進行估價,然后向信譽好的保險公司投保,以便大廈在遭受火災、水浸及其他受保的風險所造成毀壞時,小業主的利益有所保障。

(二)公共責任險

此類保險通常沒有固定保額,保險公司通常會以每次索償的最高賠償限額為依據,再視其管理公司的物業大小及類型簽定保價。購買此類保險后,投保人對第三者在該物業公共地方所發生的意外造成的賠償責任,便由保險公司承擔。比如:大廈外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、電梯困人造成第三者受傷、私家車被盜等情況發生,而管理公司被控并證明確有職責疏忽時,保險公司須對受害者依法例作出賠償。

(三)雇員賠償保險

香港勞工法例規定:雇主必須為其雇員購買意外傷害保險,保額是以所有受雇員的全年薪金總和(包括獎金、花紅等)作為準則。

購買保險之后,專業的管理公司卻會特別注意以下事項:

1.復核保單資料,詳審投保人名稱、地址、保額、投保風險范圍、期限等是否準確;

2.妥善保存保單;

3.每年重估保額并續保

當真正有事故或意外事故發生時,如管理公司認為保險公司賠償不足,則可以通過以下方式尋求解決:

1.向保險索償委員會投訴;

2.向保險業聯會投訴;

3.向消費者委員會投訴;

4.通過法律途徑向保險公司起訴。

應該強調的是管理公司購買的大廈保險通常是不包括小業主單元內部。如業主單元內部水浸或火災造成損失則由業主自行承擔;又如業主水龍頭忘記關閉,其水流入公共地方或電梯間等遭受巨大損失或他人受傷,就需由該業主負責賠償。但是小業主是可以自行為其單元內部購買財產保險及第三者責任保險,以進一步保障其自身利益。