一、大廈公契

(一)大廈公契(DeedsofMutualCovenant)的性質(zhì)

在香港,大廈公契是一份必須在土地注冊處注冊的法律文件。大廈公契依照土地批約條款、城市設(shè)計條例、建筑物管理條例所規(guī)定,詳細(xì)列明了各單位的用途,清楚地列明大業(yè)主、小業(yè)主及經(jīng)理人所應(yīng)有的權(quán)利、權(quán)益及責(zé)任。另外,公契還定義了公共權(quán)益及公共地方的劃分與用途,特別在維修保養(yǎng)樓宇方面都有詳細(xì)說明。同時大廈公契無論是對現(xiàn)時的業(yè)主還是將來的業(yè)主都有同樣的約束力。

(二)大廈公契的產(chǎn)生

大廈公契通常是由發(fā)展商委托其律師制訂,并由發(fā)展商、首次買家及經(jīng)理人等聯(lián)合簽訂,有時亦可能包括提供樓宇按揭的銀行等?？梢哉f大廈公契是整個物業(yè)開發(fā)項目產(chǎn)權(quán)多元化的產(chǎn)物。

(三)大廈公契――管理者權(quán)力的來源

管理大廈的權(quán)力主要來源于大廈公契,大廈公契詳細(xì)列明了經(jīng)理人的職責(zé),并授予其充分權(quán)力執(zhí)行對整個大廈的全面管理。如負(fù)責(zé)大廈公共地方及設(shè)施的維修與保養(yǎng),為大廈購買適當(dāng)?shù)谋ｋU,擬定、收繳、追討及運用管理費,每年公布審核帳目,執(zhí)行及監(jiān)察公契約規(guī)定各業(yè)主應(yīng)該遵守履行的條款等等。

(四)大廈公契的發(fā)展

由于公契是由發(fā)展商的律師制定的,其他小業(yè)主并未有機會提出意見及參與制訂,因此早期的大廈公契出現(xiàn)了許多過于保護(hù)發(fā)展商的條款,也有些大廈的物業(yè)管理權(quán)長期操縱在發(fā)展商手中。

鑒于以上情況,香港政府于1987年10月15日發(fā)出了第一份關(guān)于非工業(yè)樓宇的《草擬新公契指引》,該“指引”規(guī)定從1987年12月1日起,凡不符合“指引”的公契不能獲注冊總署批簽。“指引”的產(chǎn)生對保障眾多小業(yè)主的權(quán)利、權(quán)益起了重大變化。比如“指引”規(guī)定:對于未售出的單位發(fā)展商仍需交付管理費;承包合約如超過總管理支出的20%,則必須公開招標(biāo),第一任管理公司任期最多不能超過兩年,業(yè)主可以成立立案法團來監(jiān)督管理公司的運作并可以更換表現(xiàn)不佳的管理公司等等。

(五)大廈公契與《建筑物管理條例》及守則

香港早在1970年6月已發(fā)布了《多層大廈(業(yè)主法團)條例》,于1993年5月6日經(jīng)立法局通過作了大量修改,并正式改名為《建筑物管理條例》。該條例第34E條文特別規(guī)定了“公契”所必須包括的強制性條款,即經(jīng)理人每年制定預(yù)算的程序、保存帳目時間、開設(shè)獨立銀行戶口、設(shè)立特別基金、訂立服務(wù)合約程序、經(jīng)理人辭職、業(yè)主委員會終止經(jīng)理人的委任及經(jīng)理人委任結(jié)束后的責(zé)任。

換言之,《建筑物管理條例》是一部法律,“大廈公契”是受該法律制約的一份法律文件,而守則和手冊則是管理者為有效執(zhí)行管理及方便小業(yè)主和住戶理解而編定的管理制的一部分。如:業(yè)主守則、用戶消防手冊、修車場使用守則、內(nèi)裝修規(guī)則等。

(六)名詞的互用

“大廈公契”也稱“大廈公共契約”、“大廈公約”、管理公約”、“管理使用維修公約”等?！肮芾砉尽庇袝r也稱“經(jīng)理人”或“管理者”?！鞍l(fā)展商”即“大業(yè)主”或“第一業(yè)主”。

篇2:港式物業(yè)管理專題介紹（5）

五、業(yè)主參與大廈管理的形式

當(dāng)業(yè)主購買多層建筑物的單位時,亦同時擁有該大廈不可分割的業(yè)權(quán)份數(shù),因此參與該大廈的日常管理應(yīng)該是業(yè)主的基本權(quán)力。在香港,業(yè)主參與大廈管理形式通常有三種:即業(yè)主委員會、業(yè)主立案法團及互助委員會。

(一)業(yè)主委員會

通常大廈公契里都列明了業(yè)主委員會的組成方法及動作程序。因此,其權(quán)利與責(zé)任同樣來源于大廈公契。委員會的任務(wù)主要是協(xié)助加強各業(yè)主與管理者的溝通,并就大廈管理的重要事宜向物業(yè)經(jīng)理提供意見及作出建議。

管理者通常有責(zé)任在大廈入伙一年之后召開業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。此后業(yè)主委員會須每年召開一次大會,每次召開大會及討論內(nèi)容均須按一定的民主程序進(jìn)行。業(yè)主委員會通常包括主席、副主席、秘書等職位,并且所有會議須有詳細(xì)記錄及保存在一個固定地方可供其他業(yè)主查閱。業(yè)主委員會通常不少于五名成員(依大廈單位個數(shù)而定),任期為每三年一屆。除了每年召開年會以外,亦應(yīng)該按管理者的要求,隨時召開會議。至于業(yè)主委員會的權(quán)限可大到召開全體業(yè)主大會,如大會通過多數(shù)決議案后,可給管理者三個月書面通知而終止管理公司的服務(wù)。但是通常在大廈入伙后的頭兩年,業(yè)主委員會是不可發(fā)出類似的終止通知的,業(yè)主委員會具體權(quán)限還看大廈公契是如何規(guī)定的。

(二)業(yè)主立案法團

業(yè)主立案法團是根據(jù)《建筑物管理條例》規(guī)定而成立的獨立法人組織,具有法人地位、資格及訴訟權(quán)力。所以法團在法律上代表所有業(yè)主管理該物業(yè)的公共地方與設(shè)施,可以任免物業(yè)經(jīng)理或物業(yè)管理公司及監(jiān)督其工作表現(xiàn)。

成立法團的第一步就是召開業(yè)主大會,并選出管理委員會,然后再由委員當(dāng)中選出一名管理委員會主席,如公契有規(guī)定還須選出一名副主席,另外還要選出一名司庫與一名秘書(但這兩個職位不一定要由委員擔(dān)任)。管理委員會成立后28天之內(nèi),必須按照條例向土地注冊處處長申請并把各業(yè)主注冊后方成為法團。有了業(yè)主立案法團,各業(yè)主在該建筑物所享有的權(quán)利、權(quán)力、特權(quán)及所負(fù)責(zé)任等就都交給了法團去運用及執(zhí)行。

事實上,法團是透過管理委員會代表業(yè)主處理一切有關(guān)他們利益的事情,而管理委員會將用類似公司董事局的方式處理法團事務(wù)。根據(jù)規(guī)定,法團須于成立之日15個月內(nèi)召開法團的第一周年大會,其后每年須召開業(yè)主周年大會一次。管理委員會亦須至少每三個月開會一次,管理委員會必須容許業(yè)主或業(yè)主書面授權(quán)人士在合理時間內(nèi)審查帳目,并且須定期向業(yè)主報告處理法團事務(wù)的經(jīng)過。與業(yè)主委員會相比,法團的權(quán)能要大得多,而且能更好地代表物業(yè)主的利益,因此在1993年頒發(fā)的《建筑物管理條例》中就已規(guī)定,一座大廈如成立了業(yè)主立案法團,那么該法團所屬的管理委員會將取代已有的業(yè)主委員會,也就是說兩種形式不可以同時在一座大廈里存在。

(三)互助委員會

互助委員會是由大廈住客(包括業(yè)主與租客)組成的志愿組織,其基本目標(biāo)是使各住戶發(fā)揚睦鄰精神、團結(jié)互愛、提高責(zé)任感以及改善大廈內(nèi)的治安居住環(huán)境和在一定程度上執(zhí)行樓宇管理工作?；ブ瘑T會最少要有三人,即主席、秘書及司庫各一名,由居民自行選出,然后向政務(wù)總署提出申請,獲批準(zhǔn)后即告成立。由于互助委員會是由業(yè)主及租客自發(fā)成立的組織,其活動一般不可以使用管理費,而主要是向社會團體、商戶、賽馬會、市政局及政務(wù)署等申請贊助。

另外須指出的是互助委員會的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所廣泛采用。居者有其屋是政府以優(yōu)惠價錢賣給低薪階層的房屋;公共屋村是政府以優(yōu)惠租金租給那些住房特困人士的房屋。這些房屋通通由香港房屋委員會管理,因此,也是由房屋委員會來聘請專業(yè)物業(yè)管理公司來管理這些物業(yè),通常一個管理合約期為兩年,互助委員會的意見對物業(yè)管理公司能否在合約期滿后得到政府的續(xù)約也有相當(dāng)?shù)挠绊懽饔谩?/p>

與業(yè)主立案法團相比,互助委員會對大廈管理的參與相對較少,而其相當(dāng)多的精力都用于組織各種消閑康樂活動,聯(lián)絡(luò)居民感情及增加他們對屋村的歸屬感。另外,每個屋村可以成立多個互助委員會(每座大廈一個),但如組織立案法團則只能成立一個法團。理論上講,法團與互助委員會是可以在一個屋村里同時存在的。

目前在國內(nèi)由外商管理的高檔外銷物業(yè)中,已開始引用港式的大廈公契,但業(yè)主能夠參與大廈管理的形式僅限于業(yè)主委員會,政府還沒有相應(yīng)的法律或條例來支持及接受業(yè)主立案法團的成立。

篇3:港式物業(yè)管理專題介紹（4）

四、管理費的迫討

一般大廈公契都會詳細(xì)列明每個單位所占的應(yīng)付管理費的比率及繳款日期。如業(yè)主將該單位出租,就算在租約上列明由住客支付管理費,管理公司仍有權(quán)向業(yè)主追討欠款。總之,業(yè)主有責(zé)任準(zhǔn)時繳付管理費,管理公司亦有責(zé)任代表其他業(yè)主向有欠管理費的業(yè)主追討。

個別業(yè)主在決定購買物業(yè)之前,應(yīng)透過負(fù)責(zé)買賣文件的律師向管理公司查清前業(yè)主是否已繳付所有大廈管理費用。如前業(yè)主欠交管理費,新業(yè)主一旦簽了屋契,則前業(yè)主所欠的管理費或大廈維修費用所承擔(dān)的部分,可能由新業(yè)主負(fù)責(zé),管理公司可依法向新業(yè)主追討。故此,為免除不必要的麻煩及責(zé)任,業(yè)主在購買物業(yè)之前,應(yīng)查清前業(yè)主是否已清繳所有大廈管理的有關(guān)費用。

當(dāng)管理公司發(fā)現(xiàn)大廈有單位欠交管理費時,通常會采取以下途徑來追討:

1.向住客及業(yè)主同時發(fā)出通告,詳列所欠款項及清還期限及說明管理公司會采取什么行動。

2,過期未付,管理公司可采取法律行動,假如所涉及的款項少于一萬伍干元港幣,則可透過小額錢債審裁處解決;若款項超過此數(shù),管理公司便需入稟地方法院提出控訴。

3.假若管理公司無法與欠管理費的業(yè)主聯(lián)絡(luò)或者業(yè)主采取置之不理的態(tài)度,管理公司可向田土廳登記,特別注明該單位所欠管理費總數(shù),當(dāng)該單位轉(zhuǎn)讓時業(yè)主必須先清付所欠的管理費,否則便不能將該單位轉(zhuǎn)讓。

4.對于出租單位,如租約訂明租金已包括管理費,但業(yè)主卻不交管理費,那么管理公司可向法庭申請封租令,要求租客在繳付租金時扣除業(yè)主所欠的管理費,直接付予管理公司,剩余的租金才歸還業(yè)主。

此外,一些舊大廈公契還有規(guī)定:業(yè)主若欠交管理費,管理公司有權(quán)截斷其水電供應(yīng)及禁止其使用公共地方和設(shè)施,但實際上這種方法并不可以應(yīng)用,因為在香港,水、電都由私人公司與業(yè)主有直接的服務(wù)關(guān)系,管理公司無權(quán)給小業(yè)主斷水?dāng)嚯?而禁止業(yè)主使用公共設(shè)施亦容易惡化業(yè)主與管理公司之間的矛盾。

最后,倘涉及的款項非常龐大時,管理公司是可以入稟法庭申請強逼將該物業(yè)出售,將所得的款項用以償還管理費用。

專業(yè)的管理公司決不會待到個別業(yè)主拖欠管理費達(dá)到一萬伍干元港幣以上才采取行動,而最好的方法莫過于減少業(yè)主拖欠管理費的機會。為避免業(yè)主疏忽而忘記了交費,管理公司可安排住戶通過銀行每月自動轉(zhuǎn)帳方法支付管理費,此外還可以在大堂顯眼地方張貼一份管理費收支進(jìn)度表,提醒那些經(jīng)常拖欠管理費的業(yè)主?？傊?收繳管理費通常是管理公司最頭痛的問題,業(yè)主不交管理費可以找出一萬個理由,但有效追討方法卻很有限,有時管理公司亦需根據(jù)實際情況而靈活處理。從長遠(yuǎn)講,加強及改善管理公司與客戶住戶的關(guān)系非常重要。