四、管理費的迫討

一般大廈公契都會詳細列明每個單位所占的應付管理費的比率及繳款日期。如業主將該單位出租,就算在租約上列明由住客支付管理費,管理公司仍有權向業主追討欠款。總之,業主有責任準時繳付管理費,管理公司亦有責任代表其他業主向有欠管理費的業主追討。

個別業主在決定購買物業之前,應透過負責買賣文件的律師向管理公司查清前業主是否已繳付所有大廈管理費用。如前業主欠交管理費,新業主一旦簽了屋契,則前業主所欠的管理費或大廈維修費用所承擔的部分,可能由新業主負責,管理公司可依法向新業主追討。故此,為免除不必要的麻煩及責任,業主在購買物業之前,應查清前業主是否已清繳所有大廈管理的有關費用。

當管理公司發現大廈有單位欠交管理費時,通常會采取以下途徑來追討:

1.向住客及業主同時發出通告,詳列所欠款項及清還期限及說明管理公司會采取什么行動。

2,過期未付,管理公司可采取法律行動,假如所涉及的款項少于一萬伍干元港幣,則可透過小額錢債審裁處解決;若款項超過此數,管理公司便需入稟地方法院提出控訴。

3.假若管理公司無法與欠管理費的業主聯絡或者業主采取置之不理的態度,管理公司可向田土廳登記,特別注明該單位所欠管理費總數,當該單位轉讓時業主必須先清付所欠的管理費,否則便不能將該單位轉讓。

4.對于出租單位,如租約訂明租金已包括管理費,但業主卻不交管理費,那么管理公司可向法庭申請封租令,要求租客在繳付租金時扣除業主所欠的管理費,直接付予管理公司,剩余的租金才歸還業主。

此外,一些舊大廈公契還有規定:業主若欠交管理費,管理公司有權截斷其水電供應及禁止其使用公共地方和設施,但實際上這種方法并不可以應用,因為在香港,水、電都由私人公司與業主有直接的服務關系,管理公司無權給小業主斷水斷電,而禁止業主使用公共設施亦容易惡化業主與管理公司之間的矛盾。

最后,倘涉及的款項非常龐大時,管理公司是可以入稟法庭申請強逼將該物業出售,將所得的款項用以償還管理費用。

專業的管理公司決不會待到個別業主拖欠管理費達到一萬伍干元港幣以上才采取行動,而最好的方法莫過于減少業主拖欠管理費的機會。為避免業主疏忽而忘記了交費,管理公司可安排住戶通過銀行每月自動轉帳方法支付管理費,此外還可以在大堂顯眼地方張貼一份管理費收支進度表,提醒那些經常拖欠管理費的業主。總之,收繳管理費通常是管理公司最頭痛的問題,業主不交管理費可以找出一萬個理由,但有效追討方法卻很有限,有時管理公司亦需根據實際情況而靈活處理。從長遠講,加強及改善管理公司與客戶住戶的關系非常重要。

篇2:港式物業管理專題介紹（1）

一、大廈公契

(一)大廈公契(DeedsofMutualCovenant)的性質

在香港,大廈公契是一份必須在土地注冊處注冊的法律文件。大廈公契依照土地批約條款、城市設計條例、建筑物管理條例所規定,詳細列明了各單位的用途,清楚地列明大業主、小業主及經理人所應有的權利、權益及責任。另外,公契還定義了公共權益及公共地方的劃分與用途,特別在維修保養樓宇方面都有詳細說明。同時大廈公契無論是對現時的業主還是將來的業主都有同樣的約束力。

(二)大廈公契的產生

大廈公契通常是由發展商委托其律師制訂,并由發展商、首次買家及經理人等聯合簽訂,有時亦可能包括提供樓宇按揭的銀行等。可以說大廈公契是整個物業開發項目產權多元化的產物。

(三)大廈公契――管理者權力的來源

管理大廈的權力主要來源于大廈公契,大廈公契詳細列明了經理人的職責,并授予其充分權力執行對整個大廈的全面管理。如負責大廈公共地方及設施的維修與保養,為大廈購買適當的保險,擬定、收繳、追討及運用管理費,每年公布審核帳目,執行及監察公契約規定各業主應該遵守履行的條款等等。

(四)大廈公契的發展

由于公契是由發展商的律師制定的,其他小業主并未有機會提出意見及參與制訂,因此早期的大廈公契出現了許多過于保護發展商的條款,也有些大廈的物業管理權長期操縱在發展商手中。

鑒于以上情況,香港政府于1987年10月15日發出了第一份關于非工業樓宇的《草擬新公契指引》,該“指引”規定從1987年12月1日起,凡不符合“指引”的公契不能獲注冊總署批簽。“指引”的產生對保障眾多小業主的權利、權益起了重大變化。比如“指引”規定:對于未售出的單位發展商仍需交付管理費;承包合約如超過總管理支出的20%,則必須公開招標,第一任管理公司任期最多不能超過兩年,業主可以成立立案法團來監督管理公司的運作并可以更換表現不佳的管理公司等等。

(五)大廈公契與《建筑物管理條例》及守則

香港早在1970年6月已發布了《多層大廈(業主法團)條例》,于1993年5月6日經立法局通過作了大量修改,并正式改名為《建筑物管理條例》。該條例第34E條文特別規定了“公契”所必須包括的強制性條款,即經理人每年制定預算的程序、保存帳目時間、開設獨立銀行戶口、設立特別基金、訂立服務合約程序、經理人辭職、業主委員會終止經理人的委任及經理人委任結束后的責任。

換言之,《建筑物管理條例》是一部法律,“大廈公契”是受該法律制約的一份法律文件,而守則和手冊則是管理者為有效執行管理及方便小業主和住戶理解而編定的管理制的一部分。如:業主守則、用戶消防手冊、修車場使用守則、內裝修規則等。

(六)名詞的互用

“大廈公契”也稱“大廈公共契約”、“大廈公約”、管理公約”、“管理使用維修公約”等。“管理公司”有時也稱“經理人”或“管理者”。“發展商”即“大業主”或“第一業主”。

篇3:港式物業管理專題介紹（2）

二、大廈保險

大廈各單元內部的保險通常由業主或住戶自行負責,但對物業和樓宇的公共地方及設施的保險則應由一個共同的團體承擔,以保障公共地方及設施意外損毀及對第三者的生命及財物安全。

專業的物業管理公司須依照大廈公契的規定為其接管物業的公共地方及其設施購買保險,以便在意外發生后,全體業主的賠償問題有所保障。在香港,管理公司須考慮的大廈保險有以下三類:

(一)財產保險

財產保險通常又分為兩種情況:一種是只保公共地方及設施;另一種還包括大廈的結構。購買保險之前,管理公司會依照大廈公契的投保要求,并聘請專業測量師對投保額進行估價,然后向信譽好的保險公司投保,以便大廈在遭受火災、水浸及其他受保的風險所造成毀壞時,小業主的利益有所保障。

(二)公共責任險

此類保險通常沒有固定保額,保險公司通常會以每次索償的最高賠償限額為依據,再視其管理公司的物業大小及類型簽定保價。購買此類保險后,投保人對第三者在該物業公共地方所發生的意外造成的賠償責任,便由保險公司承擔。比如:大廈外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、電梯困人造成第三者受傷、私家車被盜等情況發生,而管理公司被控并證明確有職責疏忽時,保險公司須對受害者依法例作出賠償。

(三)雇員賠償保險

香港勞工法例規定:雇主必須為其雇員購買意外傷害保險,保額是以所有受雇員的全年薪金總和(包括獎金、花紅等)作為準則。

購買保險之后,專業的管理公司卻會特別注意以下事項:

1.復核保單資料,詳審投保人名稱、地址、保額、投保風險范圍、期限等是否準確;

2.妥善保存保單;

3.每年重估保額并續保

當真正有事故或意外事故發生時,如管理公司認為保險公司賠償不足,則可以通過以下方式尋求解決:

1.向保險索償委員會投訴;

2.向保險業聯會投訴;

3.向消費者委員會投訴;

4.通過法律途徑向保險公司起訴。

應該強調的是管理公司購買的大廈保險通常是不包括小業主單元內部。如業主單元內部水浸或火災造成損失則由業主自行承擔;又如業主水龍頭忘記關閉,其水流入公共地方或電梯間等遭受巨大損失或他人受傷,就需由該業主負責賠償。但是小業主是可以自行為其單元內部購買財產保險及第三者責任保險,以進一步保障其自身利益。