供暖用戶管理是供暖過程的重要管理環節,包括:

一、訂立供暖條款

在合約中訂立供暖條款,如合約中規定:“甲方(管理方)負責小區的集中供暖服務和管理工作,乙方(業主)接受甲方供暖服務和管理工作,愿意以國家制定的標準或雙方商定的標準按期交納取暖費”。這有利于管理供暖用戶,防止不按規定取暖,到期不交或拖延交納取暖費等不良行為。

二、制定供暖管理辦法

制定供暖管理辦法,并在用戶手冊中闡明,增加管理的透明度。設立24h值班制度,公布接待電話,處理用戶報修,在用戶手冊中還應說明供暖費的收費標準與交納方式。

三、教育用戶最經濟地取暖

1.教育用戶自覺控制熱水(汽)流通量,保持室內適當溫度(18℃),不宜造成過熱過冷或忽熱忽冷。

2.用戶家中暫時無人或長期無人居住時,自覺關閉散熱器熱水(汽)入口閥門、減少熱量的無效耗散。

3.檢查房間的密封性能,加強保溫措施。

4.用戶家庭裝修需變動散熱器位置型號時,要取得管理人員的現場認可,否則視為違約行為,用戶承擔由此造成的一切后果。更不能無故損壞散熱設備,遇有問題不能解決時,請管理人員解決。

四、供暖費用的收取

1.供暖收費的計算方法

供暖收費的計算方法有三種:

(1)按建筑面積或使用面積計。如建筑面積70

篇2:物業園區制冷供暖系統管理維修培訓

物業園區制冷、供暖系統的管理與維修培訓

1、制冷、供暖系統操作、保養和維修的基本內容

(1)熟悉空調設備的工作原理及操作方法,制定相應的操作規程,并嚴格執行。

(2)定期巡查、記錄設備運轉情況,使設備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內。

(3)機組運行時,應注意觀察儀表讀數是否處于正常范圍內,如果不正常,應及時調整,必要時可關機,以防止事故發生。

(4)定期檢查各風機、水泵的運轉情況,有無雜音、振動、滲水情況,并定時加潤滑油、定時檢修。

(5)定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況,磨損太大時應及時更換。

(6)定期巡查各管網有無裂縫或漏水以及堵塞,有問題及時排除,保證水管暢通。

(7)定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物,對風管中的各種風閥要定期檢查,防止卡死。

(8)根據鍋爐用水量,定期清洗、保養鍋爐,軟化用水裝置。

(9)定期清除鍋爐燃燒室及煙道的炭灰,防止積存過多。

(10)每年停爐期間對鍋爐進行全面保養,徹底清除水垢及雜質,對安全閥、轉動機械及其附屬設備進行檢修。

(11)做好空調、鍋爐等設備耗電的計量、記錄及收費工作。

2、制冷機供暖系統操作、保養和維護的基本制度

(1)空調系統工作制度

①空調共對當班空調系統運行負有全部責任。領辦必須組織好空調工按照巡回檢查制度,定時對外界及空調區域的溫度、相對濕度進行監視,根據外界天氣變化及時進行空調工作情況調節,努力使空調區域的溫度、相對濕度符合要求的數值范圍。

②嚴格執行各種設備的安全操作規程和巡回檢查制度。

③堅守工作崗位,任何時間都不得無人值班或擅自離崗,值班時間不做與本崗位無關的事。

④負責空調設備的日常保養和一般故障檢修。

⑤值班人員必須掌握設備運行的技術狀況,發現問題立即報告,并及時處理,且在工作日記上做好詳細記錄。

⑥值班人員違反制度或使之造成設備損壞的,將追究其責任。

⑦認真學習專業知識,熟悉設備結構、性能及系統情況,做到故障判斷準確,處理迅速及時。

(2)空調冷水機組操作規定

準備工作:

①檢查冷水機組的蒸發器進、出水閥是否全部開啟;

②檢查冷水泵、冷水泵進出水泵是否全部開啟;

③檢查分水管上的閥,根據樓層的空調需要,決定是否開啟或關閉;

④檢查回水總管兩端的閥是否開啟;

⑤檢查系統里的水壓,以在規定范圍內為準;

⑥檢查加熱器,油溫必須大于50攝氏度,并檢查油位是否到液位,電源電壓、閥門位置是否正常;

⑦啟動手動油泵,運行時間不得少于1分鐘,并密切注意蒸發器壓力和油泵壓力。

機組啟動

①觀看控制屏,屏上要顯示"機組準備啟動";

②啟動冷卻塔、冷凍水泵,并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差;

③若沒有問題,按鍵啟動機組(注意電流變化狀態),此時控制中心即置機組于運行狀態,注意顯示器上現實的信息,觀看機組是否有故障顯示。

機組運行:

①機組運行時,應檢查油泵指示燈是否亮著;

②檢查油泵顯示情況;

③注意機組運轉電流是否正常,風頁是否打開,把風頁換到自動控制檔;

④做好機組運行記錄(每小時將冷水機組狀態記錄下來)。

關機程序:

①先停冷凍機組;②在停冷凍水泵、冷卻水泵;③切斷總電源。

(3)鍋爐系統工作制度

①負責鍋爐系統的安全運行操作及運行記錄,根據各系統的設計和運行要求,對有關設備進行相應的調節。

②負責鍋爐及其所屬設備的維修保養和故障檢修。

③嚴格執行各種設備的安全操作規程和巡回檢查制度。

④堅守工作崗位,任何時間都不得無人值班或私自離崗,值班時間內不做與本崗位無關的事。

⑤每班至少沖水位計及排污一次,并認真做好水質處理和水質分析工作。

⑥勤檢查、勤調節,保持鍋爐燃燒情況的穩定,做好節能工作。

⑦認真學習技術,精益求精,不斷提高運行管理水平。

(4)鍋爐操作規程。

由于鍋爐是特種高壓高溫設備,所以,操作運行人員必須有極強的工作責任心和過硬的理論知識及操作技術,否則,極易造成重大的設備損壞和人身傷亡事故。

為確保鍋爐安全運行,操作人員必須嚴格遵守下列操作規程。

啟動前檢查:

①檢查所有的設備是否完好,如油泵、軟管泵、給水泵、離子交換器、閥門等;

②電源電壓是否正常;

③汽水系統、供油系統的所有閥門是否處于應處工作位置,鍋爐本體儀表是否正常,水位計水位是否正常(1/3--1/2處);

④泄爆門手動是否完好;

⑤日用油箱是否有油;

⑥除氧器水位、壓力及溫度,軟水箱水位;

⑦查看交接班記錄。

啟動及運行:

①鍋爐機器設備送電;

②打開煙道風門,并確認完全打開;

③吹掃3-5分鐘后點火,點火時負荷調節開關處于一級火位置;

④檔壓力升至2.0×105帕時,應首先向除氧器供氣加熱,并同時沖洗水位表,當壓力升至所需的壓力后,方可向負載供汽;

⑤供汽時首先排放分汽包凝結水,并緩緩打開主蒸汽閥,當分汽包壓力與鍋壓平衡后才可緩緩打開供汽閥;

⑥并爐時,并爐爐壓應小于運行爐壓(3--5)×104帕;

⑦點火時應密切注意點火狀態,如經二次點火仍點不起,應重新吹掃后方可進行第三次點火,在點不起應停止進行點火,檢查原因并排除故障;

⑧運行時應密切注意爐爐膛火焰,水位計水位、鍋爐壓力表;

⑨除氧氣壓力、溫度、水位,軟水箱水位,日用油箱有微機其它運行設備的工作情況;

⑩在油泵工作期間應密切注意日用油箱間,防止溢油管溢油;

11.運行時一般不允許對帶有壓力、高溫的設備進行維修,必須維修時應事先做好完全措施,并有旁人監護。

停爐:

①關閉供汽閥、主蒸汽閥;

②負荷調節開關調制一

級火位置;

③關閉燃燒控制開關,使其處于停止位置上;

④水位表水位應處于1/2位置;

⑤長時間停爐(5小時以上)應關閉供水閥、進油閥、回油閥、回油網,但禁止關閉快門閥;

⑥切斷鍋爐電源;

⑦鍋爐全部停止運行后,應切斷油泵電源、軟水泵電源、鍋爐電源;

⑧鍋爐全部停止運行后,禁止向除水器進水。

維修保養:

①每日清掃、擦洗所有設備及工作場所,否則接班人員有權拒絕接班;

②每班沖洗水位計一次;

③每班定期排水一次;

④每日定期手動安全閥一次;

⑤每班做爐火、軟水及離子交換器化驗一次,離子交換器水硬度≥0.02時應2-3小時化驗一次,當水硬度>0.025時應再生;

⑥凝結水排放管應每天日班排放一次并檢查水質清潔度,化驗水指標;

⑦每周檢查給水濾網、油過濾器、濾汪一次;

⑧對所有有跑、冒、漏問題的閥及時修復;

⑨對所有泵閥(軟水、污水)、軟水箱等附屬設備進行年大修及清洗。

注意事項:

①若供油系統不完善,運行人員應時時注意日用油箱的液位控制器的工作狀況及送排風及的工作狀況;

②無關人員未經許可不得進入鍋爐房;

③嚴禁在工作場所動用名火和吸煙;

④排水溝內如有柴油流入,應用水沖洗干凈,并用排物泵排凈;

⑤工作現場保持整潔,不得有油漬等;

⑥一旦發生火情,應立即通知保安,并采取相應的消防措施。

篇3:物管培訓供暖設備管理概述

一、供暖系統及設備簡介

1.供暖系統組成

①熱源:制取具有壓力、溫度等參數的蒸汽或熱水的設備。

②熱媒輸送管道:把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統。

③散熱設備:把熱量傳送給室內空氣的設備。

2.供暖系統設備的構成

供暖系統所涉及的設備設施很多,其中主要包括:

(1)鍋爐房

鍋爐房是供暖系統的熱源部分,它主要由以下幾部分組成:

①鍋爐本體:包括燃燒設備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預熱器、省煤器)、爐體圍護結構等。

②熱力系統:包括水處理設備、分水定壓系統、循環系統。

③煙風系統:包括鼓風機、引風機、煙道、風道、除油器等。

④運煤除灰系統:包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設備等。

(2)室外供熱熱網

室外供熱管網的敷設方式主要有架空敷設和埋地敷設,埋地敷設比較常見,埋地敷設又分為通風地溝、半通風地溝、不通風地溝、直接埋地幾種敷設方式,其中涉及的主要設備設施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。

(3)室內供暖系統

室內供暖系統主要是指室內的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設備及室內地溝等。

3.供暖系統的分類

供暖系統有很多種不同的分類方法,按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統、蒸汽供暖系統、熱風采暖系統;按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。

二、供暖管理職責劃分

供暖設備管理就是對供暖系統生產和再生產過程實施操作、運行、維護管理活動的總稱。在實施管理時,應分清物業管理公司同城市供暖公司的職責。

1.采用鍋爐房供暖,無論是區域性鍋爐房,還是集中供暖鍋爐房,其供熱設備、設施及供熱管線均由物業管理公司負責維護管理,或委托專業供暖公司維護管理。

2.采用熱電廠供熱的,其供熱的城市管網及供熱設備設施均由供熱部門負責維護管理,供熱部門可以將物業公司管轄區內的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內散熱設備等委托物業管理公司維護、管理。

三、供暖系統的物業管理模式

目前,供暖管理模式主要有兩種,即自營管理和交給專門的供熱管理公司進行管理。

1.自營管理

自營管理就是由物業管理公司對供暖系統全面負責日常操作運行和維修養護,在這種管理模式下,要求物業管理公司對供暖系統的設備設施管理要配備專職的專業技術人員,技術人員要熟悉本崗位及供暖系統情況,掌握供暖系統的一些管理指標,主要包括:

①用戶室溫合格率。

②運行事故率。

③用戶報修處理及時率。

④失水率。

⑤水質達標率。

⑥鍋爐負荷率。

⑦負傷事故率。

⑧來人、來電、來信*率。

⑨煙塵、煙氣排放達標率。

⑩管管理公司進行管理

交給專門的供熱公司管理,就是由物業管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同,由乙方負責供熱系統的運行和管理,即進行熱源和熱網管理,甲方提供必要的費用和監督,即進行熱用戶管理,在這種方式下,甲方在選擇乙方時,一定要選擇具有有關管理部門簽發的資質證書,并且人員素質高,管理組織嚴密,企業信譽好的企業,以保證管理效果。

在這種管理方式中,涉及到資金劃撥問題,解決方式如下:

①在全年收取的采暖費中提取必要的系統折舊費、更新改造及大修等費用后,從剩余部分中再確定支付乙方的數額。

②支付乙方的費用,主要包括能源費(煤、水、電)、勞務費、運行管理費、小修費等。

③在運行中,如果設備出現故障,需要大修和更換零部件時,如屬自然原因損壞由甲方支付費用;如因乙方運行維護不好或誤操作造成的,由乙方負責修復或更換。

④資金可一次提前全部付清,亦可分期支付,并留質量保證金,待運行結束無誤后再付清。

四、供暖設備設施的資料管理

供暖設備管理包括供暖設備設施檔案資料管理、操作運行管理及非運行期的維修養護管理,為了保證管理工作的質量,供暖系統的管理應從竣工驗收開始,以便于物業管理公司了解和掌握供暖系統狀況和設備的使用性能?？⒐を炇蘸细窈?物業管理公司作為接管部門應檢查接收一些必不可少的資料,為以后的管理工作順利進行做好準備。

1.鍋爐房的資料

①鍋爐資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強度計算書;水流程圖及動力計算書;安全閥數量和管道直徑的計算書;鍋爐質量證明書;鍋爐安裝說明書和使用說明書;受壓元件更改通知書等。

②鍋爐房設計及安裝資料包括鍋爐房平面設計、竣工圖;環保部門對鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監測報告;其他各種輔助設備均須有產品質量合格證書及產品規格與安裝使用說明書;鍋爐房各項安裝工程的質量評定表和各階段安裝記錄;水壓試驗、烘爐、煮爐、安全閥調試記錄,鍋爐及輔助設備單機調試的冷態試運行記錄,72h熱態試運行記錄,儲煤灰渣場地是否符合要求等。

2.供熱管網的資料

物業管理公司從開發商手中接管供熱管網時,應索要下列資料,并審查其設計和施工是否符合國家的有關規范要求。

①室外和室內供暖平面、系統圖。

②管網設備的合格證及使用說明書。

③隱蔽工程的分段驗收記錄。

④管網的水壓試驗記錄。

⑤重要焊口焊接質量檢查記錄。

⑥管道的沖洗記錄。

另外在新建供熱管網時,開發商對采暖期的保修期為一個采暖期,因此應通過檢查第一個采暖期發生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調等問題,及時修理,掌握情況,第一個采暖期各項指標無誤后方可接管。

當接管運行幾年的舊熱網時,要求對方移交已運行幾年中的運行記錄,提取的熱網及設備折舊費和大修資金及熱用戶的采暖費收費檔案。