地產集團自營物業及公建配套經營管理制度

一、總則

第一條為理順自營物業及公建配套的經營管理程序,明確各部門職責,根據公司實際情況,制定本制度。

第二條基本定義:

1、未售商用物業:指各樓盤交樓后的應售未售商鋪或自營商用物業。

2、公建配套:指各樓盤按照國家及地方有關規定在小區與住宅或商用物業配套修建的各種建筑,一般包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用、物業管理用房、車庫等。

第三條相關主要管理部門職能:

1、廣東公司商業部(以下簡稱商業部)為自營物業及公建配套的統籌管理部門。負責屬于公司產權的各樓盤未售商用物業的前期策劃及招商方案的撰寫,對不移交或暫不移交的公建配套進行招商管理等。

2、物業集團下屬各物業公司(管理處)負責自營物業及公建配套的日常維護及管理,各物業公司在接受商業部委托下可對自營物業及公建配套進行招商。

3、開發部為各樓盤公建配套物業移交的管理部門,負責與政府相關部門協商做好公建配套物業的移交工作。

第四條本制度由商業部負責考核,綜合計劃部負責監督執行。

二、自營物業及公建配套的日常管理

第五條商業部提前介入各樓盤商用物業的前期規劃設計,并提供相關經營意見或建議。

第六條總工室須在每期樓宇交樓前30天內向商業部提供該期樓宇的規劃報建圖或竣工圖。

第七條開發部須在每期樓宇交樓前30天內向商業部書面明確該期樓宇公建配套必須移交項目及范圍,對于暫不移交物業應與政府相關部門明確移交時間;在取得《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《預售證》、《建設工程規劃驗收合格證》等證件后3日內向商業部提供相關復印件。

第八條預決算部須在每期樓宇交樓前15天內向商業部提供該期樓宇商業部分的成本預(決)算及面積測算表,以便商業部做好商用物業招商的成本測算。

第九條商業部必須在每期樓宇交樓前10天制定自營物業及公建配套的招商方案,確定自營物業及公建配套的經營定位及租賃價格等。

第十條銷售部必須在每期樓宇交樓前7天內向商業部提交應售自營物業及公建配套的明細。

第十一條工程部必須在每期樓宇交樓前7天內向商業部提供該期樓宇的《消防驗收合格證》、《電梯驗收合格證》、《單位(子單位)工程質量驗收意見》等相關證書復印件。

第十二條若該期樓宇未售商鋪或公建配套有抵押的,資金中心必須在該期樓宇交樓前5天內向商業部提交相關業務銀行同意自營物業及公建配套出租的承諾函。

第十三條商業部必須在每期樓宇實際交樓前5天內根據總工室、預決算部、開發部、工程部提供的相關資料內建立該期樓宇自營物業及公建配套臺帳并進行分類。

第十四條工程部必須在該期樓宇交樓前3天內將自營物業及公建配套(含鑰匙)及物業公司分戶驗收意見移交商業部簽收,商業部同時將應售自營物業及公建配套的全套鑰匙移交物業公司保管。(分戶驗收不合格的,商業部應拒絕接管)

第十五條因自營物業及公建配套招商需要,商業部可根據總工室提供的最新規劃報建圖紙或竣工圖紙出具新劃分方案,經公司領導審批同意后,總工室根據新的劃分方案在3天內重新出圖,并委托預決算部5天內完成面積的測算;工程部參照《房地產開發建設管理制度》進行相關實施工作。

第十六條物業公司必須每天對自營物業及公建配套巡查一次,發現問題必須立即報商業部。商業部定期對自營物業及公建配套進行巡查,物業公司必須派人共同巡查并由商業部作好巡查記錄,巡查完畢后二方巡查代表共同簽字確認,發現問題由物業公司限期整改。

第十七條自營物業及公建配套的銷售及經營臺帳管理程序如下:

1、銷售臺帳的管理。如住宅銷控發生變動的,銷售部須在每周二前書面通知商業部;如商鋪銷控發生變動的,銷售部須在次日書面通知商業部。商業部根據銷售部的最新通知及時更新經營臺帳。

2、經營臺帳的管理。如應售未售商鋪已出租的,商業部須在合同生效的次日書面通知銷售部更新銷售臺帳。

三、自營物業及公建配套的經營管理

第十八條自營物業及公建配套中應售未售住宅原則上以銷售為主。若長時間空置未售的,由物業公司負責維修整改,整改合格后營銷中心根據周邊市場價格重新定價報董事局主席審批后統一對外發售。特殊情況下,應售未售住宅也可根據實際情況由商業部負責對外出租。

第十九條大型商用物業(含商場、綜合樓、寫字樓等)可采取直接租賃或招標方式,各相關部門按以下程序執行:

1、根據商用物業本身規劃設計及集團公司經營要求,商業部牽頭組織銷售部、總工室、開發部、物業公司等部門召開綜合協調會討論制訂招商方案,并報公司領導審批。

2、商業部通過直接對外租賃或招標的方式選擇承租人,并與其辦理相關租賃手續。

3、合同管理部審核租賃合同條款,無誤后蓋章,3個工作日內交由商業部。

第二十條各樓盤零散自營物業及公建配套的租賃按以下程序執行:

1、商業部根據周邊市場價格制訂租賃方案后統一上報公司領導審批后直接對外租賃。若租賃方案須根據市場情況有所調整,商業部須另行上報公司領導審批后執行。

2、自營物業及公建配套成功招租后,商業部按統一制訂的租賃合同范本與承租人簽訂租賃合同,合同管理部在5個工作日內須將審批蓋章完畢的合同交由商業部。

第二十一條辦理登記備案手續

1、商業部根據合同總金額計算登記備案印花稅,向財務總部申請資金后陪同承租方到物業所在地租賃管理所辦理登記備案。

2、合同登記備案完畢后,商業部負責到租賃管理所領取合同,并與財務總部做好銷帳手續。

3、已登記備案的合同正本叁份,副本貳份。租戶執正本、副本各壹份,房管局租賃管理所執副本壹份,財務總部及檔案室各存正本壹份,商業部及合同管理部存復印件。

第二十二條物業交接手續

1、商業部在辦理完登記備案手續后電話通知承租人在5個工作日內領取合同,承租人領取合同時向甲方繳納第一個月的租金。

2、商業部會同物業公司按租賃合同約定時間通知承租方辦理物業交接手續,物業公司負責與承租人簽訂物業服務協議。

第二十三條集團公司下屬獨立核算單位如需使用自營物業及公建配套,由商業部確定租賃價格,并與其簽訂租賃協議。

第二十四條租賃期限內凡承租方提出變更經營內容、延長租賃期限等日常經營管理事宜,由商業部書面報公司領導審批后執行。

第二十五條商業部按租賃合同有關條款監督承租方履約

1、承租方應交租5天前,商業部按約定交租時間前5天內電話通知承租方交租。

2、若承租方逾期7天未交納租金,商業部須通過發催收款通知書、上門追催或停其水電等方式催繳租金。

3、若承租方逾期一個月仍未交納租金,商業部須在5天內采取有效措施乃至解除合同、收回物業。

第二十六條經營收入匯總、上報

1、各物業公司每月5日前將上月委托經營物業的經營收入明細匯總表報商業部。

2、商業部每月5日前將本部門經營物業經營收入明細匯總、制表備案。

3、商業部每月10日前將本部門經營物業及委托經營物業的經營收入明細匯總、制表并編制經營工作報告上報集團公司領導審閱。同時報財務總部以做好帳務處理。

第二十七條租賃合同屆滿后,按以下程序執行:

1、若承租方有意續租,商業部在合同到期日前與承租方協商并重新簽訂租賃合同或補充協議。

2、如承租方無意續租,商業部須通知物業公司在合同到期日前30天內不定期對物業使用狀況進行檢查;在合同到期日前3天內會同集團財務總部、物業公司核查承租人是否已交齊租金、管理費、水、電、煤氣等費用;各方面核查無誤后可按合同約定與承租方辦理相關停租手續,不符合收回條件的,商業部按租賃合同有關條款執行。

第二十八條合同期限內商鋪擬出售的,須按以下程序辦理手續:

1、銷售部須將租賃情況知會新業主。

2、商業部確認業主已辦理完畢收樓手續后,通知新業主及承租方協調相關事宜,并將原權利與義務轉給新業主。

3、填寫《資金審批表》報公司領導審批后由財務總部負責退還承租方履約保證金。

4、商業部以新業主辦理完收樓手續的時間為準,計算應轉讓給新業主的租金,填寫《資金審批表》報公司領導審批后由財務總部負責結算工作。

四、公建配套的專項管理

第二十九條開發部負責公建配套規劃調整、移交的總體協調工作;商業部移交前整體經營管理,并協助開發部出具移交公建配套的經營管理意見。

第三十條政府規定必須無償移交且無經營價值的公建配套(如小學、幼兒園、派出所、公廁等),開發部必須根據政府相關規定在規劃驗收合格后與相關接收單位談判協商該物業移交時間、價格及條件,報公司領導審批后辦理移交手續。

第三十一條政府規定必須無償移交但有經營價值的公建配套(如居委會、街道辦事處、文化站等),開發中心牽頭聯系政府相關部門,商業部進行物業經營效益及經營成本測算后,并提供相關經營管理意見,開發部與政府部門協商移交面積、移交時間及移交條件,達成共識報集團公司領導審批后簽訂移交協議。

第三十二條政府規定須有償移交的公建配套(如衛生站、書店、電信營業所、郵政局、煤氣站等),開發部根據規定的移交價格比例與相關政府部門進行談判、協商,商業部進行物業經營效益及經營成本測算后,并提供相關經營管理意見,開發中心并根據公司領導審批意見確定應向政府移交物業的移交方式、價格、移交面積,并簽訂移交協議。

第三十三條開發部與政府相關部門簽訂移交協議后3天內必須向商業部提供移交協議復印件,并明確無須移交面積及范圍,商業部在2天內負責自營物業及公建配套臺帳的更新工作。同時商業部根據開發部公建配套的移交范圍對無須移交的公建配套進行對外招商。

五、附則

第三十四條本制度與公司已發文件有沖突的,以本制度為準。

第三十五條本制度自發文之日起執行。

篇2:配套工程師崗位職責工作內容

配套工程師職位要求

1.工業與民用建筑、土木工程、建筑安裝工程等相關專業本科以上學歷,中級以上職稱。

2.5年左右的建筑從業經歷。

3.熟悉土建、結構、機電、裝飾、園林綠化等各相關專業的工藝流程和施工管理規范,以及國家、地區與房地產相關的政策法規。

4.熟悉工程合同管理和招投標管理等專業知識;熟悉建設項目規劃審批、辦理程序以及工程竣工驗收程序。

5.良好的書面表達,項目計劃能力,公關能力。

配套工程師崗位職責/工作內容

1.負責開發項目前期報建報審

2.與建設項目有關各政府部門和配套單位溝通,確定最佳設計方案

3.按照項目建設各階段的進度控制點制定用電、給排水、燃氣、通訊等配套工作計劃

4.負責正式用水、強弱電、氣、熱等配套手續辦理以及市政基礎設施外網的協調工作

5.協助、督促、檢查、控制市政配套施工單位的施工進度

6.協助和組織工程項目的專項驗收和竣工工作

7.監督、管理配套工程的實施,有效地降低配套成本

8.審核落實按付款程序提交的市政配套工程付款申請書,并報部門經理審批

篇3:市政配套工程項目確保安全生產技術組織措施

第一節安全目標

一、杜絕既有路場行車和人身安全的重大事故,大事故及行車險性事故的發生。

二、無因公傷亡和重大事故、無機械設備、交通重大事故,無火災事故。

三、年重傷率控制在5‰以下。

四、創建安全達標樣板工地。

第二節安全生產指導思想

貫徹"安全第一、預防為主"的方針,安全、高效、優質地建成本工程。

第三節安全生產組織機構

建立健全安全管理體系,建立以項目經理為首的安全領導委員會,成員:項目經理、項目副經理、總工程師、質量安全部主任、工程技術部主任、物資裝備部主任、財務部主任。堅持管生產必須管安全的原則,建立健全崗位責任制,從組織上、制度上、防范措施上保證安全生產,做到規范施工,安全操作,實現安全目標。

第四節?安全生產保證體系

建立健全安全保證體系,貫徹國家有關安全生產和勞動保護方面的法律、法規,定期不定期地召開安全生產會議研究項目安全生產工作,發現問題及時處理解決,逐級簽訂安全承包合同,使各級明確自己的安全目標,充分體現"安全生產,人人有責",按照"安全第一,預防為主"的原則,組織施工生產,做到消除事故隱患,實現安全生產之目的,制訂安全保證。附圖8.4-1《安全生產保證體系框圖》

圖8.4-1?安全生產保證體系框圖

第五節?保證安全生產的一般性措施

一、制定安全作業規章制度,在施工中做到各項工作有章可循。主要包括以下內容:

1.車輛運輸運行安全作業制度

2.用電安全須知及電路架設保養作業制度

3.各種機械的操作規則及注意事項

4.施工現場保安制度

5.各種安全標志的協調規則及維護措施

二、深化安全教育,強化安全意識。施工人員上崗前必須進行安全教育和技術培訓,牢記"安全第一"的宗旨,安全員堅持持證上崗。

三、利用各種宣傳工具,采用各種教育形式,使職工樹立安全第一的思想,不斷強化安全意識,建立安全體系,使安全管理制度化,教育經常化。

四、各級領導在下達生產任務時,必須同時下達安全技術措施,檢查工作時,必須總結安全生產情況,提出安全生產要求,把安全生產貫徹到施工的全過程中去。

五、認真執行定期安全教育、安全講話、安全檢查制度,設立安全監督崗,充分發揮群眾安全人員的作用,對發現事故隱患和危及到工程人身安全的事項,要及時處理,作出記錄,及時改正,落實到人。

六、認真實施標準化作業,嚴格按安全防護操作規程進行施工,嚴肅勞動紀律,杜絕違章指揮與違章操作,保證防護設施的投入,使安全生產建立在管理科學、技術先進,防護可靠的基礎上。

七、推行安全標準化工地建設、抓好現場管理、搞好文明施工。易燃品妥善保管,工程材料的合理堆放,各種交通,施工信號標識完備,水管路,供電線路要暢通,架設正確。施工現場緊張有序,施工工序有條不紊,文明施工,安全生產。

八、對全體施工人員要進行防火教育,培訓一批義務消防人員,嚴禁野外用火,必須用火時采取一定隔離防護措施,生活區及施工現場配備足夠的消防設備,消除一切可能造成火災事故的根源,嚴格控制易燃物的貯放。

九、施工中臨時結構必須向施工員進行安全技術交底,并對臨時結構經進行安全設計和技術鑒定,合格后方可使用。

第六節?各專業施工安全措施一、施工準備安全保證措施

1.施工前必須做好準備工作,正確選用施工方法,并結合施工實際情況,編制安全技術措施,制定操作細則,施工前向施工人員進行安全技術交底。

2.綜合施工的特種作業人員,必須通過安全技術培訓,并經考試取得合格證后,方可上崗工作。

3.施工人員必須使用勞保用品,凡進入施工現場必須戴安全帽,雨天作業必須采取防滑措施。

三、現場用電

1.施工現場用電必須符合有關規定,采用三相五線制配電,嚴禁三相三線制。

2.施工臨時用電的布置按施工平面圖規定架空設置,桿子用干燥木和水泥桿子,上設角鐵橫擔,用絕緣架設。

3.施工用電管理,操作由取得上崗證書的電工擔任。必須嚴格按操作規程操作,無特殊情況不準帶電作業,正確使用個人勞保用品。

4.本工程屬城市電網供電,所有機械設備用電一律采用按地保護和現場重接地保護,接地體一律4×4角鐵二根入土深入2.5m,間距2.5m,接地電阻不大于4Ω,并聯接入接地平線,連接牢固可靠,接觸良好,接頭處電焊直徑10mm螺栓堅固,綠黃色作業接地線。

5.配電線一律選用標準箱,掛設高度1.40m,箱前及兩側面1米內不準為工作面,門鎖應有效,配電箱應作統一編號,并有檢查保養記錄卡,每十天為一次,按規定作好重復保護接地。

6.移動電箱的距離不大于1米,做到一機一閘一保護。腳手架開關箱一律實行低壓36v起動。

7.下桿箱進線,應設塑料管子作滴水彎,引出線應分清。

8.單相電氣設備設置照明開關箱,配合單相三線制、插座、并在上方設漏電保護開關,移動電器和燈具一律采用絕緣良好橡皮軟線,無接頭、無損壞、無碾壓現象。

9.各箱內應明顯分開"動力"、"照明"、單相電器"電焊"等使用插座熔斷器具。

10.做好各項防雷工作。

四、現場施工機械

1.機械開挖中應層次分明,一次成型,運行路線明確,派專人指揮,各種機械和汽車在操作中應嚴格按安全操作規程執行。

2.施工機械在施工前都應有書面安全交底和安全隱患預防工作交底。

3.機械停工收工時應到安全地帶,以防造成不必要的損失。

第七節?保證地下管線和周圍構筑物、建筑物安全措施

一、施工前,要對施工周圍的環境進行熟悉,調查掌握好"地下"、"天上"的各類管線和構筑物,測量其距離本工程施工項目的距離、位置和產權單位、種類規格、用途等內容,然后與產權單位共同擬定保護措施。

二、施工的臨時電力線布置要在施工區域內,干線引入線要保證做到不得影響周圍構筑物和居民安全。

三、在施工全過程中,要按消防規定,做好施工防水防爆工作確保施工場所周圍構筑物的安全。

第八節?工地防火安全保護措施

一、嚴肅執行《中華人民共和國消防條例》和公安產部關于建筑工地防火的措施,建立消防組織。

二、消防工作要遵循"以防為主,防治結合"的方針,項目部各級領導親自掛帥,實行消防工作責任制,將消防安全工作納入項目部重點管理范圍,做到統一計劃,合理布置,經常檢查,及時總結。

三、施工現場內道路保持暢通,消火栓設明顯標志,附近不得堆物,消防工具不得隨意挪用。

四、安全使用電氣設備要滿足防火要求。

五、現場使用明火作業時申請用火證,并派專人看火,場內設吸煙室。

六、加強現場值班,現場發生火災時要立即發現,并且馬上組織現場人員進行撲救,救火方法要得當。