業(yè)主委員會的介紹及其成立的條件、程序

據(jù)統(tǒng)計(jì),北京目前有3000多個(gè)住宅小區(qū),1700多家物業(yè)公司,業(yè)主委員會卻僅有400多個(gè),真正由業(yè)主自己成立并能代表業(yè)主發(fā)揮作用的業(yè)主委員會更是少得可憐,很多業(yè)主反映想成立業(yè)主委員會難,實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會備案更難。通過調(diào)查,業(yè)主委員會成立難的最主要原因在于業(yè)主對相關(guān)法律知識不熟悉,流程不清楚,導(dǎo)致無所適從。因此,聘請專業(yè)律師協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會應(yīng)是一個(gè)比較好的選擇。

一、業(yè)主大會及業(yè)主委員會介紹

首先,業(yè)主大會不是所謂的自發(fā)組織,更不是違法組織,它是完全依據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,依法成立、依法召開的大會,依法成立的組織。成立業(yè)主大會的主要法律依據(jù)、主要的行為依據(jù)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》,還有建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會規(guī)程》,以及各地房產(chǎn)機(jī)關(guān)頒布的相應(yīng)文件。

而業(yè)主委員會,是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,代表業(yè)主的利益,向社會各方反映業(yè)主意愿和要求,并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。是業(yè)主(代表)大會的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),由業(yè)主(代表)選舉產(chǎn)生,受業(yè)主(代表)大會委托,對物業(yè)管理公司進(jìn)行監(jiān)督或者實(shí)行自治管理(國家法律法規(guī)禁止的除外),同時(shí)協(xié)調(diào)處理個(gè)別業(yè)主權(quán)益與大多數(shù)業(yè)主權(quán)益之間的矛盾和糾紛。

業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán),它代表該物業(yè)的全體業(yè)主,對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。

二、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立條件

實(shí)際當(dāng)中,各個(gè)地區(qū)成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的條件不盡相同。

1、如根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》及《南京市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50%,或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到30%不足50%,但使用已超過一年的,應(yīng)當(dāng)由所在區(qū)的物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

2、如根據(jù)《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會規(guī)程》成房物管[2003]7號相關(guān)條款規(guī)定:公有住房出售達(dá)到總建筑面積1/2以上的,商品房出售達(dá)到總建筑面積2/3以上且竣工交付使用滿1年的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)籌備業(yè)主大會的成立。

3、京政辦發(fā)〔20**〕91號文規(guī)定:“凡商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房入住率超過50%,或首戶入住已滿二年的新建居住小區(qū),應(yīng)組建業(yè)主委員會;1994年底前投入使用的老舊小區(qū),房改售房率超過50%的,應(yīng)組建業(yè)主委員會。”

4、根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的第七條相關(guān)規(guī)定:業(yè)主大會由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議,成立業(yè)主大會。

因此,一般來說,《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會規(guī)程》對業(yè)主委員會的成立只做了原則性的規(guī)定,即小區(qū)成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會需要以住房的出售面積達(dá)到建筑總面積的一半以上,但是各個(gè)地區(qū),根據(jù)該地區(qū)的實(shí)際情況又有進(jìn)一步具體的規(guī)定。

三、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立程序

(一)、提出申請

向房管局提出成立首屆業(yè)主委員會的書面申請,填報(bào)《首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組申請表》,并且報(bào)街道辦事處備案。

(二)、成立業(yè)主委員會籌備小組

街房管局接到申請后,做出書面批復(fù)意見,指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備小組。

(三)、籌備小組開展籌備工作

1、籌備小組自成立起30日內(nèi)擬好《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》,并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告,征求業(yè)主主意。《業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》這兩份文件需由2/3業(yè)主書面同意才能通過,這是最重要的事情,以后的程序都是依據(jù)這兩個(gè)文件進(jìn)行,對相關(guān)規(guī)則、事項(xiàng)要制定詳細(xì)。例如:放棄即視為同意,人防、停車庫等地下空間不計(jì)入投票權(quán)等。

2、確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)。業(yè)主的投票權(quán)按每戶一票計(jì)算,物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計(jì)算份額,超出部分按四舍五入處理。以產(chǎn)權(quán)證明書為準(zhǔn)。單位代表須有單位授權(quán)委托書。

3、組織各樓宇開業(yè)主大會產(chǎn)生業(yè)委會候選人。由于業(yè)主較多,不可能召集所有業(yè)主在一起開會,可以以幢、單元、樓層等為單位,分時(shí)分區(qū)召開業(yè)主大會,開會選出業(yè)主代表參加業(yè)主大會,此后開業(yè)主代表開會即視為開業(yè)主大會。業(yè)主代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過。凡須投票表決的,業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表的投票權(quán)是其所代表業(yè)主的投票權(quán)的總和。

業(yè)主大會會議可以全體業(yè)主集中統(tǒng)一開,也可以部分業(yè)主分時(shí)分區(qū)地開;可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加,票權(quán)數(shù)過2/3投票通過,才有效。

4、籌備小組完成以上工作后,將業(yè)主委員會候選人的名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》,送達(dá)街道辦事處,并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請。籌備小組決定業(yè)主大會成立的時(shí)間和業(yè)委會的組成人數(shù)(5-15人,單數(shù)),定出投票時(shí)間(3-7天,要報(bào)國土局備案)。匯集業(yè)委會候選人的資料,將候選人的簡歷表、選票樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公告。做好會務(wù)籌備工作,包括落實(shí)場地,制作選票,制作設(shè)置一或多個(gè)投票箱(也可上門收選票),由國土局封投票箱,點(diǎn)票時(shí)由國土局開箱和鑒證。業(yè)主大會召開15日以前通知投票權(quán)人,國土局、街道辦事處、開發(fā)商、物業(yè)公司等有關(guān)人員到場。

5、籌備小組根據(jù)議程召開業(yè)主大會,收集登記選票;審議并表決通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》及,《業(yè)主公約》;公開點(diǎn)票,宣讀選舉結(jié)果,產(chǎn)生業(yè)主委員會。會后籌備組將大會簽到表,選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。

業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決定,應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席大會的1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表通過。

6、一個(gè)平方米一個(gè)投票權(quán)。要弄清楚業(yè)主的住房面積,可從國土局拿到業(yè)主的資料,在收選票時(shí),請業(yè)主出示產(chǎn)權(quán)證明。在填寫業(yè)主代表投票委托書時(shí),應(yīng)該附上雙方的身份證以及產(chǎn)權(quán)證明。可以要求現(xiàn)在的物業(yè)管理公司通過國土局提交一份業(yè)主名單資料。如果物業(yè)管理公司拒絕,則可以直接通過國土局,向物業(yè)管理公司施加壓力。

7、開發(fā)商只有一個(gè)投票權(quán)。一個(gè)商鋪一個(gè)代表。商鋪可以當(dāng)業(yè)主代表,只要在業(yè)主委員會選舉中,業(yè)主如不投他票,他即落選。即使他入選了業(yè)主委員,也可以通過少數(shù)服從多數(shù)的原則讓他的意見不能實(shí)現(xiàn)。由住宅業(yè)主代表負(fù)責(zé)收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積,就沒問題。

8、籌備小組成員可以成為業(yè)主代表,成為業(yè)主委員會成員。

9、業(yè)主委員會每個(gè)成員只代表一個(gè)投票權(quán),實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)原則。業(yè)主委員會憑業(yè)主大會的授權(quán)行事,業(yè)主委員會作出的決定須由業(yè)主大會即業(yè)主代表表決確認(rèn),業(yè)主委員會對業(yè)主大會或業(yè)主代表大會負(fù)責(zé),維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會表決以面積計(jì)算選票權(quán),每個(gè)業(yè)主代表所代表的份額不變。

10、單位辦公樓可以參加投票,單位辦公樓在小區(qū)內(nèi),使用小區(qū)的公用設(shè)施。如果票權(quán)數(shù)不夠,則要把單位辦公樓拉進(jìn)來,說服的理由:大家都在同一個(gè)小區(qū)內(nèi),要把整個(gè)小區(qū)的安全、穩(wěn)定、美好,要把小區(qū)統(tǒng)一管理,才有利于大家的工作和生活。

11、發(fā)送文件給業(yè)主時(shí),請其簽收,用回執(zhí)證明已經(jīng)給過文件,視為送達(dá)。如果業(yè)主有意見,可以附意見。如某業(yè)主不同意某一條款,實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)。

12、提交的業(yè)主委員會成立申請需要改動的,可以提交補(bǔ)充資料,用來補(bǔ)充說明更改的情況。

13、由業(yè)主代表收集票數(shù),提出兩個(gè)問題讓業(yè)主回答:①是否滿意現(xiàn)在的物業(yè)管理公司②是否愿意委托業(yè)主委員會選舉物業(yè)管理公司業(yè)主只需要回答是或者否。每家都要做出書面意見。

14、開發(fā)商也應(yīng)該會同意公約和議事規(guī)則(這是房管局制定的,是公平的),因?yàn)樗蚕霠幦〉轿飿I(yè)管理權(quán)。

15、一般來說,應(yīng)該有維修基金,如果沒有,則要在以后集資。

(四)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自成立起3日內(nèi)召開首次業(yè)主大會,推選出委員會主任1人,副主任1-2人。

(五)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi),持下列文件向區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門辦理核準(zhǔn)登記手續(xù)。(一)業(yè)主委員會登記申請表。

(二)業(yè)主委員會章程。(三)業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生的報(bào)告及其資料。(四)業(yè)主公約。(五)其他相關(guān)資料。

(六)、核準(zhǔn)批復(fù)

收到區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門的備案意見,業(yè)主委員會成立。

(來源:北京市扶公律師事務(wù)所)

篇2:成立業(yè)主委員會申請書

　　成立業(yè)主委員會申請書

　　xxx人民政府、城管局：

　　xxx小區(qū)業(yè)主及住戶經(jīng)自愿報(bào)名，準(zhǔn)備成立“小區(qū)業(yè)主委員會籌備小組”，小區(qū)于xxxx年x月x日入住，到今日房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)已經(jīng)達(dá)到xx%以上，現(xiàn)按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的相關(guān)要求，請求xxx人民政府、xx城管局批準(zhǔn)成立“xx小區(qū)業(yè)主委員會籌備小組”，并指導(dǎo)該小組按照國家有關(guān)規(guī)定，完成“xx小區(qū)業(yè)主委員會”籌備工作。

　　此致!

　　申請xx小區(qū)業(yè)主代表(簽字)：xx

　　xxxx年x月xx日

篇3:小區(qū)成立業(yè)主委員會相關(guān)文書

小區(qū)成立業(yè)主委員會相關(guān)文書實(shí)例

1.選票設(shè)計(jì)

以下是筆者根據(jù)所在小區(qū)設(shè)計(jì)使用過的選票改寫,僅供參考:

親愛的業(yè)主:您好!現(xiàn)將**小區(qū)業(yè)主委員會候選人名單和資料發(fā)給您,如果您反對其中任何人擔(dān)任業(yè)主委員會委員,請?jiān)谄涿趾竺娈嫛?您也可以提出您建議的候選人,然后將您的選票在月日之前投入**小區(qū)選票箱,根據(jù)**小區(qū)業(yè)主委員會章程(草案)第*條規(guī)定,如果您未投反對票將視同您贊成這些候選人當(dāng)選業(yè)主委員會委員,請您珍惜自己的權(quán)利和支持我們的工作!謝謝!____小區(qū)業(yè)主大會籌備組____年__月__日業(yè)主委員會委員候選人名單姓名業(yè)權(quán)單位姓名業(yè)權(quán)單位我提議__號樓座室先生/女士擔(dān)任管委會委員____小區(qū)____號樓門室簽名:____年__月__日注:如果您的產(chǎn)權(quán)超過一套房子,請將全部房號在選票上注明,無房號或無簽名的選票將視為無效。

2.收條設(shè)計(jì)

以下是筆者根據(jù)所在小區(qū)設(shè)計(jì)使用過的收條改寫,僅供參考:

收條

本人/本人代表產(chǎn)權(quán)人收到業(yè)主大會籌備組送來的業(yè)主委員會章程(草案)、參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票、成立業(yè)主大會的通知。____小區(qū)____號樓__門_____室簽名:____年__月__日

3.業(yè)主委員會章程

業(yè)主委員會章程北京市房地局有管委會章程的示范文本,可以參考。

為業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會變得可行,筆者建議業(yè)主在起草自己小區(qū)業(yè)主委員會章程時(shí)寫明業(yè)主委員會用收集反對票方法進(jìn)行選舉,并注明:在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)如果業(yè)主未投反對票將視同其贊成候選人當(dāng)選業(yè)主委員會委員。

4.備案申請書

以下是筆者根據(jù)1998年為自己所在小區(qū)業(yè)主委員會報(bào)批所寫的申請函改寫,僅供參考:

北京市____區(qū)(縣)居住小區(qū)管理辦公室:

____小區(qū)共有____套房屋,根據(jù)___套房屋的業(yè)主的要求,在業(yè)主自愿參加的基礎(chǔ)上組建了____小區(qū)業(yè)主大會成立工作籌備組,并于____年__月__日正式開始工作。____小區(qū)業(yè)主大會成立工作籌備組在業(yè)主自愿報(bào)名參選業(yè)主委員會的基礎(chǔ)上于____年__月__日將選票、業(yè)主委員會章程(草案)、業(yè)主大會成立日期的通知及參選人資料進(jìn)行逐戶派發(fā),成功地派發(fā)給了____套房屋的業(yè)主,并告知了居委會。____小區(qū)業(yè)主大會工作籌備組于____年__月__日公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)監(jiān)督的情況下進(jìn)行了驗(yàn)票工作,收到選舉文件的業(yè)主在選舉規(guī)定的時(shí)間內(nèi)(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%對業(yè)主委員會章程的反對票,**小區(qū)業(yè)主委員會章程獲得通過,同時(shí)____、____、……先生/女士未收到50%反對票,當(dāng)選為____小區(qū)業(yè)主委員會委員。____小區(qū)業(yè)主委員會成立工作請求了區(qū)(縣)小區(qū)辦進(jìn)行指導(dǎo),所有程序符合國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定。____小區(qū)業(yè)主委員會由*名委員組成,經(jīng)業(yè)主委員會第一次會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會設(shè)主任一名、付主任__名。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,特此備案。____小區(qū)業(yè)主委員會____年__月__日