某小區物業管理服務內容:開發建設期間

(一)開發建設期間物業管理服務內容

1.分析原設計圖紙,提出物業結構布局功能方面的改進建議

物業管理公司在物業管理實踐中最了解物業布局的結構的合理性。以及物業的使用、維修和管理,如大門的位置、數量,管理服務用房、總臺及門衛等的設置與標準,車位、道路分布,保安與消防系統的落實,建筑物外面附屬物預留位置、孔洞等等。我公司可提供綜合考慮物業總體布局的建議,如空地和綠地的分布、開發與利用,公共活動場所與道路循環,房型功能及內外裝修標準等,以提升物業的價值和整體效果。

2.提供設備設施的設置和服務方面的改進意見與建議

物業公司可以從使用、管理和維修的角度,為建設單位提供設備設施的設置等方面的改進意見。對建筑材料的選用,設備設施性能特點、使用效果,養護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數量、規格;使用效果,養護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數量、規格;空調制冷量分布、管線走向;通訊設施質量等方面的建議,以免日后使用不便或因增加、改進設備而影響其他設施設備的動作。對服務方面的建議包括:從現在的物業總量、發展趨勢和消費需求等出發,考慮各類商業網點和生活娛樂設施的服務內容、服務半徑、服務對象,可提供服務設施的配置類別、比例與選址等方面的建議,提升物業的品位,為發展商尋求市場開發的定位點。

3.提供工程質量的改進建議

物業公司在施工階段即派工程技術人員到施工現場,熟悉基礎隱蔽工程,機電設備安裝調試,管道線路和敷設走向,了解這些日后難以從外觀上察覺的工程施工質量。如發現危體或遺漏項目則可在現場建設單位和施工單位共同磋商。及時提出并落實整改方案,配合設備安裝,現場進行監督,確保安裝質量,對內外裝修方式、布局、用料等從物業管理的角度提出建議,保證業主的購房權益,為日后的房屋維修奠定良好基礎。

4.設立物業管理服務咨詢臺

在項目銷售期間,物業公司即派工作人員到小區售樓處,和消費者面對面進行溝通,明確今后物業管理的收費、服務內容、服務標準,解答消費者物業管理方面的問題,銜接樓盤銷售與物業管理兩個環節的工作。

篇2:《房地產開發建設兩大制度》實施細則

《房地產開發建設兩大制度》物業集團實施細則

物業集團公司作業文件

《房地產開發建設管理制度》及《房地產開發建設管理、兩周計劃及會議決議的考核制度》物業集團實施細則

第一章工程建設計劃管理與考核

第十二條工程部在竣工時間15天前召集物業集團及施工單位進行分戶驗收、5天內完成第一次驗收,并要求從驗收第一天起8天內整改完畢。在整改過程中,物業集團及相關單位必須邊整改邊驗收。每延遲一天召集,扣工程部經理15元;超過8天未整改完畢,每戶每延遲一天,扣工程部經理5元,物業集團全質辦考核,綜合計劃部負責監督。

實施細則物業公司負責人在工程竣工15天前負責成立有物業集團全質辦參加的分戶驗收組,并設計好驗收表格,表格中列出具體檢驗項目。設備設施分系統進行驗收、戶內分單元進行驗收。各設備設施系統分成兩大類,一類是資料、一類是投入使用情況;設備設施使用情況根據表格列出的項目分別進行檢測,各單元使用情況每戶每項進行檢測。交樓10天前物業集團全質辦進行一次考核并在當天17:00前將考核表報物業集團總經理;交樓7天前物業集團全質辦再進行一次考核并在當天17:00前將考核表報物業集團總經理;從驗收第一天起超過8天未整改完畢的每天統計考核結果并于當天17:00前上報物業集團總經理。每月1日物業集團全質辦編制上月考核統計表時再報1次。

驗收合格且衛生達到四星級標準的單元可接收房屋鑰匙。

第十九條每期工程竣工當天工程部必須保證通水、電、煤氣、電視、電信、智能化和緊急備用電源,完成相關道路、環境配套工程,并取得電梯、消防、煤氣驗收合格證以及單位(子單位)工程質量驗收記錄。每項每延遲一天扣工程部經理15元。工程竣工當天開發五部必須保證通郵,每延遲一天扣開發工程五部經理15元。物業集團全質辦考核,綜合計劃部負責監督。

實施細則物業公司負責人在工程竣工前一天安排分戶驗收組對上述設備設施進行驗收。公共設備設施分系統進行驗收,戶內相關部分設施分單元進行驗收;其中通煤氣、通郵等不能檢測的通過查看證明文件進行檢查。驗收組在竣工前一天將驗收結果書面報督導主管,督導主管在工程竣工的當天8:30前將分戶驗收組報送的驗收情況書面報物業集團全質辦,物業集團全質辦當天將考核統計表報物業集團總經理;每月1日上報上月考核統計表時再報1次。

本條所指竣工時間以該工程施工合同中的竣工時間為準。工程竣工之日經驗收組驗收為不合格或未完成的項目,每隔10天再驗收一次;到下月仍未完成的下月再次進行考核。

第二十條工程部在交樓時間7天前,組織專業清潔公司完成對室內、外立面及門窗等清潔,達到四星級標準交物業集團驗收,交樓時間3天前移交物業集團。移交時衛生已達標的,對工程部不予考核,否則每套扣工程部經理5元,物業集團全質辦考核綜合計劃部監督。

實施細則物業公司負責人組織分戶驗收組按照四星級清潔標準設計驗收表格,在交樓3天前按四星級清潔標準組織一次驗收。驗收組在交樓前一天將驗收結果書面報督導主管,督導主管在驗收的當天8:30前將分戶驗收組報送的驗收情況書面報物業集團全質辦,物業集團全質辦當天將考核表報物業集團總經理;物業集團全質辦每月1日編制上月考核統計表時再報1次。

第二章工程建設質量管理與考核

第五十六條工程交樓后2個月內,由于施工原因造成的質量問題均由工程部負責。

1、樓板出現穿透性裂縫;

2、天面、衛生間、陽臺樓板出現滲漏水;

3、給水管道出現爆管;

4、外墻出現開裂、脫落、滲漏;

5、陽臺欄桿生銹;

6、天花及墻面抹灰層開裂、空鼓、脫落;

7、房門開裂;

8、木地板翹起、接縫不滿足規范要求;

9、鋁合金門窗邊滲水。

出現上述情況的,每戶扣工程部經理5元。

第五十七條由于磚墻砌筑位置誤差導致業主索賠的,每發現一戶予以工程部經理行政處分。

第五十八條第五十六條至第五十七條由物業集團全質辦負責考核,全質辦為考核監督部門。

實施細則物業公司負責人對照制度第五十六條至第五十七條統計當月"交樓期間維修服務中心維修大隊"和客戶服務部受理報修情況,未達本條要求的形成統計表于下月1日8:30時前報物業集團全質辦;物業集團全質辦將物業公司報送的應當被考核的項目列入上月考核統計表于每月1日17:00前將報物業集團總經理。

第五章商品房交付使用管理與考核

第九十四條銷售部必須在實際交樓30天前牽頭組織成立交樓領導小組,并在成立當天召開綜合協調會。會議由主管副總裁主持,討論確定交樓方案(含交樓時間、進度、地點、應收費用、現場布置等內容),明確應售已售物業、應售未售物業、自營物業及應向政府移交的物業。交樓領導小組由公司主管副總裁任組長,銷售中心總經理、物業集團總經理任副組長,銷售中心、開發中心、研發中心、物業公司、工程部、財務部、合同管理部、招標中心、全質辦各派一名負責人為組員。銷售部未按規定牽頭組織成立交樓領導小組的,每遲一天,扣罰銷售部經理15元。本條由物業集團全質辦負責考核,綜合計劃部負責監督。

實施細則交樓前30天物業集團全質辦直接與該樓盤物業公司負責人聯系,了解成立交樓領導小組、召開交樓綜合協調會并確定交樓工作方案等工作的完成情況,物業集團全質辦根據物業公司負責人反饋的情況將應當被考核的項目列入上月考核統計表于每月1日17:00前報物業集團總經理。

第九十五條銷售中心客戶服務中心必須在交樓3天前組織成立交樓期間維修服務中心,由銷售中心客戶服務中心負責人任主任,物業集團全質辦一名領導,物業公司一名領導,全質辦一名領導,工程部經理任副主任,工程部組織各相關施工單位各

派一名負責人為成員。

機構下設維修大隊、慰問小組及備用維修隊伍。備用維修隊伍由物業公司組建,維修大隊由土建分隊、水電分隊及裝修分隊組成,各分隊按照已售戶數每50戶不少于一人的標準配備維修人員。維修大隊由工程部項目經理兼任大隊長,各相關施工單位派人組成;慰問小組由銷售中心客戶服務中心、物業公司、銷售部有關人員組成。

交樓期間維修服務中心存續期限共為15天。從第16至第60天,其職權由物業公司接管。60天后,交樓期間維修服務中心撤消其職能納入物業公司的日常管理工作。

銷售中心客戶服務中心未按規定組織成立交樓期間維修服務中心的,每遲一天,扣罰銷售中心客戶服務中心主任15元。工程部未按規定要求組建維修大隊的,每遲一天,扣罰工程項目經理15元。維修大隊配備維修

人員每少一人,扣罰工程項目經理15元;施工單位配備維修人員每少一人,扣罰招標中心合約部責任經理5元。銷售中心客戶服務中心、銷售部、物業公司未按要求組成慰問小組的,每遲一天,扣罰銷售中心客戶服務中心主任、銷售部經理、物業公司負責人各15元。

本條由物業集團全質辦負責考核,綜合計劃部負責監督。

實施細則交樓前2天物業集團全質辦向銷售中心客戶服務中心負責人了解交樓期間維修服務中心成立情況;向工程部了解維修大隊成立情況并通過檢查維修大隊成員每天的出勤記錄檢查維修大隊的人員配備情況;向物業公司負責人了解慰問小組成

立情況。物業集團全質辦根據各單位負責人反饋的情況將應當被考核的項目列入上月考核統計表于每月1日17:00前報物業集團總經理。

第九十六條銷售中心客戶服務中心必須在召開交樓綜合協調會當天與物業公司確定交樓期間維修服務中心的辦公、待命地點與交樓期間24小時服務熱線電話。物業公司必須在交樓前一天完成辦公、待命地點的布置與熱線安排。

銷售中心客戶服務中心與物業公司未及時確定辦公、待命地點與24小時服務熱線電話的,每遲一天,扣罰銷售中心客戶服務中心主任與物業公司負責人各15元。未按時完成現場布置的,每遲一小時,扣罰物業公司總經理15元。

本條由物業集團全質辦負責考核,綜合計劃部負責監督。

實施細則交樓綜合協調會召開當天物業集團全質辦直接與該樓盤物業公司負責人聯系,了解成立交樓領導小組、召開交樓綜合協調會并確定交樓工作方案等工作的情況;交樓前一天物業集團全質辦與該樓盤物業公司負責人聯系,了解交樓當天維修服務中心辦公、待命地點與交樓期間24小時熱線服務電話的布置情況。物業集團全質辦根據物業公司負責人反饋的情況將應當被考核的項目列入上月考核統計表于每月1日17:00前報物業集團總經理。

第九十七條維修大隊必須適當備足材料,按照物業公司日常工作程序完成交樓期間的維修、服務工作,并提供24小時現場服務。在接到報修5分鐘內,維修大隊必須派人到達現場,并在30分鐘內開始施工。維修工程結束前,維修人員不得撤離現場。客戶服務中心須對維修大隊的全部維修工作進行業主回訪。

交樓期間維修人員未按時到達現場,每遲到一分鐘,扣罰工程部經理15元;維修人員在維修結束前撤離現場的,每提前撤離一小時,扣罰工程部經理15元。經業主書面申請維修人員提前撤離的除外,并將其申請附

于維修單背面,作為免于考核的證明。客戶服務中心未完成回訪的,每查實一戶,扣罰客戶服務中心主任15元。

本條由物業集團全質辦負責考核,綜合計劃部監督。

實施細則物業公司負責人負責統計當月未達本條要求的不合格項,形成統計表于下月1日8:30時前報物業集團全質辦;物業集團全質辦將物業公司報送的應當被考核的項目列入上月考核統計表于每月1日17:00前將報物業集團總經理。

第九十八條交樓之日起15天內,交樓期間維修服務中心必須組織交樓慰問小組對收樓后的客戶上門慰問。慰問的內容包括送賀卡,并請客戶填寫《客戶意見征詢表》。

交樓期間維修服務中心不按本條要求組織交樓后慰問工作的,每發現一戶,扣罰交樓期間維修服務中心主任15元。

本條由物業集團全質辦負責考核,綜合計劃部負責監督。

實施細則維修服務中心設計的《客戶意見征詢表》的表中應包含是否收到賀卡,樓盤督導主管通過檢查業主反饋的《客戶意見征詢表》檢查本條落實情況,于交樓之日起第16天上午8:30前將檢查結果書面報物業集團全質辦,全質辦根據被考核情況當天將考核表報物業集團總經理。物業集團全質辦每月1日上報上月考核統計表時再報1次。

第一百條工程部必須在交樓3天前,將經物業公司分戶驗收合格的全部物業移交銷售部,銷售部同時將應售已售物業移交物業公司,并委托物業公司與買受人辦理驗樓手續(銷售部負責與物業公司簽定前期物業管理服務合同)。工程部必須在交樓3天前,將應售未售物業、自營物業及應向政府移交的物業移交銷售中心經營部,由銷售中心經營部按《未售物業管理制度》進行管理。

工程部、銷售部、銷售中心經營部、物業公司未按本條要求辦理樓宇交接手續的,每遲一天,扣罰工程部經理、銷售部經理、銷售中心經營部

經理、物業公司負責人15元。如出現特殊情況應及時向集團公司總裁匯報。

本條由物業集團全質辦負責考核,綜合計劃部負責監督。

實施細則工作任務到期當天由物業集團全質辦負責客戶服務的主管查看相關移交記錄,如到期未按時移交的則繼續跟進直至按要求移交為止,全質辦根據移交情況按制度進行考核,每月1日編制上月考核統計表時統計上報。

第一百零一條研發中心綜合管理部必須在該期樓宇竣工驗收30天前向物業公司提供一套施工圖,工程部在分戶驗收合格3個月內按照政府有關物業管理規定將應移交的全套竣工資料及施工合同直接移交物業公司。

研發中心綜合管理部、工程部未按本條要求提供施工圖或移交竣工資料的,每遲一天,扣罰研發中心綜合管理部經理、工程部經理15元。

本條由物業集團全質辦負責考核,綜合計劃部負責監督。

實施細則上述圖紙、資料原件移交物業集團檔案室存檔,物業集團檔案室復印二套施工圖分別給物業集團全質辦和相關物業公司。物業集團全質辦在竣工驗收前30天時和分戶驗收滿3個月時到物業集團檔案室查找上述圖紙資料,當天將考核表報物業集團總經理。物業集團全質辦每月1日編制上月考核統計表時再報1次。

第一百零四條交樓20天前,銷售部必須組織工程部、研發中心設計部對《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》進行討論定稿,集體會審簽發。銷售部應在會審結束后3天內將加蓋房地產公司公章的上述文本交物業公司,并委托物業公司在辦理交樓手續的同時向業主發放。

銷售部未按本條要求組織審定《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》并交物業公司的,每遲一天扣銷售部經理15元。工程部、研發中心設計部未按本條要求參加集體會審并簽發的,每遲一天,扣罰工程部經理、研發中心設計部經理15元。

本條由物業集團全質辦負責考核,綜合計劃部負責監督。

實施細則交樓前20日物業集團全質辦向銷售部被考核人了解上述文件會審簽發情況,交樓前17日物業集團全質辦向物業公司負責人了解上述文件移交情況;上述文件移交物業公司后全質辦保留一套存檔。物業集團全質辦根據從被考核人處了解到的情況當天將考核表報物業集團總經理。物業集團全質辦每月1日編制上月考核統計表時再報1次。

第一百零八條物業公司與買受人辦理樓宇交接手續,必須遵循以下程序:

1、物業公司經辦人核驗買受人或委托人的身份證和《準予入住通知書》;

2、物業公司經辦人核驗無誤后,請買受人填寫《業主檔案》,并簽署《業主公約》;

3、物業公司經辦人請業主領取鑰匙并簽署《鑰匙交接書》;

4、物業公司經辦人陪同買受人驗樓,填寫《樓宇情況反饋表》并請買受人簽名。物業公司未按本條要求辦理樓宇交接手續的,每戶扣罰物業公司負責人15元。

本條由物業集團全質辦進行考核,綜合計劃部負責監督。

實施細則物業公司請買收人填寫《業主檔案》和簽署《業主公約》時必須同時簽署《物業服務協議》。交樓期間由督導主管負責檢查本條執行情況,發現未達本條要求的當天書面報物業集團

全質辦,物業集團全質辦在每月1日編制上月考核統計表時統計上報。

第一百零九條物業公司必須在交樓前20天,將《住戶手冊》、《樓宇情況反饋表》、《鑰匙交接書》、《業主檔案》交物業集團審核,并于交樓前5天印刷完畢。物業公司在買受人辦理完樓宇交接手續后,應將買受人相關資料入物業公司未按時將以上資料交物業集團審核,每遲一天,扣罰物業公司負責人15元。物業公司未將買受人相關資料入檔的,每發現一件,扣罰物業公司負責人15元。

本條由物業集團全質辦負責考核,綜合計劃部負責監督。

實施細則交樓前20天物業公司負責人將包括《物業服務協議》在內的上述文本交物業集團全質辦,由物業集團全質辦呈送物業集團總經理按物業集團總經理批示意見處理;交樓前5天物業公司負責人將一套已經印刷好的上述文本交物業集團全質辦備案。全質辦根據上述文本報送情況分別在交樓前20天和交樓前5天將考核表報物業集團總經理;物業集團全質辦每月1日編制上月考核統計表時再報1次。

交樓期間由督導主管負責檢查買受人相關資料入檔情況,發現不合格項當天書面報物業集團全質辦,物業集團全質辦在每月1日編制上月考核統計表時統計上報。

篇3:接管驗收開發建設單位移交資料

接管驗收開發建設單位移交的相關資料

一、物業產權資料(復印件加蓋公章)

1、項目開發批準文件

2、建設工程規劃許可證

3、建設工程施工許可證

4、建設用地規劃許可證

5、商品房預售許可證

6、國土使用證

7、用地紅線圖

二、綜合竣工驗收資料

1、竣工圖紙(包括總平面布置圖和建筑水、電、氣、設備附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)

2、建設工程竣工驗收證書

3、建設消防驗收合格證

4、公共配套設施綜合驗收合格證

5、供水合同

6、供電協議書、許可證

7、供氣協議書、許可證

8、有線電視合格證

9、通信設施合格證

10、電梯準用證

11、住宅質量保證書、住宅使用說明書

三、設計資料

1、地質報告書

2、全套設計圖紙(并需單獨提供各種戶型的土建結構圖、室內管線圖)

3、圖紙會審記錄

4、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)

5、工程預決算報告書

6、隱蔽工程驗收簽證

7、沉降觀測記錄

8、砂漿、混凝土試塊試壓報告

四、機電設備資料

1、機電設備出廠合格證

2、機電設備使用說明書(要求中文)

3、機電設備保修卡、保修協議

五、聯系人電話

1、開發商工程部各項目負責人姓名、聯系電話

2、建設施工單位各部門負責人姓名、聯系電話

3、機電設備供應商、安裝(調試單位)負責人、技術人員姓名、聯系電話

六、業戶資料

1、已購房的業主姓名、房號、面積、聯系電話、地址

2、已購房的業主付款情況、付款方式及購房合同號

3、整個小區所有房屋的鑰匙和機電設備的鑰匙