圖書城工程前期介入方案

1、工作內容

工程管理前期介入工作的充分與否,將直接關系到接管以后的服務水準,房屋及其配套設施的驗收。

A定期聯絡溝通

物業管理情況、工程進度、質量情況溝通

前期工程情況溝通

相關部門工作情況溝通

各施工單位溝通

相關部門的聯絡

供電部門的聯絡

供水部門的聯絡

有線電視臺的聯絡

電信部門郵電部門的聯絡

B項目前期介入

制訂工程管理分階段目標

對建筑、設施設備各系統的設計進行回顧與檢討

參與設施和設備的測試和調試

提出對不完善工程設計的整改補救建議

熟悉建筑結構,隱蔽工程情況,為驗收和維護作準備

建立設備臺帳,設備檔案.

資料的收集

工程竣工圖紙的收集整理

設施設備的產品說明使用操作說明文件

設施設備產品的技術資料零部件供應商情況

C文件制作

裝修管理規定

工程部員工日常巡檢路線、項目、記錄表格

保養計劃書、責任人、保養記錄表格

緊急故障應急預案

D預算

(1)制運行和維修的成本

(2)預算費用

(3)使未來的經營管理的決定變的容易

2.工作過程

我們的技術審計包括施工規范、竣工圖及其他的相關文件,以及對現場機電設施和設備的檢查以及選擇如下一些關鍵的設備和系統進行性能試驗。

雨、污水排水系統和生活用水排水系統

供水系統

建筑安全系統

配電系統

消防系統

避雷系統

安防系統

我們將從物業使用的角度,對以上的系統進行評估。

1、運行、配置/分配的簡易性

2、運作的安全性和經濟性

3、系統的充足性、靈活性和多功能性,以便應付和滿足建筑物的可能用途和滿足由于功能變化的漸增的要求。

4、對建筑物的各職能范圍內的服務功能的配置。

5、節能和環保問題

我們也將判斷系統由于日常使用而產生的效率降低的問題,為維持系統長期的良好性能,我們將會特別比較系統的容量。

1、參與調試、驗收

2、資料歸類

A建立設備臺帳

B建立設備檔案

對參與調試的設備

(1)作詳細的測試記錄

(2)調試過程記錄,作為今后維修的參考

我們將根據以上的現場工作情況,制定一套切合實際的圖書城工程管理方案。

2、工程前期介入時間表

工程管理進度細覽

項目內容時間人員

工程前期介入掌握施工現狀,熟悉隱蔽工程,對各系統作現場勘察了解,熟悉配電設施、機電設備詳細情況等。

從物業管理角度,提出合理化建議

進駐至大廈全部竣工

工程部部長及工程師主管

制訂工程管理方案對圖書城深入調查研究,針對設施設備的特點,制訂方案逐步完善,引入ISO9002質量保證體系

進駐兩個月后,至大廈全部竣工

設備調試驗收與接管依據標準逐項檢查發現問題,督促整改,辦理移交手續,做好遺留工程備案

根據工程進度,安排交接管時間

招聘培訓招聘人員的現場培訓、熟悉現場、管理設備視設備調試、驗收工作進度,部分員工到崗、開業前一個月。全部到崗

完善管理及工作條件安排管理用管,維修工作間,逐步配備工具、物資裝備合同簽定及大廈全部竣工

工程部長

試運作按制訂的管理方案開業后二個月

定型管理根據實際運作情況對管理方案修正試運作二個月后

培訓計劃

序號培訓內容培訓時間培訓對象

1物業管理概述:

1、物業管理起源和發展

2、物業管理基本內容

3、物業管理環節

4、物業管理法規入伙前兩個月全體工作人員

2職業道德、職業禮儀同上同上

3物業管理前期介入

1、前期介入工作內容和意義

2、物業管理與招商配合的工作方法

3、物管前期介入與施工的配合同上同上

4崗位技能培訓

1、保安前期工作

2、保潔前期工作

3、水電前期工作

4、水電、保安、保潔ISO9001操作規程同上同上

5接管驗收

1、接管驗收標準

2、接管驗收要點

3、建立工程技術檔案

4、工程返修管理入伙前一個月工程部為主

6入伙準備工作資料

1、入伙資料

2、入伙工作流程

3、業主接待與溝通技巧

4、建立業主檔案入伙前兩周全體人員

7日常管理服務:按ISO9001體系運作

1、治安管理2、消防管理

3、停車管理4、電水氣及通信管理

5、設備設施管理6、裝修管理

7、維修服務8、保潔管理

9、綠化管理10、便民服務

11、社區文化活動12、文件記錄管理

13、采購管理14、人事行政管理

15、財務管理16、應急管理入伙前一個月至入伙后三個月根據工作崗位和部門職責分工進行

8業主意見調查,業主投訴和處理入伙前一周全體人員

9CI系統的建立與管理入伙前一個月至入伙后一個月各部門負責人

10業主委員會,創優工作入伙六個月后各部門負責人

篇2:文華居物業前期介入主要工作內容

桂花居前期介入主要工作內容

1、對設施、設備的安裝和驗收的跟蹤配合。

2、物業交接中,各種物品、資料的準備和制作。

3、對所有參與土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同或施工合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話進行收集。

4、作好技術資料交接前的準備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對該物業的客戶檔案資料進行整理、收集,以便后期有針對性的開展各項服務。

6、在竣工驗收的基礎上,按照國家有關交接驗收標準進行接管、驗收。

7、物業服務人員的招聘、培訓、現場實習和具體業務指導。

8、房屋裝修過程中的監管和服務。

9、物業各種標識的制作和服務工具的配置。

10、物業交付前房屋拓荒工作的實施。

篇3:物業前期介入程序文件

物業前期介入程序文件

1.0目的

對物業管理前期介入的物業形成前期的階段性管理進行規定,為以后物業管理打下基礎,確保物業管理服務滿足開發商、業主住戶和法律法規要求。

2.0范圍

適用于物業接管驗收前介入房屋開發商的開發、樓宇的設計、施工、配套設施采購、驗收、安裝、房產的銷售,物業宣傳等過程的管理。

3.0職責

3.1品質督導負責物業前期介入控制的歸口管理,具體負責與房產開發商聯絡物業前期介入的有關配合房產銷售、宣傳、公司投標等事宜。

3.2物業驗收接管領導小組(籌備)的各專業組分別介入參與審查房屋設計圖紙、房屋建筑工程施工質量監控,配套設施的采購、驗收、安裝等有關事宜。

4.0工作程序

4.1物業前期介入管理,是指物業管理企業在物業房屋開發設計階段即介入,從事物業形成前的階段管理。

4.2物業前期介入管理的必要性

按照全面質量管理的“全過程、全要素和全員管理”的管理思想,在物業設計開發建造之時開始,物業公司代表業主參與物業管理有關活動,是一項物業管理的前期管理。其意義有:

4.2.1物業公司參與對設計的評審,可利用物業管理企業豐富經驗和專業知識對規劃設計提出修改意見,使規劃設計更符合使用管理要求,完善房屋設計要求,并為以后的管理工作打下基礎。

4.2.2物業公司在物業管理使用方面擁有第一手資料,對樓宇使用過程所暴露出各種工程質量問題清楚,物業公司參與監理可彌補解決可能出現的質量隱患,提高房屋的建造質量,一定程度避免以后物業管理中的“老大難”問題,盡可能將房屋質量問題消滅在建造過程中。

4.2.3提前介入對所管物業如土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等物業情況進行了

解熟悉,為竣工驗收接管驗收打下基礎。

4.2.4物業公司派人員參與先期開發,熟悉該物業各個部分、設備環境,對以后物業的管理養護、維護保養帶來許多便利:

a)方便了物業管理中維護保養計劃;

b)方便了物業管理中的檢修;

c)確保了檢修質量;

d)方便了物業管理改造、拆除及設備的更換,提高了物業管理效率和工作質量。

4.3物業前期介入的管理內容。

4.3.1參與投標洽談管理業務,物業公司通過市場調研了解房產開發商的開發動態,掌握開發信息通過投標競爭接洽業務。

4.3.2建立與業主住戶的關系

物業管理通過參與房產開發商的銷售活動與業主(開發商)接觸、溝通、協商,又與購房者未來業主或住戶取得聯系,散發公司宣傳材料聽取意見要求和希望;了解業主住戶對物業所有安排打算。參與銷售部門同業主住戶簽訂物業管理合約,向業主提供介紹業主臨時公約,裝修管理辦法、大門設置、出入、停車場等管理辦法,物業管理費用收取辦法等信息。

4.3.3察看記錄工程建筑現場為以后物業管理提供基礎。

a)審查土建構造、管線走向、出入線路通信、保安、消防、水電、煤氣等實施設備情況;

b)對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案,磋商解決辦法;

c)施工現場做好日后養護、維修要點、圖紙更改等記錄;

d)參與設施工程驗收,對各種設施設備的外觀、性能、功能進行檢查,按整改計劃督促施工整改。

4.3.4根據業主住戶的希望要求設計管理模式,制定相應的規章制度。如:

a)與開發商共同起草物業轄區的規章制度、業主臨時公約、裝飾施工管理辦法等;

b)設置物業轄區的組織機構,規定各部門人員崗位責任制和住戶手冊,物業轄區綜合管理辦法等;

c)制定上崗人員的培訓計劃,實施培訓。

4.3.5建立服務系統和服務網絡

a)建立保安、清潔、綠化、設施維修養護隊伍,訂立合同;

b)同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門聯絡、溝通;

c)建立代辦服務項目網絡。

4.3.6準備物業的交接

a)擬訂移交接管辦法;

b)準備移交接管事項。

5.0支持/相關文件

《物業入伙及裝修控制程序》

《基礎設施和工作環境控制程序》

《與顧客有關過程控制程序》

6.0記錄

《前期介入巡檢記錄》