物業(yè)管理前期介入的工作內(nèi)容(3)

第三節(jié)施工建設(shè)階段介入

物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5-6個月。

施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容

1.成立工程介入小組,一般2~3人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接,及時回復(fù)物業(yè)的建議。

2.介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn),發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通常可通過建立一套報表體系來實(shí)施,報表包括的主要內(nèi)容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

3.實(shí)行填報前期介入情況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門,并跟進(jìn)所呈報問題解決情況。

4.物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會,及時溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。

5.物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進(jìn)問題整改落實(shí)情況。

物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)

1.了解委托項目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目,加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。

2.地下室工程

地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項:

a)無論采取何種防水設(shè)計施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防

水工程施工。

b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時,除嚴(yán)格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外,應(yīng)重點(diǎn)檢查:砼攪攔

時間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時,應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護(hù)時間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。

c)采用水泥砂漿防水層,除按設(shè)計及規(guī)范施工外,應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層

作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。

3.回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開裂等問題。因此,應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控,有問題應(yīng)堅決要求返工,否則后患無窮。

4.樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。

a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問

題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查,同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。

b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題,物業(yè)參與

監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí),出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致維修困難,故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。

5.砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。

6.裝飾工程

a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。

b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。

c)地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理,注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。

7.門窗工程

木門與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。

8.給排水工程

a)給水工程:如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗。

b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多,在可能的情況下建議改用PVC水管。

篇2:文華居物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容

桂花居前期介入主要工作內(nèi)容

1、對設(shè)施、設(shè)備的安裝和驗收的跟蹤配合。

2、物業(yè)交接中,各種物品、資料的準(zhǔn)備和制作。

3、對所有參與土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同或施工合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話進(jìn)行收集。

4、作好技術(shù)資料交接前的準(zhǔn)備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對該物業(yè)的客戶檔案資料進(jìn)行整理、收集,以便后期有針對性的開展各項服務(wù)。

6、在竣工驗收的基礎(chǔ)上,按照國家有關(guān)交接驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管、驗收。

7、物業(yè)服務(wù)人員的招聘、培訓(xùn)、現(xiàn)場實(shí)習(xí)和具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

8、房屋裝修過程中的監(jiān)管和服務(wù)。

9、物業(yè)各種標(biāo)識的制作和服務(wù)工具的配置。

10、物業(yè)交付前房屋拓荒工作的實(shí)施。

篇3:項目前期介入階段工作內(nèi)容指引

項目前期介入階段與工作內(nèi)容要點(diǎn)指引

1適用范圍

本指引適用于項目開發(fā)過程中各階段物業(yè)介入的工作要求,明確介入階段、工作內(nèi)容和關(guān)注事項。

2物業(yè)介入階段與工作內(nèi)容

2.1項目規(guī)劃設(shè)計階段項目規(guī)劃設(shè)計階段的前期介入工作內(nèi)容包括,但不限于:

1)整體布局是否有利于日后開展物業(yè)管理工作;

2)在滿足消防要求等房地產(chǎn)相關(guān)法律的基礎(chǔ)上,道路系統(tǒng)規(guī)劃是否滿足日后開展物業(yè)管理要求:包括小區(qū)出入口設(shè)計、建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾,消防車道設(shè)計、設(shè)計車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統(tǒng)分布等是否合理。分期開發(fā)的,在保障小區(qū)整體協(xié)調(diào)的前提下,應(yīng)設(shè)置圍墻間隔已開發(fā)、未開發(fā)區(qū)域,考慮前期開發(fā)區(qū)域的人流、車流、停車場等規(guī)劃是否滿足該區(qū)域交付使用的需求。

3)公建的配套設(shè)計和功能分配;

4)綠化與景觀系統(tǒng)設(shè)計的功能及經(jīng)濟(jì)性;

5)配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布;

6)物業(yè)管理用房的位置及功能劃分,面積是否符合法律法規(guī)的要求;

7)戶型的平面設(shè)計是否合理;

8)建筑外立面的設(shè)計是否留下治安隱患。

2.2施工圖設(shè)計階段施工圖設(shè)計階段前期介入工作內(nèi)容包括,但不限于:

1)土建

a)屋面、有防水要求的衛(wèi)生間(廚房)等防水材料的選擇;

b)門、窗的材質(zhì);

c)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸;

d)地區(qū)氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求;

e)空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集;

f)煙道、排氣道的位置;

g)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

2)配套

a)室內(nèi)管道、計量器具、智能化設(shè)施布置的合理性,及給業(yè)主造成的影響;

b)各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響;

c)各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi);

d)各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗;

e)室外管線、管道井布局的合理性,及給業(yè)主造成的影響;

f)設(shè)備用房、管理用房、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共區(qū)域等的設(shè)計是否合理。

2.3施工階段施工階段前期介入工作內(nèi)容包括,但不限于:

1)項目所在公司招標(biāo)工作介入(協(xié)助項目所在公司就以下問題對投標(biāo)單位提出相關(guān)要求)

a)門、窗質(zhì)量及售后服務(wù);

b)智能化設(shè)施設(shè)備質(zhì)量及后期維修保養(yǎng)成本;

c)供暖、空調(diào)、衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量及后期維修保養(yǎng)成本。

2)施工過程介入

a)房屋質(zhì)量控制;

b)隱蔽工程檢查驗收記錄;

c)設(shè)計變更記錄的收集;

d)設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及售后服務(wù);

e)成品保護(hù);

f)體育設(shè)施、兒童游樂設(shè)施質(zhì)量;

g)水景設(shè)施防水施工監(jiān)管。

2.4營銷介入(配合)

1)銷售承諾對物業(yè)管理造成的影響;

2)發(fā)展商贈送業(yè)主物品給物業(yè)公司帶來的保修責(zé)任及法律責(zé)任;

3)協(xié)助項目所在公司擬訂業(yè)主臨時公約;

4)協(xié)助項目所在公司向政府主管申辦物業(yè)管理單位的招標(biāo)手續(xù);

5)具體按《營銷配合管理規(guī)定》執(zhí)行。

3各階段物業(yè)介入通用關(guān)注要點(diǎn)

3.1設(shè)備房設(shè)備房包括:配電機(jī)房、水泵機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、二氧化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng)房、消防控制中心、風(fēng)機(jī)房、鍋爐房等。

3.1.1設(shè)備房通用關(guān)注要點(diǎn):

1)獨(dú)立用房,面積適用;

2)有必要的通風(fēng)、采光、防潮、防水、防暑措施;

3)地面貼有瓷磚,坡度合理,并設(shè)有防止回灌的地漏;

4)配有專用滅火器1-2個位置;

5)預(yù)留設(shè)備檢修、散熱空間(設(shè)備與墻體,設(shè)備與設(shè)備之間),通過通風(fēng)、采暖等設(shè)備避免溫度過高或過低對設(shè)備造成損壞;

6)有應(yīng)急通訊、照明設(shè)施;

7)窗戶加裝內(nèi)置護(hù)欄、鐵花等防止人員攀爬;

8)位置合理,減少管道交叉和總長度;

9)對設(shè)備采取相應(yīng)的降低噪音措施,避免影響住戶正常使用和居住;

10)主要標(biāo)識、線路圖、制度上墻、上設(shè)備。

3.1.2特殊設(shè)備房關(guān)注要點(diǎn)

1)電梯機(jī)房設(shè)置有專用工具掛置位置;

2)二氧化碳滅火系統(tǒng)機(jī)房在房外設(shè)置啟動設(shè)備和系統(tǒng)的裝置;

3)配電機(jī)房設(shè)備前設(shè)有專用的絕緣墊;

4)二氧化碳滅火系統(tǒng)機(jī)房日常檢測位置可與消防監(jiān)控中心聯(lián)系;

5)水泵機(jī)房冬季最低溫度低于0℃時,必須采用供暖措施;

6)二次供水儲水池上方加蓋防塵,內(nèi)壁應(yīng)有玻璃鋼涂襯,有不銹鋼扶手,便于清潔;

7)宜設(shè)專用消防水儲水池,容量能滿足消防需求;

8)發(fā)電機(jī)房有專用儲備油箱房(與發(fā)電機(jī)設(shè)備房之間有防火隔斷);

9)配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時值班的設(shè)備房應(yīng)裝有空調(diào)和辦公設(shè)備;

10)供暖系統(tǒng)中鍋爐房的位置應(yīng)設(shè)置在冬季主導(dǎo)風(fēng)向下風(fēng)口,防止給小區(qū)造成污染。

3.2公共房屋

3.2.1管理用房(管理處辦公室、工程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室)

1)滿足功能要求;

2)自然采光、通風(fēng)、防水、防潮;

3)配有相應(yīng)的辦公設(shè)施、工具;

4)位置便于住戶來訪;

5)大小能滿足人員工作要求;

6)配有空調(diào)(采暖)系統(tǒng);

7)裝修時考慮資料柜、辦公布局的設(shè)置;

8)工程人員辦公室與工程材料、工具、倉庫鄰近;

9)位置以便于開展工作為準(zhǔn);

10)清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。

3.2.2食堂

1)通風(fēng)、采光、防水、防潮、有專用的防水設(shè)施;

2)有專用倉庫,位置相鄰;

3)地面走水順暢;

4)有專用供水、供氣等專用設(shè)施;

5)位置相對隱蔽,以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜,同時盡可能與員工

辦公、宿舍區(qū)位置接近;

6)配有專用的廚房設(shè)備,用餐桌椅。

3.2.3宿舍

1)通風(fēng)、采光、防潮、防水;

2)床、被褥等寢具和設(shè)備;

3)通電話(員工打卡及內(nèi)線電話);

4)分工集中管理。

3.2.4員工會議室(娛樂室、培訓(xùn)室)

1)通風(fēng)、采光、防潮、防水;

2)位置隱蔽(與業(yè)戶互不影響);

3)布局方正,便于靈活使用;

4)配有專用桌椅(數(shù)量參照管理處工作人數(shù)的80%-85%),白板等;

5)層高要求至少在3.3米以上,便于開展室內(nèi)文體活動;

6)配有彩燈,供娛樂使用。

3.2.5垃圾中轉(zhuǎn)站

1)不能設(shè)置在物業(yè)的上風(fēng)向,位置隱蔽,氣味不能影響住戶正常生活;

2)垃圾清運(yùn)車輛能夠順利達(dá)到及時清運(yùn);

3)留有專用清水源;

4)房屋面積大小能滿足小區(qū)一天的生活垃圾中轉(zhuǎn)要求;

5)房屋本身有通風(fēng)窗口,保障室內(nèi)空氣流暢;

6)地面有地漏,坡度合理,走水順暢(地面貼瓷磚);

7)有必要的照明及采光。

3.2.6倉庫(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)

1)通風(fēng),有自然采光、防潮、防水;

2)大小適用、內(nèi)有資料柜架;

3)位置方便使用,清潔、綠化工具的位置隱蔽,特別對清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。

3.2.7公共洗手間

1)位置應(yīng)集中在外來人員集中點(diǎn)和管理處行政辦公室內(nèi)附近;

2)數(shù)量適中,以滿足小區(qū)(大廈)基本要求為準(zhǔn);

3)上下通暢,地面走水順暢,有地漏;

4)避免出現(xiàn)洗手間與其它使用區(qū)域在空間上出現(xiàn)交錯。

3.3公共區(qū)域

3.3.1綠化區(qū)域

1)植物品種適應(yīng)當(dāng)?shù)爻砷L,維護(hù)費(fèi)用較低;

2)綠化整體布局合理,局部搭配得當(dāng)(蔭生植物的搭配及種植);

3)綠化澆灌覆蓋全部,必要地區(qū)設(shè)置澆灌用水取水車(可與清潔用水綜合考慮);

4)綠化覆蓋區(qū)域應(yīng)便于修剪、消殺,不能留有修剪盲點(diǎn)及治安、清潔盲點(diǎn);

5)在井、溝、標(biāo)等處預(yù)留工程維修通道(鵝卵石)。

3.3.2停車場

1)機(jī)動車場

a)停車場系統(tǒng)及配件的長期可持續(xù)改進(jìn)性(車用IC卡等);

b)車位線、導(dǎo)向線(牌)、車位檔桿清晰、牢固;

c)地面平整,無明顯積水,溝渠蓋板有預(yù)留;

d)人員的專業(yè)培訓(xùn)及證照申辦(價目及時管理制度標(biāo)上墻);

e)配有專用的消防滅火器材;

f)地下車場需有配套的排風(fēng)換氣系統(tǒng);

g)道閘系統(tǒng)技術(shù)成熟便于維修、養(yǎng)護(hù);

h)地溝蓋板做防震(防噪)處理;

i)排水溝渠形式環(huán)通,排水量滿足雨季高發(fā)期的要求。

2)非機(jī)動車場

a)露天設(shè)置值班崗?fù)?防風(fēng)、防雨、防暑);

b)有單車支護(hù)架及上墻制度。