某公寓促進銷售的建議和配合銷售的措施

第一章物業管理服務定位

秉承"服務業主、報效社會"的核心理念,我們著力在**城營建安全、舒適、文明、和諧的居家及商業環境,并通過持續的改進和提升,使物業能夠保值及不斷增值,實現傳統家居理念與現代生活方式的高度共融,塑造同類物業之管理典范。

我們擬在**城的物業管理中建立以流程運作為基石的需求管理模式,以實現我們所提供之物業管理服務能夠持續超越業主的實際需求。我們將在管理服務中著力于以下三個方面:倡導"天天讓您滿意"的服務文化、推廣"平等互動"的服務文化、營建"事業至真、生活至愛"的小區文化、塑造"樸實無華、追求時尚"的審美文化。

第二章配合銷售的措施

為了配合**城的前期商業銷售工作,我們將從物業管理的專業角度提供以下協助和服務:

一、簽定《前期物業服務合同》

二、提供物業管理咨詢

**城公開發售后,我們將派遣管理人員進駐銷售現場,負責物業管理方面的咨詢服務,同時開通熱線電話,就業主及銷售員提出的問題給予解答。

三、提供物業管理培訓

為銷售人員提供必要的物業管理培訓,以減少因此而產生的銷售糾紛,并就銷售員反饋的物業管理方面的意見和建議提出具體的解決方案,增強業主信心。

四、提供安全管理及保潔服務

在**城正式開盤后,為銷售中心及樣板房提供專業的安全管理服務和保潔服務,維持銷售現場的良好環境,同時亦讓購房者對未來的物業管理有初步的感受;對于銷售中心的服務人員,我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系,保證銷售主管對其有足夠的監督權和調配權,具體辦法可在銷售中心管理協議中明確。

五、提供有形展示,樹立良好形象

在銷售現場,我們將提供名城物業的各種宣傳資料、圖片及標識等,同時根據銷售部門的要求,在適當時候舉行物業管理人形象展示或治消隊員會操表演等,增加銷售現場的氣氛。

六、協助舉辦展銷活動

協助開發公司定期舉辦展銷會、業主嘉年華及其他慶?；虼黉N活動。

七、開展業主意見征詢

在銷售過程中,我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展2-3次業主意見征詢,就業主及購房者對物業管理方面的需求加以收集和統計,及時修訂和調整管理方案,確保日后物業管理服務的適用性。

八、提供優質客戶服務

1.在銷售中心內配置雨傘架、急救包、針線包等,以便購房者不時之需;同時配置一定量的兒童游樂設施、資料架及時尚雜志等,讓購房者(尤其是家庭購房者)在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂。

2.提供門僮服務,負責業主的迎送工作。

3.在銷售中心提供代客泊車、幼童看護、贈送雨傘等各項服務。

第三章日常物業管理經費收支測算

提要:

每年按收入的8%提取管理酬金,其余全部用于**城項目的物業管理。

在物業管理經費收支上,我們將"取之于民,用之于民"作為物業管理收支的基本原則。收入方面,堅決按招標書確定的參考價格及**市房地產管理局、物價局等政府部門的定價標準執行;政府部門沒有規定服務項目的收費標準,堅持略低于市場平均價格執行。支出方面,以服從業主利益為前提,堅持"事前預算,事后核算,量入為出,合理使用"的資金管理原則,并采取必要的增收節支措施,在降低管理成本、提高服務質量的同時,確保資金的合理使用,實現物業管理在較低收費條件下的高效運營。

一、物業管理資金的籌措與使用

管理資金是物業管理正常有效運作的基礎和必要條件,為此,我們把物業管理經費收支的管理作為管理處工作的又一重要內容,確保**城項目物業管理的經費收支實現良性循環。

二、日常物業管理經費收支測算

(一)測算依據

1.《物業管理條例》及四川省政府相關物業管理法律、法規;**市政府有關物業管理的法規和文件。

2.《四川省物業管理服務收費管理細則》;《四川省城市物業管理服務收費分類分級指導標準》。

3.《規劃設計方案》提供的原始數據。根據實地調研,我們預計:除商業用房的推出有一定的滯后性外,房屋銷售形勢良好,據此,我們對相關經濟指標預測如下:

指標名稱第一年第二年第三年以后

住宅入伙率80%90%95%

商用房出租率30%70%95%

管理服務費收繳率98%98%98%

停車場車位使用率60%80%90%

自行車位使用率90%98%100%

4.行業物業管理工作中的經驗數據。

5.**城項目物業管理人員配置和物資裝備計劃。

6.**市及**城項目與物業管理收支相關的市場行情。

(二)經費測算的原則

1.遵循物業管理行業特點的原則

物業管理行業屬保本微利的服務性行業?？陀^、準確、完整地核算物業管理的成本支出,是物業管理企業正常運轉的基礎,也是為業主/使用者創造舒適工作環境,達到物業保值增值目的的基本條件。

2.服務水平與管理費用相匹配的原則

針對"**城"高檔物業需求,根據服務水平與管理費用"質價相符"的市場特點,準確定位物業管理的水平,準確定位管理費用的標準。

3."零預算"原則

物業管理費實行"零預算"原則,"以支定收",根據物業管理服務的要求和標準,確定物業管理費用的支出;再根據物業管理費用的支出確定物業管理的收費標準。這樣,物業管理費用收入和支出相抵后的結果為"零"。

4.管理者提取酬金原則

物業管理企業的利潤來源以物業管理費用支出為基礎,并按一定比例提取"管理者酬金",即:管理者酬金=物業管理費用支出×管理酬金比例。

(三)測算的有關說明(詳見費用報批書)

1.物業管理費支出包括物業管理服務人員工資和福利費,公共設備、設施日常運行、維護及保養費,綠化管理費,保潔衛生費,保安費,辦公費用,物業管理單位固定資產折舊費,稅費,利潤,開辦費攤銷、不可預見費。

2.有關費用的說明

(1)管理者酬金

依照四川省城市物業管理服務收費暫行規定和行業慣例,每年按總支出的8%提取管理者酬金。

(2)本體維修基金及專用基金按四川省及**市有關規定收取。暫不測算。

(3)稅費按管理處總收入

的5.5%計算。

三、測算結果分析

經初步測算,管理處年收支盈虧情況如下(單位:萬元):

經濟指標第一年第二年第三年第四年以后

總收入

總支出

年收支盈余

測算結果分析:

(一)收支虧損的彌補辦法

針對小區入住后最初年度可能出現的虧損,管理處將利用小區入住初期消費需求量大及商業配套短期內不夠完善等條件,開展一些滿足業主入住及生活必需材料、物品的經營項目,在方便業主入住和生活的同時增加管理處收入,以彌補出現的虧損,仍不足部分用以后年度的收支節余彌補。

(二)收支盈余資金的使用

從入住后起,管理處收支將逐步達到有一定的盈余的水平,我們根據**城項目物業管理的實際需要,將盈余資金用于彌補以前年度的虧損或結轉到下個年度使用,也可用于建設和完善小區小區文化活動設施,使有限的資金發揮最大的效用,不斷完善小區的功能,促進物業的保值增值。

四、增收節支的措施

(一)根據業主的需求,不斷拓展有償服務項目,利用小區的商業需求開展多種經營活動,努力增加營業外收入。

(二)將成本指標完成情況與員工的利益直接掛鉤,增強員工的成本意識,提高員工控制成本的積極性和主動性。

(三)嚴格控制辦公用品消耗,堅持物盡其用的原則,節約辦公費用開支。

(四)加強物料采購、使用、保管、審批等程序的管理,加強物料成本的控制。

(五)加強設備管理和養護,使之保持良好狀態,減少維修支出,降低運行費用。

(六)強化總公司財務部對管理處資金、物資使用的監督職能,制定嚴格的管理制度,監督各部門的各項財物消耗過程。

篇2:物業接管后配合銷售措施

物業接管后配合銷售措施

***物業在介入****的物業管理工作后,將在銷售期從銷售角度出發提供盡可能多的協助與配合。***物業在**園與地產公司銷售部已有非常成功的合作,在配合銷售方面積累了豐富的經驗,并形成了一整套完善的運作體系和運作模式,有信心力促****再創樓盤銷售奇跡。

(一)前期介入管理

****開盤期(或開盤前),物業管理工作資將投入運行,***物業將派出保安、保潔、綠化人員進駐小區,主任助理定期進行日常管理及檢查(具體進駐時間由地產公司確定)。

1、保安、保潔、綠化人員由物業公司在下屬管理處挑選經驗豐富的人員組成,派駐人員的工作能力、形象、敬業程度均須得到地產公司認可,同時地產公司有對表現不合格人員的調整建議權。

2、保安人員負責售樓處、示范單位小區大門等崗位的保安工作,同時負責客戶看樓的相關接待、指引、泊車等工作;保潔、綠化人員負責售樓處、示范單位、會所、小區的清潔、綠化工作。

3、主任助理負責物業管理相關事務的日常管理及協調工作。

4、物業公司會定期派出培訓專家從操作、實務、禮儀、服務規范等方面對上述人員進行培訓。

目的:

****的定位較高,客戶素質亦較高,因而對日后的物業管理十分關注。憑借深港兩地客戶多年來對***的認同,通過物業管理人員在銷售期間的介入,以高水平的專業服務給客戶以極大信心,并以***物業良好的企業形象在客戶心中形成品牌組合的概念,讓客戶提前感受星級物業管理服務。"賣樓先賣服務"將使物業管理成為****的重要賣點和重要媒體宣傳訴求。

(二)連鎖推介

利用業主對***物業的認知度和信任度,在物業公司下屬管理處中利用各種可行方式向業主推薦****。據最近一次調查,在桂芳園四五期的銷售中,超過百分之三十的單位為桂芳園前期業主再次購買或介紹成交,而桂芳園業主已有三千多戶,如果能充分發揮銷售中的連鎖效應,部分老業主完全可以成為****的潛在購買者或介紹者。

(三)銷售配合

1、協助制作整個小區的標識系統、導向系統,樹立小區尊貴形象。

2、定期安排高級物業管理人員到銷售現場回答客戶咨詢。

3、定期對現場物業管理人員與銷售之間的配合效果進行評價,據此進行改進。

4、根據****實際情況及地產公司要求,在銷售上提供其他方面的配合。

篇3:X家園促進銷售建議配合銷售措施承諾

盛世家園促進銷售的建議和配合銷售的措施、承諾

第一章銷售預測及定位

一、**盛世家園銷售分析及預測

(一).銷售優勢:

1.大社區概念:項目總規劃建筑面積為28萬平方米,首期開發面積近10萬平方米,在市區范圍內屬于不可多得的大規模商品房社區,對于工薪階層的購房者來說尤其具有吸引力;

2.臨近彩田村:項目與市政府大型微利房住宅區彩田村近在咫尺,隨著彩田村的完工和入住,該片區的配套設施將日趨完善,人氣亦大大增加;

3.景觀良好:項目位于彩田南路和蓮花北路之交匯處,坐擁蓮花山公園和筆架山公園的翠綠美景,更兼有大片荔枝林背靠其后。視野開闊,景觀無限;

4.性能比較優:項自均價大約定位在6000元/平方米,與周邊樓盤對比,性能價格比具有一定優勢。

(二).銷售劣勢:

1.容積率大:項目為34層的超高層建筑,容積率較高(超過10以上),可供業主休閑利活動空間較小;

2.噪音影響:項目臨近彩田南路,車流頻繁,而市政的綠化隔離帶較短,臨街的房屋將受到一定的噪音影響:

3.配套不足:該地段開發較遲,目前大型住宅區較少,一期工程周邊配套尚不足。

(三).銷售預測:

根據上述分析及對周邊樓盤的調研,我們對**盛世家園的銷售狀況作如下分析:

第一年,銷售率達到70%左右:

第二年,銷售率達到90%左右:

第三年,房屋基本銷售完畢。

以下章節的管理服務費用收支測算將依據此處預算進行。

二、**盛世家園銷售對象定位

**盛世家園位于彩田南路和蓮花北路之交匯處,坐擁蓮花出公園和筆架山公園的翠綠美景,更兼有大片荔枝林背靠其后。與市政府的大型微利房住宅區--彩田村咫尺之遙,交通便捷,正是安家置業者的良好居所。根據樓盤本身的定位及市場預測,銷售對象應定位為深圳本地白領中的首次置業者、來深圳多年的工薪階層和周邊的老居民。這一階層之業主消費能力不算太強,但具有較高的文化品位,注重生活方式及生活質素,置業時尤其注重物業管理服務之內涵及感受,同時亦要求多元化的家政服務,以緩解緊張的工作壓力,感受天倫之樂。

三、物業管理服務定位

秉承"服務業主、報效社會"的核心理念,我們著力在**盛世家園創造一個安全、舒適、便利的居家及商業環境,并通過持續的改進和提升,使物業能夠保值及不斷增值,實現傳統家居理念與現代生活方式的高度共融,塑造同類物業管理優質服務之典范。

針對上述銷售對象之特征,并結合深圳本地之文化背景及福田之特定區域,要想成功達到上述目的,我們設想,運用文化感召力滲入日常的管理和服務之中。我們擬在**盛世家園的物業管理中建立以流程運作為基石的需求管理模式,以實現我們所提供之物業管理服務能夠持續超越業主的實際需求。我們將在管理服務中著力于以下四個方面:倡導"全員參與"的管理文化、推廣"平等互動"的服務文化、營建"和睦親善"的社區文化、塑造"親和人文"的環境文化。

第二章銷售的建議

作為深圳本土一家著名的上市公司,**地產集團的企業形象早已深入人心,其所開發的物業始終具有一定的品牌感召力,長豐苑的熱銷更是極好地證明了這一點。但在房地產市場日趨理性、營銷競爭逐澌升級的今天,我們認為:在**盛世家園的銷售上,如能采取如下一些措施對以往的銷售方式予以改進,將會進一步提高銷售率。

-、會所提前投入運營

會所概念的迅速普及,使得會所正成為物業銷售業績的新的支撐點。建議提前將**盛世家園的會所裝修完畢,并在正式開盤后投入運營,以便購房者在參觀樣板房的同時可實地感受未來的娛樂休息場所,這無疑將極大地增加購房者的信心和興興趣在銷售過程中,亦可根據準業主們的意見反饋對會所的功能不斷進行改進,以便使其更加實用。美侖美奐和雅致實用的會所必將為**盛世家園帶來更好的銷售業績。

二、招聘中年銷售人員

購房者與銷售員面對面進行溝通和咨詢的直銷方式仍然是現階段房地產銷售的主導方式,因此,一支出色和穩定的銷售人員隊伍對于銷售業績的保證顯得舉足輕重。而目前銷售人員往往打工心態較強,流動頻繁,造成爭搶客戶、暗中作弊、損公肥私的事情偶有發生。究其根源,系年輕的銷售職員心智不夠成熟所致,他們通常對前景的預測帶有一定的盲從性,容易產生急功近利的想法。針對此種現象,我們建議在**盛世家園銷售員的選用上,可考慮招聘部分具有一定學歷和社會閱歷的中年女性,這個階層的職員對崗位的珍惜程度更大,待人接物也更加成熟和穩重,更為重要的是,如能正確引導她們以自身的家庭經歷為背景向購房者提出購房建議,將會帶來意想不到的示范作用。

三、建立團隊激勵體系

根據我們對經營部的調查,現行對銷售員的激勵主要是根據個人的售房數量按比例提成,此種方式的弊端在于:因為利益的驅動,一些銷售員往往為了個人所得而發生爭搶客戶,對客戶胡亂許諾的現象,這在一定程度上會影響發展商的企業形象,破壞物業的口碑。改變此種現狀一方面在于加強對銷售員的職業道德教育和規范管理,另一方面建議建立以團隊激勵為主導的銷售業績考核體系。即將銷售員劃分為若干銷售小組,明確彼此的銷售范圍和權限,銷售員的收入必須和個人銷售業績及銷售小組的整體銷售業績掛鉤,以此強化銷售員的團隊精神和協助意識。

四、重視客戶關系管理

在房地產賣方市場上,構建強大的客戶服務平臺和良好的客戶體系,是取得銷售業績的一項不可忽視的因素。而在以往的銷售管理中,此方面工作常常被忽略。我們建議在**盛世家園的銷售過程,應強調客戶夫系的管理。一方面建立起完善的客戶檔案,包括以往的業主和未來的準業主,尤其應注重公司客戶的檔案建立。另一方面必須定期開展客戶調查,尤其是對以往老客戶的意見征詢,此項工作可與我公司每半年一次的業主意見征詢活動同步開展。

五、實現客戶承諾的統一

物業銷售過程中對客戶承諾的隨意性和不統一性,是造成客戶投訴的主要因素之一,同時也給日后的物業管理帶來很大的隱患。建議經營部加強銷售員在此方面的管理。具體做法是:所有對客戶的承諾,必須交由工程部門、銷售部門及物業管理部門三方審核并形成書面材料,公司領導批準后對銷售員進行專題培訓,從而保證對客戶的一致口徑。同時在對銷售及策劃人員的業績考核中,強調銷售的后續服務,確保物業銷售不留后遺癥。

六、成立銷售協調小組

在物業的開發過程中,建筑、監理、銷售、管理、租賃等各方通常各自為政、缺乏溝通,從而導致一些因內部運作而引起的矛盾暴露出來,引起客戶投訴。而業主在購房過程中或購房后面臨房屋存在的問題,常常無法找到合適的

投訴和解決的渠道。這無疑對**地產集團的整體形象起了負面的效果。建議在**盛世家園的銷售過程中,從上述各單位抽調精干人員建立流程小組,定期召開例會,并就銷售中存在的問題共同探討并研究對策,以便有效減少客戶投訴和縮短品質缺陷的處理時間。

七、提供毛坯樣板房

近年來,一些發展商運用豪華的裝修隱瞞房屋本身在設計或施工過程中存在的缺陷,導致業主在收樓時怨聲載道,抱怨貨不對板的報道時時見諸報道。建議在**盛世家園的銷售中,為業主提供明確的交樓標準,同時針對**盛世家園的主推戶型,分別提供精裝修的樣板房和毛坯房的樣板房,以便客戶做出對比,此舉可有效減少業主投訴,亦可有效增加業主信心。

八、組織專家授課的促銷活動

建議在**盛世家園的銷售過程中,定期策劃和舉行專家授課活動。具體做法可與中原、世聯、經緯等著名房地產代理商及市房地產交易中出合作,邀請專家前往**盛世家園銷售現場舉辦購房知識講座,就房地產市場的發展趨勢、購房的法律手續、購房常見陷阱、物業質素的判斷、房屋的驗收等購房者極為關注的問題,提出專家的建議。此舉一方面可體現發展商對業主的人性化關懷,二是通過對參加活動的準業主贈送精美小禮品,營造人氣。

九、引入電腦購房查詢系統

信息產業的高速發展和INTERNET在國人生活中的普及,使得網上購房正在成為一種時尚。建議在**盛世家園的銷售中,開設**盛世家園服務網站,或在**地產集團的網站上增加該樓盤的主頁,內容可包括物業的質素介紹(地點、規模、房型、價格、配套、景觀、入伙時間、會所等)、物業的實景圖片及樣板房的三維動畫、發展商及物業管理公司介紹、物業管理方案等,讓購房者足不出戶即可對樓盤的情況有全面的了解,增大房屋的成交概率。同時,可在銷售中心裝設觸摸式的電腦購房查詢系統,便于購房者在現場亦可通過該系統全面了解物業的詳細情況。

十、簽訂物業管理合同

規范的合同是提供優秀物業管理的根本前提。如本次投標我們有幸中標,我們將依據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》等物業管理法律、法規的規定,就**盛世家園的物業管理服務以及前期物業管理服務與**地產集團簽定正式的物業管理服務合同,將物業管理服務的內容、深度、標準、雙方的權利和義務以及管理用房的劃拔、工程保修金的支付等重大問題以合同的具體條款形式明確下來。并就銷售中心的前期管理亦簽定具體的物業管理服務協議,明確物業管理服務的范圍、費用、內容、期限等事宜,為銷售中心的正常運作提供良好的保證。

笫三章配合銷售的措施

十四年與各類業主的交往經歷,使我們對業主的各類需求有著較為全面的認識和把握。為了配合**盛世家園的銷售工作,我們將從物業管理的專業角度提供以下協助和服務:

一、提供物業管理咨詢

**盛世家園公開發售后,我們將派遣物業管理服務人員進駐銷售現場,負責物業管理服務方面的咨詢服務,同時開通熱線電話,就業主及銷售員提出的問題給予解答。

二、提供物業管理培訓

為銷售人員提供必要的物業管理知識培訓,以減少因此而產生的銷售糾紛,并就銷售員反饋的物業管理方面的意見和建議提出具體的解決方案,增強業主信心。

三、提供護衛及保潔服務

在**盛世家園正式開盤后,為銷售中心及樣板房提供專業的護衛服務和保潔服務,維持銷售現場的良好環境,同時亦讓購房著對未來的物業管理服務有初步的感受。對于銷售中心的服務人員,我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系,保證銷售主管對其有足夠的監督權和調配權,具體辦法可在銷售中心物業管理服務協議中明確。

四、提供有形展示

在銷售現場,我們將提供**物業的各種宣傳資料、圖則及標識等,同時根據銷售部門的要求,在適當時候舉行物業管理公司形象展示或護衛員會操表演等,增加銷售現場的氣氛。

五、協助舉辦展銷活動

協助發展商定期舉辦展銷會、業主嘉年華及其他慶祝或促銷話動。

六、開展業主意見征詢

在銷售過程中,我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展2-3次業主意見征詢,就業主及購房者對物業管理服務、會所管理方面的需求加以收集和統計,及時修訂和調整物業管理服務方案,確保日后物業管理服務的適用性。

七、提供優質客戶服務

1.在銷售中心內配置雨傘架、急救包、針線包等,以便購房者不時之需。同時配置一定量的兒童游樂設施、資料架及時尚雜志等,讓購房者(尤其是家庭購房者)在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂;

2.提供門童服務,負責業主的迎送工作;

3.在銷售中心提供代客泊車、幼童看護、贈送雨傘等各項服務。

第四章費用的解決辦法

通過上述各項我們所提供的優質服務,我們有理由相信:**盛世家園的銷售業績必將達到新的高峰,能夠實現"發展商滿意、業主滿意"的雙重目標。對于前期介入所發生的各項物業管理服務費用,經過我們測算共需19.02萬元,根據國家及深圳市物業管理相關法規的要求,此筆費用理應由發展商支付。但考慮到**地產集團公司對我們的一向支持和關懷,我們愿意全部承擔這些費用。