接管寫字樓物業管理公司的概況

zz國際大廈由戴德梁行房地產咨詢(上海)有限公司西安分公司負責進行物業管理。

戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名,由舊金山至上海、斯德哥爾摩至悉尼,均家喻戶曉。公司在全球四十個國家二百家分公司共有一萬余名員工為客戶服務。戴德梁行為國際主要的房地產顧問公司,為世界各地客戶提供專業創新的房地產及商業解決方案。

戴德梁行于一九九三年在國內開設首家分公司,成為國內首家領有正式牌照的境外獨資房地產顧問公司。戴德梁行一向致力于為本地客戶及跨國企業,提供國際水平的一站式房地產解決方案,服務范疇包括研究顧問、環球企業顧問、估價及顧問、物業代理、投資服務,以及物業管理、設施管理、建筑顧問等。戴德梁行各分公司在當地均獨擋一面,深得客戶信賴,同時在業界亦廣獲認同。

戴德梁行于1998年進入西安市場,為客戶提供全方位的物業咨詢管理服務。戴德梁行房地產咨詢(上海)有限公司西安分公司成立于2005年11月11日,位于西安市南大街30號陜西中大國際大廈705室,業務輻射至整個大陸西北地區。

戴德梁行已進駐zz國際大廈,將從各方面入手,用國際化標準全面的進行物業管理工作。戴德梁行配備有專業的管理人員和從業人員,可以為業主/使用人提供最先進的物業服務,解決入駐客戶的一切后顧之憂。根據zz集團要求,戴德梁行為zz國際大廈量身訂做的物業管理方案標志著zz國際大廈已成為該公司進入中國西北市場的示范型物業大樓。

我們的物業管理服務宗旨是對發展商或業主委托的物業進行日常的管理工作。提高物業質量及價值,是我們梁行全體同仁的服務宗旨和服務準則,我們真誠地希望隨著物業管理業務的不斷開拓和服務水準的進一步提高,與業主共同成長、共創佳績。

zz國際大廈物業管理處各部門及主要職責:

綜合管理部:負責日常行政管理和大廈后勤保障之工作。綜合協調管理處各部門的關系,負責管理處的所有會議與接待工作,以及整理各項記錄,管理處員工的培訓,管理日常運行中的各項對外委托合同文本,物業管理服務政策、法規以及市場信息的收集反饋。

物業管理部:業主投訴、求助的接待及處理,業主意見及建議的收集和反饋,辦理業主入駐、裝修、搬遷等手續及大廈使用的各種證件,定期收繳業主的物管費用,統計項目的收支盈余,大廈的內外環境綠化、清潔衛生等工作,定期進行業主的訪談,及時處理客戶的投訴,提供管理處發布的特約服務。

物業工程部:物業維修、養護計劃的編制和日常保養維修,建立大廈的設備臺帳,為業主提供物業的修繕服務,審核及監督業主及租戶的裝修過程,對大廈內的各種機電設備提出改善意見并予以實施更新、改造。

物業保安部:大廈的安全防衛、消防、停車場管理等工作,對大樓及其范圍內進行全天候保安值勤,設立固定保安崗位和流動巡邏崗。監控系統24小時值班監控,確保業主/使用人的人身財產安全。維持停車場秩序,保證車輛的進出順暢。

篇2:物業管理綠化工程接管驗收規程

物業管理公司綠化工程接管驗收規程

一.目的

規范綠化工程驗收程序,確保綠化質量得以嚴格控制。

二.適用范圍

適用于物業管理公司對由承包方承擔的綠化工程的驗收接管。

三.職責

1.主管經理負責工程驗收結果審核、審核。

2.園林綠化主管負責綠化標準的實施及工程進度的跟進。

3.園藝師負責施工質量及苗木質量的把關,并報告予主管經理。

四.竣工初驗

1.施工單位在苗木全部種植完畢后,向園林綠化部提交竣工報告及初驗申請。

2.施工單位還應同時遞交《工程綠化設計圖》、《工程竣工圖》、《種值更改簽證》、《苗木種值一覽表》等相關資料。

3.物管公司園林綠化主管、園藝師會同施工單位負責人現場核實工程竣工情況,并做好相關記錄提高予主管經理。

4.在初驗過程中應著重注意以下事項:

A.苗木種植種類、數量、位置是否與圖紙相符;

B.苗木規格是否符合設計要求;

C.苗木生長情況及保護措施是否符合要求:

D.施工場地是否按要求清理干凈;

E.所有綠化植物是否確實種植完畢,符合設計要求;

5.對初驗不合格苗木,按《不合格糾正、預防標準作業規程》處理。

6.對于沒有上述問題的,園林綠化主管簽署初驗意見,正式進入養護期。

五.養護期滿復驗

1.施工單位在養護期滿過后,填寫養護期間自檢報告及養護期滿復驗申請報告,申請復驗。

2.主管經理、園林綠化主管、園藝師會同施工單位負責人現場檢驗苗木養護情況。

3.合格苗木必須符合以下標準:

A.喬灌木長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現象;

B.喬灌木種值位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理;

C.喬灌木規格符合設計要求;

D.枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲;

E.喬木保護措施得當,有護樹架,無倒狀、搖動現象;

F.無裸露土面,草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/m2;

G.施工場地無殘留垃圾、余土。

4.不合格苗木及枯死、生長不良苗木限在一周內補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養護期。

5.對檢驗合格苗木及綠化項目簽署復驗意見及接管意見。

六.驗收后的工作

1.物管公司綠化主管統計實際工程量,并連同接管意見上報物業管理公司總經理審核后并提交總經理審批。

2.將審批的驗收結果及實際工程量遞交開發商結算部予以結算。

3.物管公司安排人手對已接管的苗木及綠化項目加強養護管理。

七.驗收后的資料整理

1.將下列資料及相關記錄加以整理并歸檔;

A.《綠化工程合同》;

B.《綠化工程設計圖》;

C.《綠化種植更改簽證》;

D.《綠化工程竣工圖》;

E.《苗木種植一覽表》;

F.《綠化工程初驗、復驗表》;

G.《綠化工程預決算書》;

H.《實際工程量統計表》;

I.《綠化工程竣工報告》。

2.對上述資料均應存檔公司檔案室長期保管。

篇3:辦公住宅物業管理權移交接管驗收規范

辦公+住宅項目物業管理權移交的接管驗收

在物業管理權移交期間,委派由經理帶隊及土建、機電、消防、財務等方面專家組成的小組來現場工作,幫助和指導管理處接管驗收物業、清點接管的資產、建立財務制度及帳目、并協調準備小區的全面進駐工作。

管理要點:在認真做好小區物業管權移交時,重點做好物業的接管驗收和小區全面進駐的準備。

工作方式:在小區驗收中,我公司派出的工程技術人員要參與各項驗收工作,任何問題記錄下來,屬于必須解決的及時書面呈交原管理方協助,并報所方領導。在小區物業接管驗收中,管理處的全部人員必須參與,對各自分管的項目全面負責,任何問題一定要詳細記錄、及時報告,以求盡快解決。在完成接管驗收后,全面對設備建立檔案。

工作內容:

1、簽定《物業管理委托合同》

根據規定,在小區正式入駐前一個月與本物業管理公司簽定《物業管理委托合同》。

2、行政人事方面:

為保證計劃按時進行,管理處人員應該全部招、調到位,并進行培訓以保證能參加物業接管驗收的準備工作。

3、工程接管驗收

管理處人員應在接管驗收后進行,也可以同時進行。但由于相關的交接方不同,驗收的側重面及程度也不同,需要區別對待。物業接管驗收是所方領導向物業管理方移交物業,驗收的方式是按業主的使用要求進行檢查,主要是進行全面的外表及功能檢查。物業接管驗收分現場驗收、資料交接及其它交接等三個方面。

現場驗收主要項目:

1、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有

無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。

2、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);

公共區域設施設備的外裝飾;各種標識及區域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉站、各設備及管理用房、信報箱等。

3、供配電系統:包括正常供配電設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房設備;各強電檢查井內管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;

4、給排水系統:各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等;人防工程及供水系統等。

5、電梯系統:各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。

6、空調采暖系統:空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各分管及風口;空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等(包括暖風系統);空調冷卻水系統、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等;

7、弱電系統:消防報警系統(消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調、采暖、電力、電梯、保安等);弱電檢查井內管線、接線箱等。

資料交接:

1、產權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑執照、丈量報告等。

2、技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、

各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的簽定合格證書、設備(水、電、空調、采暖、電梯)及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

3、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。

其它交接:

1、設施設備的備品備件,施工剩余材料備品等。

2、具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協議也可)等。

3、公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。

接管驗收注意事項

1、在接管驗收前,管理處應該主動與所方領導協商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量同意驗收標準,明確交接雙方的責、權、利。

2、接管驗收不但要檢查物業的質量,而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數量及其它要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。

3、針對初驗發現的問題,屬于必須改正的,書面報請所方領導督促返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請所方領導認可,屬于無法返修的項目報告所方領導錄備案;屬于暫時無須返修的問題,列出清單報請所方領導備案。

4、設施設備試運行

為保證新物業公司進駐后設備即能正常運行,必須在設備接管驗收完成后有一個設備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移,由管理處工程技術人員開始直接操作設備,但設備試運行期間所方單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。