第二部分前期咨詢服務

在接受委聘后,我司將組織各職能專業人士赴現場及周邊相關項目了解有價值的信息,就開發商提供的規劃設計圖紙以及招商計劃情況,從物業管理之角度提供專業意見。

一、評估項目規劃設計中不足之處對物業管理的影響。

二、項目整體設施布局及建筑設施平面方案、功能設置參考建議。

1、機電設備及布局,評估各類機房規劃位置,設備合理擺放和充分利用等建議。

2、公用配套設施布局,設備位置擺放、功能要求等。

3、輔助支持用房布局,公共衛生間、衛生箱、車輛招停點等位置、布點的配備及設置。

4、服務中心、物業工具用房、物業服務人員宿舍等位置、面積、功能的設置。

5、商家配套的燈箱廣告分布,項目夜景燈的設置,商業區域公共燈光的控制設置等。

6、獨立店面空調室外機擺放,百貨公司、大賣場集中空調系統的設置以及餐飲抽油煙機的設置建議。

三、平面及垂直交通物業建議

1、各類出入口、安全出口疏散引導,緊急事件集合疏散之相關建議。

2、電梯層站、功能分區引導建議。

3、項目內外部交通直轄市和疏導建議。

4、內置步行街休閑小品設置建議。

5、商業區載各層平面功能分布圖設置建議。

四、各類物業設備選型、位置布點、功能區分等參考建議。

1、供配電設備設施容量、類型等設置建議。

2、集中空調系統設施容量、類型、運行控制等設置建議。

3、二次供水、給排水、中心以及污水處理設備設施容量、類型及功能設置的建議。

4、電梯、扶梯品牌、功能、安全我及機房要求的建議。

5、銀行柜員機、商家外設寄存柜的設置位置建議。

五、節能方案優化設計建議。

1、不同功能區域的能源分類、分區建議。

2、同一區域不同功能能源分類、設置計量表的建議。

3、計量器具的安裝、和能源消耗智能監測點的公布建議。

4、能源配置和能量預留控制設計的建議。

六、弱電系統設置的建議。

1、閉路監控系統的設置、選型、布點的建議。

2、樓宇可視對講系統的設置、選型、布點的建議。

3、讀卡器選型、布點設置的建議。

4、樓宇自動控制系統配置功能及取點的建議。

5、電子巡更系統的設置、布點建議。

七、提供設備采購條款有關物業管理的建議。

1、設備材料的選用。

2、設備維修保養的保修期的起止時間。

3、備件手冊的供應條款。

4、設備操作培訓運行手冊的條款。

八、綠化衛生規劃參考建議。

1、環境適應與協調匹配。

2、垃圾處理站點及各類垃圾收集容器的布點。

3、綠化苗木品種的選用、布置建議。

4、綠化、保潔用水用電建議。

九、消防安全設施設置建議。

篇2:新城小區前期介入服務方案

新星城小區前期介入服務方案

要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對新星城制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

1、規劃設計階段

對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

監控和消控中心的設置;

小區人車分流的設計;

公共照明開關設置位置;

公共照明開關開閉形式;

物業管理用房的位置設計;

小區垃圾房的設置;

公共洗手間的設置;

信報箱的設立;

公共告示欄的配置;

家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;

2、建設施工階段

建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。

提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;

提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;

提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;

幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);

檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;

提出遺漏工程項目的建議;

對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和ISO9001貫標等需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。

3、竣工驗收階段

物業管理前期介入人員將定期視察施工現場,參與工程例會,及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議,協助開發商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。

參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;

發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

參與重大設備的調試和驗收;

制訂物業驗收流程;

指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。

4、物業銷售階段

良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此,物業管理前期介入人員將根據實際情況,協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。

制定合理的物業管理收費標準,為物業銷售作好準備;

售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規范服務,建立良好的物業形象;

委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;

對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;

提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。

篇3:公館前期物業服務管理:前期介入

公館前期服務管理:前期介入

第一節前期介入

我們將提供全面的前期介入服務,并從物業管理角度在項目規劃、設計、施工、驗收等階段提供合理化建議,為今后開展物業服務工作及控制管理成本打下良好的基礎,同時為進入實操階段做好充分的準備工作。

前期介入工作內容主要以下四個方面的內容:

?規劃設計期間的介入工作

?工程施工期間的介入工作

?設施設備調試期間的配合工作

?銷售推廣配合工作

一、規劃設計期間的介入工作

安排各專業人員對項目及所在區域進行實地考察,通過研讀、消化、理解項目公司提供的初步規劃、方案設計、項目模型、全套施工圖紙等資料,了解項目的規劃意圖和設計內容。

?考查整體工程進度,協助項目公司各專業工程的階段性實施進度計劃提議方案;

?建筑設計(地下、地面、標準層、屋面)是否滿足物業服務的需求;

?設備機房的環境、通風是否滿足要求;

?對室外空調機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;

?根據清潔管理經驗及物業規劃要求,提出垃圾房的建造位置和價格建議;

?管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;

?在不增加項目開發成本的情況下,為配合國際環保理念的推行,對適當設置一些環保設施,如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;

?對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議,并依據我司對樓宇機電設備和電梯市場的了解,結合項目本身的市場定位,為項目公司提供質量價格比最優的品牌與型號建議,以供參考選擇;

?從消防設施設計布局、產品選型等方面提出建議;

?根據國家消防規范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等),提出糾正及修改建議;

?協助審查園林綠化設計圖紙,選擇因地制宜的環境綠化植物,使其既美觀又方便長期養護,對不利于以后物業管理的問題提出調整建議;

?從安全管理、員工生活、社區文化活動的開展需要等方面提出修改建議;

?根據公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標準和程序;

?對建筑外墻的選材和設計提供專業建議,以方便外墻清洗,使之保持長久的美觀;

?對配套設施的規模、結構、配套項目、裝修格局標準、面積分配及經營模式等提供咨詢和建議。

物業管理角度提供專業咨詢和改進建議以降低成本提高效益:

?物業周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規格及標準等;

?公共部分裝修材料的選用;

?協助項目公司對多家電梯品牌進行優化選擇,從性能價格比等多方面確定最優方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號、規格;

?在滿足消防規范的前提下,提供最新的設備技術或施工方法;

?協助項目公司選擇性能穩定、質量可靠、售后服務良好的消防產品和分包商;

?從業戶使用的私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施等;

?從智能化的角度,提出專業建議:

?在建筑給水與排水方面的節能、環保等的成功經驗提供專業建議;

?根據項目增設的配套設施,從節能和環保的角度,提出建議;

?解答項目公司關于物業管理相關法規、政策的咨詢或提供相關法規、政策文本;

二、工程施工期間的介入工作

工程施工中,工程前期介入人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。

?提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

?分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

?審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;

?提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;

?提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;

?幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

?提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

?檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯絡會議和項目工程師定期碰面會等);

?檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

?提出遺漏工程項目的建議;

?對項目公建配套設施、設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后業主的需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。

三、設施設備調試期間的配合工作

在設施設備調試期,配合項目公司監督各專業設備安裝和調試工作,確保工程質量。

?對設備的選型、安裝提出建議,對現場設施設備安裝狀況進行檢查包括電梯井道防水、安裝過程的質量監控,各種管線的預埋等;

?參與機電設備的測試檢查,建立調試檔案;

?及時發現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業管理專業角度提出相應的整改意見,及時通報項目公司;

?參與設備的調試。

四、銷售推廣配合工作

此階段重點突出營銷現場管家式服務的展示,并使之貫穿于整個營銷全過程,讓潛在業主在置業之初就提前體驗到親切、溫馨、恰到好處的的服務,增大樓盤的亮點,最大程度促進銷售,具體工作開展如下:

?項目銷售期間的物業服務展示

項目進入銷售階段時,我們將提供駐場管家、安管員、保潔、吧臺客服對銷售現場進行物業的維護及物業服務形象的展示。

*安管人員銷售大廳的形象展示、禮儀引導、看樓車輛指引、臨時停車場管理;

*安管人員樣板房的形象展示、禮儀引導、巡邏;

*保潔人員對銷售大廳、樣板間的滾動式保潔,保證環境的清潔、明亮;

*綠化人員對銷售大廳、樣板房室內綠化植物及園林環境的養護;

*駐場管家對業主物業管理相關問題的現場咨詢、解答,做未來管家式服務的展示;

*根據項目公司營銷部對銷售中心功能的特殊需求,配備門僮或吧臺客服人員。

?項目銷售推廣工作的配合

根據項目的基本經濟技術指標進行詳細測算,同

時考慮物業檔次的定位、周邊同類物業項目服務調查,確定最適合的物業管理標準和服務范圍,包括常規性服務和針對性特約服務、有償服務和無償服務的內容和標準,以便在銷售中給業主以全面、可靠的信息。

*根據項目實際情況和項目定位,配合項目公司編制相關宣傳資料;

*對銷售人員進行物業管理基礎知識培訓,模擬業主購房咨詢問題解答場景;

*銷售中心和樣板房駐場管家、保安形象的展示、保安和清潔人員工作安排;

*參與現場銷售,對購房者有關物業管理的問題進行解答與咨詢;

*在銷售現場配合項目公司向購房者宣傳物業管理的有關法規,使購房者做到明明白白消費。

?項目銷售所需物業文件的編制與審定

參與項目公司同業主或使用人的簽約,就購房合同中涉及物業管理事項的條款進行嚴格把關。

根據《物權法》和《物業管理條例》的有關規定,《前期物業服務協議》和《臨時業主規約》作為購房合同的附件在業主簽約時一并提供。

我們將負責《前期物業服務合同》和《臨時業主公約》條款的制定并提供草擬的裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。

?項目銷售服務定期信息反饋協調機制

建立起與項目公司營銷部等相關部門定期信息協調反饋機制,實時跟蹤和調整銷售現場服務狀況,并及時將潛在客戶反饋到物業公司的各種意見和期望,全力配合項目銷售工作。