前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案

前期介入服務(wù)

要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行,物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用,若我方中標(biāo),將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況,對(duì)"××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃,并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì),物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。

監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;

小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì);

公共照明開關(guān)設(shè)置位置;

公共照明開關(guān)開閉形式;

物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì);

小區(qū)垃圾房的設(shè)置;

公共洗手間的設(shè)置;

信報(bào)箱的設(shè)立;

公共告示欄::的配置;

家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;

……。

2、建設(shè)施工階段

建設(shè)過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況,逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解,對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;

分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;

審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;

提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;

提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;

檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等);

檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;

配合設(shè)備安裝、管線布置,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;

提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;

對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

3、竣工驗(yàn)收階段

物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng),參與工程例會(huì),及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議,協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收,對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。

參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收,并建立驗(yàn)收檔案;

發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收;

制訂物業(yè)驗(yàn)收流程;

指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

4、物業(yè)銷售階段

良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購房者,同時(shí)也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此,物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況,協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。

制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備;

售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo),規(guī)范服務(wù),建立良好的物業(yè)形象;

委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;

對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作;

提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。

5、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收

1)物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。

2)依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

》對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn),它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。

3)物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施,而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等,應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。

a.公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精,對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作;

b.既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收,也應(yīng)站在業(yè)戶::的立場(chǎng)上,對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益;

c.接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對(duì)存在的問題加以解決,直到完全合格;

d.落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修,開發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用;

6)接管驗(yàn)收的作用

a.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)業(yè)戶的利益

c.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件:通過物業(yè)的接管驗(yàn)收,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn),預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題,有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理,為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

篇2:公館前期物業(yè)服務(wù)管理:前期介入

公館前期服務(wù)管理:前期介入

第一節(jié)前期介入

我們將提供全面的前期介入服務(wù),并從物業(yè)管理角度在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等階段提供合理化建議,為今后開展物業(yè)服務(wù)工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ),同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操階段做好充分的準(zhǔn)備工作。

前期介入工作內(nèi)容主要以下四個(gè)方面的內(nèi)容:

?規(guī)劃設(shè)計(jì)期間的介入工作

?工程施工期間的介入工作

?設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作

?銷售推廣配合工作

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)期間的介入工作

安排各專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目及所在區(qū)域進(jìn)行實(shí)地考察,通過研讀、消化、理解項(xiàng)目公司提供的初步規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目模型、全套施工圖紙等資料,了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖和設(shè)計(jì)內(nèi)容。

?考查整體工程進(jìn)度,協(xié)助項(xiàng)目公司各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃提議方案;

?建筑設(shè)計(jì)(地下、地面、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面)是否滿足物業(yè)服務(wù)的需求;

?設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求;

?對(duì)室外空調(diào)機(jī)位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;

?根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和價(jià)格建議;

?管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn),管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;

?在不增加項(xiàng)目開發(fā)成本的情況下,為配合國(guó)際環(huán)保理念的推行,對(duì)適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施,如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;

?對(duì)原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議,并依據(jù)我司對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備和電梯市場(chǎng)的了解,結(jié)合項(xiàng)目本身的市場(chǎng)定位,為項(xiàng)目公司提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號(hào)建議,以供參考選擇;

?從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議;

?根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等),提出糾正及修改建議;

?協(xié)助審查園林綠化設(shè)計(jì)圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù),對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議;

?從安全管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)的開展需要等方面提出修改建議;

?根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序;

?對(duì)建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長(zhǎng)久的美觀;

?對(duì)配套設(shè)施的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配及經(jīng)營(yíng)模式等提供咨詢和建議。

物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進(jìn)建議以降低成本提高效益:

?物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)ぁ⒗修D(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等;

?公共部分裝修材料的選用;

?協(xié)助項(xiàng)目公司對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇,從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格;

?在滿足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法;

?協(xié)助項(xiàng)目公司選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商;

?從業(yè)戶使用的私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施等;

?從智能化的角度,提出專業(yè)建議:

?在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議;

?根據(jù)項(xiàng)目增設(shè)的配套設(shè)施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議;

?解答項(xiàng)目公司關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;

二、工程施工期間的介入工作

工程施工中,工程前期介入人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況,逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解,對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

?提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;

?分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;

?審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;

?提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

?提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

?幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;

?提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;

?檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)絡(luò)會(huì)議和項(xiàng)目工程師定期碰面會(huì)等);

?檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;

?提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;

?對(duì)項(xiàng)目公建配套設(shè)施、設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后業(yè)主的需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

三、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作

在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,配合項(xiàng)目公司監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作,確保工程質(zhì)量。

?對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)埋等;

?參與機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢查,建立調(diào)試檔案;

?及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見,及時(shí)通報(bào)項(xiàng)目公司;

?參與設(shè)備的調(diào)試。

四、銷售推廣配合工作

此階段重點(diǎn)突出營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)管家式服務(wù)的展示,并使之貫穿于整個(gè)營(yíng)銷全過程,讓潛在業(yè)主在置業(yè)之初就提前體驗(yàn)到親切、溫馨、恰到好處的的服務(wù),增大樓盤的亮點(diǎn),最大程度促進(jìn)銷售,具體工作開展如下:

?項(xiàng)目銷售期間的物業(yè)服務(wù)展示

項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段時(shí),我們將提供駐場(chǎng)管家、安管員、保潔、吧臺(tái)客服對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行物業(yè)的維護(hù)及物業(yè)服務(wù)形象的展示。

*安管人員銷售大廳的形象展示、禮儀引導(dǎo)、看樓車輛指引、臨時(shí)停車場(chǎng)管理;

*安管人員樣板房的形象展示、禮儀引導(dǎo)、巡邏;

*保潔人員對(duì)銷售大廳、樣板間的滾動(dòng)式保潔,保證環(huán)境的清潔、明亮;

*綠化人員對(duì)銷售大廳、樣板房室內(nèi)綠化植物及園林環(huán)境的養(yǎng)護(hù);

*駐場(chǎng)管家對(duì)業(yè)主物業(yè)管理相關(guān)問題的現(xiàn)場(chǎng)咨詢、解答,做未來管家式服務(wù)的展示;

*根據(jù)項(xiàng)目公司營(yíng)銷部對(duì)銷售中心功能的特殊需求,配備門僮或吧臺(tái)客服人員。

?項(xiàng)目銷售推廣工作的配合

根據(jù)項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算,同

時(shí)考慮物業(yè)檔次的定位、周邊同類物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)調(diào)查,確定最適合的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍,包括常規(guī)性服務(wù)和針對(duì)性特約服務(wù)、有償服務(wù)和無償服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),以便在銷售中給業(yè)主以全面、可靠的信息。

*根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和項(xiàng)目定位,配合項(xiàng)目公司編制相關(guān)宣傳資料;

*對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn),模擬業(yè)主購房咨詢問題解答場(chǎng)景;

*銷售中心和樣板房駐場(chǎng)管家、保安形象的展示、保安和清潔人員工作安排;

*參與現(xiàn)場(chǎng)銷售,對(duì)購房者有關(guān)物業(yè)管理的問題進(jìn)行解答與咨詢;

*在銷售現(xiàn)場(chǎng)配合項(xiàng)目公司向購房者宣傳物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī),使購房者做到明明白白消費(fèi)。

?項(xiàng)目銷售所需物業(yè)文件的編制與審定

參與項(xiàng)目公司同業(yè)主或使用人的簽約,就購房合同中涉及物業(yè)管理事項(xiàng)的條款進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定,《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)業(yè)主規(guī)約》作為購房合同的附件在業(yè)主簽約時(shí)一并提供。

我們將負(fù)責(zé)《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)業(yè)主公約》條款的制定并提供草擬的裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場(chǎng)管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。

?項(xiàng)目銷售服務(wù)定期信息反饋協(xié)調(diào)機(jī)制

建立起與項(xiàng)目公司營(yíng)銷部等相關(guān)部門定期信息協(xié)調(diào)反饋機(jī)制,實(shí)時(shí)跟蹤和調(diào)整銷售現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)狀況,并及時(shí)將潛在客戶反饋到物業(yè)公司的各種意見和期望,全力配合項(xiàng)目銷售工作。

篇3:商業(yè)廣場(chǎng)前期物業(yè)管理介入工作方案

商業(yè)廣場(chǎng)前期物業(yè)管理介入工作方案

物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會(huì)性服務(wù)工作,它除了應(yīng)具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外,還必須具有科學(xué)的工作方法,尤其是對(duì)一個(gè)新建項(xiàng)目的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析,實(shí)施對(duì)"**商業(yè)廣場(chǎng)"全面管理分為5個(gè)階段,并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作,以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ),為全面管理提供必要條件。""

一、不同時(shí)段的工作任務(wù)

(1)前期熟悉階段

中心工作

公司領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)項(xiàng)目的基本情況作全面了解,研究物業(yè)本體(包括各類設(shè)備、實(shí)施)、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。

基礎(chǔ)工作

1.通過對(duì)項(xiàng)目的全面了解,作出新接物業(yè)的可行性報(bào)告、品牌戰(zhàn)略報(bào)告,并在公司辦公會(huì)議上評(píng)審?fù)ㄟ^;

2.初步形成對(duì)項(xiàng)目管理的實(shí)施方案,并通過專題會(huì)議的論證;

3.根據(jù)開發(fā)商的需要,參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作,從而從購房者中獲取較為直觀的管理要求,為下一步工作奠定基礎(chǔ)。

4.需開發(fā)商配合的主要工作

5.提供物業(yè)相關(guān)圖紙,為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便;

6.督促承建商,要求其保存所購房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料,以便日后順利移交;

7.協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方,確定參與工程例會(huì)的日期。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗(yàn)證方法。

(2)培訓(xùn)模擬階段

中心工作

抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn),通過考核進(jìn)行篩選,組建管理服務(wù)中心管理班子,適時(shí)進(jìn)行模擬操作。

基礎(chǔ)工作

1.培訓(xùn)工作

2.人員組成

公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合本項(xiàng)目工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護(hù)員等各工種人員若干名(選拔條件:身體健康、有吃苦耐勞精神,有甘當(dāng)保姆意識(shí)、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)),抽調(diào)或招聘管理處經(jīng)理(選拔條件:身體健康,大專以上文化水平,有專業(yè)管理知識(shí),有超前意識(shí)和前瞻眼光,有協(xié)調(diào)和溝通能力,有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平,有任勞任怨的精神,有敢于自我加壓的勇氣)。

3.培訓(xùn)實(shí)施

集中學(xué)習(xí)ISO國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公司貫標(biāo)文件。

制定適合物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。

制定各崗位階段性工作目標(biāo),同時(shí)制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。

了解熟悉項(xiàng)目管理要求,針對(duì)性地進(jìn)行專業(yè)技能考試,以保證滿足項(xiàng)目管理要求所需的技術(shù)支撐。

根據(jù)培訓(xùn)以及考核情況,對(duì)參與培訓(xùn)的人員進(jìn)行篩選,選擇涉外物業(yè)作為模擬訓(xùn)練基地,對(duì)各工種人員進(jìn)行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練,確定組成人員(差額)。

4.施工監(jiān)理介入

根據(jù)開發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案,實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理。

建議采用的方法:

二周一次現(xiàn)場(chǎng)查勘(無陪同)。

每月一次工程例會(huì)(三方參加,如有分包則應(yīng)請(qǐng)分包方一并參加)。

物業(yè)管理于每月第一周用書面形式根據(jù)工程進(jìn)度及工程所涉及的內(nèi)容報(bào)告監(jiān)理介入情況。

需開發(fā)商配合的工作

協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的方式或辦理工地出入證件。

根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進(jìn)度,提供相關(guān)資料,如設(shè)備、設(shè)施使用說明書、售樓合同等。

(3)現(xiàn)場(chǎng)模擬階段

中心工作

通過現(xiàn)場(chǎng)模擬,達(dá)到臨戰(zhàn)狀態(tài)。

基礎(chǔ)工作

1.根據(jù)擬定的管理方案,對(duì)各工種人員進(jìn)行入崗模擬,考察、測(cè)評(píng)其適應(yīng)性。

2.通過現(xiàn)場(chǎng)模擬,驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜,如否,則作適當(dāng)修正。

3.進(jìn)行接管訓(xùn)練,調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。

4.現(xiàn)場(chǎng)考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為,并擬成文件交開發(fā)商審核,以備派發(fā)《入戶通知書》時(shí)一并發(fā)放。

5.對(duì)前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進(jìn)行驗(yàn)證,如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項(xiàng),專題報(bào)告開發(fā)商并落實(shí)糾正預(yù)防措施。

6.與開發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費(fèi)用支付方式問題。

7.確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、時(shí)間以及三方參與驗(yàn)收人員名單,明確各自崗位要求及職責(zé)。

需開發(fā)商配合工作

8.進(jìn)行入崗模擬提供進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)方便。

9.請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)參與入崗模擬培訓(xùn)人員授課一次,課題:"如何使項(xiàng)目保值、增值"。

10.派發(fā)并要求業(yè)主簽收《居住物業(yè)禁止行為》,并將驗(yàn)收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。

11.監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問題以及合理化建議。

(4)驗(yàn)收和進(jìn)戶階段

中心工作

組織對(duì)新接物業(yè)的全面驗(yàn)收。

1.預(yù)驗(yàn)

驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收要求、計(jì)劃、清單和技術(shù)資料等按專項(xiàng)分別進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。在預(yù)驗(yàn)收過程中未達(dá)到設(shè)計(jì)和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項(xiàng)目做好記錄并匯總成書面整改報(bào)告。

2.整改

整改報(bào)告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開發(fā)商,由開發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改,然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收,直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

3.正式驗(yàn)收

經(jīng)整改符合要求后,由驗(yàn)收小組進(jìn)行正式驗(yàn)收,最終確認(rèn)物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。

接納前期業(yè)主入住。

基礎(chǔ)工作

驗(yàn)收工作基本內(nèi)容見前期物業(yè)管理工作設(shè)想。

編制違章處理程序,制止各類違章行為。

派發(fā)、簽收各類資料。

物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料:

入住須知(明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,明確居住物業(yè)各類禁止行為)。

物業(yè)管理規(guī)定(各崗位職責(zé))。

物業(yè)管理收費(fèi)批準(zhǔn)文件。

房屋裝修協(xié)議書(明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù))。

外來人員出入登記辦證制度(施工人員進(jìn)出物業(yè)項(xiàng)目遵守的各類規(guī)定)。

停車占路協(xié)議書(明確車位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù))。

業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)隨帶資料:

房屋買賣合同。

開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書

業(yè)主身份證或企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

委托書及被委托人身份證。

房屋維修基金、管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。

>其它資料。

業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí),同時(shí)提供相關(guān)服務(wù)(代請(qǐng)信譽(yù)較好的裝修公司;代請(qǐng)施工質(zhì)量監(jiān)理人員;代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理;其它委托服務(wù)等)。

加大各類違章糾正力度,力保前期無違章。

推行ISO國(guó)際質(zhì)量體系。

需開發(fā)商配合的工作。

嚴(yán)格履行建筑施工質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù),把好第一關(guān)。

派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會(huì)議并監(jiān)督承建商一同參與(每月一次)。

(5)正式實(shí)施

中心工作

1.迎接大批業(yè)主入住。

2.檢驗(yàn)各工種操作要求及各項(xiàng)制度的適宜性,必要時(shí)作適當(dāng)修改。

3.制定糾正和預(yù)防措施。

4.全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。

基礎(chǔ)工作

5.總結(jié)前階段的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。

6.檢查各工種的工作效果,征詢各方面的意見或建議,針對(duì)性的對(duì)相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補(bǔ)充,保證所提供的服務(wù)符合要求。

7.對(duì)可能發(fā)生的各類不利于管理工作的因素作分析(包括:違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等),制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。

8.按即定方針,全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。

需開發(fā)商配合的工作

9.組織相關(guān)人員對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查,及時(shí)反饋相關(guān)意見。

10.參與制定糾正和預(yù)防措施。

二、前期物業(yè)管理工作計(jì)劃

時(shí)間工作計(jì)劃工作要求

中標(biāo)后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責(zé)。

簽訂物業(yè)管理合同一周內(nèi)協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。物業(yè)管理前期介入(按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入手續(xù))。

簽訂物業(yè)管理合同后按前期介入要求實(shí)施物業(yè)管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(huì)(時(shí)間另定)。

每周二次巡視施工現(xiàn)場(chǎng),對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)存在的問題以書面或口頭形式提出建議。

時(shí)間工作計(jì)劃工作要求

項(xiàng)目施工階段開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙:

1、每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂層平面圖。

2、水、電、煤、排污等管線走向圖。

3、智能化設(shè)施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。

承接查驗(yàn)前一周召開協(xié)調(diào)會(huì),說明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。請(qǐng)開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。

交樓前二個(gè)月管理服務(wù)中心籌建工作會(huì)議。1、邀請(qǐng)開發(fā)商派員參加會(huì)議。

2、會(huì)議確定管理服務(wù)中心組成人員的類型、要求。

交樓前二個(gè)月1、確定培訓(xùn)計(jì)劃。

2、管理服務(wù)中心人員招聘工作計(jì)劃。

3、實(shí)施培訓(xùn)工作。物業(yè)公司制定,開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對(duì)業(yè)主承諾文書樣本。

簽訂物業(yè)管理合同召開專題會(huì)議,檢查針對(duì)前期介入過程中合理化建議工作落實(shí)情況。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。

交樓前二個(gè)月確定二年保修責(zé)任及保修費(fèi)用事宜。討論、擬稿、確認(rèn)。

交樓前二個(gè)月確定入崗模擬訓(xùn)練方案。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

時(shí)間工作計(jì)劃工作要求

承接查驗(yàn)前二周確定物業(yè)預(yù)驗(yàn)收的方法及三方參與驗(yàn)收人員名單,確定預(yù)驗(yàn)日期。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。

承接查驗(yàn)前一周對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行授課。開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講。

承接查驗(yàn)前一周月底前實(shí)施培訓(xùn),制定招聘員工計(jì)劃。按本項(xiàng)目要求實(shí)施。

承接查驗(yàn)前一周做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

承接查驗(yàn)前一周對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)檢物業(yè)公司負(fù)責(zé)

承接查驗(yàn)前一周對(duì)接受培訓(xùn)人員進(jìn)行入崗模擬訓(xùn)練(走場(chǎng))

承接查驗(yàn)前一周對(duì)管理文件和各工種人員的適宜性進(jìn)行考察論證物業(yè)公司負(fù)責(zé),開發(fā)商指導(dǎo)

承接查驗(yàn)前一周根據(jù)預(yù)驗(yàn)情況編寫整改報(bào)告物業(yè)公司負(fù)責(zé)

承接查驗(yàn)前一周召開三方會(huì)議,落實(shí)整改工作

交樓前一個(gè)月擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負(fù)責(zé)

銷售期間派發(fā)各類資料并要求購房者簽收開發(fā)商負(fù)責(zé)

承接查驗(yàn)期移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司

承接查驗(yàn)期正式驗(yàn)收三方參加

交收樓期迎接先期業(yè)主入住舉行入戶儀式

正常管理期首期業(yè)主入住滿二個(gè)月,召開業(yè)主回訪工作會(huì)議開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加

正常管理期檢查物業(yè)公司管理情況開發(fā)商

三、前期介入物業(yè)管理的內(nèi)容

(一)、對(duì)整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。

(二)、從實(shí)際出發(fā),對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分,提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。

(三)、對(duì)項(xiàng)目的配套部分,包括客戶的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。

(四)、結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),對(duì)本項(xiàng)目所用的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見,并配合開發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收,包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求,有無質(zhì)檢合格證書,配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常,輔機(jī)和工具是否齊全等。

(五)、對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見和建議。

(六)、從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修改性建議。

(七)、協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作,制定驗(yàn)收表格,清點(diǎn)物品數(shù)量,檢查施工質(zhì)量。

(八)、配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作

物業(yè)管理服務(wù)的前期介入重要任務(wù)之一,就是配合開發(fā)商的售樓工作,管理服務(wù)中心將按開發(fā)商的具體要求,擬定關(guān)于接待、陪同、解釋,樣板房管理等一系列方案確保開發(fā)商的信譽(yù)不受影響和售樓工作的方便,同時(shí)讓有購房意向的參觀者初步體會(huì)優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的真諦,從而激發(fā)置業(yè)欲望。公司將遵循上述原則,為本項(xiàng)目提供上佳的物業(yè)管理服務(wù),并通過矢志不渝的努力,同開發(fā)商及全體業(yè)主一起,共創(chuàng)物業(yè)開發(fā)和管理的佳績(jī),使該項(xiàng)目成為周遍地區(qū)的標(biāo)的。