物業接管驗收、物業入伙及物業裝修控制程序

1.0目的

對樓宇驗收、接管物業、業主住戶的入住及裝修過程進行控制,確保業主住戶在最短時間內順利入住,業主住戶對房屋的裝修符合要求。

2.0范圍

適用樓宇驗收接管物業、入住前準備、入住過程及房屋裝修過程的管理。

3.0職責

3.1總經理負責組織成立物業驗收接管領導小組并負責樓宇的驗收和接管物業活動。

3.2管理處負責物業驗收接管物業的日常事務組織協調工作。

3.3各部門按規定組成接管小組時各專業組參與物業的驗收接管工作。

3.4管理處負責入住的具體實施負責接收裝修的申請批準和質量控制。

3.5工程部負責對業主住戶的房屋裝修的有關工程質量問題進行監督控制。

4.0工作程序

4.1樓宇的驗收接管物業的控制

加強物業綜合驗收和交接管理,保障房屋及配套設施的質量及各項功能指標符合規定要求和標準。

4.1.1物業驗收應具備的條件

4.1.1.1新建物業驗收應具備的條件:

a)建設工程施工全部完成經竣工驗收合格;

b)供電、供氣、經排水、衛生、道路、采暖冷(必要時)等設施能正常使用;

c)房屋幢戶編號經有關部門確認。

4.1.1.2原有物業驗收應具有的條件:

a)房屋所有權、使用權清楚;

b)土地使用范圍明確。

4.1.2成立物業接管工作小組,由總經理任組長,管理者代表和擬任管理處主任任副組長,小組成員由相關部門負責人組成,按專業設立資料組、工程土建組和機電組,管理處組織編

制物業接管計劃報總經理批準實施,管理處負責日常事務的運作,按計劃驗收。

a)各專業組長負責接管分工范圍內的工作,嚴格驗收,把好質量關;

b)各專業小組按國家省市工程驗收標準驗收物業,確保物業的各項功能、指標符合規定要求。

4.1.3參與房屋的竣工驗收

4.1.3.1驗收前資料準備:竣工驗收前資料組要求委托方提供開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配電工程施工單位、設計院等部門提供有關資料,適當時包括物業規劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結構竣工圖、地下管網竣工圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明、房地產權屬關系的有關資料、機電設備說明書、消防系統竣工驗收證明、電梯等公共設施檢查驗收證明,用水電氣指標批文,水電氣表校驗報告等圖紙資料并對所有資料進行查驗,為物業接管驗收提供資料和數據。

4.1.3.2物業的竣工驗收:驗收接管領導小組參與開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設計院等依照建設部《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》(1993,12)《房屋接管驗收標準》(1991,2)等規定組織的竣工驗收工作。

4.1.4對已竣工在使用物業的驗收接管工作

4.1.4.1各專業組根據分工范圍分別負責對房屋主體結構、單元住宅、公共配套設施(水、電、氣、機電設備、消防、管線等)進行現場檢查驗收,管理處按《資料移交清單》、《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統計表》所列項目進行逐項驗收并填寫好以上相關記錄。

4.1.4.2驗收結束后,驗收接管領導小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總,并將《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統計表》的副本交委托方,以落實責任部門限期整改直至達到規定要求。

4.1.5物業移交內容

4.1.5.1建筑物移交內容:

a)各類房屋清單及配套鑰匙;

b)單體建筑結構、水電氣設備竣工圖;

c)住宅區規劃圖竣工總平面圖;

d)其它必要的技術資料含設計的變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.2公共設施及公共場地移交:

a)公共設施及公共場地清單;

b)綠化竣工圖、室外竣工圖含地下管網、道路、停車場等;

c)機電設備操作、維護說明書;

d)其他必要的技術資料含設計變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.3資料的移交:移交資料應包括:產權資料和技術資料兩大類。資料組負責各類資料的核對、接收,填寫《物業交接驗收表》并根據《文件控制程序》進行分類編號,列出清單,移交管理處歸檔保管。

4.1.6新竣工的物業由驗收接管領導小組與委托方和開發建設單位就建筑物保修事宜進行協商,明確維修責任和保修期限。

4.1.7房屋的維修:應根據建設部《全國優秀管理住宅小區標準》加強對業主住戶的房屋及維修的管理,努力做到:

a)房屋外觀完好、整潔,執行《清潔服務控制程序》有關規定;

b)建筑物有明顯標志及方向指引,執行《服務提供控制程序》有關規定;

c)房屋完好率應達到98%以上;

d)無違章建筑;

e)房屋裝修無危及結構安全,執行本程序裝修部分;

f)房屋維修及時率達98%以上,合格率達成100%并建立回訪制度;

g)代收代付房租、水、電、氣等各項費用,收繳率達98%以上,執行《費用收取操作規程》;

h)房屋資料檔案齊全,便于查閱,執行本程序入住有關規定。

4.2樓宇入住

4.2.1入住準備

4.2.1.1管理處相關人員根據分工,應作好以下準備工作:

a)編制業主住戶入住資料清單,保證入住單必要的文字資料齊備;

b)適宜的辦公場所;

c)對各崗位人員進行專業培訓、考核合格后上崗。

4.2.1.2對新竣工的物業,如需要舉辦入住典禮儀式,由管理處主任安排

和組織,護衛隊負責維護現場秩序。

4.2.1.3入住手續的辦理應盡量提供一條龍服務,為住戶節省時間,保證辦理入住手續簡捷方便。

4.2.2入住過程的控制

4.2.2.1辦理入住手續工作流程:

入住住戶登記鑰匙交接設備資料交接交接驗房驗收證件

4.2.2.2驗證收件:向業主住戶交樓時必須查驗《入伙邀請書》、《商品房屋銷售合同》及房屋購買付款憑證原件、業主身份證原件和復印件或業主委托代辦人代辦的證明、代辦人身份證原件和復印件,法人資格;確認手續后,業主根據合同規定需交首期管理費;方可辦理交接驗房手續。

4.2.2.3住戶登記:協助業主住戶填寫《家居情況登記表》及《家庭成員登記表》并將業主住戶身份證、戶口或護照簽證復印存檔。具體執行《客戶服務中心工作手冊》關于住戶交樓的規定。

4.2.2.4鑰匙交接:與業主住戶當面清點所有房屋鑰匙,填寫《入伙鑰匙簽領表》并簽字。

4.2.2.5設備資料交接:與業主和住戶當面清點所有設施資料說明書,填寫《入伙簽收一覽表》請住戶簽字確認。

4.2.2.6驗房;管理處工程人員隨業主住戶前往樓宇住所,抄錄水、電、氣表底數,檢查所有家具房屋設施裝修狀況,填寫《業主入伙接樓表》、《入伙返修項目表》,對存在質量問題

約定時間限期維修,執行《設施設備技改修繕維修控制程序》和《工程維護部工作手冊》有關規定。

4.2.2.7入住:業主住戶入住后,管理處客戶服務人員應將有關文件資料整理完畢,交檔案室存檔。

4.2.2.8業主自行出租房屋的交接,業主委托物業公司辦理交樓手續時,根據《城市房屋租

賃管理辦法》(1995年建設部42號令)出具租賃合同等有關書面文件,并明確水電氣電話費用物業管理費的承付方和起止日期等事項。

4.3對房屋裝修的控制

4.3.1住宅使用房屋需進行裝修時,應執行《建筑裝飾工程施工企業資質等級標準》(建設部1995,6)、《建筑裝飾裝修管理規定》(建設部1995,8)、《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》{成人發[2000]3號《公告》(發布)}和《住宅內裝飾裝修管理辦法》(建設部110號)的有關規定,業主住戶應填寫《房屋裝飾裝修申請表》向管理處申請獲得批準,審核是否符合有關規定。

4.3.2裝修人員憑已審批的《房屋裝飾裝修申請表》、營業執照、裝修裝飾資質證明等有關證件到管理處辦理《裝飾裝修服務協議》繳納有關費用后,按期開工,對個體裝修從業人員應具備個體裝飾裝修從業上崗證并辦理相關手續。

4.3.3裝修中非結構性變動應由工程部負責查驗、批準,工程部可進行有償代辦,對結構性變動及專用設備(如管線、儀表)的變動,應向主管部門申請批準。

4.3.4工程部應加強對裝修作業現場的監督管理,防止擾民、污染或安全事故的發生。

4.3.5裝修后的驗收:業主住戶裝修完畢后應通知管理處與業主住戶共同驗收,業主住戶除按照裝修合同進行驗收外,工程部按公司《房屋裝修管理規定》和國家有關裝修規定進行驗收,對違章情況應限期糾正,填寫《房屋裝飾裝修竣工驗收表》。

4.3.6業主住戶在管理處對其裝修驗收并在《房屋裝飾裝修竣工驗收表》中填寫驗收合格意見并簽名后,方可正式啟用。

5.0支持/相關文件

《服務提供控制程序》

《文件控制程序》

《基礎設施和工作環境控制程序》

《設施設備技改修繕維修控制程序》

《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》(建設部1993,12)

《房屋接管驗收標準》(建設部1991,2)

《建筑裝飾工程施工企業資質等級標準》(建設部1995,6)

《建筑裝飾裝修管理規定》(建設部1995,8)

《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》{成人發[2000]3號《公告》(發布)}

《住宅內裝飾裝修管理辦法》(建設部110號)

《客戶服務中心工作手冊》

《工程維護部工作手冊》

6.0記錄

《資料移交清單》

《房屋接管驗收表(水)》

《房屋接管驗收表(電)》

《房屋接管驗收表(土建)》

《公建接管驗收表》

《園林綠化接管驗收表》

《設備接管驗收表》

《工程整改記錄單》

《接管驗收明細表》

《驗收遺漏問題統計表》

《入伙邀請書》

《家居情況登記表》

《家庭成員登記表》

《入伙鑰匙簽領表》

《入伙簽收一覽表》

《業主入伙接樓表》

《入伙返修項目表》

《房屋裝飾裝修申請表》

《裝飾裝修服務協議》

《房屋裝飾裝修竣工驗收表》

篇2:工程竣工驗收監測控制程序

工程竣工驗收監測控制程序

1.目的

規范工程竣工驗收范圍和驗收活動,確保驗收的工程/施工符合規定。

2.適用范圍

適用于集團公司和房地產開發公司組織/主持/申請的竣工驗收活動的控制。

3.職責

3.1房地產公司工程技術部負責單位工程、分部工程、分項工程、竣工驗收的組織,并代表甲方參與驗收。必要時應組織集團公司有關部門參加。

3.2房地產公司工程技術部、前期部,但以技術部為主負責組織并主持單項工程的竣工驗收,以前期部為主,負責組織申請開發項目的竣工綜合驗收并代表甲方參與驗收。

3.3集團公司主管副總裁負責審批開發項目綜合竣工驗收計劃。

3.4相關部門在其職責業務范圍內參與/配合竣工驗收工作,準備并提供所需的文件、資料和記錄。

4.工作程序

4.1工程驗收應具備的條件

4.1.1工程竣工驗收應具備下列條件:

a.已按設計文件、相關標準和法規要求、合同規定完成交驗的工程/施工;

b.已通過工程施工單位進行的自檢且符合規定/規范;

c.涉及驗收應準備或提供的圖樣、記錄、證件(如證明使用材質合格的證據)交驗方已備齊。

4.1.2開發項目竣工綜合驗收應具備下列條件:

a.開發項目的所有工程已按標準的項目規劃和有關專業管理及設計要求全部建成,并滿足使用要求;

b.開發項目涉及消防、煤氣、人防、綠化及其他公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格、驗收資料齊全;

c.開發項目建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合批準的規劃設計要求;

d.單項工程、單位工程、分部工程及分項工程均已通過驗收并符合規定,且驗收資料齊全;

e.施工機具、臨時建筑、建筑余土垃圾、剩余構件已全部拆除清運完畢,達到場清地平;

f.拆遷居民已全部合理安置。

4.2工程竣工驗收程序

4.3驗收計劃(適用于開發項目綜合驗收、單項工程驗收)。

驗收計劃應包括驗收階段和收尾階段的全部工作,應明確下列事項:

a.預計進行的日期;

b.工作內容;

c.依據的標準或要求;

d.執行單位;

4.4竣工驗收應提報的文件、資料。

4.4.1根據竣工驗收的類別、竣工驗收資料,由施工/供方和集團公司有關部門/單位分別收集、整理、匯總報竣工驗收組織/主持部門。竣工綜合驗收應提交的文件、資料,由集團公司技術部負責匯總后報建設行政主管部門。

4.4.2提報的文件、資料應完整、齊全、清晰、裝訂規范,并辦理文件交接手續。

4.4.3竣工綜合驗收應提報的文件、資料應符合城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法的規定內容和項目所在地建設行政主管部門的規定。

4.4.4單項工程、單位工程、分部工程和分項工程竣工驗收資料,均應符合相關的規定要求。

4.5工程竣工驗收的實施。

4.5.1驗收依據:

a.國家有關行政主管部門批準的文件;

b.適用的法規、國家/行業技術標準、規范和質量評定標準;

c.有效的設計圖紙、設計文件及變更通知單;

d.相關合同。

4.5.2竣工驗收的標準

4.5.2.1土建工程驗收標準,按照設計施工圖紙、技術說明書驗收規范進行驗收,工程質量必須符合各項要求,在工程內容上按規定全部施工完畢,建筑物、構筑物周圍2米以內場地平整,障礙物清除,道路及下水道暢通。

4.5.2.2安裝工程驗收標準,必須按照設計要求的施工項目內容、技術質量要求及驗收規范的規定,各道工序保質保量,施工完畢,排水道必須做好沖洗、試水、暢通,給水管完成清洗試壓等工作,各項設備、電氣、空調、消防、通訊、有線電視、監控、可視對講、電子門控等工程項目應全部安裝結束符合安裝技術質量要求。

4.5.2.3人防、消防、電梯等專業工程,驗收前,需滿足有關政府主管部門的驗收條件和標準。

4.5.3竣工資料審查的要求:

a完整性:應提報的資料是否完整、齊全;

b規范性:所用記錄表格、填寫及采用的計量單位是否規范;

c符合性:是否符合驗收依據的規定和要求;

d有效性:是否與實際相符。

4.5.4竣工資料審查的方法:

a審閱--記錄審查中發現的不當、遺漏、錯誤、要求提交方進行說明、補充、

更正;

b驗證--必要時可進行測量、現場觀察、重新計算進行驗證;

c校對--與設計圖紙、設計文件、其他相關資料進行相互間校對,以判斷其正確性。

4.5.5工程項目竣工驗收

4.5.5.1工程項目預驗收,由項目工程部組織由總工程師辦公室、設計單位、監理單位等單位或部門對將要竣工的項目進行預驗收,并對施工質量作出初步鑒定,及時發現遺留問題,事先予以返修,不得拖延竣工進程。

4.5.5.2工程項目正式驗收

a.參加工程項目竣工驗收的各方應對竣工的工程進行現場檢查驗收,并逐一檢查工程資料所列內容是否齊備完成;

b.舉行各方參加的現場驗收會議;

c.施工單位代表應介紹工程概況和施工情況、自檢情況及竣工情況,出示竣工資料(竣工圖和各項原始資料及記錄);

d.監理工程師應通報工程監理中的主要問題,發表竣工驗收意見;

e.項目工程部根據在檢查中發現的問題,對施工單位提出限期整改處理的意見;

f.質檢部門會同項目工程部及監理工程師討論工程正式驗收是否合格,監理工程師當場宣布驗收結果。

4.6竣工綜合驗收的程序

4.6.1除應滿足4.5.5條現場驗收的內容以外,還應按下列程序進行:

a.驗收會議簽到;

b.主持人宣布驗收會議開始,宣布驗收委員會組成及其分工;

c.開發單位(集團公司)匯報項目開發過程,預驗收結果;

d.按分工(文件資料審查組、現場檢查評定組)分別進行審查/檢查;

e.按分工分別報告審查/檢查結果及評價意見;

f.驗收委

員會作出并宣布綜合驗收結論;

g.進行竣工驗收證書和驗收簽定證書簽字儀式;

h.開發單位(集團公司)代表致詞;

i.驗收結束。

4.7.2無論何種類型的竣工驗收,均應由組織/主持部門/單位指定人員做好記錄(包括錄音、錄象、照相)及整理/編寫相關文件、報告。

4.8驗收后的收尾。

4.8.1房地產開發公司相關部門應督促施工/承包單位對竣工驗收提出的問題進行整改/施工,并對整改/施工結果進行檢查,直至達到要求為止。

4.8.2房地產開發公司相關部門應督促施工單位拆除臨時建筑、設施、撤離施工機械和設備、材料、配件。

4.8.3工程移交。

施工/承包單位應向集團公司/房地產開發公司移交竣工驗收合格的工程、辦理移交接受手續。

4.8.4技術資料的移交、交檔和保存。

a.技術資料移交的內容應滿足當地建設行政主管部門關于城市建設工程檔案管

理的規定和要求;

b.集團公司技術部應按規定對施工單位移交的和集團公司各部門移交的有關的文件、資料進行整理、編目、立卷、裝訂并向當地城市建設檔案管理部門交檔。交檔的文件應予復制,其中一份應交集團公司檔案管理部門存檔。

c.單位/單項工程的有關竣工驗收資料應在驗收后,由組織/主持驗收部門收集、整理后向集團公司檔案管理部門交檔。

d.分部/分項工程的有關竣工驗收資料應在單項/單位工程竣工驗收后,由組織/主持驗收部門交其所屬的單項/單位工程竣工驗收組織/主持部門匯總、整理后集中向集團公司檔案部門交檔。

4.7.5工程承包單位在向集團公司提交竣工報告時,應向集團公司出具質量保修書,質量保修書應明確保修范圍、保修期和保修責任,除雙方約定以外,最低保修期限應符合《建設工程質量管理條例》(2000.1.30國務院令第279號發布)的規定。

4.8竣工驗收所用記錄表格和證書的格式應符合項目開發所在地及相關法規、標準、規范的統一要求。

5.相關/支持文件

AZH/QP-35《工程管理控制程序》

BZH/QP-37《物資采購監視和測量控制程序》

CZH/QP-04《質量記錄控制程序》

DZH/WI-3801《分部、分項工程質量檢驗規程》

EZH/WI-3802《中間驗收規程》

FZH/WI-3803《單項工程驗收規程》

GZH/WI-3804《竣工預驗收規程》

6.附錄

A《建筑工程分部、分項工程名稱》

BZH/QP-38-01《竣工驗收計劃

C《綜合驗收資料目錄(示例)》

D《工程竣工資料》

E《開發項目(工程)文檔資料(示例)》

篇3:裝飾公司過程控制程序

1、總則

對工程施工的全過程進行控制,保證質量滿足顧客要求,防止出現不合格。

2、職責

2.1工程部是本要素的歸口管理部門。

2.2項目部具體實施程序。

2.3技質部、材料部、人力資源部、設計部等指導、監督項目部執行過程控制程序。

3、程序概要

3.1為了對生產施工過程中有關的各項因素,包括人員、施工設備、材料、操作方法、施工環境進行有效的控制和管理,保證各施工工序按規定的方法在受控狀態下進行而制定《過程控制程序》,并指導檢查、監督實施。

3.2為了保證所有的工程項目在受控下進行,項目部應針對所承接的工程制定《項目質量計劃》,項目部組織編制相應的《施工組織設計》和施工方案,按"項目質量計劃"、"生產施工計劃"、"施工組織設計"和"施工方案"進行施工。

3.3施工過程中配備的各種生產設備和施工機具、按設備管理規定進行維護和保養,以保持施工過程的設備能力。

3.4施工過程中配備的管理人員、技術人員和操作工人,要進行培訓考核,作到持證上崗。

3.5工長根據圖紙技術要求按施工組織設計、[[技術規范和工藝標準負責編制技術交底書,并對操作人員進行交底,檢驗人員嚴格按技術交底規定進行檢查。

3.6工程部按公司現場文明施工的有關規定,對施工過程中的勞動安全和環境保護進行有效管理和控制。

3.7生產施工過程所使用的各類物質應進行檢驗和試驗,以確保其質量,并進行標識。

3.8通過制作樣板間,樣板塊規定技藝評定準則。

3.9特殊過程

3.10工程施工中常見的特殊工程:

防水施工

隱蔽工程施工

焊接施工

3.11根據施工組織設計明確的特殊工程應按作業指導書進行作業。項目部組織具備操作資格的人員使用經過鑒定合格的設備進行操作,并填寫施工記錄,對特殊施工所有資料予以保存。

3.12對質量有較大影響的季節施工過程,應按《季節施工技術措施》,進行重點控制。

4.支持性程序文件

Q/CS02-4.9-2000《過程控制程序》,