項目物業(yè)接管程序

1.0物業(yè)接管

總經(jīng)理負責組織成立樓宇接管領(lǐng)導(dǎo)小組。

各部門依照各自的職責分工,參與樓宇接管工作,并按規(guī)定組成接管領(lǐng)導(dǎo)小組的各項專業(yè)組。

2.0物業(yè)入住

2.1管理處主任負責整個入住過程的策劃、組織、分工和安排。

2.2管理處主任助理負責邀請嘉賓參加入住典禮,并進行輿論宣傳,發(fā)布信息。

2.3管理處相關(guān)人員負責入住的具體實施。

3.0樓宇接管小組的成立和要求

3.1由總經(jīng)理牽頭,組織各部、處、室成立驗收、接管領(lǐng)導(dǎo)小組,組長由總經(jīng)理擔任,按專業(yè)設(shè)立工程土建組、機電組和資料組。

3.2由領(lǐng)導(dǎo)小組組長負責整個工作過程的總策劃、總指導(dǎo)、總分工,由各專業(yè)組組長負責接管驗收工程質(zhì)量的把關(guān)。領(lǐng)導(dǎo)小組組長組織編制《物業(yè)接管組織計劃》。

3.3各專業(yè)小組按國家、省、市工程驗收標準--《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》、《房屋接管驗收標準》、《關(guān)于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和收費有關(guān)事項的通知》驗收樓宇,確保樓宇的各項功能、指標符合規(guī)定之要求。

4.0樓宇接管資料的準備

4.1在樓宇現(xiàn)場檢查驗收之前,資料組應(yīng)向開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等收集索要物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖、地下管網(wǎng)圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料、機電設(shè)備使用說明書、消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗收證明、用水、用電、用氣指標批文、水、電、氣表校驗報告等圖紙資料,并對所有圖片資料進行查驗,記錄在《_____樓宇接管圖紙資料交接清單》上。

4.2樓宇初次檢查驗收

接管領(lǐng)導(dǎo)小組參與開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等依照《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦

法》、《房屋接管驗收標準》、《關(guān)于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費有關(guān)事項的通知》規(guī)定,聯(lián)合組織的現(xiàn)場檢查驗收工作。

4.3工程土建組、機電組負責對樓宇的主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施、供水供電、機電設(shè)備、電梯、消防、管線、開關(guān)等工程土建、機電實施進行現(xiàn)場檢查驗收,具體執(zhí)行《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》、《房屋接管驗收標準》、《關(guān)于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費有關(guān)事項的通知》之規(guī)定,并將現(xiàn)場查驗收結(jié)果分別記錄在《物業(yè)交接驗收表》上。

5.0核實資料

5.1工程土建組、機電組在現(xiàn)場檢查的同時,應(yīng)核實資料組提供的資料,逐項查明,計量清楚。當發(fā)現(xiàn)實際情況與資料有不符時,應(yīng)及時記錄并請相關(guān)單位的陪同檢查人員簽字,同時提請相關(guān)單位盡快查明原因。

5.2驗收結(jié)束后,接管領(lǐng)導(dǎo)小組組長在現(xiàn)場召開總結(jié)會,對驗收中存在的問題進行歸納匯總,并將《物業(yè)交接驗收表》交工程施工單位、監(jiān)理單位,限期整改。

6.0樓宇復(fù)驗

6.1樓宇的復(fù)驗由工程土建、機電專業(yè)人員會同開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、配套工程施工單位聯(lián)合進行。

6.2工程土建組、機電組對初次驗收發(fā)現(xiàn)的問題進行復(fù)查,對尚未整改或整改不徹底的部位進行跟蹤,直至達到符合規(guī)定的要求和標準,并記錄在《物業(yè)交接驗收表》上。

7.0樓宇及公用設(shè)施等到接管交接

7.1接管領(lǐng)導(dǎo)小組會同開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、配套工程施工單位等聯(lián)合進行接管交接。

7.2樓宇及公用設(shè)施等移交內(nèi)容

7.2.1樓宇

7.2.1.1各類房屋清單及各類鑰匙;

7.2.1.2單體建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣設(shè)備竣工圖;

7.2.1.3住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;

7.2.1.4其他必要的技術(shù)資料(含設(shè)計變更和隱蔽技術(shù)簽證)。

7.2.1.5公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地;

7.2.1.6公用設(shè)施、設(shè)備及公式場地清單;

7.2.1.7綠化竣工圖、室外竣工圖(含地下管網(wǎng)、道路、停車場等);

7.2.1.8機電設(shè)備操作、維護說明書;

7.2.1.9其他必要的技術(shù)資料(含設(shè)計變更和隱蔽技術(shù)簽證)。

7.2.2移交鑰匙由物業(yè)接管小組組織對樓宇的單位住宅、商業(yè)用房、停車場、機電設(shè)備房、值班室、衛(wèi)生間等的門鎖鑰匙進行核對,準確無誤后,正式接收鑰匙,并填寫《鑰匙交接記錄》,由施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)接管單位負責人簽字后,三方各執(zhí)一份。

7.2.3移交資料

7.2.3.1由資料組負責各類圖紙資料的核對接收,填寫《物業(yè)交接驗收表》,并根據(jù)《文件管理程序》要求予以分類編號,列出清單,然后轉(zhuǎn)交辦公室文件管理員統(tǒng)一歸檔保管。在核對中,對發(fā)現(xiàn)缺少和不符的情況,應(yīng)及時與相關(guān)單位聯(lián)絡(luò)補充修正。

7.2.3.2由接管領(lǐng)導(dǎo)小組與開發(fā)單位就樓宇保修事宜,明確維修責任和保修期限,簽訂《樓宇交付保修協(xié)議書》。

7.2.3.3開發(fā)建設(shè)單位按總投資2%的比例一次性向物業(yè)管理公司劃撥專用基金,用于購買管理用房和部分商業(yè)用房以及公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護項目。

7.2.3.4由總經(jīng)理按照深圳住宅局《關(guān)于住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))管理處主任任職條件的通知》的要求任命管理處主任,并組建管理處。管理處按照《物業(yè)委托管理合同》和政府的有關(guān)規(guī)定對已接管的物業(yè)進行管理。

8.0物業(yè)入住

8.1入住準備

8.1.1管理處主任負責業(yè)戶入住準備工作的安排策劃,并編制具體的《業(yè)主(住戶)入住工作人員分工計劃》。

8.1.2相關(guān)人員根據(jù)計劃安排,做好以下準備工作。

8.1.3備齊入住前的所有文字資料,具體見《業(yè)主(住戶)入住資料清單》。

8.1.4入住手續(xù)辦理場地的安排、布置、裝修。

8.1.5對入住現(xiàn)場進行具體布局、安排、分工。

8.1.6組織各崗位人員進行專業(yè)培訓(xùn)、崗位分工,明確注意事項。

8.1.7如需要舉辦入住儀式典禮,則由管理處主任、主任助理負責安排和組織,安管部負責維護現(xiàn)場秩序。

8.1.8管理處通過準備,要確保做到對業(yè)戶提供一條龍服務(wù),為業(yè)戶節(jié)省時間,保證辦理入住手續(xù)簡潔、方便。

篇2:項目物業(yè)接管綜合驗收辦法

項目物業(yè)接管綜合驗收辦法

1、規(guī)范物業(yè)管理交接驗收接管工作,維護企業(yè)利益,依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《NJ市物業(yè)管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關(guān)規(guī)定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經(jīng)營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發(fā)展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業(yè)技術(shù)管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內(nèi)容包括以下內(nèi)容:

第二條給排水系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第三條污水處理系統(tǒng)、資料

第四條消防系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第五條供氣房設(shè)施、資料

第六條空調(diào)系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第七條電梯及配套設(shè)施、資料

第八條變配電系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第九條防盜監(jiān)控系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施及其配套

第十一條其它智能化系統(tǒng)、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設(shè)施及標識

第十三條綠化及其養(yǎng)護設(shè)施

第十四條垃圾中轉(zhuǎn)或處理設(shè)施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設(shè)施

第十七條物業(yè)管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設(shè)施

第十九條各專業(yè)部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發(fā)展商在物業(yè)交付前15天向物業(yè)公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發(fā)展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關(guān)人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據(jù)驗收標準對物業(yè)進行接管綜合驗收。

第四條公司經(jīng)營班子負責驗收結(jié)果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結(jié)束后5天內(nèi)向發(fā)展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續(xù),管理處負責現(xiàn)場主要協(xié)助。

第六條驗收不合格的,在驗收結(jié)束后3天內(nèi)向發(fā)展商發(fā)出整改通知書

第七條整改結(jié)束后,由發(fā)展商提出申請,約定時間后再次復(fù)驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復(fù)驗)不合格的物業(yè),公司不予以接管;確實需要接管的,可在協(xié)商的前提下先與發(fā)展商進行崗位交接。

7、物業(yè)接管驗收的前提

第二條小區(qū)(大廈)的所有建設(shè)項目全部施工完畢,并經(jīng)過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(qū)(大廈)的所有建設(shè)項目應(yīng)按照規(guī)劃、設(shè)計的要求建成并滿足規(guī)劃設(shè)計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛(wèi)生、綠化、道路、電信等主要設(shè)備設(shè)施正常使用并符合相關(guān)規(guī)定,相關(guān)驗收證明齊全

第五條通過質(zhì)監(jiān)站的《綜合配套設(shè)施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設(shè)施、施工機具、建筑構(gòu)件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設(shè)臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(qū)(大廈)內(nèi)房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規(guī)定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區(qū)域垃圾中轉(zhuǎn)站(箱、桶)已按規(guī)定配置

第十一條共用部位消防設(shè)備設(shè)施及信報箱已按規(guī)定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業(yè)接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規(guī)程》、《公共配套設(shè)施設(shè)備驗收規(guī)程》、《物業(yè)資料接管驗收規(guī)定》

第三條《NJ市新建住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗收標準》

第四條國家另有規(guī)定的按國家規(guī)定執(zhí)行

9、舊物業(yè)的接管驗收參照此辦法執(zhí)行

設(shè)備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設(shè)施設(shè)備的管理,保障設(shè)施設(shè)備的安全運行,特制定本制度。

2、本規(guī)定中的設(shè)備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設(shè)備故障是指維修費用較少,基本不影響業(yè)主使用的設(shè)備故障。

重大設(shè)備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設(shè)備事故是指設(shè)備重大毀損,影響極大或因設(shè)備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發(fā)生設(shè)備故障的,應(yīng)及時處理,抓緊時間恢復(fù)。

4、管理中心/處發(fā)生一般設(shè)備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結(jié)果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發(fā)生重大設(shè)備故障的,應(yīng)在2小時內(nèi)向公司工程部報告,發(fā)生設(shè)備事故應(yīng)立即向公司報告。

6、發(fā)生重大設(shè)備故障和設(shè)備事故的,公司應(yīng)成立事故調(diào)查組,按ISO9000體系進行調(diào)查處理。

7、發(fā)生人為重大設(shè)備故障和設(shè)備事故的管理處/中心不得申報當年度先進集體。

篇3:新建物業(yè)移交接管作業(yè)指導(dǎo)書

新建物業(yè)移交和接管作業(yè)指導(dǎo)書

1.作業(yè)目的

本作業(yè)不表示物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)發(fā)生變化,僅體現(xiàn)管理和服務(wù)職能的移交和接管。在移交和接管的過程中既要保持管理的連續(xù)性、系統(tǒng)性和完整性,又要做到雙方界面清晰、職責分明。

2.主管崗位項目經(jīng)理:督促檢查主辦崗位的作業(yè),簽署移交接管協(xié)議。

主辦崗位土建和設(shè)備工程師:具體經(jīng)辦本項作業(yè)。

3.緊前工作條件

大型住宅區(qū)或公共建筑的物業(yè)移交和接管應(yīng)提前介入,這有利于從使用者和管理者的立場上,從完善使用功能的角度出發(fā),幫助開發(fā)單位發(fā)現(xiàn)設(shè)計和施工中的缺陷,提醒開發(fā)單位在正式交付使用之前妥善處理解決,防止發(fā)生返工和重復(fù)投入。如設(shè)備管理可從開始安裝設(shè)備時甚至管線埋設(shè)時介入,環(huán)境管理可從開始室外總體施工時介入。對于精裝修的建筑,在竣工之前,項目經(jīng)理如發(fā)現(xiàn)施工單位的安保措施相對薄弱的,應(yīng)強制施工單位與首屆物業(yè)管理公司簽訂安保提前介入的委托協(xié)議。

4.作業(yè)描述:

4.1物業(yè)管理的前期配合:首屆物業(yè)管理公司在取得物業(yè)的管理權(quán)后,應(yīng)立即安排技術(shù)力量熟悉圖紙和圖紙與現(xiàn)場實物的對照。本主辦崗位應(yīng)主動提供方便。

4.1.1對于針對物業(yè)管理服務(wù)和客戶使用需要而提出的合理建議,本主辦崗位應(yīng)認真對待,磋商解決方案并協(xié)助項目經(jīng)理落實。

4.1.2當工程進行分部分項驗收、結(jié)構(gòu)驗收、設(shè)備調(diào)試、竣工驗收時,應(yīng)通知物業(yè)公司參加。物業(yè)公司提出的施工質(zhì)量整改意見應(yīng)視作開發(fā)單位的意見,監(jiān)理應(yīng)要求施工單位立即整改,但對于純粹為了管理方便或物業(yè)公司利益而增加工程量或項目的建議則不予采納。

4.2正式的物業(yè)移交和接管應(yīng)在公司內(nèi)部驗收之后,當交付使用的日期逼近,并且估計整改項目不多的情況下,可以和公司內(nèi)部驗收同時進行。

4.3本主辦崗位應(yīng)提前一星期通知物業(yè)管理公司到現(xiàn)場進行移交和接管,隨通知附送以下移交資料,由物業(yè)管理公司簽收:

4.3.1房地產(chǎn)權(quán)證;

4.3.2竣工驗收證明(包括各配套單位或部門的驗收合格鑒定書,整改意見和復(fù)驗合格證明);

4.3.3質(zhì)監(jiān)站的竣工驗收備案證明;

4.3.4交付使用許可證(針對住宅建筑);

4.3.5完整的全套竣工圖;

4.3.6建設(shè)用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖(含管線接口位置);

4.3.7沉降觀察記錄;

4.3.8重大工程質(zhì)量事故記錄;

4.3.9供應(yīng)商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的出廠產(chǎn)品檢驗合格證書,保修單和使用說明書;

4.3.10保修清單(包括所有保修項目,主要保修內(nèi)容,保修起止日期,保修責任單位,聯(lián)系方式,聯(lián)系人,未付保修金數(shù)額等);

4.3.11除竣工圖和建筑說明已有記載以外的設(shè)備,用器具,家具,裝飾,擺飾等清單;

4.3.12開發(fā)單位對外簽署的尚未履行完畢,要求轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司繼續(xù)履行的合同,協(xié)議及附件;

4.3.13出租和出售的范圍清單。

4.4物業(yè)管理公司應(yīng)配齊各工種的工程技術(shù)人員,組成接管驗收組按時到現(xiàn)場進行接管驗收:

4.4.1實物驗收內(nèi)容和程序與竣工驗收基本一致,區(qū)別僅在于將抽查改為全項目全部位的檢查驗收,并側(cè)重于使用功能的檢驗。

4.4.2項目經(jīng)理召集物業(yè)管理公司、總包施工單位、工程監(jiān)理召開移交接管會議,并負責編制會議紀要。主要議題為:

4.4.2.1物業(yè)管理公司報告驗收情況,將已分工種整理匯總的整改項目記錄提交總包單位,協(xié)商整改期限及監(jiān)理復(fù)驗和物業(yè)復(fù)驗的時間。

4.4.2.2物業(yè)管理公司報告接收文件資料的完整情況,如提出補充要求,開發(fā)單位應(yīng)于滿足。

4.4.2.3如有零星工程還未完工,部分工料尚未退場,臨時建筑尚未拆除,應(yīng)協(xié)商清場時限。

4.4.2.4協(xié)商當天是否具備移交接管條件。如物業(yè)管理公司同意當天接管的話,則清點移交鑰匙,簽署交接書(附會議紀要)。如物業(yè)管理公司認為當天不具備接管條件,應(yīng)商定時間重新召開移交接管會議。

4.4.2.5協(xié)商保修辦法,簽署保修協(xié)議。對于物業(yè)管理公司而言,保修責任在開發(fā)單位一方,但為了能使保修業(yè)務(wù)及時處理解決,開發(fā)單位通常建議物業(yè)管理公司直接聯(lián)絡(luò)總包單位或?qū)I(yè)分包單位,并贊成以下兩種辦法之一:

開發(fā)單位從總包單位的保修金中一次性地部分劃轉(zhuǎn)保修費用給物業(yè)管理公司,由物業(yè)管理公司負責保修包干。多不退,少不補;

總包單位承擔保修責任,開發(fā)單位從總包單位的保修金中劃轉(zhuǎn)部分作為保修保證金給物業(yè)管理公司,當總包單位不能及時履行保修責任時,由物業(yè)管理公司代為保修,并按實開支費用,保修期滿時按實結(jié)算。

4.5自物業(yè)管理公司簽署交接書當天起,物業(yè)管理公司全面承擔起物業(yè)管理的職責。