物業移交與接管驗收工作程序

1總則

1.1接管驗收是指發展商在新項目竣工驗收合格后,將該項目向物業管理單位移交,物業管理單位按照合同的約定代表全體業主為防止接管物業出現嚴重質量問題,導致業主廣泛投訴而采取的替業主提前服務式的驗收。

1.2通過以顧客期望為中心的接管驗收,可以更好地幫助地產開發把好質量關,維護EE品牌。因此,項目所在公司、物業分公司均必須嚴格遵守本規定,有計劃地做好物業驗收及接管工作。

1.3由于接管驗收的重要性,為了更有效地監督工程保修、整改的實施,在接管驗收結束以后的工程尾款支付期間,需增加物業總經理支付審核的權力。

1.4在進行接管驗收策劃時須注意:一般情況下,在項目入伙前預留一段充分的時間完成接管驗收工作,便于整改接管驗收過程中發現的問題。

2相關職責界定

2.1物業分公司負責成立接管驗收小組,編制接管驗收方案并實施,撰寫接管驗收報告,進行問題復驗及編寫復驗報告。

2.2項目所在公司負責成立物業移交小組,提供符合移交條件的物業,配合接管驗收,對存在問題進行維修、整改。

2.3管理公司物業管理部負責對接管驗收進行指導,關注驗收接管中的共性問題及可能引起重大投訴的各種質量隱患。

3工作程序

3.1項目物業移交與接管的前提條件

a)水、電、煤氣(天然氣)、有線電視、電話、互聯網等已開通,具備試驗條件;

b)各種機電設備已安裝調試完畢,具備運行條件;

c)樓宇及公共配套設施已清理完畢,具備交樓條件;

d)衛生間已注滿水,具備做48小時閉水試驗的條件;

e)所有物業的產權、工程、設備資料及業主資料已準備完畢;

f)單體建筑已通過市質檢部門驗收。

3.2物業移交通知在具備物業移交條件的前提下,項目所在公司應以正式的書面文件通知物業分

公司準備接管驗收。

3.3成立物業接管驗收小組及物業移交小組

3.3.1物業分公司總經理負責成立物業接管驗收小組,并擔任組長。成員應包括:資料接收人員、各類工程項目驗收人員(項目前期介入的工程技術人員必須參加接管驗收)、相關配合人員等。

3.3.2項目所在公司組成物業移交小組,小組成員應包括:總經理、規劃設計部門人員、施工管理部門人員、監理人員等,并指定物業移交負責人與物業分公司接管驗收小組對接。

3.3.3明確物業移交及接管驗收小組的分工:

3.3.3.1接管驗收小組負責:

a)編制接管驗收方案及接管驗收報告,并實施物業的全面驗收檢查;

b)物業項目產權、工程、設備資料的接收,以及房屋本體、公共配套設施和機電設備實物的接收;

c)物業項目產權、工程、設備資料的保管工作;

d)業主資料的接收,樓宇事務班協助樓宇的分戶驗收移交;

e)對檢查出的問題進行后續跟蹤,督促協調小組整改及接管驗收小組的再驗,直至合格。

3.3.3.2物業移交小組負責根據接管驗收方案內容移交相關的資料及實物,并對接管驗收小組查出問題實施整改。

3.4制定物業接管驗收方案

3.4.1接管驗收小組負責編制接管驗收方案,接管驗收方案的內容包括(但不限于):

a)接管驗收項目清單;

b)接管驗收日期安排;

c)物業分公司接管驗收參加部門、人員、分工及培訓計劃;

d)項目所在公司、監理單位、施工單位負責人及參加人員;

e)樓宇接管驗收順序;

f)接管驗收進度計劃;

g)接管驗收標準;

h)編制人、審批人、日期落款欄。

3.4.2接管驗收方案經物業分公司總經理審核,項目所在公司總經理批準后,3個工作日內報管理公司物業管理部備案,管理公司物業管理部根據接管項目的實際情況對各項目物業接管驗收工作進行指導、監督。

3.4.3接管驗收小組將經審批的接管驗收方案呈送項目所在公司相關部門、各施工單位、建立單位。

3.5接管驗收前的準備工作

3.5.1物業分公司接管驗收前的準備工作

a)所有物業分公司參加驗收人員必須經過接管驗收專業培訓,并熟悉接管驗收方案內容;

b)接管驗收前,相關標準表單必須準備完畢;

c)接管驗收前,相關檢測工具、儀器必須準備完畢;

d)根據《物業接管驗收標準》、《物業驗收與移交資料清單》,結合項目的實際情況,填寫《物業接管驗收項目清單》,并進行歸類編號。清單可進行以下分類:單體房屋驗收清單(從業主方面考慮)、公共設施設備及場地按系統驗收清單(從不同施工方方面考慮)。

3.5.2項目所在公司接管驗收前的準備工作

a)項目所在公司相關人員熟悉接管驗收方案內容;

b)接管驗收前,安排好配合檢查人員,并要求施工方、監理單位等相關單位做好接管驗收的準備工作。

3.6驗收與接管實施

3.6.1文件資料的驗收一般情況下,文件資料應提前于其他項目完成驗收;驗收責任人發現缺少有關

資料時,應及時向移交單位索取;驗收完畢填寫相關記錄。

3.6.2對在建物業的隱蔽工程,接管驗收小組可根據工程進度情況提前于整體工程

的完工進行局部驗收,并做好相關記錄。

3.6.3物業的檢查驗收

3.6.3.1各項目接管驗收人員按制定好的清單內容及相應的接管驗收標準進行檢查驗收,并將存在的問題填寫在《物業接管驗收項目清單》上。每張清單內容檢查完畢現場檢查雙方需在清單上進行相關記錄并簽字,再由接管驗收人員交接管驗收小組專責人員匯總《物業接管驗收問題處理單》。

3.6.3.2驗收責任人進行驗收時,應提前至少一天,對新建物業通知項目分公司的物業移交協調小組、施工隊、工程監理單位派員共同參與驗收,對其它物業,通知開發商派員共同驗收。

3.6.4編制接管驗收報告

3.6.4.1物業分公司接管驗收小組在驗收完成后,根據匯總的所有接管驗收記錄,在三個工作日內編制《物業接管驗收報告》,內容包括:

a)接管驗收范圍及過程說明;

b)資料驗收中發現的資料不齊全、不真實、不合格等問題;

c)房屋本體、公共配套設施、機電設備驗收中發現的不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題;

d)房屋本體、公共配套設施、機電設備驗收中發現的影響房屋結構安全、影響相鄰房屋安全和設備使用安全的質量問題;

e)建議整改期限;

f)驗收記錄附件(復印件)。

3.6.4.2《物業接管驗收報告》經物業分公司總經理審核,交項目所在公司工程(配套)部經理、總經理簽字確認。

3.6.5物業的驗收總結會議物業移交與接管各方在接管驗收報告完成后召開物業移交與接管會議。會議內

容包括(不限于):

a)確定物業移交時間;

b)審議在接管驗收過程中存在的重大質量問題,并制定解決措施;

c)確定整改及復查時間。

3.6.6物業移交與接管

3.6.6.1在落實存在問題的整改措施后,移交及接管雙方負責人填寫《項目工程移交記錄表》(《經營管理制度》PEF401B),完成物業移交與接管。

3.6.6.2移交小組與接管驗收小組解散,接管驗收遺留問題的處理由物業分公司專人跟進監督;項目所在公司指定專人負責處理接管驗收遺留問題。

3.6.7接管驗收遺留問題的處理

a)物業分公司將《物業接管驗收問題處理單》與《物業接管驗收報告》一同交給項目所在公司,項目所在公司根據《物業接管驗收報告》建議,將《物業接管驗收問題處理單》交給相應的單位(部門)進行整改,將整改結果填寫在

《物業接管驗收問題處理單》上,作為復檢依據。

b)所有接管驗收中發現的問題都需在入伙前處理完畢。

c)物業分公司在接管驗收過程中發現的任何可能影響項目入伙、公司品牌形象和后續物業服務的重大問題時,必須及時(二個工作日內)向項目所在公司提出書面報告,由項目所在公司決定是否啟動危機處理程序。

3.6.8物業分公司根據復驗結果,編寫《接管驗收存在問題復驗報告》,由物業分公司總經理審核、項目所在公司總經理審批。

3.6.9接管驗收完畢后,將《物業接管驗收報告》及《接管驗收存在問題復驗報告》交物業管理部備案。

3.6.9資料的保存接管驗收后物業分公司品質部將公司物業的產權、工程、設備資料及所有交接

記錄、表單于四個月內交行政人事部歸檔長期保存。

4相關文件與記錄

4.1WDWY-WI-MM7401物業接管驗收標準

4.2WDWY-WI-MM7402物業驗收與移交資料清單

4.3WDWY-FR-MM7401物業接管驗收項目清單

4.4WDWY-FR-MM7402物業接管驗收問題處理單

4.5《經營管理制度》PEF401項目工程移交記錄表

4.6物業接管驗收報告

4.7接管驗收存在問題復驗收報告

篇2:新建物業移交接管作業指導書

新建物業移交和接管作業指導書

1.作業目的

本作業不表示物業產權性質發生變化,僅體現管理和服務職能的移交和接管。在移交和接管的過程中既要保持管理的連續性、系統性和完整性,又要做到雙方界面清晰、職責分明。

2.主管崗位項目經理:督促檢查主辦崗位的作業,簽署移交接管協議。

主辦崗位土建和設備工程師:具體經辦本項作業。

3.緊前工作條件

大型住宅區或公共建筑的物業移交和接管應提前介入,這有利于從使用者和管理者的立場上,從完善使用功能的角度出發,幫助開發單位發現設計和施工中的缺陷,提醒開發單位在正式交付使用之前妥善處理解決,防止發生返工和重復投入。如設備管理可從開始安裝設備時甚至管線埋設時介入,環境管理可從開始室外總體施工時介入。對于精裝修的建筑,在竣工之前,項目經理如發現施工單位的安保措施相對薄弱的,應強制施工單位與首屆物業管理公司簽訂安保提前介入的委托協議。

4.作業描述:

4.1物業管理的前期配合:首屆物業管理公司在取得物業的管理權后,應立即安排技術力量熟悉圖紙和圖紙與現場實物的對照。本主辦崗位應主動提供方便。

4.1.1對于針對物業管理服務和客戶使用需要而提出的合理建議,本主辦崗位應認真對待,磋商解決方案并協助項目經理落實。

4.1.2當工程進行分部分項驗收、結構驗收、設備調試、竣工驗收時,應通知物業公司參加。物業公司提出的施工質量整改意見應視作開發單位的意見,監理應要求施工單位立即整改,但對于純粹為了管理方便或物業公司利益而增加工程量或項目的建議則不予采納。

4.2正式的物業移交和接管應在公司內部驗收之后,當交付使用的日期逼近,并且估計整改項目不多的情況下,可以和公司內部驗收同時進行。

4.3本主辦崗位應提前一星期通知物業管理公司到現場進行移交和接管,隨通知附送以下移交資料,由物業管理公司簽收:

4.3.1房地產權證;

4.3.2竣工驗收證明(包括各配套單位或部門的驗收合格鑒定書,整改意見和復驗合格證明);

4.3.3質監站的竣工驗收備案證明;

4.3.4交付使用許可證(針對住宅建筑);

4.3.5完整的全套竣工圖;

4.3.6建設用地范圍內地下綜合管網圖(含管線接口位置);

4.3.7沉降觀察記錄;

4.3.8重大工程質量事故記錄;

4.3.9供應商提供的水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的出廠產品檢驗合格證書,保修單和使用說明書;

4.3.10保修清單(包括所有保修項目,主要保修內容,保修起止日期,保修責任單位,聯系方式,聯系人,未付保修金數額等);

4.3.11除竣工圖和建筑說明已有記載以外的設備,用器具,家具,裝飾,擺飾等清單;

4.3.12開發單位對外簽署的尚未履行完畢,要求轉移給物業管理公司繼續履行的合同,協議及附件;

4.3.13出租和出售的范圍清單。

4.4物業管理公司應配齊各工種的工程技術人員,組成接管驗收組按時到現場進行接管驗收:

4.4.1實物驗收內容和程序與竣工驗收基本一致,區別僅在于將抽查改為全項目全部位的檢查驗收,并側重于使用功能的檢驗。

4.4.2項目經理召集物業管理公司、總包施工單位、工程監理召開移交接管會議,并負責編制會議紀要。主要議題為:

4.4.2.1物業管理公司報告驗收情況,將已分工種整理匯總的整改項目記錄提交總包單位,協商整改期限及監理復驗和物業復驗的時間。

4.4.2.2物業管理公司報告接收文件資料的完整情況,如提出補充要求,開發單位應于滿足。

4.4.2.3如有零星工程還未完工,部分工料尚未退場,臨時建筑尚未拆除,應協商清場時限。

4.4.2.4協商當天是否具備移交接管條件。如物業管理公司同意當天接管的話,則清點移交鑰匙,簽署交接書(附會議紀要)。如物業管理公司認為當天不具備接管條件,應商定時間重新召開移交接管會議。

4.4.2.5協商保修辦法,簽署保修協議。對于物業管理公司而言,保修責任在開發單位一方,但為了能使保修業務及時處理解決,開發單位通常建議物業管理公司直接聯絡總包單位或專業分包單位,并贊成以下兩種辦法之一:

開發單位從總包單位的保修金中一次性地部分劃轉保修費用給物業管理公司,由物業管理公司負責保修包干。多不退,少不補;

總包單位承擔保修責任,開發單位從總包單位的保修金中劃轉部分作為保修保證金給物業管理公司,當總包單位不能及時履行保修責任時,由物業管理公司代為保修,并按實開支費用,保修期滿時按實結算。

4.5自物業管理公司簽署交接書當天起,物業管理公司全面承擔起物業管理的職責。

篇3:辦公住宅物業管理權移交接管驗收規范

辦公+住宅項目物業管理權移交的接管驗收

在物業管理權移交期間,委派由經理帶隊及土建、機電、消防、財務等方面專家組成的小組來現場工作,幫助和指導管理處接管驗收物業、清點接管的資產、建立財務制度及帳目、并協調準備小區的全面進駐工作。

管理要點:在認真做好小區物業管權移交時,重點做好物業的接管驗收和小區全面進駐的準備。

工作方式:在小區驗收中,我公司派出的工程技術人員要參與各項驗收工作,任何問題記錄下來,屬于必須解決的及時書面呈交原管理方協助,并報所方領導。在小區物業接管驗收中,管理處的全部人員必須參與,對各自分管的項目全面負責,任何問題一定要詳細記錄、及時報告,以求盡快解決。在完成接管驗收后,全面對設備建立檔案。

工作內容:

1、簽定《物業管理委托合同》

根據規定,在小區正式入駐前一個月與本物業管理公司簽定《物業管理委托合同》。

2、行政人事方面:

為保證計劃按時進行,管理處人員應該全部招、調到位,并進行培訓以保證能參加物業接管驗收的準備工作。

3、工程接管驗收

管理處人員應在接管驗收后進行,也可以同時進行。但由于相關的交接方不同,驗收的側重面及程度也不同,需要區別對待。物業接管驗收是所方領導向物業管理方移交物業,驗收的方式是按業主的使用要求進行檢查,主要是進行全面的外表及功能檢查。物業接管驗收分現場驗收、資料交接及其它交接等三個方面。

現場驗收主要項目:

1、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有

無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。

2、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);

公共區域設施設備的外裝飾;各種標識及區域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉站、各設備及管理用房、信報箱等。

3、供配電系統:包括正常供配電設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房設備;各強電檢查井內管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;

4、給排水系統:各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等;人防工程及供水系統等。

5、電梯系統:各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。

6、空調采暖系統:空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各分管及風口;空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等(包括暖風系統);空調冷卻水系統、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等;

7、弱電系統:消防報警系統(消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調、采暖、電力、電梯、保安等);弱電檢查井內管線、接線箱等。

資料交接:

1、產權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑執照、丈量報告等。

2、技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、

各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的簽定合格證書、設備(水、電、空調、采暖、電梯)及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

3、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。

其它交接:

1、設施設備的備品備件,施工剩余材料備品等。

2、具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協議也可)等。

3、公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。

接管驗收注意事項

1、在接管驗收前,管理處應該主動與所方領導協商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量同意驗收標準,明確交接雙方的責、權、利。

2、接管驗收不但要檢查物業的質量,而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數量及其它要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。

3、針對初驗發現的問題,屬于必須改正的,書面報請所方領導督促返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請所方領導認可,屬于無法返修的項目報告所方領導錄備案;屬于暫時無須返修的問題,列出清單報請所方領導備案。

4、設施設備試運行

為保證新物業公司進駐后設備即能正常運行,必須在設備接管驗收完成后有一個設備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移,由管理處工程技術人員開始直接操作設備,但設備試運行期間所方單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。