開發(fā)項目目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

1.目的

指導(dǎo)項目開發(fā)成本控制,明確成本控制目標(biāo),規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。

2.適用范圍

適用于公司及項目公司的開發(fā)項目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。

3.術(shù)語和定義

3.1.目標(biāo)成本:通過確定成本目標(biāo)值,施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。

3.2目標(biāo)成本版本:目標(biāo)成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中,原則上,每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進行的。通常,目標(biāo)成本主要分為四個版本。

3.2.1第一版,可研階段目標(biāo)成本(也稱成本估算),采用會計科目形式,編制范圍為項目整體,定稿時間為項目可研報告通過時間;

3.2.2第二版,確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本,采用會計科目形式,編制范圍為項目整體,定稿時間為項目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后;

3.2.3第三版,年度開發(fā)目標(biāo)成本(也稱成本控制指導(dǎo)書),采用會計科目與單項成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式,編制范圍為當(dāng)期,定稿時間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計劃,確定當(dāng)期項目規(guī)劃和單體方案后;

3.2.4第四版,施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本,是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對第三版目標(biāo)成本的修訂;

3.3.動態(tài)成本:指當(dāng)前工程項目中即時的成本。

4.職責(zé)

4.1公司及項目公司-造價部:

4.1.1負(fù)責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書;

4.1.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書;

4.1.3負(fù)責(zé)編制項目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議書;

4.1.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進行溝通,達(dá)成共識形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。

5.工作流程

5.1制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書

5.1.1在項目施工圖設(shè)計階段,建安目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書審批后,造價部根據(jù)審批的建議書,對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。

5.1.2工程承包方式及成本目標(biāo)建議書編制原則如下:

5.1.2.1總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同(招標(biāo))成本目標(biāo)和設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)兩部分組成,設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項工程的性質(zhì)不同按合同(招標(biāo))成本目標(biāo)的10%左右的不同比例確定;

5.1.2.2為了加快項目開發(fā)的速度,一般在總包工程開工前,個別分項工程必須提前開工,需獨立到政府部門辦理相關(guān)的報建、招標(biāo)及開工手續(xù),由甲方直接發(fā)包。常見的如土方工程、邊坡支護與擋土工程、樁基工程等;此類工程建議采用單價包干的方式,根據(jù)估算總量及限定單價把分項工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項成本目標(biāo)范圍內(nèi);

5.1.2.3對總包工程中一些專業(yè)性較強、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程,引入市場競爭機制,從而達(dá)到降低成本、保證成本目標(biāo)實現(xiàn)的目的。具體如下:

5.1.2.3.1采用總價包干方式:如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機及配電房安裝工程等,在限額設(shè)計值下制定承包總價;

5.1.2.3.2采用單價包干方式:如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等,根據(jù)限額設(shè)計指標(biāo)分解承包單價;

5.1.2.4總包工程承包方式可按招標(biāo)時施工圖紙的完善程度來定,一般來說,各分項工程根據(jù)不同情況可能會采用不同的承包方式,如固定總價、暫定總價、綜合單價包干、費率包干等;

5.1.3匯總完成項目總包及主要分包工程承包方式建議,部門經(jīng)理審核,常務(wù)副總經(jīng)理審批,指導(dǎo)總包及分包工程的招標(biāo)及實施,確保總包及分包工程承包目標(biāo)實現(xiàn);

5.1.4項目實施過程中,造價部負(fù)責(zé)對成本情況進行動態(tài)監(jiān)控,及時預(yù)警,如有超目標(biāo)的項目,分析原因,及時報部門經(jīng)理、公司經(jīng)營管理班子決策。

5.2制定項目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議書

5.2.1施工圖完成后,項目負(fù)責(zé)人組織人員對常用的主要材料(設(shè)備)進行分類,據(jù)材料的各自特點及方便施工管理,分別建議采取不同的采購方式,并制定相應(yīng)的成本目標(biāo),控制材料(設(shè)備)成本的目的是材料(設(shè)備)選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi);

5.2.2對主要材料(設(shè)備)采購方式建議的主要原則如下:

5.2.2.1甲購材料(設(shè)備):對金額較大,質(zhì)量要求較高、對樓盤的質(zhì)素影響較大、施工進度配合要求不高,可以相對獨立施工的設(shè)備(安裝)及成品材料可以采取甲購方式。如:機房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。

5.2.2.2甲定乙購材料:設(shè)計階段無法定板、且該材料品牌差異(質(zhì)量、價格)較大,對樓盤的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點控制,且與施工單位工期配合較密切;信息價相差很大的材料(信息價上沒有的)的材料適合采用甲定乙購材料。如:外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會所裝修面層材料等。

5.2.2.3甲方制定范圍、乙方采購材料:工程中常見,對樓盤效果及素質(zhì)影響不大,且有三家及以上價格、質(zhì)量相近;與信息價接近;與施工進度及配合較密切的材料;如:混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆(功能房、樓梯間、地下室等次要位置)、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材(國產(chǎn)中低檔)、PPR管材、PVU排水管、開關(guān)插座等;

5.2.2.4乙定乙購的材料:市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及素質(zhì)基本沒影響,與信息價很接近的材料。如:鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具(樓梯間、功能房、地下室);

5.2.3采購主管在完成項目主要材料(設(shè)備)采購匯總后報部門經(jīng)理審核,公司分管副總經(jīng)理審批。

5.3匯總目標(biāo)成本

5.3.1造價部匯總各項目標(biāo)成本形成《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》,報相關(guān)部門會簽分管副總經(jīng)理審批《目標(biāo)成本審批表》;

5.4目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書分解下發(fā)執(zhí)行

5.4.1造價部將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書落實到各部門執(zhí)行;

5.4.2各部門根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的要求進行實施按月度或季度進行反饋造價部;

5.4.5造價部對各階段的成本進行控制,所有項目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過造價部的審核,是否超出目標(biāo)成本對于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警;

5.

5項目成本動態(tài)監(jiān)控

5.5.1工程技術(shù)部控制設(shè)計變更,并將預(yù)算增加情況反饋造價部;

5.5.2造價部嚴(yán)格按照的限價要求進行材料及設(shè)備采購;

5.5.3項目部負(fù)責(zé)對工程變更的控制,并將預(yù)算增加的情況反饋造價部;

5.5.4造價部對招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場簽證進行成本預(yù)算控制;

5.6項目成本動態(tài)分析

5.6.1造價部根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對照項目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進行目標(biāo)成本調(diào)整,并按月(季)編報《綜合成本分析報告》

5.7目標(biāo)成本調(diào)整

5.7.1對于超過目標(biāo)成本的各類項目判斷是否有補充預(yù)算(設(shè)計變更、現(xiàn)場工程簽證),如果有補充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本,由責(zé)任部門申請報造價部審核,分管副總經(jīng)理審批;

5.7.2對于無補充預(yù)算的項目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目成本在項目竣工結(jié)算中不與考慮。

6.支持文件

無

7.相關(guān)表格記錄

7.1.《項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議》

7.2.《項目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議》

7.4.《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》

7.5.《目標(biāo)成本審批表》

幼兒園食品安全應(yīng)急預(yù)案

篇2:房地產(chǎn)項目施工圖設(shè)計成本管理作業(yè)指引

項目施工圖設(shè)計成本管理作業(yè)指引

1.目的

為保證項目開發(fā)成本目標(biāo)的實現(xiàn),本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計的成本管理和控制方法。

2.范圍

項目施工圖設(shè)計成本管理。

3.定義

目標(biāo)成本:通過確定成本目標(biāo)值,用來指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計、施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。

4.職責(zé):

4.1項目公司-工程技術(shù)部

4.1.1負(fù)責(zé)審核項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書;

4.1.2負(fù)責(zé)審核項目總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書;

4.1.3負(fù)責(zé)審核項目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議書;

4.1.4負(fù)責(zé)項目成本目標(biāo)分解運作過程中的總組織與協(xié)調(diào)工作。

4.2項目公司-造價部

4.2.1負(fù)責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書;

4.2.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書;

4.2.3負(fù)責(zé)編制項目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議書;

4.2.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進行溝通,達(dá)成共識形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。

5.工作程序

5.1制定項目施工圖限額設(shè)計成本控制建議書

在施工圖設(shè)計開始前,造價部須對公司審批的項目發(fā)展成本控制目標(biāo)中建安成本進一步分解、細(xì)化和完善;

5.2施工圖限額設(shè)計成本控制建議書編制要求具體如下:

5.2.1造價部根據(jù)發(fā)展成本目標(biāo),結(jié)合施工圖設(shè)計任務(wù)書、擴初設(shè)計階段初步方案及市場水平,針對各分項工程的不同特點,分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計經(jīng)濟指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議;對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點作為施工圖設(shè)計階段限額設(shè)計成本控制重點,成本建議按專業(yè)具體提出以下幾點:

5.2.1.1土方及擋土工程:該工程成本容易流失,建議土方綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟比選,土方主要控制挖運總量、擋土支護依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo);

5.2.1.2樁基工程:不同的樁基形式對成本及工期影響較大,且成本容易流失,重點建議樁基選型多方案比選,優(yōu)化設(shè)計,據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項成本目標(biāo);

5.2.1.3結(jié)構(gòu)工程:該部分約占建安成本比重較大,且對銷售沒有直接的影響,這部分是成本控制的重點,在滿足設(shè)計規(guī)范的最低要求下,盡可能的降低成本,主要對鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值;

5.2.1.4建筑、裝修工程:其質(zhì)量及效果對售樓影響較大,占建安成本比重較大,影響成本的主要因素為材料選型,對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟指標(biāo)值;

5.2.1.5安裝工程:主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型,對電梯、機房設(shè)備等建議采用國產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,管線選用合適的中檔材料;

5.2.1.6景觀工程:景觀工程成本波動性、彈性較大,設(shè)計質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點,;

5.2.1.7分包工程:該部分的特點是專業(yè)性較強,政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性,成本控制的重點是方案的深化及優(yōu)化;

5.2.2限額設(shè)計數(shù)值及成本建議按格式填寫,對其中重點控制點必須加以明示。

5.2.3造價部就須編制的施工圖限額設(shè)計成本控制初稿,充分征求設(shè)計院及工程技術(shù)部的意見并進行完善,必要時須召集工程技術(shù)部相關(guān)人員開會確認(rèn)。

5.2.4確認(rèn)后的限額設(shè)計數(shù)值及成本建議經(jīng)造價部經(jīng)理審核、報分管副總經(jīng)理審批后作為設(shè)計限額要求,提交工程技術(shù)部具體落實。

5.3施工圖出圖后,造價根據(jù)施工圖計算重點控制點的經(jīng)濟或技術(shù)指標(biāo)值,與審批的限額設(shè)計數(shù)值比較,及時向工程技術(shù)部提出反饋意見。對超出限額設(shè)計部分提出預(yù)警,并報分管副總經(jīng)理綜合決策。

5.4設(shè)計完成后,由工程技術(shù)部編制設(shè)計成本控制分析總結(jié)報告,聘請有豐富設(shè)計及造價專業(yè)經(jīng)驗的專家對設(shè)計進行評審,最后由技術(shù)評審委員會對限額設(shè)計要求完成情況進行最終評定。

6.表格和記錄

無

篇3:房地產(chǎn)項目實施方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引

項目實施方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引

1.目的

為保證項目發(fā)展成本目標(biāo)的實現(xiàn),本指引規(guī)范了方案設(shè)計階段的成本管理和控制方法。

2.范圍

適用所有公司開發(fā)項目方案設(shè)計階段的成本管理及控制工作。

3.術(shù)語和定義

3.1實施方案設(shè)計階段:包括規(guī)劃方案(含單體)設(shè)計和建筑擴初設(shè)計。

4.職責(zé):

4.1公司-造價部

4.1.1負(fù)責(zé)項目市場成本調(diào)研,編制項目成本調(diào)研報告;

4.1.2負(fù)責(zé)建立成本模型和數(shù)據(jù)庫;

4.1.3負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計階段《成本測算》及編制《方案階段成本分析報告》;

4.1.4負(fù)責(zé)組織編制擴初設(shè)計階段《成本概算》及《擴初階段成本分析報告》;

4.1.5負(fù)責(zé)編制設(shè)計各階段成本控制建議及限額設(shè)計指標(biāo)值;

4.1.6負(fù)責(zé)設(shè)計階段成本控制工作的跟進工作;

4.1.7負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計階段方案成本比較和修正。

5.工作流程

5.1項目開發(fā)成本調(diào)研

5.1.1公司項目預(yù)立項后,造價部各專業(yè)工程師須開始收集和調(diào)研同類項目市場成本水平,編制項目成本調(diào)研報告;

5.1.2造價部須根據(jù)調(diào)研成果和以往項目開發(fā)成本資料建立成本數(shù)據(jù)庫和研究模型。

5.2方案設(shè)計階段成本管理和控制

5.2.1造價部須參與項目規(guī)劃方案設(shè)計的專業(yè)小組評審,對規(guī)劃方案設(shè)計成本提出要求和建議;

5.2.2規(guī)劃方案設(shè)計完成后,造價部依據(jù)技術(shù)管理部(設(shè)計)提供的規(guī)劃方案設(shè)計在一個月內(nèi)編制其建安《成本測算》,對前期可研階段的項目《成本估算》進行修正并對項目成本影響較大或成本容易流失的單項工程做專項成本分析和建議;

5.2.3造價部須在方案設(shè)計完成后一個半月內(nèi)完成《方案設(shè)計階段成本分析報告》的編制,對方案設(shè)計階段所做主要成本工作進行總結(jié)和對后續(xù)擴初設(shè)計提出成本控制建議,并報造價部經(jīng)理審核。

5.3擴初設(shè)計階段成本管理和控制

5.3.1成本控制目標(biāo)中建安成本目標(biāo)在考慮可能發(fā)生的補充設(shè)計、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證及其它不可預(yù)見的費用后,將建安成本目標(biāo)盡可能的合理分解到每一個單項工程或?qū)I(yè)工程上,形成擴初階段的成本限額設(shè)計初步建議;

5.3.2造價部組織召集技術(shù)管理部(設(shè)計)相關(guān)人員開會討論擴初階段的成本限額初步建議,充分溝通后形成會議紀(jì)要,經(jīng)分管副總經(jīng)理審批后會簽給技術(shù)管理部(設(shè)計),作為擴初階段的成本限額;

5.3.3初設(shè)計完成并提交后一個半月內(nèi)造價部須組織編制項目《成本概算》,概算依據(jù)擴初圖紙針對典型配套(如地下室、會所、網(wǎng)球場館等)及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并按平均市場下浮水平計算,部分因圖紙設(shè)計深度不夠的項目暫按估算指標(biāo)值,專業(yè)分包工程按市場價格。項目《成本概算》經(jīng)造價部經(jīng)理審核后報分管副總經(jīng)理辦公會審批;

5.3.4概算完成一個月內(nèi)造價部負(fù)責(zé)完成《擴初設(shè)計階段成本分析報告》的編制,對擴初設(shè)計階段所做的主要成本工作進行總結(jié)并對下一階段施工圖設(shè)計提出成本控制建議并報本部門經(jīng)理審核。

6.表格和記錄

6.1《設(shè)計限額要求》

6.2《建安成本限額設(shè)計成本控制建議書》