房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊:投資決策控制程序

1.目的

通過對項目可行性研究和投資決策的控制,加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學性、可靠性和高效益,防止投資決策的隨意性、盲目性,降低投資風險。

2.范圍

本程序適用于公司所有開發(fā)項目的可行性研究和投資決策。

3.職責

3.1公司總經(jīng)理負責主持項目投資決策會議;

3.2項目分管領(lǐng)導負責向總經(jīng)理報告對項目進行可行性研究的結(jié)果,負責指導可行性報告的編制。

3.3策劃與營銷中心負責編制可行性研究報告,收集所需資料。

3.4財務與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部負責提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。

4.控制程序

4.1項目可行性研究的前期準備工作

4.1.1由策劃與營銷中心根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息,進行投資項目的預選。

4.1.2依據(jù)Q/TZH-WI-003《市場調(diào)研管理辦法》的規(guī)定,由策劃與營銷中心對預選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調(diào)查,形成資料匯編。

4.1.3財務與資產(chǎn)經(jīng)營部依據(jù)項目規(guī)模制定資金用款計劃,編制資金流量表。

4.1.4依據(jù)Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》的規(guī)定,由策劃與營銷中心收集整理項目的有關(guān)政策法規(guī)。

4.1.5策劃與營銷中心根據(jù)資料匯總情況,編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明,初步估算項目的投資效益,進行綜合分析,論述建設的必要性。

4.1.6項目建議書由策劃與營銷中心、財務與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會簽后,報分管領(lǐng)導審核、總經(jīng)理審批。

4.2項目可行性研究

4.2.1策劃與營銷中心依據(jù)項目建議書對擬建項目進行經(jīng)濟、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較,提出科學、客觀的評價意見。

4.2.2可行性研究主要內(nèi)容:

4.2.2.1項目開發(fā)必要性分析:

a.項目是否符合政府房地產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃;

b.通過市場調(diào)查和預測,對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較;

c.分析項目建設規(guī)模是否合理。

4.2.2.2項目開發(fā)條件分析:

a.項目位置是否合理,是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求;

b.基礎(chǔ)配套設施建設是否到位,交通運輸是否有保證;

c.工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項目建設要求;

d.拆遷工作是否可行,周圍環(huán)境是否有利于項目建設。

4.2.3由策劃與營銷中心負責,財務與資產(chǎn)經(jīng)營部配合,進行建設項目基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)的測算與評估,根據(jù)預測數(shù)據(jù)對項目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財務情況進行分析和評價,并計算評價項目經(jīng)濟效益的各項指標,主要內(nèi)容包括:

a.總投資的測算,分析投資構(gòu)成比例是否合理,有無高估冒算或漏項少算的情況;

b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當;

c.各種稅金的計算是否符合國家規(guī)定的稅種和稅率;

d.項目費用的鑒別和估算;

e.項目利潤預測。

4.2.4項目財務效益分析

由財務與資產(chǎn)經(jīng)營部負責進行項目的財務效益分析,主要內(nèi)容包括:

a.編制項目財務效益分析表,主要有:貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現(xiàn)金流量表等;

b.財務動態(tài)分析指標的計算,主要有:財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、貸款償還期等;

c.財務靜態(tài)分析指標的計算,主要有:投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等;

d.根據(jù)各種計算指標,參考定性分析,作出財務分析效益評估結(jié)論。

4.2.5策劃與營銷中心依據(jù)項目的建設要求,對不確定性進行分析:

a.盈虧平衡分析,包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點;

b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降,生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析;

4.2.6策劃與營銷中心根據(jù)項目開發(fā)中可能存在的不利因素,進行風險分析,預測項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風險,并提出采取回避風險的有效措施。

4.3可行性研究報告由策劃與營銷中心負責編制,或經(jīng)總經(jīng)理批準后,委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔可行性研究,提出科學、客觀的評價意見。

4.3.1可行性研究報告包括以下主要內(nèi)容:

a.項目開發(fā)的必要性分析;

b.項目開發(fā)條件分析;

c.基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)的測算與分析;

d.項目財務效益分析;

e.項目不確定性分析;

f.項目分析結(jié)論。

4.4項目開發(fā)的決策作為公司需重點控制的業(yè)務活動,在充分進行市場調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進行。

4.4.1由策劃與營銷中心組織,總經(jīng)理主持,對可行性研究報告進行充分的論證,必要時,由策劃與營銷中心負責聯(lián)系專家,進行決策咨詢和進一步的論證。

4.4.2可行性研究報告經(jīng)分管領(lǐng)導審核、總經(jīng)理批準后,報集團公司進行最終決策。

4.5經(jīng)批準的可行性研究報告的修改,嚴格《文件控制程序》的規(guī)定執(zhí)行,由策劃與營銷中心負責及時將修改情況通知有關(guān)部門。

4.6對項目可行性研究和決策中涉及的有關(guān)文件資料和質(zhì)量記錄,由策劃與營銷中心依據(jù)《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規(guī)定,進行收集、保管和歸檔。

5.支持性文件

5.1Q/TZH-WI-003《市場調(diào)研管理辦法》

5.2Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》

5.3Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》

篇2:城建投資公司三重一大決策制度

某城建投資公司三重一大決策制度(試行)

為進一步規(guī)范重大事項決策、重要人事任免、重大項目安排和大額度資金方面的監(jiān)督和管理,深入推進黨風廉政建設,加強對決策“三重一大”事項的風險防控和監(jiān)督管理,結(jié)合公司章程,特制定本工作制度。

一、“三重一大”決策原則

凡涉及本單位重大事項決策、重要人事任免、重大項目安排和大額度資金使用必須由公司集體研究決定,決策中必須堅持以下原則:

(一)作出的決策必須符合黨和國家法律、法規(guī)及各項規(guī)章制度。

(二)堅持按照集體領(lǐng)導、民主集中、個別醞釀、會議決定的要求進行決策。

(三)以科學發(fā)展觀為指導,解放思想,實事求是,強化決策的調(diào)研、論證、程序、執(zhí)行、監(jiān)督等關(guān)鍵環(huán)節(jié),有效防范決策風險,避免決策失誤。

(四)按照誰決策、誰負責,過錯與責任相適應的原則,建立落實責任追究制度,確保權(quán)力正確行使,確保黨的方針政策和區(qū)委、區(qū)政府決議決定正確貫徹執(zhí)行。

二、“三重一大”的主要內(nèi)容

“三重一大”是指定:本單位重大決策、重要人事任免、重大項目安排和大額度資金使用事項。

(一)重大決策方面

1、公司的發(fā)展規(guī)劃;

2、公司的合并、分立、變更公司形式、增減資本、解散清算等重大事項;

3、董事會成員的委派和更換,董事長、副董事長人選的選定及其報酬事項;

4、監(jiān)事會成員的委派和更換;

5、公司總經(jīng)理和副總經(jīng)理的委派;

6、公司的年度財務預算方案和決算方案;

7、公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;

8、公司章程的制定和修改;

9、公司利潤分配方案、彌補虧損方案;

10、重大訴訟等法律事項;

11、公司增加或減少注冊資本事項;

12、公司內(nèi)部管理機構(gòu)的設置,公司的基本管理制度;

13、公司員工的工資分配制度,公司員工的福利、獎懲方案;

14、公司先進部門和個人的確定;

15、公司員工的調(diào)動;

16、公司領(lǐng)導班子認為應該集體決策的重要事項。

(二)重要人事任免方面

1、領(lǐng)導班子成員分工;

2、公司部門負責人的任免;

3、公司員工的聘用及解聘;

4、領(lǐng)導班子認為應該集體決策的其他重要人事任免事項。

(三)重大項目安排

1、公司的經(jīng)營方針和投資計劃;

2、公司對外提供融資擔保;

3、公司投融資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、貸款擔保等事項。

(四)大額度資金的使用

1、1萬元以上的對外捐贈、贊助資金;

2、50萬元(含50萬元)以上的資金使用;

3、需要集體研究決定的其他大額資金的使用。

三、決策程序

凡召開研究“三重一大”事項的會議,必須提前1-3天通知參會人員及所屬紀工委監(jiān)察局,除遇重大突發(fā)事件和緊急情況外,應分別由公司董事會、總經(jīng)理辦公會集體討論決定,不得以傳閱會簽或個別征求意見等方式代替集體決策,集體決策的“三重一大”事項,要做到規(guī)范化、制度化、程序化,以保證決策過程的科學民主和結(jié)果的公正合理。公司集體決策過程應包括以下主要階段:

(一)醞釀階段

1、充分征求意見。決策“三重一大”事項,前期要進行廣泛深入的調(diào)查研究,充分聽取各方面意見。對專業(yè)性、技術(shù)性較強的事項,應進行專家提議、技術(shù)咨詢、決策評估和綜合論證;對與本單位干部職工利益密切相關(guān)的事項,應廣泛征求意見。

2、適當進行醞釀。決策“三重一大”事項前,公司相關(guān)董事、監(jiān)事、領(lǐng)導班子成員可通過適當形式進行醞釀,但不得作出決定或影響集體決策。內(nèi)容涉及多個部門的,應事先做好溝通協(xié)調(diào);未協(xié)調(diào)或經(jīng)協(xié)調(diào)仍存在較大分歧的,不得提交有關(guān)會議討論。

3、按照程序提議。提請會議決策的“三重一大”事項,需經(jīng)分管領(lǐng)導同意后,提前報領(lǐng)導確定。除遇重大突發(fā)事件和緊急情況外,不得臨時動議。

4、做好相關(guān)準備。相關(guān)部門應在有關(guān)會議召開前,將會議議題及有關(guān)材料送達參會人員,以保證參會人員有足夠時間了解相關(guān)情況。

(二)決策階段

1、充分發(fā)表意見。審議“三重一大”事項,應安排分管領(lǐng)導或相關(guān)部門介紹、說明情況,并留出足夠時間進行討論。對有關(guān)決策建議,參會成員應逐個表態(tài)。領(lǐng)導應在大家充分發(fā)表意見的基礎(chǔ)上,最后匯總、發(fā)表意見。

2、逐項作出決策。對多個“三重一大”事項,會議應逐一表決。對“三重一大”事項,必須經(jīng)到會2/3以上成員同意,方可形成決定;發(fā)現(xiàn)有重大問題尚不清楚的,應暫緩決策;分歧較大的,應按照少數(shù)服從多數(shù)的原則。根據(jù)不同議題內(nèi)容,表決可分別采取口頭、舉手、無記名投票等方式進行。有關(guān)會議紀要,應以書面形式及時通知相關(guān)部門和人員。會議文件及有關(guān)討論情況應如實記錄,存檔備查。

3、組織列席旁聽。決策“三重一大”事項,可視情況組織相關(guān)人員或服務對象等列席有關(guān)會議。列席人員可就議題發(fā)表意見,但不參加表決。

四、執(zhí)行階段

1、分工組織落實。經(jīng)集體討論決策的“三重一大”事項,應由班子成員按職責分工組織實施;遇有職責分工交叉的,應明確一名班子成員牽頭。

2、嚴格執(zhí)行決策。任何個人都不得擅自改變集體決策。個人對決策有不同意見的可以保留,也可按組織程序向上級主管部門反映;但在未作出新的決策前,應無條件執(zhí)行。

3、已作出的集體決策如遇重大突發(fā)事件和緊急情況需要做出臨時處置的,應在事后及時向辦公會報告。

五、監(jiān)督檢查

(一)公司領(lǐng)導班子成員要帶頭執(zhí)行“三重一大”集體決策的有關(guān)規(guī)定,根據(jù)分工和職責督促分管部門嚴格執(zhí)行,作為公司領(lǐng)導班子及其成員黨風廉政建設責任制考核的重要依據(jù)。

(二)凡涉及“三重一大”問題的會議,必須有詳實的會議記錄。會議記錄存檔備查。

(三)對未經(jīng)集體決策就實施的“三重一大”事項,有關(guān)部門和人員知情后應及時向上級黨委、紀委等部門報告。

(四)充分發(fā)揮公司監(jiān)事會、基層黨組織和群眾的監(jiān)督作用。“三重一大”事項決策按規(guī)定應當公開的,要按照黨務公開、政務公開的要求,在一定范圍內(nèi)予以公開,領(lǐng)導班子成員在述職述廉時,要把“三重一大”決策制度執(zhí)行情況作為重要內(nèi)容之一,自覺接受監(jiān)督。

六、責任追究

(一)凡屬

下列之一的,要追究責任。

1、不履行或不正確履行“三重一大”制度決策程序,不執(zhí)行或擅自改變集體決定的;

2、因特殊原因,未經(jīng)集體討論決定而個人決策,事后又不通報的;

3、未向領(lǐng)導集體提供真實情況而造成錯誤決定的責任人;

4、執(zhí)行決策后發(fā)現(xiàn)可能造成損失,能夠挽回而不采取措施糾正的;

5、擅自泄露集體研究決定的應保密事項的;

6、其它因違反本實施辦法而造成失誤的。

(二)責任追究主要依據(jù)本人職責范圍,明確集體責任、個人責任或直接領(lǐng)導、主要領(lǐng)導責任。

屬于個人責任的,按以下形式追究:情節(jié)輕微的,對直接責任人給予批評教育、誡勉談話;情節(jié)較重、造成一定損失的,責令直接責任人寫出書面檢查或通報批評;情節(jié)嚴重、造成惡劣影響和重大損失的,給予主要責任人黨紀政紀處分,發(fā)現(xiàn)責任人行為涉嫌違紀違法的,應在查明情況、分清責任的基礎(chǔ)上,上報上級機關(guān)或移送相關(guān)部門進行處理。

屬于集體責任的,在單位職權(quán)范圍內(nèi)按以下形式追究:情節(jié)輕微的,要召開專題會議,開展批評與自我批評,吸取教訓限期糾正;情節(jié)較重、造成一定損失的,相關(guān)領(lǐng)導代表集體要做出書面檢討;情節(jié)嚴重、造成惡劣影響和重大損失的,報請上級組織做出處理。

篇3:公司短期投資決策制度

公司短期投資決策制度

第一章總則

第一條為規(guī)范貴研鉑業(yè)股份有限公司(以下簡稱“公司”)短期投資的管理,建立有序、有效、可靠的短期投資決策機制及高效的運作機制,根據(jù)《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國證券法》等法律、法規(guī)和《公司章程》的有關(guān)規(guī)定,特制定本制度。

第二條本制度的短期投資是指:企業(yè)以短期贏利為目的,對債券、股票、證券投資基金等資本市場工具進行的時間不超過一年的投資。

第二章短期投資的決策權(quán)利及管理體系

第三條短期投資的決策權(quán)利

公司董事會有權(quán)決定占公司最近經(jīng)審計的凈資產(chǎn)20%以內(nèi)資金的風險投資,超過上述權(quán)限的風險投資,董事會應以專項報告的形式提請股東大會審議。

第四條短期投資的實施權(quán)責:

一、董事會及其所屬戰(zhàn)略委員會

1、研究確定公司短期投資的經(jīng)營戰(zhàn)略;

2、研究決定公司短期投資的合規(guī)性及操作策略;

3、審批短期投資的方案。

在董事會閉會期間,董事會授權(quán)董事長行使第2、3項權(quán)限。

二、總經(jīng)理辦公會

1、負責組織實施董事會及其所屬戰(zhàn)略委員會決定的有關(guān)計劃、方案及策略;

2、根據(jù)國家的法律、法規(guī)及董事會及其所屬戰(zhàn)略委員會確定的方針,負責制定短期投資的投資計劃、投資策略及投資目標;

3、研究確定短期投資的分散程度和投資比例;

4、負責短期投資業(yè)務的日常指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查。

三、投資發(fā)展部

投資發(fā)展部是短期投資計劃的擬定者與執(zhí)行層,在總經(jīng)理或分管領(lǐng)導的領(lǐng)導下進行工作,其主要職責如下:

1、負責擬定短期投資的投資計劃、投資策略和投資目標;

2、負責組織實施短期投資計劃;

3、負責建立完整的投資操作記錄檔案;

4、負責建立短期投資業(yè)務的保密制度;

5、對短期投資計劃執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題提出建議,并及時向總經(jīng)理或分管副總經(jīng)理進行報告;

四、財務部

財務部應配合投資發(fā)展部執(zhí)行投資計劃,其主要職責是:

1、負責短期投資賬戶的資金安全;

2、按投資計劃的要求及時進行資金劃撥;

3、負責投資收益的核算和帳務管理。

第三章短期投資的決策程序

第五條短期投資的決策程序由下往上,一般程序為:

一、投資發(fā)展部負責分析宏觀經(jīng)濟動態(tài)、證券市場走勢,在符合有關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上作出投資方案,提交總經(jīng)理辦公會討論,為投資決策提供依據(jù)。

二、總經(jīng)理辦公會在討論通過前述方案后,以專項報告的方式提交董事長或董事會所屬戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會審議。

第六條短期投資方案經(jīng)董事長或董事會及所屬戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會審議通過后,由分管領(lǐng)導負責監(jiān)督投資發(fā)展部進行實施。

第四章風險控制及管理

第七條總經(jīng)理在接到投資發(fā)展部關(guān)于投資過程中出現(xiàn)的風險報告時,應及時召開辦公會,決定繼續(xù)或終止投資計劃,并應于決定作出后的兩個工作日內(nèi)向董事長報告?zhèn)浒浮?/p>

第八條各項投資報告及會議記錄均屬內(nèi)部資料,非經(jīng)董事會秘書同意,不得對外公布。

第五章附則

第九條本制度自二○○六年四月一日起試行,經(jīng)公司董事會審議通過后執(zhí)行。《公司短期投資決策制度》即日起廢止。

第十條本制度未盡事宜,按國家有關(guān)法律、法規(guī)和公司章程的規(guī)定執(zhí)行。