一、城市投資環(huán)境調查

(一)政策法律環(huán)境調查

1.城市發(fā)展戰(zhàn)略

2.城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃

3.土地利用總體規(guī)劃

4.房改政策

5.開發(fā)區(qū)政策

6.房地產開發(fā)、銷售、經營的法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及相關政策

7.房地產稅收政策:營業(yè)稅、所得稅、契稅、房產稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、投資方向調節(jié)稅等

8.房地產金融政策:信貸政策、信貸規(guī)模、利率水平

9.土地制度和土地政策:土地供給政策、遞加補償規(guī)定、土地收費規(guī)定、土地出讓方式

10.產業(yè)發(fā)展政策:建設項目控制、政策性資金控制、外資投向指引

11.人口政策、戶籍制度

(二)經濟環(huán)境調查

1.城市總體發(fā)展規(guī)劃

2.地區(qū)內的重點開發(fā)區(qū)域

3.國民經濟產業(yè)結構和主導產業(yè)

4.政府辦事效率及工作作風

5.政府財政收支狀況

6.房地產在國民經濟中的比重

7.房地產開發(fā)景氣指數

8.就學條件

9.基礎設施情況

(三)人口及社會環(huán)境

1.人口總量和密度

2.居民消費結構和消費水平

3.家庭規(guī)模與結構

4.居民就業(yè)狀況及收入水平

5.社會治安情況

6.居民需求結構及特征

(四)房地產市場調查

1.房地產市場需求和消費行為調查

a)某類房地產的總需求量及其飽和點

b)市場需求發(fā)展趨勢

c)市場需求影響因素:如國家關于國民經濟結構和房地產產業(yè)結構的調整和變化;消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況

消費者現實需求和潛在需求的情況;消費者的收入變化及其購買能力與投向,使用中建筑物的物理狀況

d)購買行為:投資、投機、自住,影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等

e)住宅消費狀況:①居民現有住宅人均面積;②居民住宅形態(tài)及比重;③五至十年內規(guī)劃人均居住面積。

2.房地產市場供給情況調查

a)可供開發(fā)的土地資源及規(guī)劃要求狀況

b)各種類型土地供應量:①上年土地供應量;②今年土地供應量;③下年土地供應量預測。

c)樓面地價或單位地面價

d)房產供應量::①上年房產供應量;②今年房產供應量;③下年房產供應量預測。

e)新開發(fā)房地產面積:計劃、新開工、在施工、竣工

3.房地產產品調查

a)現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期

b)居民對房地產產品的要求:區(qū)位要求、戶型面積要求、價格要求、物業(yè)管理要求、景觀綠化要求、升值潛力要求、裝修要求、智能化設

施要求、售后服務要求等

c)居民對某種房地產產品的接受程度

d)新技術、新產品、新工藝、新材料的應用情況

e)建筑設計及施工企業(yè)的有關情況

4.房地產價格及交易情況調查

a)本城市房地產市場的價格狀況

b)房地產市場價格趨勢

c)市場供求情況的變化趨勢

d)影響房地產價格變化的因素:如政府價格政策

e)房地產價格需求彈性和供給彈性的大小

f)開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響

g)價格變動后消費者和開發(fā)商的反應

h)各類房產成交量:①上年成交量;②今預測量;

5.房地產促銷調查

a)廣告的時空分布及廣告效果測定

b)廣告媒體使用情況的調查

c)廣告預算與代理公司調查

d)人員促銷的配備狀況

e)各種公關活動對租、售績效的影響

f)各種營業(yè)推廣活動的租、售績效

6.房地產營銷渠道調查

a)營銷渠道的選擇、控制與調整情況

b)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因

c)租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況

d)客戶對租售代理商的評價

二、意向投資項目調查

(一)投資項目自身情況調查

1.項目土地現狀調查

a)土地使用權獲得方式:招標、拍賣、掛牌、轉讓

b)地理位置、土地面積、形狀及四至

c)土地價格:樓面地價、單位地面價

d)土地規(guī)劃使用性質、年限

e)地質地貌狀況

f)九通一平現狀(道路、給水、供電、排污水、排雨水、電話、寬帶、閉路、燃氣、場地平整)

g)地下、地上附著物現狀及遷除完成情況

h)周邊道路及綜合管網現狀及規(guī)劃目標

i)項目用地規(guī)劃控制指標:容積率、建筑密度、綠地率、建筑退讓、建筑風格、高度、用途、內外交通組織、停車位、公共配套要求等

2.項目用地周邊氣候、環(huán)境調查

a)項目所在地天氣狀況:日照、風向、降水量、天然周期性災害

b)地塊周邊建筑物情況

c)周邊環(huán)境污染狀況:空氣、水源、噪音

d)周邊衛(wèi)生狀況

e)綠化景觀

f)歷史人文景觀

g)建筑抗震設計等級

3.地塊交通條件調查

a)周邊市政路網現狀及規(guī)劃路

b)到達、經過地塊的交通線路

c)項目所在區(qū)域水、陸、空交通狀況

d)交通近期、中期規(guī)劃情況

4.項目所在區(qū)域配套設施調查

a)購物場所

b)醫(yī)療衛(wèi)生

c)文化教育

d)金融服務

e)郵政、通信服務

f)娛樂、餐飲、運動休閑

g)垃圾收集站分布情況

5.其他

a)項目投資優(yōu)惠政策:如稅,費減免、地價款的付款方式等

b)各類貸款獲取的可能性、利率、期限、償還方式

c)開發(fā)過程中的各項規(guī)費:市政基礎設施配套費、教育附加費、房屋交易管理費、設計圖紙審查費、建安工程勞保費、工程質量監(jiān)督費、

白蟻防治費、人防費、水電增容費、綠化代植費、排污費、測繪費、當地各種規(guī)費等

d)當地的建筑成本:如各種建筑結構每平方米造價經濟指標

e)項目開發(fā)成本測算:土地成本、建安費用、園林綠化費用、開發(fā)規(guī)費、附屬配套費用、稅金、財務費用、管理費用、營銷費用、不可預

見費

f)項目是否存在其他債權、債務問題

g)政府和其他有關機構對該項目的態(tài)度

h)開發(fā)過程中可能遇到的干擾因素

(二)競爭物業(yè)情況調查

競爭物業(yè)定義:同一區(qū)位、相同類型、售價相近的物業(yè);同一城市內銷售價位相近的物業(yè);同一城市內相同類型的物業(yè);

1.競爭物業(yè)的區(qū)位

區(qū)域特征:地域的經濟發(fā)展水平、產業(yè)結構、生活水準、文化教育等

發(fā)展規(guī)劃:政府對城市土地、空間布局、城市性質的綜合部署和調整

周邊環(huán)境:人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、生活配套

項目狀況:地理位置、規(guī)劃條件、配套狀況

交通條件:地塊附近的交通工具和交通方式

2.競爭物業(yè)的產品特征

建筑參數:總建筑面積、總占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、車庫比例等

面積戶型:戶型配比、面積配比、建筑面積、公攤率

裝修標準:建筑風格、大堂、電梯廳、走道、外立面、居室、客廳、廚衛(wèi)

建筑結構形式、

建筑基礎形式:

3.競爭物業(yè)的配套狀況

周邊獨有配套設施:學校、大型購物場所、體育設施、公園等

小區(qū)自建配套設施:會所、學校、購物場所、運動場所等

小區(qū)智能、安防狀況

園林景觀

物業(yè)管理水平及收費水平

水、電、通信、燃氣等立戶費用及辦證費用的承擔情況

4.競爭物業(yè)的工期安排

各期開、竣工日期

各期交付量、交付時間

推盤時間

5.競爭物業(yè)的價格

單價:反映樓盤品質高低,如起價、平均單價、主力單價、最高單價、層次差、朝向差

總價:反映目標客戶群的選擇

付款方式:一次性、按揭、分期、開發(fā)商貸款

優(yōu)惠方式

6.競爭物業(yè)的廣告

售樓處:地點選擇、裝修設計、形象展示、三維動畫、沙盤

廣告媒體:報刊、電視、網絡、車體、戶外(路牌、燈箱、條幅、布幅)

廣告投放強度:廣告刊登次數和篇幅,媒體的數量和大小等

廣告風格

推廣主題、主廣告語

7.競爭物業(yè)銷售情況

現場情況:人流頻率、數量、關注內容、銷售人

員狀況

銷售率

銷售順序:不同總價、戶型、面積的房屋銷售順序,分析市場暢銷戶型

分期推盤節(jié)奏

銷售形式:內部定購、正式簽約

客戶群分析:客戶的職業(yè)、年齡、家庭結構、收入

8.競爭物業(yè)銷售渠道使用情況

租售代理商

其他配銷渠道

9.競爭者的實力和經營管理優(yōu)劣勢調查

專業(yè)化程度

品牌知名度

商品房質量

成本狀況

價格策略

合作單位(設計、施工、策劃、營銷、廣告、園林、物業(yè))

業(yè)務組合及財務實力

綜合管理能力

與當地政府的關系

10.同類型產品的供給量和在市場上的銷售量

11.同一區(qū)域內房產的月租金及入住率

12.競爭性新產品的投入時機

13.對未來競爭情況的分析與估計

篇2:油品調運公司企業(yè)發(fā)展室業(yè)務開發(fā)專員職責說明書

油品調運分公司企業(yè)發(fā)展室業(yè)務開發(fā)專員職責說明書

2業(yè)務開發(fā)專員

基本信息

崗位名稱:業(yè)務開發(fā)專員所在部門:企業(yè)發(fā)展室

匯報關系:

直接上級:企業(yè)發(fā)展室主任直接下級:所有員工

崗位目的:

負責物流市場開拓以及客戶管理

崗位職責:

序號職能領域主要職責

1、市場開拓

"根據公司年度目標計劃,分解負責根據公司年度目標計劃,分解制訂季度、月度的經營目標和計劃實施

"負責跟蹤行業(yè)發(fā)展狀況,設定客觀、有效的客戶開發(fā)業(yè)績目標

"負責收集目標客戶信息、客戶開發(fā)前期分析,針對集團內外客戶差異,擬定不同的開發(fā)策略及開發(fā)計劃

"重點關注集團內部客戶開發(fā),積極與各個合作單位進行聯(lián)系協(xié)調,詳細掌握客戶用油量、車輛數,及時發(fā)現拓展新業(yè)務的空間

"負責制定并實施新客戶走訪計劃,協(xié)調客戶關系,提高客戶滿意度

"負責上報客戶開發(fā)進度,定期匯報客戶分析報告及調研報告

2、客戶管理

"定期對客戶進行回訪或拜訪,了解客戶新的需求

"負責客戶拜訪資料的收集整理

"接收客戶投訴,并協(xié)調解決

"收集整理客戶檔案,進行歸檔保管

3、其他

"完成領導交辦的其他工作

任職資格:

學歷及專業(yè):大專及以上學歷

經驗行業(yè)經驗:

"2年及以上市場開拓經驗

專業(yè)經驗

管理經驗

知識行業(yè)知識

"具有油品行業(yè)相關行業(yè)知識

"具有市場開拓、客戶管理方面的知識

"掌握一定的行業(yè)標準及相關法律法規(guī)

專業(yè)知識

公司知識

技能素質能力

"具有較強的溝通談判能力

"熟練掌握常用辦公設備及辦公軟件的應用

外語能力

IT能力

特殊工作環(huán)境

/

簽字確認

任職者日期

直接上級:日期

聲明:本崗位說明書是員工勞動合同的一部分,旨在說明崗位目前的職責及對任職者的要求(對于條件優(yōu)秀者,可適當放寬要求)。公司保留變更崗位工作內容或要求在職人員履行其他職責的權利。

篇3:擬并購煤業(yè)風險評估報告:資源開發(fā)風險分析及應對措施

擬并購煤業(yè)公司風險評估報告:資源開發(fā)風險分析及應對措施

(1)資源開發(fā)風險分析

z煤礦不利于開采的條件主要是勘查區(qū)瓦斯可能局部富集,煤塵具有爆炸性,煤層容易自燃,彬縣彬長礦區(qū)的煤均有此特點;此外,4號煤層直接充水含水層為直羅組和延安組砂巖裂隙含水層,部分地段洛河組砂巖裂隙水(富水性中等)通過導水裂隙帶也可直接進入礦井,對煤礦開采具有一定的威脅,且4號煤層煤層底板為砂質泥巖、鋁質泥巖及粉砂巖,屬軟弱巖層,遇水易膨脹,產生底鼓現象。

(2)應對措施分析

針對z煤礦煤塵具有爆炸性,煤層易自燃的特點以及4號煤層洛河組砂巖含水厚度大可能導致的煤礦開采威脅等問題,只要在開采過程中通過技術手段采取進一步的措施即可大幅減小此類風險。總體來說,z煤業(yè)礦井各項開采條件中,有利條件居多,且占主導地位,不利條件只要采取適當措施是可以克服的,因此,z煤礦的資源開發(fā)風險較小,且有條件規(guī)避。