客戶經理/銷售代表/銷售/銷售經理/理財經理弘哲投資弘哲投資管理(上海)有限公司,弘哲,弘哲投資,弘哲集團,弘哲職責描述:

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任職要求:

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篇2:物管培訓:物業管理財務預算

在物業管理企業的財務管理過程中,財務預算居于十分重要的地位。任何管理活動都涉及了解過去、分析現在和規劃未來,物業管理財務也不例外。財務預算既是這些了解、分析和規劃活動結果的集中體現,又是保證公司的規劃目標或財務管理目標得以實現的管理控制工具。

一、財務預算的含義及其要求

財務預算是現代公司理財的重要手段,通過對公司資金運動規律的認識,以及充分調動公司員工參與財務預算編制和實施的積極性,它實現了科學管理和民主管理的結合。

(一)財務預算及其作用

理論上,財務預算有廣義和狹義之分。廣義的財務預算是根據物業管理公司的經營目標和經營方針,在了解過去、分析現在和預測未來的基礎上,對公司未來資金運動的過程和結果(包括資金來源、資金運用和資金結構等)進行事先安排的一種財務管理活動。具體而言,了解過去和分析現在是指了解公司過去和現在經營成果及其財務狀況;預測未來是在了解過去和分析現在的基礎上,對未來可能出現的各種情況及其對公司資金運動的影響進行科學的推斷;而財務安排則是指為達成未來的財務狀況和經營成果,針對相關影響因素而進行的各種財務決策活動。狹義的財務預算則是各種財務安排的系統化和具體化,即財務決策結果的匯總?？梢?財務預算是物業管理公司理財活動的重要環節,它提供了物業管理公司未來資金運動的信息,為物業管理公司管理層和業主等信息需求者評估物業管理公司未來的現金流量和經營業績提供了基礎。

財務預算是物業管理公司理財活動的起點。廣義財務預算過程中,基于對公司資金運動的分析和預測,管理層對物業管理公司未來財務狀況進行了各種安排,財務預算就是這些安排的匯總。就本質而言,廣義財務預算確立了物業管理公司下一年度理財的方向和策略,因而,作為集中體現其結果的載體――財務預算,指明了物業管理公司理財的具體目標,提供了對物業管理公司日常資金運動進行控制的依據,并可作為物業管理公司經營業績的考評標準。

(二)財務預算的要求

財務預算的編制過程,是對公司未來經營活動和經營結果的安排過程。為此,為了保證財務預算的有效性,編制財務預算時,必須遵循以下原則或要求:

1.加強調查研究,認識資金運動規律

與其他企業的資金運動相比,物業管理公司的主營業務――物業管理服務的資金運動相對較為簡單,主要涉及收取管理費和費用支出兩個環節。盡管如此,為提高財務預算的準確性和可操作性,仍需在編制財務預算之前,了解其資金運動的特點,特別是設備維修保養等費用支出項目的規律性。

2.實行參與管理,調動員工積極性

財務預算是一種財務管理手段,其目的是對未來的資金運動進行控制。這一控制通過公司各部門全體員工的執行得以實現。實質上,財務預算的編制過程,就是財務管理目標的設置過程?，F代管理研究表明:員工參與其目標的確定過程,能有效地增強對其目標的認同,從而提高達成目標的可能性。由于公司全體員工都將參與財務預算的執行,因此,應盡可能讓員工參與財務預算的編制過程。

3.符合實際,適當留有余地

預算作為一種控制目標,其水平的高低既應該體現出挑戰性,同時也應是可實現的,不應是高不可攀的,否則,財務預算難以起到應有的作用。具體而言,編制的財務預算既應符合公司的實際情況,不宜過低,同時也不宜過高,通過全體員工的努力應能夠實現。

4.全面權衡,提高資金使用效益

現代管理研究證明:計劃帶來的節約是最大的節約。物業管理服務中,管理收費有既定標準,如何提高管理收費的使用效益必然是物業管理公司始終關心的主題。為此,不僅要求嚴格控制費用支出,更重要的是在財務預算過程中,應充分考慮各費用支出的必要性及其經濟價值,防止預算中包含不應發生的費用項目。

(三)財務預算編制方法

財務預算有多種不同的編制方法。理論研究表明,財務預算的編制方法不同,其效益性和實現的可能性大不相同?，F實中,物業管理公司編制財務預算的常用方法為固定預算和零基預算兩種。

1.固定預算

固定預算,是指以過去的實際費用支出為基礎,考慮預算期內相關因素可能發生的變動及其影響,在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。這種預算編制方法也稱為增量預算或減量預算編制法。

固定預算是傳統的預算編制方法,在現實生活中得到了廣泛應用。其優點集中表現為:編制簡單,預算的編制成本較低;此外,由于固定預算以過去的費用支出為基礎,費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點為:沒有結合預算期的情況,重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證,難以實現費用支出效益的最大化;同時,由于采用該方法編制的預

算缺乏挑戰性,因而,也難以調動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。

2.零基預算

零基預算是指一切從零開始,通過重新考慮費用預算的必要性和各項支出的經濟效益而編制的預算。該方法是美國學者P.德魯克等于20世紀60年代首先提出的,它很快就受到美國政府和工商界的重視。1976年,美國總統卡特將零基預算引入政府的預算管理,取得了較好的成效。在我國,零基預算作為成本費用預算的一種編制方法,越來越多地應用于政府部門和以微利為主要特征的行業(如物業管理行業等)。

零基預算不受以往實際費用支出水平的限制,完全根據預算期業務活動的需要和各項業務的輕重緩急,對各支出項目進行逐個分析和計量,從而制定出費用預算。具體而言,零基預算的編制程序為:①由各部門提出預算期內可能發生的費用項目及費用額,而不考慮這些費用項目以往是否發生及發生額是多少;②將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類;③對各費用支出額可以增減變動的費用項目進行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進行排序;④將預算期內可動用的經濟資源在各費用支出項目之間進行分配。分配時,首先滿足必須保證支出的費用項目,然后再按成本效益率的高低,將經濟資源在費用額可以增減變動的費用項目之間進行優化分配。

對物業管理公司而言,零基預算有著重要價值。在既定的管理收費標準下,它有助于提高管理收費的使用效益,改善公司與業主之間的關系,從而增強物業管理公司的市場競爭能力。但值得注意的是,零基預算也有一定的不足,主要表現為:編制預算的工作量相對較大,各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據等。

二、物業管理財務預算的主要內容

物業管理的財務預算,是對物業管理中資金運動過程和結果的全面反映,它涉及到公司經營活動的方方面面,內容十分豐富。為此,有必要對其具體內容作一認識。

(一)編制財務預算的假定

現實中,物業管理公司的未來資金運動面臨著較高的不確定性。編制財務預算時,首先應明確編制預算的前提條件,即為公司財務預算的編制作出必要的、合理的假定。

1.持續經營假定

持續經營假定與持續經營會計假定相同,是指在可預見的將來,物業管理公司將繼續為目前所管理的物業提供服務。物業管理公司根據合同對物業進行管理,除雙方或單方違約情形外,這一假定是合理的。

2.單一業務假定

單一業務假定是指物業管理公司僅提供物業管理服務,不從事多種經營?，F實中,許多物業管理公司從事多種經營,但由于其非物業管理服務業務的預算與一般公司的預算并無差別,而物業管理財務預算需經業主大會批準,因此,有必要確立該假定,以簡化財務預算的編制。

3.現金收支假定

現金收支假定是假定公司有完善的財務管理制度,包括內部牽制制度、內部稽核制度和現金庫存量(上、下限)制度等。

4.存貨假定

存貨假定是指假定公司的存貨按經濟批量(經濟批量是確定存貨采購量的一種方式,在該方式下,預算期內存貨的采購費用和存儲費用之和最小)訂購,且庫存量能滿足日常維修保養之用。由于物業管理服務所需存貨多可在本地購買,因此,公司無需儲備額外的存貨(也稱安全儲備量)以備不時之需。

5.營運資金假定

營運資金為任何公司從事生產經營活動所必需。營運資金假定是指假定公司的營運資金由物業管理公約所規定的、由業主繳納的管理費押金提供。確立這一假定的現實意義在于,物業管理公司僅在極少數情形下為日常物業管理服務進行外部融資。

(二)財務預算的內容

各物業管理公司的經營活動是在財務預算的指導下展開的,財務預算綜合反映了公司預算期內的資金運動。一般而言,物業管理公司的財務預算包括收入預算、營業成本預算、管理費用預算、財務費用預算、資本預算、預計損益表、現金預算和預計資產負債表等多項內容。

財務預算的具體內容,主要包括八部分:

1.收入預算

物業管理公司的收入來自物業管理服務和多種經營(多種經營部分的預算應單獨編制預算,在此僅探討物業管理服務部分)兩個方面。管理服務收入是物業管理公司的主營業務收入,這一主營業務收入又可進一步分為管理收入(包括公共服務、公眾代辦性服務和特約服務三部分)、經營收入和大修收入等。

2.營業成本預算

營業成本是物業管理公司在從事物業管理活動中發生的各項直接支出,其預算包括直接人工費和直接材料費預算兩部分。其中,直

接人工費預算是公司在預算期內直接從事物業管理活動人員的工資、獎金和福利費等預計支出,而直接材料費預算是物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預計支出。

3.管理費用預算

管理費用預算是財務預算的主要組成部分之一,是從事物業管理活動中所發生間接費用的預算。其內容包括物業管理公司管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。

4.財務費用預算

財務費用預算是物業管理公司在預算期內為籌措資金所發生費用的預算,其構成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構手續費和其他財務費用等。

5.資本預算

資本預算也稱設備維修更新計劃,是物業管理公司為實現物業的保值和增值,根據設備的運行狀況和管理服務的需要制定的有關長期資產(固定資產等)購入和更新改造支出的預算。

6.現金預算

現金預算亦稱現金流量表,是反映預算期內貨幣資金的流入、流出以及資金調度的預算。在此,現金并非指現鈔,而是指公司的貨幣資金。該預算是物業管理公司進行貨幣資金日常管理的基本手段。

7.預計損益表

預計損益表又稱年度利潤計劃,是在經營決策(包括財務決策)基礎上,綜合反映物業管理公司預算期(通常為一年,下同)內收入、成本費用和凈利潤的預算。

8.預計資產負債表

預計資產負債表或稱預計財務狀況表,是揭示物業管理公司資產、負債和股東權益在預算期末的水平及其構成的預算。

(三)現金預算和現金持有量的確定

現金預算是財務預算中居于中心地位的預算,它由現金收入、現金支出、現金余缺及其籌措和運用四部分組成。由于現金是無收益或收益較低的資產,編制現金預算時,確定現金持有量是一項十分重要的財務決策。

1.現金預算

現金預算集中反映了物業管理公司預算期內現金或貨幣資金收支及余缺情況,為物業管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據,因而,在物業管理公司理財中,對這一工具應予以足夠的重視。

通常,現金預算由四部分內容組成:

(1)現金收入

現金收入是指公司物業管理服務取得的現金收入。現金收入不同于營業收入,營業收入是一個會計概念,其確認基礎是權責發生制,無論款項是否收到,只要取得了收取款項的權利,即可確認為收入;現金收入是一個財務概念,其確認以收付實現制為基礎,即只有收到現金后才確認為現金收入。兩者之間的差異主要體現在公司的應收款項上。

(2)現金支出

現金支出的內容很多,分為營業現金支出和其他現金支出兩部分。營業現金支出是預算期內同物業管理公司管理服務有關的現金支出,包括采購材料、員工工資、營業費用和管理費用(不含折舊)等成本費用中的付現部分;其他現金支出主要有固定資產更新、上交的營業稅和所得稅等方面的付現支出。

(3)現金余缺

現金余缺是現金收入和現金支出之間的差額。差額為正數,說明現金有多余;差額為負數,表明物業管理公司入不敷出,現金短缺。

(4)余缺的運用或籌措

持有現金,收益很低;現金短缺,則公司的正常運作難以為繼。為此,在保證現金最低余額的前提下,可將多余的現金用于償還物業管理公司的借款或作短期投資;現金短缺部分,應考慮利用各種融資方式,如向銀行借款、調整物業管理收費等加以解決。

2.現金持有量的確定

物業管理公司持有現金的動機不同,其現金持有量各不相同。合理確定現金持有量的方法很多,較為常用的有鮑摩爾模式等。

(1)持有現金的動機

現金持有量的確定,與公司持有現金的動機有密切關系。理論上,物業管理公司持有現金的動機主要表現為:

①交易性動機。交易性動機是指企業為了滿足日常營業的需要而持有現金。在任何企業,現金收入和現金支出都不可能完全同步、同金額發生,為此,必須持有一定數量的現金,以滿足支出大于收入時的現金需求。對物業管理公司而言,由于其現金收入主要來自物業管理服務收費,在時間上相對集中,而支出發生的時間又相對分散,出于交

易性動機而持有現金顯得尤為必要。

②預防性動機。預防性動機是指企業為了應付意外情況而持有現金。構成現金預算的現金收入和支出,都來源于公司對未來的預測。由于未來存在不確定性,任何預測都難以百分之百準確,出現意外情況在所難免。為了滿足出現意外情況下的現金需求,有必要持有一定數量的現金作緩沖之用。如物業管理公司預計的公眾代辦性或特約服務收費未能及時取得,或物業的供水(電)系統的維修支出大大超出計劃等,這些情況都要求公司有一定的、超出正常營業需要的現金儲備。

③投機性動機。投機性動機是指企業為了利用可能出現的有利機會而持有現金。如預期存貨價格可能會發生暫時性大幅波動時,物業管理公司若計劃利用這一可能機會,則必須持有與之相應的現金?，F實中,僅有極少數公司出于此動機而持有現金。

一般而言,公司持有現金的數量取決于上述三項動機,但值得注意的是,若出現現金需求時,公司能從銀行等外部渠道取得資金,則公司持有現金的數量可相應地減少。

(2)現金持有量的確定

現金是一項無直接收益或收益甚低的資產,為此,公司持有現金數量越少越好;但另一方面,持有現金不足,又會給公司帶來嚴重后果?？梢?合理確定公司的現金持有量十分重要。最佳現金持有量的確定方法有多種,物業管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。

鮑摩爾模式中,假定公司將多余的現金投資于國庫券等有價證券。需要現金時,則出售有價證券?，F金支出相對穩定:即在0~t1或ti~ti+1期間內,公司的現金持有量N隨支出穩步減少至0(見圖2-3-4)。最佳現金持有量是總成本最低時的持有量,它取決于兩個因素:持有現金的機會成本。即一筆資金既以現金形式持有,就無法同時以有價證券形式持有,此時,因持有現金而損失的有價證券投資收益,稱為持有現金的機會成本。一般而言,持有現金的機會成本是一項變動成本,即與現金持有量成正比例變化;有價證券轉換為現金的成本。轉換成本是指出售有價證券所必須支付的費用,如通訊費、稅金和手續費等。轉換成本是一項固定成本,即僅與轉換次數有關系,而與每次的轉換金額無關(注:即使轉換成本中存在變動成本,鮑摩爾模式仍然成立)。

三、物業管理財務預算的編制

不同的物業管理公司,編制預算的方式和程序各不相同。一般而言,為調動廣大員工的積極性,在全面預算的編制過程中,應盡可能讓物業管理公司的各個部門和所有員工共同參與,并由物業管理公司財務部門負責編制財務預算。

(一)財務預算的編制程序

財務預算的編制涉及公司的各個部門,編制預算時,需對財務預算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規定?，F實中,財務預算的編制方式和程序為:

1.編制方式

各物業管理公司常用的預算編制方式為“二下一上式”。物業管理公司管理層首先將財務規劃確定的預計損益表分部門下達,作為各部門編制預算的控制目標(一下);各部門根據控制目標的要求,結合自身的實際情況,編制出分季度的預算草案,并上報物業管理公司財務部門(一上);財務部門對各部門的預算草案進行匯總和綜合平衡,編制出正式的財務預算,并報物業管理公司管理層,然后再由管理層交業主大會討論批準后,正式下達給各部門執行(二下)。

2.財務預算的編制程序

財務預算是經營預算中其他預算的匯總,編制財務預算應以其他預算為基礎。具體編制程序為:①根據相關法規和管理服務合同的要求(特別是物業管理的內容和收費標準等),編制資本預算及年度收入預算;②以收入預算為基礎,制訂營業成本預算,即直接材料費和直接人工費預算;③依據收入預算,編制管理費用預算;④根據收入預算、營業成本和管理費用預算等,并進而結合物業管理公司的收付款政策和資本預算,編制現金預算;⑤最后,綜合所有各項預算,編制利潤預算(預計損益表)和預計資產負債表。值得注意的是,利潤預算與財務規劃中的預計損益表并無不同。因為,預計損益表作為物業管理公司的控制目標下達給各部門,然后再由各部門按照以上程序編制相應的預算。這一編制過程,一方面使預計損益表得以分解,具備了實現的可能;另一方面,為物業管理公司理財提供了所需的新信息,如現金預算等。

(二)財務預算的編制過程

財務預算的編制過程十分復雜,現以天馬物業管理公司為例,具體揭示財務預算的編制過程。

天馬物業管理公司僅負責一高層住宅小區――簡稱“閑逸小區”的物業管理服務。1999年10月,天馬物業管理公司管理層進行調查研究后決定:2000年的財務預算按靜態預算進行編制。此后,天馬物業管理公司財務部將預計損益表(表5.5)按部門進行了分解,并下達給各部門。各部門根據下達的控制目標,結合自身的實際情況,編制了預算草案,其編制過程為:

1.收入預算

天馬公司的物業管理收入相對簡單,僅包括公共服務收入、公眾代辦

性服務收入和特約服務收入三部分。根據管理服務合同,公共服務的收費執行微利原則,并盡可能與政府指導定價相一致;公眾代辦性服務和特約服務的收費執行政府指導價。原則上,各項收費都應按時收取,但據以往經驗知,本季度的管理公共服務收入中,80%于當季收到款項,其余20%于下季度收到;其他服務收費基本上都于當季收取。

另外,按照我國現行稅法的規定,物業管理企業應就其營業收入繳納營業稅、城市建設維護稅、教育費附加和防洪工程維護費等流轉稅。由于其流轉稅的征稅對象為營業收入,為簡便起見,將付現支出――營業稅金列入了營業收入預算。

2.營業成本預算

營業成本是公司為賺取收入而發生的直接費用,包括直接材料和直接人工費。因此,編制營業成本預算,應以收入預算為基礎,分別確定公共服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入的直接成本。其中,公眾代辦性服務和特約服務直接成本的確定較為容易,可參照其他工商企業采用的方法確定;公共服務的直接人工費,據保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務人員的人數和當地的工資水平(包括職工福利費)確定,其材料成本可以上年度實際發生的成本為基礎,增減一定百分比(通常為物價指數)來確定。由于直接材料多定點采購,公司的付款政策為:本季度采購額或成本的70%于當季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度直接材料費的現金支出=70%×本季度直接材料費+30%×上季度直接材料費。

3.管理費用預算

管理費用預算是財務預算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業管理公司在提供服務過程中發生的所有間接費用,包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產的折舊、保險費等。編制管理費用預算的最佳方法為零基預算,但為了簡便起見,天馬公司采用的仍然是固定預算。

4.現金預算

現金預算的編制,如上所述,以收入預算和成本費用預算為依據。天馬物業管理公司所需營運資金由管理費押金提供,最低的現金余額為10萬元,多余資金用于償還借款或購買國庫券(年利率平均為7%);1999年度,物業管理公司無借款,也無投資。按物業管理合同,物業管理公司每季度收取經理人酬金10萬元,預計所得稅為30萬元。

5.預計損益表

預計損益表是物業管理公司在預算期內經營成果的匯總反映。

由于缺少1999年度天馬物業管理公司的資產負債表,在此省略其預計資產負債表的編制。天馬物業管理公司的財務預算經“閑逸小區”業主大會通過后,于2000年1月正式下達執行。

四、物業管理的財務預算控制

財務預算,就其本質而言,是一種控制手段。在物業管理公司,財務預算的實施就是借助于財務預算,對物業管理公司的資金運動過程進行控制,即財務預算控制。為了保證財務預算能真正落到實處,公司財務管理部門應搞好物業管理財務的預算控制工作。

(一)財務預算控制的目的

財務管理部門進行財務預算控制的目的主要有:

(1)落實財務預算或財務計劃。財務預算能否有效地實施,很大程度上取決于財務預算控制是否有效。如果財務預算編制得好,但財務預算控制系統失效,則很難保證公司目標的順利實現。

(2)及時糾正偏差。由于不可預見因素的存在,財務預算在實施過程中難免會出現偏差,因而需要通過財務預算控制系統,及早發現問題,找出產生偏差的原因,然后提出修改和補救辦法進行糾正,保證財務預算任務的完成。

(3)提供決策依據。財務預算控制是對財務預算在實施過程中所進行的定期性考核與檢查,因而在財務預算控制的過程中會形成各種反饋信息,這些反饋信息又將成為公司管理層決策時的重要參考依據。

財務預算控制的內容很廣泛,主要有成本費用控制、現金流轉控制、應收票據控制、存貨控制、流動負債控制、長期負債控制和利潤分配控制等。

(二)財務預算控制的內容

財務預算控制主要應做好以下幾項工作:

(1)將財務計劃的各項預算指標分配落實到公司各部門。

(2)通過會計核算反映和監督公司各部門有關指標的實際完成情況。

(3)定期(按年或月)把實際完成情況同財務預算指標進行對比分析,找出存在的偏差,并分析產生偏差的原因,提出降低成本費用的途徑,制定糾偏的有效措施。

(4)對責任部門和責任人進行評價和考核。

(5)根據考核結果和獎懲辦法進行獎勵和處罰。

(6)調整預算。在財務

預算執行過程中會發生一些不可預見的因素,造成財務預算執行發生偏差,為了做到考核合理,獎罰分明,一般在每年第三季度對財務預算指標進行有依據的必要調整,保證預算的合理性和可行性。

(三)財務預算控制系統的構成要素

為保證財務預算的貫徹落實,物業管理公司應建立有效的財務預算控制系統。一般來說,財務預算控制系統由組織系統、信息系統、考核和獎懲制度等組成。

(1)組織系統

組織系統對財務預算控制機構及其各自工作職責作了規定。實施財務預算控制的基本要求是實行責任中心制,即在公司內部劃小預算單位,各預算單位(公司內部有特定責任的單位或部門)成為責任中心,每個責任中心都有明確的責任和控制范圍。根據所負責任和控制范圍的不同,責任中心又可分為成本中心、費用中心,利潤中心和投資中心。一般地,物業管理公司的業務部門(如保安隊、綠化隊、維修隊等)和各職能科室成為成本中心,該成本中心負責將人工、原材料和機器設備等投入轉變為物業管理服務。利潤中心是獲取最大凈利潤為經營目標的組織單位。對一般物業管理公司或物業管理企業集團來說,投資中心和利潤中心應分開,母公司或集團公司是投資中心,而緊密層、松散層和各子公司則是利潤中心,母公司或集團公司對子公司實行投資控股關系,集團公司內部的各分公司和具體業務部門則是成本中心。

(2)信息系統

信息系統是財務預算控制系統的重要組成部分。財務預算控制系統的信息分為公司內部信息和外部信息。內部信息包括財務預算數據和實際執行結果的數據,這些數據可從財務計劃(或財務預算)和會計信息系統中取得。而外部信息如市場預測、市場行情、政策法規變動等一般較難取得。在編制財務計劃預算時,預算人員必須熟悉公司內部和外部信息,計劃(預算)信息和現實信息。

(3)考核制度

考核是財務預算控制系統發揮其作用的重要因素?？己说囊话阕龇ㄊ?根據財務預算數據,找出實際發生的結果與財務計劃(或財務預算)要求之間的差異,分析產生這種差異的原因,落實責任人,并提出補救辦法,最后形成財務報告,并作為公司決策和采取行動的依據。

(4)獎懲制度

獎懲是根據業績考核結果,對業績突出者給予獎勵,對造成嚴重損失的責任者給予處罰的行為?？己说慕Y果必須與獎懲掛鉤,否則,財務預算控制就如同紙上談兵,財務預算控制系統也就形同虛設。

(四)財務預算控制的步驟

財務管理部門實施財務預算控制,一般應遵循以下幾個步驟:

(1)建立財務預算控制系統。建立財務預算控制系統包括建立財務預算控制的組織系統和信息系統,建立考核制度和獎懲制度。財務預算控制組織系統是財務預算控制的組織保證,包括專門機構的設立、人員的配置、崗位責任的確立和責任中心、利潤中心與投資中心的建立。信息系統包括建立各種量化的控制標準(指標),它是實施財務預算控制的依據。信息系統還應包括信息反饋系統,以保證各種信息能及時傳遞和反饋,保證控制措施的及時落實?？己酥贫群酮剟钪贫仁菍嵤┛刂埔约皩己私Y果進行處理的有關規定。它們在制度上保證了財務預算控制的有效實施及財務預算目標的實現。

(2)檢查監督。根據信息系統確立的標準,實行監督、檢查,比較實際執行結果與標準之間的差異。

(3)分析原因。實際執行結果與財務預算的標準之間必然會產生偏差,那么,到底是什么原因產生這些偏差,責任者是誰,應該予以明確。

(4)糾正偏差。提出糾正偏差的對策,并組織實施,盡最大努力減少損失。

(5)獎懲兌現。根據監督檢查結果,落實責任,兌現獎懲辦法。

篇3:物管培訓:物業管理財務分析

任何管理工作都涉及分析現在、預測并規劃未來,物業管理公司理財亦不例外。物業管理公司財務分析是了解其經營成果和財務狀況的重要途徑,同時也為預測和規劃未來提供了基礎。因而,物業管理公司的財務分析與效益評價是其財務管理活動的重要組成部分。

一、財務分析概述

財務分析的過程是對財務會計信息進行加工利用的過程。信息的使用者不同,其財務分析的目的、重點和運用的方法就不相同。在探討財務分析的具體方法之前,有必要了解財務分析的目的、要求和類型等。

(一)財務分析的目的

物業管理財務分析是以物業管理公司的財務報表等相關資料為基礎,運用特定方法,對物業管理公司的財務狀況和經營成果進行研究、評價和預測,從而為物業管理公司管理層和外部相關利益團體的經濟決策提供決策信息的一種管理活動。

盡管財務分析對物業管理公司管理層和外部各利益團體(包括業主)都至關重要,然而,只有物業管理公司進行的財務分析較全面、深入。外部各利益團體由于經濟決策的具體目的不同,財務信息的需求不大一樣,因而其財務分析的目的各有不同。如債權人重點分析物業管理公司的償債能力,投資者偏重了解物業管理公司的獲利能力,而業主則側重評估物業管理公司的管理服務素質和質量等。物業管理公司管理層受投資者委托,全權負責物業管理公司的經營管理,其財務分析不僅要包括物業管理公司償債能力、獲利能力及其發展趨勢分析,還涉及對管理效率等能力的評價。此外,外部各利益團體的財務分析以物業管理公司提供的財務報表為基礎,為了滿足信息需求者的不同信息需求,按照我國會計準則及有關法規編制的財務報告僅提供各方共同需要的信息。物業管理公司進行財務分析時,除利用財務報表中反映的資料外,尚可借助于日常核算和經營資料進行更深入的分析。可見,盡管財務分析對物業管理公司管理層和外部各利益團體(包括業主)都至關重要,但由于他們在物業管理公司有著不同的經濟利益,從而導致財務分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來,財務分析的具體目的可歸納為:

1.評價公司的財務狀況

就公司管理層、業主和債權人而言,分析公司的財務狀況,可以了解公司在一定時日資產的水平、構成狀況及其流動性,負債的水平、構成狀況及其與資產的比例關系,從而對公司的經營風險和償債能力作出正確的判斷。

2.評估公司的管理效率

管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多數負債一經確定,就具有相對的固定性,同時,公司的生產經營過程就是運用資產賺取收益的過程,負債融資僅是公司為增加所控制的經濟資源而作出的經濟決策,因此,管理效率的高低主要表現在資產的管理效率上。分析公司的資產管理效率,有助于評價公司的資金營運狀況、經營管理水平乃至公司的整體素質。

3.評價公司的獲利能力

物業管理公司的經營目標有多種,盡管其基本業務――物業管理服務是一種盈利不多的業務,但毋庸置疑,作為一經營性組織,盈利是其主要經營目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低,不僅對物業管理公司的投資者和管理層本身至關重要,而且對債權人,特別是長期債權人也十分重要;因為公司償付長期債務能力的強弱,在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外,在充分履行物業管理服務合約的前提下,獲利能力的信息對業主也有一定價值,它至少反映了公司經營素質、特別是管理素質的高低。

綜上所述,財務分析的一般目的在于,通過對公司的財務狀況和經營成果進行分析、評價,為物業管理公司管理層和外部利益團體的相關經濟決策提供依據。

(二)財務分析的要求

財務分析所提供的信息恰當與否,對經濟決策的正確性有著十分重要的影響,因此,進行財務分析時需謹慎從事,并按以下要求進行:

1.分析依據的公允性和充分性

由于財務報表是財務分析的基本依據,財務報表是否公允,直接影響著財務分析結論的正確性。判斷公司財務報表是否公允的標準為:①在報表的所有重要項目上,財務報表揭示的信息是否可靠、公允;②會計處理方法,包括會計核算方法和報表編制方法,是否前后期一致。如會計處理方法前后期發生變動,宜在財務分析之前進行必要的調整,以消除其對分析結論可能產生的影響。

進行財務分析,除利用公司財務報表反映的財務信息外,還需收集其他相關資料,主要包括物業管理行業的發展狀況、國家制訂的有關物業管理行業的法律法規和政策、公司在本行業中的地位、本行業中大多數公司的財務狀況和經營成果等,所有這些信息都是進行物業管理財務分析所必需的。

2.分析方法的恰當性和綜合性

財務分析方法的選擇,取決于財務分析的目的?，F實中,財務分析的具體目的不盡相同,財務分析的方法也必然會有所差別。依據分析目的恰當地選擇分析方法,是形成正確分析結論的前提之一。例如,

業主最關心物業管理公司的管理素質,分析時應選擇相應的方法,側重評估公司管理效率和經營管理水平的高低;公司管理層為提高經濟效益,十分關注經營管理中存在的問題,其選擇的分析方法常常會涉及對償債能力、獲利能力和經營管理效率等的評價。與此同時,值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性,因此,為提高分析結論的正確性,就一分析目的而言,有時要綜合運用多種不同的分析方法。

3.分析判斷的準確性

財務分析過程,是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過程。在判斷影響公司財務狀況、經營成果的因素時,應進行深入的調查研究,重點區分主次因素及其影響,不被表象所迷惑,從而形成客觀、可靠的分析結論。

(三)財務分析的種類

物業管理公司的財務分析多種多樣,按不同的標志可作不同的分類。

1.按分析對象分類

按照分析對象的不同,可分為資產負債表分析、損益表分析和現金流量表分析三種。

(1)資產負債表分析,是指基于資產負債表而進行的財務分析。資產負債表反映了公司在特定時點的財務狀況,是公司的經營管理活動結果的集中體現。通過分析公司的資產負債表,能夠揭示出公司償還短期債務的能力,公司經營穩健與否或經營風險的大小,以及公司經營管理總體水平的高低等。

(2)損益表分析,是指以損益表為對象進行的財務分析。損益表反映了公司在一定時期內的經營成果,解釋了公司財務狀況發生變動的主要原因。分析損益表,可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力,并通過收入、成本費用的分析,較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業主而言,它有助于分析公司管理收費的合理性及其使用效益。

(3)現金流量表分析,是以現金流量表為基礎進行的財務分析?，F金流量表揭示了公司在某一特定會計年度源于經營活動、投資活動和籌資活動的現金流入流出信息,反映了公司現金狀況變動的原因和結果。對現金流量表進行分析,有助于評價公司獲取現金及其等價物的能力,了解公司償債能力及公司未來經營業績可能發生變化的方向,從而加深對公司財務狀況的認識。

值得注意的是:現實中,純粹的資產負債表、損益表或現金流量表分析不多。評價公司的償債能力、獲利能力和經營管理水平時,通常需同時以資產負債表、損益表和現金流量表為對象進行財務分析。

2.按分析方法分類

按分析方法的不同,可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類。

(1)橫向分析,又稱比較分析,是將同期財務報表中的兩個或多個項目進行比較,以反映它們之間的相互關系所處狀況的分析方法,它包括比率分析和構成分析兩種。

(2)縱向分析,又稱趨勢分析,是通過對物業管理公司連續數期(年)的財務報表或財務比率進行對比,借以反映物業管理公司財務狀況變動趨勢的分析方法,它又具體分為指數分析和比率趨勢分析兩種。

(3)財務分析過程中,分析人員除重視比較分析和趨勢分析外,還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢分析可分別揭示出物業管理公司經營狀況及其變化動態的信息,但為了能更清晰地描繪出物業管理公司經營的總體狀況,并指明物業管理公司改善管理的努力方向,需將比較分析和趨勢分析揭示的信息進行綜合判斷,即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。

物業管理公司進行財務分析,研究、評價物業管理公司的財務狀況和經營成果,必須以物業管理公司的財務報表為基礎。財務報表是物業管理公司的償債能力、獲利能力和經營管理效率等的集中反映。目前,依據我國頒布實施的會計制度和公司法,物業管理公司提供的財務報表主要包括資產負債表、損益表、現金流量表和其他附表以及財務情況說明書。其中,進行財務分析主要運用資產負債表和損益表兩大基本報表。

二、橫向財務分析

現實財務分析中,橫向財務分析是運用最多的分析方法,主要包括比率分析和構成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側面揭示物業管理公司的償債能力、獲利能力和經營管理效率等方面的信息。

(一)比率分析

比率分析是財務分析中常用的分析方法,其分析過程就是計算和解釋財務比率的過程。財務比率繁多,涉及到物業管理公司經營管理的各個方面,我們將其分為流動性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務比率四類(1995年,財政部公布了一套不同于國際慣例的評價指標體系,包括10個指標:收入利潤率=利潤總額÷產品營業凈額;總資產報酬率=〔利潤+利息支出〕÷平均資產總額;資本收益率=凈利潤÷實收資本;資產負債比率=負債總額÷資產總額;流動比率〔或速動比率〕;應收賬款周轉率=營業凈額÷應收賬款平均余額;存貨周轉率=營業成本÷平均存貨成本;資本保值增值率=期末所有者權益總額÷期初所有者權益總額;社會貢獻率=企業社會貢獻總額÷平均資產總額;社會積

累率=納稅總額÷企業社會貢獻總額)。

1.流動性比率

在正常經營條件下,物業管理公司的流動負債需以其流動資產所產生的貨幣資金來償付。流動性比率亦稱變現能力比率,是用來反映償還短期債務能力的指標。該類指標主要有流動比率、速動比率。

(1)流動比率。流動比率是物業管理公司流動資產總額除以流動負債總額的比值,其計算公式為:

流動比率=流動資產÷流動負債

從表2-3-1求得天龍物業管理公司的流動比率為:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般認為,該比率越高,表明公司的短期償債能力越強,短期負債得到償還的保障越大;但比率過高,則意味著物業管理公司在流動資產上投資過多,從而可能影響公司的獲利能力。因此,該比率大約為2比較合適。以上計算結果表明:天龍物業管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強,且1999年又進一步升高。有經驗的分析人員都知道,該比率的恰當水平會因行業和企業具體情況的不同而不同。

(2)速動比率(酸性測試比率)。速動比率指速動資產和流動負債總額之比,計算公式為:

速動比率=速動資產÷流動負債

公式中,速動資產指扣除存貨后的流動資產,包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款等項目。

在評價短期償債能力上,流動比率存在一定的局限性。流動資產中,各項目的變現能力有所差別,除貨幣資金外,短期投資、應收票據和應收賬款均比存貨的流動性高。存貨須通過銷售(使用)和收款后,才能轉換為貨幣資金。如果存貨由于質量、價格等原因而無法使用,其流動性會大打折扣。因此,在反映物業管理公司短期償債能力上,速動比率比流動比率更具有意義。

天龍物業管理公司的速動比率為:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。習慣上,速動比率以1為宜。由計算結果可知,天龍物業管理公司兩年的短期償債能力都較強,1999年更趨向合理。盡管還應結合行業和物業管理公司的具體情況作進一步分析,但速動比率數字顯示,天龍物業管理公司流動資產的管理很可能存在問題。

2.管理效率比率

管理效率比率又稱運營效率比率,是用于衡量物業管理公司在資產管理上的效率和水平的財務指標,主要有應收賬款周轉率、存貨周轉率、固定資產周轉率以及總資產周轉率。其中,前兩個指標反映了物業管理公司流動資產經營管理水平的高低,直接影響著物業管理公司的短期償債能力。

(1)應收賬款周轉率。應收賬款周轉速度反映了應收賬款轉化為貨幣資金速度的快慢,它通常以一定時期內的周轉次數或周轉一次所用天數表示。應收賬款周轉率表明了物業管理公司應收賬款一年內的周轉次數,應收賬款平均收現期則是反映周轉天數的財務比率。

應收賬款周轉率=營業收入÷應收賬款

應收賬款平均收現期=應收賬款÷(營業收入/360)=360÷應收賬款周轉率

從表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年應收賬款周轉率為:2795÷515=5.43(次),平均收現期為:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年應收賬款周轉率為:3117÷543=5.74(次),平均收現期為:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龍物業管理公司1999年應收賬款的管理水平有明顯提高;其速動比率的趨向合理,部分地同應收賬款周轉速度提高有關。一般而言,各物業管理公司通常會結合自身狀況和行業習慣制定應收賬款政策(即處理應收賬款的程序,包括給予一定的寬限期,逾期后去函催收、派人上門催收和采取強硬措施收款如訴諸法律等),所以難以定出對各物業管理公司都適宜的周轉次數和占用天數。對這一比率分析時,應重點同物業管理公司的應收賬款政策、歷史最好水平及行業的平均值進行比較。

(2)存貨周轉率。存貨周轉率和存貨周轉天數是衡量存貨周轉速度或流動性的財務指標,反映了物業管理公司存貨管理效率的高低。計算公式分別為:

存貨周轉率=營業成本÷存貨

存貨周轉天數=存貨÷(營業成本/360)

利用表9.1、表9.2中資料可知:1998年天龍物業管理公司的存貨周轉率為:2140÷1004=2.13(次),周轉天數為:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龍物業管理公司的存貨周轉率為:2426÷1172=2.07(次),周轉天數為:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存貨的周轉速度明顯降低?？梢?天龍物業管理公司流動比率偏高的原因,很大程度上同存貨周轉速度過慢有關。同樣,分析存貨管理效率時,應結合其具體情況,通過與其歷史最好水平、同行業平均值的比較,作出理性的判斷。

(3)固定資產周轉率。固定資產周轉率衡量的是固

定資產的利用效率,計算公式為:

固定資產周轉率=營業收入÷固定資產凈值

以天龍物業管理公司為例,1998年固定資產周轉率為:2795÷885=3.16(次),1999年為:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定資產利用效率略有下降,其原因很可能同當年購置的固定資產投入服務的時間較遲有關。

(4)總資產周轉率?？傎Y產周轉率是資產總額與營業收入的比值,計算公式為:

總資產周轉率=營業收入÷資產總額

利用表2-3-1、表2-3-2中資料可計算出:1998年總資產周轉率為:2795÷3612=0.77(次),1999年為:3117÷3998=0.78(次)。要判斷這一指標是否合理,需同歷史最好水平和行業平均水平進行比較。近兩年,一些物業管理公司運用其資產獲取的營業收入低于資產數額,部分原因在于正在建設中的固定資產數額較大,但這些用于擴大服務能力的在建項目完工后,將有助于未來總資產周轉速度的提高?？梢?評價時還應充分考慮各物業管理公司自身的具體情況和特點。

3.獲利能力比率

近年來,無論是物業管理公司的外部利益團體還是管理層,都越來越重視獲利能力。投資者投資的目的是財產增值,實現這一目的的程度同其所投資的物業管理公司的獲利能力高低密切相關。長期債權人的權益能否得到保障,除受物業管理公司短期償債能力的影響外,從深層而言,取決于債務人的長期獲利能力。物業管理公司管理層也十分重視這一能力,股東評價其受托代理責任的履行情況時,獲利能力是最主要的指標。此外,業主們也同樣關心這一能力,因為在正確處理盈利和服務關系的前提下,物業管理公司的獲利能力高低,很大程度上反映了服務質量的好壞。獲利能力指標包括收入(銷售)利潤率、資產報酬率、權益報酬率等。

(1)營業毛利率。營業毛利率是毛利占營業收入的百分比,計算方法如下:

營業毛利率=(營業收入-營業成本)÷營業收入=毛利÷營業收入

從表2-3-2求得:1998年天龍物業管理公司的毛利率為:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率為:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2個百分點。這說明1999年的營業成本有所提高,其原因要作具體分析,可能是物業管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。

(2)收入(銷售)利潤率。收入(銷售)利潤率是凈利潤和營業收入之比。一般認為,該比率是反映獲利能力的基本指標,它表明了一元營業收入中可用于形成稅后利潤的比重。在公司主營業務――物業管理突出的前提下,收入利潤率和營業毛利率結合在一起,可從整體上把握其經營狀況。

收入利潤率=凈利潤÷營業收入

從表2-3-2求得:1998年天龍物業管理公司的收入利潤率為:456÷2795=16.31%,1999年為:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65個百分點。假定行業平均水平為14%,則天龍物業管理公司的營業獲利能力明顯較強。從計算結果知,營業毛利率和收入利潤率揭示的信息相同――1999年的獲利能力有所下降,其原因在于營業成本的增長速度大于成本費用的下降速度(有關分析見構成分析部分)。造成天龍物業管理公司營業成本上漲的原因需結合物業管理公司的具體情況進行分析。

(3)資產報酬率。資產報酬率又稱投資報酬率(ROI),是物業管理公司凈利潤和資產總額之比,表明了資產的綜合利用效果。

資產報酬率=凈利潤÷資產總額

從表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業管理公司的資產報酬率為:456÷3612=12.62%,1999年為:488÷3998=12.21%。資產報酬率等于資產周轉率乘以收入利潤率,它體現的資產利用效果更全面。計算結果表明:1999年,由于收入利潤率的降低,該比率略有下降。

(4)權益報酬率。權益報酬率或凈值報酬率,是凈利潤與所有者權益之比,其中,所有者權益是總資產扣除負債后的剩余權益。

權益報酬率=凈利潤÷所有者權益=凈利潤÷(總資產-負債)

從表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業管理公司的權益報酬率為:456÷2222=20.52%,1999年為:488÷2604=18.74%。該比率1999年下跌明顯,其原因有待進一步確定(有關分析見杜邦體系部分)。

4.債務比率

債務比率利用負債與資產、權益之間的關系,反映物業管理公司償付長期債務能力的高低以及物業管理公司財務風險的大小。對此,物業管理公司管理層和外部各利益團體都十分關心。一般認為,這類比率主要包括:資產負債比率、負債權益比率和利息保障倍數等指標。

(1)資產負

債比率。資產負債比率是負債占總資產的百分比,直接體現出物業管理公司的資產依賴負債融通的比重,反映了物業管理公司的財務風險。此外,由于債權人的利益依靠總資產來保障,這一比率也反映出債權人利益的保障程度。

資產負債比率=負債總額÷資產總額

據表2-3-1中資料可知:1998年該物業管理公司的資產負債比率為:1390÷3612=38.48%,1999年為:1394÷3998=34.87%,負債融資的比重有所降低。

評價資產負債比率時,以行業平均水平作為判斷標準很重要。比重過高,投資者面臨的財務風險就會很高,債權人的利益得到償付的可能性就大大降低,物業管理公司的資金成本也會大幅升高,如我國國有企業的資產負債比率在70%~80%之間,這是造成國有企業效益不佳、銀行不良資產過多的重要原因;比率過低,物業管理公司的資金成本不一定就低,投資者難以享有負債經營的利益。國際上,一般認為該比率為50%比較合適。由此看來,天龍物業管理公司的負債比重較低,經營比較保守。

(2)負債權益比率。負債權益比率是負債總額與所有者權益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權益為債權人提供的保障程度,比值越小,債權人的利益越有保障。

負債權益比率=負債總額÷所有者權益總額

從表2-3-1求得:1998年該公司的負債權益比率為:1390÷2222=62.56%,1999年為:1394÷2604=53.53%。一般認為,負債權益比率以100%為宜。這一比率同資產負債比率反映的信息相同。

(3)利息保障倍數。利息保障倍數是營業利潤與利息費用的比率,用于反映物業管理公司支付債務利息的能力,計算方法為:

利息保障倍數=息稅前利潤÷利息費用=(利潤總額+利息費用)÷利息費用

經計算可知:1998年該公司的利息保障倍數為:587÷50=11.74(倍);1999年為:620÷46=13.48(倍)。由于利潤總額的增大,天龍物業管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標準為1倍,恰當的付息能力水平應結合行業平均值和物業管理公司的最佳歷史水平而定。

5.比率分析的基準

為了反映物業管理公司的償債能力和獲利能力,物業管理公司管理層和外部各利益團體的分析人員需計算許多比率,并按照一定標準對計算結果進行縱向和橫向判斷,從而取得決策所需信息。在縱向判斷過程中,常用的評價判斷標準或基準是物業管理公司自身的歷史最好水平,而橫向判斷主要運用行業平均水平及行業先進水平這兩個基準。

就縱向判斷而言,無論物業管理公司管理層還是外部各利益團體,都易于取得制定該標準所需要的資料,進而判斷特定比率是否有所改善或惡化,并總結出有助于改善經營管理的經驗教訓。

比率分析的主要優點在于消除了物業管理公司間由于規模不同造成的不可比性,便于進行同行業間的比較分析――橫向分析。在橫向分析過程中,物業管理公司應結合自身的經營業績選擇評價基準。盡管最常用的基準是行業平均值,但績優物業管理公司適宜以行業先進水平為基準。因為行業平均值是高比率和低比率的簡單平均,以其為基準不利于績優物業管理公司提高經營管理水平。

目前,我國尚未有專門機構或報刊定期公布分行業的平均財務比率,增加了橫向分析的難度。據《中國證券報》披露,財政部計劃定期公布分行業的財務比率標準,各項準備工作已在進行之中。

6.比率分析的局限性

比率分析方法簡明扼要、通俗易懂,為財務分析人士廣泛使用。但是,在實際運用中值得注意的問題是:

(1)會計政策和程序的可比性。按照我國會計準則和會計制度的規定,部分事項的會計處理多種方法并存,如存貨的計價方法等,物業管理公司可結合自身的實際情況進行選擇。盡管要求同一物業管理公司的會計處理盡可能保持前后期的一致性,但同行業的不同物業管理公司可能會選擇不同的處理方法,造成行業內不同物業管理公司的會計報表在一定程度上不可比,使物業管理公司間財務比率的對比分析難度增大。

(2)分析的綜合性。每一個財務比率分別從一個角度提供著物業管理公司的財務信息,但單一的財務比率意義并不大,難以進行客觀的評價。例如資產周轉率高,一方面意味著資產利用效率好,另一方面,也可能表明物業管理公司無力購置資產、資產偏低。此外,某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。分析中應將各種比率反映的信息進行綜合,才能作出正確的判斷。

(3)經營方式的影響。不同物業管理公司的經營方式各不相同,如有些物業管理公司自己購置固定資產,而另一些物業管理公司則租賃取得;即使是同一物業管理公司,在不同時期也可能會采用不同的經營方式。會計報表反映的是資金運動的過程和結果,必然會體現出這種差異,從而也會給比率分析帶來不可比性。

(4)多元化的經營戰略。目前,越來越多的物業管理公司進行跨行業

的多種或多元化經營,有些物業管理公司的經營甚至涉及多個行業,而且這一趨勢正在進一步增強。在多元化經營下,除非物業管理公司的主營業務突出,如天龍物業管理公司是一個以物業管理為主營業務的物業管理集團公司,經營領域涉及室內裝潢、零售等多個行業,否則,比率分析時無法確定物業管理公司所屬的行業,難以進行橫向比較。當然,在多元化物業管理公司內,各部門的經營相對單一,管理層可按各部門所屬行業進行分析,但外部各利益團體很難取得分部門的財務報表,其分析的難度可想而知。

(5)季節性經營的影響。在多元化經營方式下,就帶有季節性的業務而言,月份和季度的比率分析通常難以說明問題。某些財務比率在淡季可能較低,而在旺季又會較高,難以通過對比分析判斷其變化情況。此時,理性的方法是采用全年平均數,將季節性波動的影響降低至最小程度。

(6)會計數據的歷史性。比率分析中運用的會計資料是歷史數據,是按照歷史成本原則編制的,未考慮通貨膨脹的影響,因此,以其為基礎計算的財務比率僅對預測未來有一定的參考價值,不能代表未來;如果物業管理公司的經營外部環境發生重大變化,會計信息的歷史性會誤導分析的方向。

此外,比較分析中還應注意行業基準的選擇問題(前面已作分析),績優物業管理公司不宜用行業平均值作為判斷的基礎。

(二)構成分析

構成分析又稱百分比財務報表分析,是以報表的特定項目為基礎,將絕對數財務報表轉化為相對數(構成百分比)財務報表,通過分析各項目在不同時期的百分比變化,借以揭示物業管理公司的資產、資金結構變化狀況的一種比較分析方法。其中,百分比資產負債表一般以資產總額為基礎(即100%),百分比損益表常以營業收入為基礎。

某一項目所占百分比=(該項目金額÷資產總額或營業收入)×100%

表2-3-3、表2-3-4分別為天龍物業管理公司的百分比資產負債表和百分比損益表。實際工作中,需用多年的報表加以綜合分析。為方便起見,在此只用兩年的報表來說明。

由于構成分析側重于揭示財務狀況變動的原因,在實際運用時,應以比率分析為主、構成分析為輔,兩種分析相互補充。此外,構成分析不僅可用于同一物業管理公司不同時期的財務狀況的比較,還可用于分析物業管理公司之間或與同行業平均數之間的差異及其原因。

構成分析中,重點應放在比重較大、波動較大的項目以及影響重要財務比率的相關項目上。例如比率分析中的收入利潤率,從表2-3-4知,營業成本的比重升高了1.26個百分點,這是造成1999年收入利潤率降低0.65個百分點的根本原因。

表2-3-3中,流動資產占總資產的比重過高,達60%以上,這就導致了高流動比率、總資產周轉速度過慢;應收賬款的比重降低(0.46個百分點),解釋了應收賬款周轉速度加快的原因;短期借款減少5.2個百分點,實收資本增加3.3個百分點,兩者是造成資產負債比率降低3.6個百分點的主要因素等。

從表2-3-4看,1999年天龍物業管理公司獲利能力的變動原因在于:營業成本上升了1.26個百分點,而同期期間費用降低了0.48個百分點。因此,盡管營業成本的變動不大,但它是造成收入利潤率下降的惟一因素,值得特別予以關注,并進一步具體分析其升高的原因。

三、縱向分析與綜合分析

盡管橫向財務分析很有價值,但它僅能提供某一時期物業管理的財務信息。為了解動態狀況,有必要進行縱向分析。縱向分析又稱趨勢分析,主要有指數分析和比率趨勢分析兩種方法。縱向分析和橫向財務分析的結合,即綜合分析實現了兩者優勢的互補,是物業管理財務分析中不可或缺的方法。

(一)指數分析

指數分析又稱定基百分比報表分析,是以基期財務報表中的各項目為基礎,揭示各報告期財務報表中各項目與基期報表中同一項目之間比例關系的一種縱向財務分析方法。

某一項目指數=(報告期金額÷基期金額)×100%

表2-3-5、表2-3-6分別表示天龍物業管理公司的指數資產負債表和指數損益表。分析時,重點應放在波動幅度較大的項目、波動不大但很重要的項目上。對于異常波動項目,如其絕對數較小時可不視為分析的重點。例如表2-3-5中,遞延資產增長高達133.33%,其絕對數僅增加4萬元。

如表2-3-5所示,從資產方看,存貨1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。從負債方看,短期借款的減幅突出,達21.94%;盈余公積的升幅也達26.56%。如表2-3-6所示,營業費用和財務費用分別降低了約8%,從而使期間費用下降,這就進一步解釋了為何收入利潤率的降幅低于營業成本的升幅。可見,指數分析與構成分析提供了大體相同的信息。

值得注意的是:指數分析和構成分析的側重點不同,構成分析側重于反映物業管理公司資產、資金結構的短

期變化,指數分析的側重點在于反映物業管理公司財務報表中各項目的長期變動趨勢,但指數分析對構成分析揭示的信息也有明確的反映。總之,指數分析和構成分析能揭示比率分析無法提供的信息,特別是較長時期內物業管理公司資金的籌措和運用信息。三種分析方法結合起來,有助于較全面揭示物業管理公司的整體信息。

四、比率趨勢分析

比率趨勢分析,即將物業管理公司若干年的財務比率依時間先后順序予以排列,并作出比較,以加深對物業管理公司財務狀況及其變動趨勢的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趨勢分析,比率分析只能判定物業管理公司目前的財務狀況是好是壞,而比率趨勢分析有助于外界和管理層判斷目前的財務狀況是暫時的還是持續的。表2-3-7列出了近5年間天龍物業管理公司的財務比率。

從表2-3-7可以看出:①流動性比率方面。1995~1999年間,天龍物業管理公司的兩大比率都過高,其中,流動比率較穩定,速動比率有降低趨勢,物業管理公司的短期償債能力較強。②管理效率比率方面。盡管存貨周轉速度逐步下降,但由于應收賬款周轉速度不斷加快,固定資產的周轉速度有回升趨勢,因而,總資產的周轉速度波動不大。③獲利能力比率方面。營業毛利率明顯下滑,收入利潤率向下波動,資產報酬率趨向穩定,權益報酬率起伏較大。總體而言,天龍物業管理公司的獲利能力略有降低。④債務比率方面。物業管理公司的負債比率有升高傾向,但仍維持在較低水平,物業管理公司的長期償債能力并未受到影響?？梢?天龍物業管理公司的總體財務狀況惡化趨勢不明顯,基本上保持了穩定。

五、綜合分析:杜邦財務分析體系

物業管理公司財務分析中,僅僅觀察財務報表無法洞察物業管理公司財務狀況的全貌,同時僅觀察單一的財務比率,也難以了解物業管理公司財務狀況的全面情況。為此,需要把各種財務比率結合起來,其方法就是杜邦財務分析體系。作為一種綜合分析方法,杜邦財務分析體系為物業管理公司改善內部經營管理提供了有益的分析框架。

杜邦財務分析體系是借助于幾個主要財務比率之間存在的既定關系,評判物業管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。由于美國杜邦(DUPONT)公司的財務經理最先提出并運用了這一方法,故稱為杜邦財務分析法。圖2-3-2稱為杜邦體系圖。其中,主要財務比率之間的關系為

權益報酬率18.74%=資產報酬率12.21%×權益乘數1.535

資產報酬率12.21%=總資產周轉率0.78×收入利潤率15.66%

其中,

權益乘數=資產總額÷所有者權益=1÷(1-資產負債比率)=1÷(1-34.87%)=1.535

權益報酬率是一個高度綜合性指標,投資者對其極為重視。從杜邦圖中可以看出,該比率是資產報酬率、收入利潤率和資產負債比率三大比率的綜合體。這一關系解釋了三大比率如何相互影響,并進而吸納其他財務比率共同決定權益報酬率的高低,同時,也為物業管理公司管理層指明了改善權益報酬率的途徑(若在該圖中加入同行業平均值,其價值會更大)。例如,經與同行業比較,天龍物業管理公司管理層借助于杜邦圖發現:權益報酬率低是總資產周轉速度慢造成的,但物業管理公司的應收賬款周轉率高于同行業水平,固定資產周轉速度與同行業相當,問題在于物業管理公司存貨過多,影響了資產的總體周轉速度。因此,天龍物業管理公司可采取的策略主要有:①加強存貨管理,減少存貨積壓,實現資產加速周轉。②在存貨周轉近期難有較大改善的前提下,通過降低營業成本,實現收入利潤率的攀升。③舉債經營,提高資產負債比率,利用權益乘數的倍增作用,改善權益報酬率等。實際工作中,天龍物業管理公司應結合自身的具體情況,選擇其中一個策略加以運用或綜合運用多個策略。

六、物業管理的效益評價

在當前整個國民經濟從速度型向效益型轉變的大環境下,物業管理公司如何結合自身實際情況,合理利用有限資源,為物業業主和使用人提供優質、高效、低耗、適宜的服務,提高資源的使用效益,這是物業管理公司財務管理工作中亟需解決的重大實踐問題。為此,物業管理公司必須重視提高效益和開展效益評價工作。

(一)效益評價及意義

物業管理公司的效益評價是指用各種評價方法對公司的要素投入和產出效果進行比較分析,并給出評價結論的管理活動。物業管理公司進行效益評價具有重要的意義。

(1)物業管理公司是獨立的法人經濟實體,以盈利為目的,其經營活動是以創造更多的經濟效益為導向的,因此,評價公司經濟效益的好壞就顯得十分重要。

(2)物業管理公司是以從事物業管理為主的公司,作為獨立經濟實體,它以盈利為目的,但是,公司所從事的物業管理活動又具有其特殊性,即物業管理是城市管理的重要內容之一,同時,物業管理為業主和使用權人服務。因此,物業管理工作的好壞,直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物業管理,能夠創

造優美的市容市貌,為城市居民創造一個安全、舒適、祥和、高雅的工作環境和生活環境。從這個意義上說,物業管理公司所從事的物業管理活動牽涉到千家萬戶的居住環境、工作環境與生活質量。所以,對服務質量的評價也非常重要和非常必要。

(3)隨著社會主義市場經濟的發展,物業管理公司之間的競爭必然加劇,因此,物業管理公司要求生存,謀發展,就必須采取發展外延與改造內涵相結合的方針,通過深化改革,完善管理,提高現有資源使用的效益,減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴重浪費的現象。物業管理公司只有加強效益評價工作,提高財務管理水平,實現資源的最佳組合和最優利用,才能在市場競爭中立于不敗之地。

(4)物業管理公司的經濟效益是指用最少的資源消耗,提供更多、有效、優質、適合業主需要的物業管理服務,是投入和產出的比例關系。過去,大多數物業管理公司都未開展效益評價工作,因而對自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作應達到什么水準的效益等問題難以說清。為了適應社會主義市場經濟發展的需要,物業管理公司必須進一步強化財務管理職能,積極開展效益評價工作。只有這樣才能真實反映和客觀評價物業管理公司各部門資源配置的合理程度和各類業務經濟活動的效益優劣,從而根據評價過程和結果的分析、論證,找出效益高的運行機制、管理經驗和效益低的問題及原因,建立和形成日趨合理的經營機制和管理模式,為制定財務計劃、經營決策和指導工作提供科學依據。因此,開展效益評價工作是提高資源使用綜合效益,強化財務管理的基礎。

(二)效益評價工作的開展

1.應將效益評價工作提到公司的重要議事日程上

效益評價工作涉及全公司的方方面面,關系公司發展的全局,做好效益評價工作的關鍵是公司領導的重視。因此,物業管理公司的領導要統一思想,提高認識,高度重視,不僅要深刻理解效益評價工作的作用及意義,而且要了解效益評價工作的基本內容,并作為自己的重要職責提到議事日程卜。公司應有一位總經理分管此項工作,定期研究重大問題,組織協調有關部門的工作。

2.調配力量,落實人員

物業管理公司的財務管理部門應是開展效益評價的工作機構,應在財務管理部門內指定專人專職負責開展和協調效益評價工作。效益評價工作比較復雜,涉及面廣,技術性強,需要公司各部門的通力協作和密切配合。因此,為保證此項工作的落實,公司應為財務管理部門調配得力、精干的人員,專職從事效益評價工作,公司其他部門也應大力支持和密切配合,并為開展效益評價工作提供多方面的必要條件。

3.選擇評價領域

物業管理公司發展中涉及資源使用效益方面的問題很多。目前,根據市場競爭和深化改革中迫切需要解決的問題,效益評價應從以下四個方面開展相關工作:

(1)機構設置、資源配置、設施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門間橫向聯系等問題;

(2)項目評價、投資效益、技術裝備合理性、設備配置與使用效益,以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等;

(3)公司各部門、機構的效益評價;

(4)物業管理綜合效益評價。

(三)開展效益評價工作應注意的幾個問題

1.評價指標的確立

開展效益評價工作憑借的重要手段是科學、客觀的反映效益水平的評價指標體系。但建立評價指標體系難度很大,需要多方面的研究、探討,需要一定的時間和繁瑣的篩選過程。在未確立規范化評價指標體系前,財務管理部門可先優選數個指標,如反映工作效率、服務質量、投入與產出比等方面的指標開展評價工作。

通過探討、比較,初步確立公司效益評價指標體系。物業管理公司常用的物業管理效益評價指標主要有綜合效益指標和服務質量指標兩類:

(1)綜合效益指標

①人均利潤。它是反映公司人均創利水平的指標。用公式表示為:

人均利潤=凈利潤÷職工總數

②權益報酬率。它是衡量所有者權益獲利水平高低的指標。權益報酬率越高,則說明公司運用資金的效果越好。權益報酬率可用下式來計算:

權益報酬率=(凈利潤÷所有者權益總額)×100%

③成本費用利潤率。它是反映公司所花代價的水平的指標。成本費用利潤率越高,說明花同樣代價所獲得的利潤越高。其計算公式為:

成本費用利潤率=(凈利潤÷成本費用總額)×100%

④營業收入利潤率。它反映了公司所創造的利潤與經營收入的比例關系。營業收入利潤率越高,則表明相同營業收入所創造的利潤越多。計算公式如下:

&n

bsp;營業收入利潤率=(凈利潤÷營業收入總額)×100%

⑤資產報酬率。它是反映公司利用資產創利效果的指標。資產報酬率越高,說明公司的資產利用效果好。計算公式如下:

資產報酬率=(凈利潤÷資產總額)×100%

⑥每股利潤,又稱每股收益。它是衡量股份公司普通股創利多少的指標,可用以下公式來計算:

普通股每股利潤=(凈利潤-優先股股利)÷普通股流通股數

⑦股利報酬率。它是普通股每股股利與每股市場價格的比率,反映股票投資在股利方面所獲得的報酬。其計算公式為:

股利報酬率=每股股利÷每股市價

⑧市盈率,又稱價格盈余率或價格與收益比率,是普通股每股市價與每股利潤之比,可用公式表示:

市盈率=普通股每股市場價格÷普通股每股利潤

(2)服務質量指標

物業管理公司的服務質量指標通常難以確定和量化?，F實中常用的指標有:

①物業完好率。它是衡量物業管理好壞的一個重要指標,具體又可分為房屋完好率、附屬設備完好率和配套設施完好率。完好率越高,則說明物業維修、保養越好。

②維修及時率。它是反映房屋、附屬設備及配套設施維修效率的指標,維修及時率越高,則說明公司的服務效率越高。

③維修合格率。這是反映維修質量的指標,維修合格率越高,則說明公司服務質量高。

④火災事故率、刑事發案率、交通事故率。這是反映保安質量好壞的指標。火災事故率、刑事發案率、交通事故率越低,則說明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。

⑤物業保值增值率。它也是反映物業管理好壞的綜合性指標。其計算公式如下:

物業保值增值率=(期末物業總價值÷期初物業總價值)×100%

⑥環境綠化率與綠化完好率。環境綠化率(人均環境綠化面積與標準人均綠化面積之比率)和綠化完好率越高,則說明公司的綠化與養護工作做得越好。

⑦衛生保潔程度。這是反映環境衛生工作做得好壞的指標。保潔程度越高,反映衛生保潔工作做得越好。

⑧物業檔案資料完備率。它是反映對物業產權產籍管理好壞的指標。檔案資料齊備,管理有序,容易查找,則說明對物業產權產籍管理得越好。

⑨環境綜合效益指標。這是綜合反映環境效益高低的指標。物業的整體完好、整潔、美觀,無違章亂搭、亂建、亂設攤子、亂設廣告牌、亂貼、亂畫,無違反規定養家禽、家畜及寵物,車輛停放有序,路面完好、暢通,無三廢污染源和噪音污染源等,則環境綜合效益好;反之,環境綜合效益就差。

⑩居民滿意率。居民是物業管理的直接受益者,居民滿意率的高低也是衡量物業管理質量好壞的一個重要指標。一般地,居民滿意率通過居民的調查和居民的反饋信息求得。居民滿意率是一個綜合性的動態指標。隨著居民生活水平的提高,衡量居民滿意程度的標準也在提高,因而居民滿意率會發生變化。

在評價過程中,財務管理部門要逐步摸索出本公司各評價指標的平均值,并進而研究最佳值,以便據此對公司各部門進行比較,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物業管理水平。

2.評價手段的運用

根據物業管理活動的實施進程,物業管理公司可進行定期或不定期的效益評價,并通過與其他同類型的物業管理公司進行橫向比較,找出實際效益水平上的優劣差異,以加強管理,提高經濟效益。公司各部門也可進行定期或不定期的自我評價,通過自身動態變化的縱向比較,以及公司所做的橫向比較,發現問題,總結經驗,及時調整對策,強化管理力度。

公司進行效益評價可采用的評價方法有很多,歸結起來有兩大類,即定性評價方法和定量評價方法。定性評價方法是對公司的經濟效益進行定性描述,而定量評價方法則是用定量指標和數學模型進行效益評價的方法。一般地,進行效益評價時,應把定性方法和定量方法結合起來進行綜合分析。

3.評價工作的實施步驟

效益評價工作涉及領域較廣,難度較大,在具體工作的開展上,財務管理部門應循序漸進,由淺入深,從簡單到復雜,可先進行單項項目的效益評價,取得經驗后再開展公司整體的效益評價。在效益評價的過程中,應重視宣傳發動、培訓骨干,使公司上下員工提高對效益評價工作的認識,了解、掌握和應用效益評價的方法、標準及其具體操作程序,同時還應通過實踐,不斷調整和修正評價指標體系,完善效益評價辦法,為在更大范圍內開展這項工作積累經驗,奠定一個扎實的基礎。