房地產項目投資崗位職責

職責描述:

1、負責進行項目的投資談判、簽約等工作;

2、組織、協調相關部門對擬投資項目進行盡職調查、程序性審查等工作;

3、組織、設計、評估投資項目、投資方案;

4、為擬投資項目編制投資調研報告、可行性研究報告及框架協議等相關內容。

任職要求:

1、本科及以上學歷;

2、1-3年及以上房地產企業項目投資、開發相關工作經驗;

3、具有投資分析、金融、法律、房地產項目開發與管理等相關專業知識,熟悉房地產投資開發政策;

4、綜合素質佳,勤奮上進,具有較強的統籌計劃能力、組織協調能力、邏輯推演能力。

5、必須根據項目要求出差或者駐項目所在地。

房地產項目投資崗位

篇2:房地產開發項目投資計劃管理

房地產開發項目的投資計劃管理

一、投資計劃管理是實現投資目標利潤的基本保證

作為管理的一項基本職能,計劃是實現目標的基本保證。房地產開發項目投資所具有的投資額大、建設周期長、影響因素多、投資風險和收益大等特點,決定了房地產開發投資行為的復雜性,使計劃管理工作顯得尤為重要。在房地產項目投資中必須強化計劃管理工作,確立計劃的龍頭作用,將計劃工作貫穿項目投資建設和售后服務的始終。

投資項目是計劃管理的對象。確立投資項目是實現投資計劃管理的前提條件。如果投資失誤,再好的計劃都只是無本之源。所以,企業應當遵循市場規律,準確地確立投資項目。在項目投資機會研究中要重點考慮產品的市場供求狀況、產品的定位及其市場競爭力、項目的投資成本預測、企業投資的能力等;其次,應當編制完整的項目投資可行性報告,作詳細的風險分析以研究項目承受風險的能力和項目的操作空間。在此基礎上確立項目,即投資目標。

二、制訂項目開發經營計劃是實施投資計劃管理的重要措施

投資項目一經確立,投資計劃管理工作即進入實施階段,應通過編制項目開發經營計劃書,將土地購置、規劃設計、工程建設、房屋銷售、物業管理等過程納入計劃管理范疇,明確各階段工作的目標、投資數額和工作進度安排。項目開發經營計劃主要包括項目投資的計劃成本、項目建設的進度安排、項目投資的資金平?計劃三大內容。

編制項目開發經營實施計劃,首先要充分體現項目投資可行性研究報告中的策劃思想、市場定位和投資目標,確保前期工作的延續性;其次要充分考慮投資決策的時效性,尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時間才付諸實施的項目,要注意重新研究市場,貼近市場,適應市場變化,使計劃更具操作性。

1、編制項目投資的計劃成本。

在市場經濟條件下,要確保投資獲利,產品的市場定位非常重要。唯有正確的定位,才能實現有效銷售和目標效益。產品的市場定位來源于翔實的市場調查分析和銷售的反饋信息,要避免投資認識上的誤區,即片面地認為使用最好的材料設備中建設最大型的配套項目就能獲得最好的收益。應當把市場需求、城市發展的取向、地塊區位、配套設施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結合起來,以確定產品定位及成本控制線。產品質量和生產成本、項目區位是影響房屋產品競爭力的重要因素。市場定位準確了,產品就有顧客,有市場的優勢。

編制計劃成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業的經營效果。由于房地產項目建設包含的專業分工較細,牽涉的業務部門較多,各部門在建設過程中往往容易從本位主義出發,造成投資成本膨脹,進而影響投資效益。壁如,銷售部門希望通過完善的配套和強勢的廣告宣傳促進銷售,設計部門希望通過采用新材料以增強樓宇觀感效果,監理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現質量問題等。此外,大型項目和綜合開發小區由于建設周期長,常常需要分期投入使用,加上房屋預售政策的影響,不可避免地存在預提費用和待攤費用,使開發成本不能即期反映,利潤也只是預結利潤。在這種情況下,計劃成本的編制能夠準確及時和均?地反映房地產企業的經營成果。

編制計劃成本要以項目投資可行性研究報告的測算數據作為參考,并與財務成本核算的口徑吻合,數據來源可以是經驗數據、定額數據和政府有關稅費的計繳規定,但在確定具體成本劃分時應比可行性報告更詳細,要將地價(土地出讓金)、征???拆遷費用、前期費用、配套設施費用、土建工程費、經營管理費用(含利息)、不可預見費、稅金等幾大類納入測算范圍,這樣才能保證計劃的科學性和嚴密性。

計劃成本一經審定實施,則要維護其執行的嚴肅性,保證成本控制工作的落實。具體的做法是:由計劃部門編制計劃成本并下達到各業務部門,用以指導、規范各執行部門的用款計劃和財務部門的撥款計劃。計劃成本規定了各執行部門的資金使用額度,執行部門必須嚴格按照計劃將成本控制在指標限定內,凡屬計劃外的超標用款,須另行報批,由計劃部門在計劃成本許可范圍內進行調整。

2、編制項目建設進度計劃。

編制進度計劃的目的主要是指導項目建設工作的開展,提高工作效率,同時實現對資金的動態平衡。房地產項目由于投資額大、建設周期長,資金使用的成本控制十分重要,尤其是通過拍賣轉讓取得的地塊,土地成本比重大,必須通過編制進度計劃保證建設進度,加快資金周轉,提高資金的使用率。此外,編制進度計劃對銷售工作影響重大。企業開展銷售工作,特別是商品房預售工作,需要通過編制進度計劃,掌握、控制房屋交付使用期限,在銷售合同中明確交樓期,以便銷售部門組織銷售。同時,形象進度有助于堅定顧客信心和購買欲望,促進銷售。

3、編制項目投資的資金平?計劃。

資金平?計劃由資金使用計劃和資金來源計劃構成。資金使用計劃可直接通過計劃成本和進度計劃來編制。資金來源主要是房屋預售收入、銀行貸款、企業借款或企業自有資金等。由于商品房允許預售,一些企業在項目開發落實時便投入建設,根本不結合企業的實際情況,不考慮資金來源和資金平衡問題,超出企業自身的經營能力,致使大量樓盤爛尾,企業抵御風險的能力減弱,效益低下。隨著市場??費和房地產發展的日漸成熟,影響產品生命力的重要因素已不是產品的生產問題,而是產品的質量問題,它直接決定著產品的市場競爭力。作為一種資金密集型的特殊商品,住宅產品的銷售尤顯重要,資金的回籠是每個房地產投資項目的重點,也是影響資金平?的關鍵因素。因此,合理控制土地資產、房屋資產和流動資金的比例是每個房地產開發企業必須重視的問題,而這些問題有待通過資金平?計劃去實現。

三、計劃的控制和調整是實現投資計劃管理目標的必要手段

1、計劃的控制作用。

計劃編制完畢,只有在實施階段加強控制,才能保證計劃的可行性和權威性,使計劃收到預期目標。計劃的控制過程就是對計劃的監督、檢查過程,主要通過投入產出報表即資金的流量來反映。房地產項目的投入產出報表(統計報表)可按季編制,用以反映每個項目的運作狀況,指導工作的進行。在編制過程中,管理費用、經營費用和財務費用的攤銷辦法可按會計核算方法執行。

2、計劃的調整作用。

計劃在實施過程中,需要根據項目環境的變化,定期進行調整,使之與實際不斷協調發展,始終保持正確的方向來指導工作。一般項目投資計劃每年調整一次,項目投資成本每年調整一次(報上級審批)。計劃調整的過程,就是實現計劃成本與最終的實際成本的漸近過程。

四、項目經營效果評價是檢測投資計劃管理效果的重要方法

房地產開發項目的經營效果分析工作,是計劃管理工作的重要組成部分,也是總結、反饋和提高投資計劃管理水平的重要方法。通過項目分析,可提取項目成本構成的經驗數據,用以指導和

編制同類項目的計劃成本;通過項目分析,可以比照項目投資可行性研究報告的差異,提高有關項目策劃人員的水平;通過項目分析,可以吸取成功和失敗的經驗,加深對市場和競爭對手的了解。

隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地拍賣方式的推行,房地產行業的投資回報逐步趨于合理,增強全局觀念,保證每個項目投資成功率的做法將是房地產企業的致勝法寶,追求自有資金利潤率的不斷提高仍將是每個企業管理者的奮斗目標,投資計劃管理作為科學管理的重要內容,在企業發展中將發揮日益重要的作用。

篇3:房地產項目投資成本基礎指標管理制度

房地產總部項目投資成本基礎指標管理制度

**總部項目投資成本基礎指標管理制度總部項目投資成本基礎指標

1.目的:目的:為保證公司發展戰略認真貫徹,建立良好的項目風險控制體系和審計指標體系,特制定本辦法。

2.范圍:

2.1適用范圍:**房地產公司總部下屬各個項目公司

2.2發布范圍:**房地產公司總部下屬各個項目公司

3.名詞解釋:

3.1[項目投資成本基礎指標]:指項目在前期可行性研究階段,以投資估算為依據的,基礎數據指標。

3.2[項目]:本制度所指的項目是公司總部和各項目公司2007年后新獲取并簽訂了項目合作或開發協議,可進行操作的項目。

[項目公司]:指獲取新項目后負責操作該項目的公司。

4.職責:

總部發展中心風險控制部人員:負責編制指標的依據,項目投資測算和可行性研究報告;負責制定項目投資成本基礎指標;負責充分與總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心溝通項目投資成本基礎指標;

項目運行期間負責跟蹤和審計項目土地及大配套費用指標;積極配合總部總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員對項目成本基礎指標的審計

總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員:配合發展中心制訂投資成本基礎指標;配合發展中心下達投資成本基礎指標;

項目運行期間管理中心主要跟蹤和審計項目直接成本合計指標、管理費用指標和總成本合計指標;

項目運行期間成本中心應跟蹤和審計項目的各項成本指標;項目運行期間財務中心主要跟蹤和審計項目財務費用指標和不可預見費用指標;

項目運行期間總工辦主要跟蹤和審計項目建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標;

項目運行期間營銷中心主要跟蹤和審計項目銷售費用指標;各項目公司相關負責部門和人員:負責本項目的成本控制和風險預警;按要求填報項目投資成本指標審核表;及時和總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要,及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況,需調整指標,及時上報發展中心或總部其他相關中心部門;

各項目公司下屬項目部相關負責部門和人員:負責自身項目的成本控制和風險預警;按要求填報項目投資成本指標審核表;及時和項目公司或總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要,及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況,需調整指標,及時上報個項目公司或發展中心及總部其他相關中心部門;

5.作業內容:

5.1項目投資成本基礎指標構成如下:(祥見附件《投資成本基礎指標分解構成表》)項目投資成本基礎指標成本指標總額單方成本責任部門責任人備注

土地及大配套費前期費用建安工程費用市政基礎設施費公用配套費不可預見費直接成本合計財務費用管理費用銷售費用總成本合計

5.1.1土地及大配套費指標:土地費用主要包含土地出讓金、拆遷補償費、土地轉讓費、契稅、市政基礎設施費、征地費用、土地使用費和其他費用;大配套費用主要包含紅線外的供電、給水、排水;代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設費用。

5.1.1.1出讓金可以分解為住宅出讓金、商業出讓金、綜合配套級人防出讓金等;

5.1.1.2拆遷補償費用一般指地上物的拆遷物的補償,如房屋、廠房和其他設施等,主要以拆遷協議為主要依據;

5.1.1.3土地轉讓費,主要是根據土地獲取方式的不同和談判條件來制定的;5.1.1.4契稅,按合同金額繳納;

5.1.1.5市政基礎設施費,按北京市政府規定繳納;

5.1.1.6征地費用,主要是項目用地如果是集體土地或一級開發項目涉及集體用地的項目要按北京市規定繳納征地各項費用,主要有復墾費、青苗補償費用等;

5.1.1.7土地使用費按北京市政府規定繳納;

5.1.1.8土地其他費用,包括各項因獲取土地而需要花費地支出,如中介費用等;

5.1.1.9紅線外供電費用、給水費用、排水費用按項目相關規定繳納;5.1.1.10代征綠化用地建設費用,根據項目實際情況或拿地的協議規定,進行評估測算;

5.1.1.11代征道路用地建設費用,根據項目實際情況或拿地的協議規定,進行評估測算;

5.1.1.12代征市政用地建設費用,根據項目實際情況或拿地的協議規定,進行評估測算;

5.1.2前期費用指標:主要包含三通一平費用、各種設計費用、招投標費用、勘測費、審圖費用、各項手續費用和其他費用

5.1.2.1三通一平費用主要指項目場地平整,通水,通電。通路的費用;5.1.2.2各種設計費用,主要包含規劃設計費、施工圖設計費、綜合網管設計費、景觀設計費、人防設計費等;

5.1.2.3招投標費用主要用于工程的招標工作,如招投標代理、標底制作等費用;

5.1.2.4勘測費是對項目地塊的測繪等費用,主要用于拿地、設計前的勘測;

5.1.2.5審圖費用主要是施工圖審查費用;

5.1.3建安工程費用指標該費用是項目建設成本的核心,主要包含土建工程費、安裝工程費、監理費和工程預算編制費用等;

5.1.3.1.土建工程費、安裝工程費在制定指標時,主要以北京市定額為依據,制定估算的指標;

5.1.3.1.監理費用按行業常規制定指標,最終以和監理單位的合同為準;5.1.3.1.工程預算編制費用等,是在工程前后必須作的預算和決算費用。5.1.4市政基礎設施費指標主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃氣、綠化等各項項目必須的市政條件建設費用;

5.1.5公用配套費指標主要指項目相應的公用配套建設費用,如小區配套的學校、會所等等;

5.1.6不可預見費指標指項目實施操作過程中不可估計風險存在,可能產生一些費用;該費用高低直接和項目管理水平相關聯,一般為項目扣除此項后直接成本的1.5%

5.1.7直接成本合計指標直接成本是項目操作過程中必須和直接發生在項目上的費用;直接成本合計指標指的就是土地及大配套費指標、前期費用指標、建安工程費用、市政基礎設施費、公用配套費指標、不可預見費指標之和;

5.1.9財務費用指標主要是就項目融資而發生的各項利息支出;管理費用指標主要包括項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費用支出,一般在前期測算階段按直接成本的2%估算;

5.1.10銷售費用指標是為了項目

銷售,所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用;一般住宅為計劃銷售額的2%,而別墅和商業就要略高;但是由于項目具體定位和銷售手法的不同,要根據具體項目具體制定該指標;

5.1.11總成本合計指標是項目各項指標之和,反映了整個項目措作的全部成本費用支出,也體現的項目操作和投資成本風險控制的整體能力。

5.2指標的制定和下達

5.2.1由發展中心風險控制部根據項目實際情況和可行性研究報告,在項目操作前期制定項目投資成本基礎指標。

5.2.2.土地及大配套費指標由發展中心同項目公司或負責獲取項目的人員核實后下達;

5.2.3.前期費用指標由發展中心同總部總工辦及項目公司負責前期的人員核實后下達;

5.2.4.建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標由發展中心同總部總工辦及項目公司負責工程的人員核實后下達;

5.2.5.不可預見費用指標、財務費用指標由發展中心同總部財務中心及項目公司負責項目財務的人員核實后下達;

5.2.6.直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由發展中心同總部管理中心及項目公司負責項目管理的人員核實后下達;

5.2.7.銷售費用指標由發展中心同總部營銷中心及項目公司負責項目銷售的人員核實后下達;

5.3指標的執行

5.3.1項目公司相應部門和人員應積極配合總部發展中心及總部其他各中心的審核工作,應按各中心具體要求定期上報各項費用的情況或提交指標控制措施。

5.3.2項目操作期間項目公司負責前期土地手續的部門及人員應將土地獲取成本嚴格控制在土地成本指標范圍內;

5.3.3項目操作期間項目公司負責前期設計及報批手續的部門或人員應將前期費用成本嚴格控制在前期費用成本指標范圍內;

5.3.4項目操作期間項目公司負責工程的部門及人員應將上述各項工程費用成本嚴格控制在建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標范圍內;

5.3.5項目操作期間項目公司負責財務的部門及人員應將財務費用和不可預見成本嚴格控制在不可預見成本指標范圍內;

5.3.6項目操作期間項目公司負責項目管理的部門及人員應將直接成本、管理費用和總成本嚴格控制在直接成本、管理費用和總成本合計指標范圍內;5.3.7項目操作期間項目公司負責項目銷售的部門及人員應將銷售費用嚴格控制在成本指標范圍內;

5.4指標的審計

5.4.1負責審計部門:該指標主要下達項目公司相應部門或人員負責填寫本制度5.1條的指標表中負責部門及負責人,并由總部相關部門負責審計。

土地及大配套費指標由總部發展中心配合總部成本中心負責審計。前期費用指標由總部發展中心配合總部總工辦、成本中心負責審計。建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標由總部發展中心配合總工辦、成本中心負責審計;

5.4.1.5不可預見費用指標、財務費用指標由總部發展中心配合總部財務中心、成本中心負責審計;

5.4.1.6直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由總部發展中心配合總部管理中心、成本中心負責審計。

5.4.1.7銷售費用指標由總部發展中心配合總部營銷中心、成本中心負責審計。

5.4.25.4.2.1審計方式總部各中心制訂審計計劃;

5.4.2.25.4.3各項目公司配合總部各中心工作,填報各總審計考核報表等;審計周期一般以項目操作周期為準,根據項目公司上報的計劃,由審計負責部門制定。6.獎懲條例:

超額完成指標獎勵辦法獎勵標準

6.1.1.1總指標超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎指標范圍內,并成本總額節約超過20%以上;

6.1.1.2單項指標超額完成出色的將單項成本費用控制在成本基礎指標范圍內,單項成本指標節約超過20%以上;

6.1.1.3總額和單項指標都超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎指標范圍內,成本總額和一些單項成本指標節約都超過20%以上。

6.1.2獎勵金額

6.1.2.1對于符合本制度

6.1.1.2,6.1.1.2條規定的,公司給于相應部門或個人獎金激勵,獎金額的相當于節約成本0.3%;

6.1.2.2對于符合本制度6.1.1.3條規定的,公司給于相應部門或個人獎金激勵,獎金額的相當于節約的總成本的0.5%;單項節約部分不再重復獎勵。

6.1.3獎勵申請

6.1.3.1達到獎勵標準的部門或人員,應由部門負責人或員工提交書面的獎勵申請書,經項目公司領導通過簽字后,上報集團管理中心;

6.1.3.1管理中心咨詢各項指標的主要審計部門或中心該獎勵是否達到獎勵標準,審核通過的,由管理中心上報總經理辦公會審議;

6.1.46.1.4.1獎勵審核獎勵審核負責部門主要是本制度5.4條規定的各項指標的審計負責部門,包括管理中心、發展中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心;

6.1.4.2負責審核的部門要根據書面的獎勵申請書內容,進行詳細的審核和調查,確實達到獎勵標準的,應通知管理中心上報總經理辦公會審議;6.1.4.3獎勵申請經總經理辦公會審議通過,并批準具體的獎勵金額和方式,由管理中心向被獎勵部門下達獎勵執行的通知書。

6.1.5獎勵的兌現

6.1.5.1獎勵采取資金方式兌現的,由集團財務部門向獎勵主體發放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號;

6.1.5.2團隊獲得的獎,金可以由團隊負責人進行分配和安排,但應將分配或資金使用安排上報管理中心;

6.1.5.3個人獲得獎金,應按國家有關規定繳納個人所得稅。未完成指標懲罰辦法懲罰標準

6.2.1.1總指標未完成未能將各項成本費用控制在成本基礎指標范圍內,并成本總額超出總成本合計指標20%以上;

6.2.1.2單項指標未完成未能將單項成本費用控制在成本基礎指標范圍內,單項成本超出指標20%以上;

6.2.2懲罰金額

6.2.2.1對于符合本制度成罰標準的規定的,公司給于相應部門或個人進行資金懲罰,金額的相當于超出成本0.3%;

6.2.3懲罰審核

6.2.3.1懲罰審核負責部門主要是本制度5.4條規定的各項指標的審計負責部門,包括管理中心、發展中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心;

6.2.3.2負責審核

的部門要根據各項指標的審計內容,進行詳細的審核和調查,確實達到懲罰標準的,應形成書面懲罰通知單,通知管理中心上報總經理辦公會審議;

6.2.3.3懲罰通知單經總經理辦公會審議通過,并批準具體的懲罰金額和方式,由管理中心向被懲罰部門下達懲罰執行的通知書。

6.2.4懲罰的兌現

6.2.4.1懲罰通知下達的當月,從被懲罰人員工資中直接扣除相當于懲罰金額的工資;

6.2.4.2如果是懲罰相關部門,部門負責人承擔50%懲罰金額,其他部門員工平均承擔50%懲罰金額;

6.2.4.3如果金額較大,可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰,連續扣除部分工資幾個月,直至扣除工資總額達到懲罰金額。

7.2注意事項:注意事項:此制度各項指標為標準開發指標,各開發項目如出現特殊情況,可根據實際情況隨時調整審核指標。

7.3本制度自發布之日起生效,由發展中心負責解釋。

8.附件:

附件:投資成本基礎指標分解構成表