物業(yè)管理有限公司程序文件

--房屋本體維修管理程序

1.目的;

保障房屋的正常使用和安全,完善房屋使用功能,延長使用壽命。

2.范圍:

適應(yīng)公司各管理處。

3.職責(zé):

3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)房屋本體的日常維護(hù)管理的監(jiān)督、指導(dǎo)及組織。

3.2設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)具體的日常維護(hù)工作。

3.3物業(yè)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)房屋本體維護(hù)所需費(fèi)用的審批及監(jiān)督。

4定義

4.1房屋修繕是指為了修復(fù)和保持由于自然因素、人為因素造成的房屋損壞而采取的各種養(yǎng)護(hù)維修活動(dòng)。房屋修繕主要對(duì)房屋本體即房屋共用部分或具有共用性質(zhì)部分進(jìn)行局部或全部的更新、修復(fù)。

4.2房屋的共用部分是指物業(yè)結(jié)構(gòu)相連或具有共用性質(zhì)的部分、設(shè)施和設(shè)備,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)(構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。

5房屋修繕

5.1房屋修繕的原則

5.1.1根據(jù)實(shí)際情況,制定合理的房屋修繕計(jì)劃,因房制宜,對(duì)房屋修繕?biāo)璧馁Y源進(jìn)行合理的的配置,滿足顧客使用和質(zhì)量的要求。

5.1.2及時(shí)修繕、維修,全面保養(yǎng),保持房屋正常使用功能。

5.1.3修繕標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)本身的標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng),并按原有建筑風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

5.2房屋修繕的內(nèi)容

5.2.1掌握房屋建筑的完好情況,根據(jù)建筑設(shè)計(jì)用途定期對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定,根據(jù)完好情況進(jìn)行管理,保證房屋正常使用。

5.2.2制訂和執(zhí)行修繕原則、指標(biāo)、計(jì)劃,審核修繕方案及工程預(yù)決算,有計(jì)劃地對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)。

5.2.3嚴(yán)格按驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收,做好施工過程的管理與監(jiān)督。

建立和完善崗位責(zé)任制、構(gòu)配件檢驗(yàn)制及技術(shù)檔案制度,完善工程項(xiàng)目質(zhì)量體系。

5.3房屋修繕的分類

修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類。

5.3.1小修:保持房屋原來完損等級(jí)為目的的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程,一般指:補(bǔ)漏防水、上下水管道修補(bǔ)、疏通、內(nèi)外墻、地面抹灰修補(bǔ)等。

5.3.2中修:房屋少量部位損壞、不符合建筑結(jié)構(gòu)要求,須局部維修的工程,一般包括:墻體、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補(bǔ)或部分重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門窗油漆等。

5.3.3大修:主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞、有危險(xiǎn)必須進(jìn)行大型維修的工程,一般包括:對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的拆除改裝,如上下水管道、供電線路及對(duì)主體進(jìn)行專項(xiàng)加固的工程。

5.3.4翻修:指拆除重建。

5.3.5綜合維修:指大中小維修工程一次性應(yīng)修盡修的綜合性工程。

5.3.6由于公司目前所接管物業(yè)的現(xiàn)狀,本程序主要針對(duì)房屋小修和中修修繕工程的控制。

6.方法和過程控制:

6.1房屋日常小修的管理

6.1.1對(duì)于房屋本體共用設(shè)施,應(yīng)指定維修責(zé)任人,定期對(duì)其進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行維護(hù)。

6.1.2各部門應(yīng)對(duì)裝修的方案嚴(yán)格審核并對(duì)裝修過程進(jìn)行監(jiān)督。

6.1.3嚴(yán)禁對(duì)房屋的內(nèi)、外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占、不得影響相鄰房屋的使用或危及其他顧客房屋的安全。

6.1.4發(fā)現(xiàn)占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設(shè)施而影響其正常使用功能的,及時(shí)通知顧客并進(jìn)行清理。

6.2房屋中修工程的管理

6.2.1房屋中修工程必須在年初制定修繕計(jì)劃,確定工程方案,包括工程量、工期、成本、安全措施、質(zhì)量要求、施工管理等,按程序進(jìn)行評(píng)估。

6.2.2中修工程的計(jì)劃及方案應(yīng)經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過,并按要求向全體顧客公布。

6.2.3房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施應(yīng)當(dāng)每三年至少粉刷一次,其費(fèi)用由顧客或承租人承擔(dān)。

6.2.4樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施應(yīng)當(dāng)每五年至少修繕粉刷一次;房屋的天面和外墻應(yīng)當(dāng)每十年至少修繕粉刷一次。

6.2.5法規(guī)條例規(guī)定的期限屆滿確實(shí)不需要中修如粉刷和修繕的,應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提交書面報(bào)告或進(jìn)行說明,得到業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可。

6.3房屋小、中修工程所需款項(xiàng)按法規(guī)的要求從住宅維修基金支付,制定基金使用的明細(xì)表,按法規(guī)條例的要求履行使用手續(xù),并每季度向顧客公布。

6.4未成立業(yè)主委員會(huì)的,中修工程實(shí)施前必須經(jīng)所入住顧客50%以上簽字確認(rèn)。

6.5如有房屋大修、翻修情況,將由公司成立的專門工作小組負(fù)責(zé)組織實(shí)施,參照《工程事務(wù)處理程序》進(jìn)行。

6.6房屋本體公用設(shè)備的維護(hù)管理要求見《公用設(shè)備管理程序》。

6.7房屋的綜合維修工程參照上述房屋修繕工程的要求進(jìn)行。

篇2:某步行街房屋本體維修基金管理規(guī)定

步行街房屋本體維修基金管理規(guī)定

1、本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn),以每棟房屋為單位,由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔(dān)和享有。

2、業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用,保修期滿后的第一個(gè)月起按月向管理處繳交本體維修基金,業(yè)主發(fā)生變更時(shí)所交的本體維修基金不作退還。

3、本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù),具體包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等),外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、屋面、本體共用排煙管(道),公共水池、本體上下水管道,消防設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。

4、本體維修基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修,70%用于房屋本體共用部位中修以上的維護(hù)工程。

5、本體維修基金遵循"專款專用"的原則,以房屋本體每棟為單位設(shè)立專用賬號(hào)存放本物業(yè)的本體基金帳內(nèi)。

6、房屋本體的日常維修和零星小修金額1000元以下的由步行街管委會(huì)辦公室主任簽名后支付,中修以上維修工程或維修金額在1000元以上時(shí),需業(yè)主委員會(huì)或該棟房屋50%以上業(yè)主書面同意方可支付。

7、房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定,當(dāng)小區(qū)本體維修基金不夠支出時(shí),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定,由全體業(yè)主分?jǐn)?單棟房屋本體維修基金不夠支出時(shí),經(jīng)業(yè)委會(huì)或該棟50%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

8、中修以上維修工程,步行街管委會(huì)辦公室應(yīng)向業(yè)委會(huì)提交維修基金使用計(jì)劃并審議通過。業(yè)委會(huì)應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃后15日內(nèi)做出答復(fù),急修工程應(yīng)在7日內(nèi)做出答復(fù),業(yè)委會(huì)逾期視為同意。若業(yè)委會(huì)或該棟房屋50%以上業(yè)主不同意使用本體維修基金,步行街管委會(huì)辦公室認(rèn)為有充足理由使用,可由物業(yè)公司提出申請(qǐng),經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)后實(shí)施。

9、本體維修基金的收支情況由步行街管委會(huì)辦公室每3個(gè)月公布一次,并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。

10、經(jīng)業(yè)委會(huì)或所維修養(yǎng)護(hù)的單棟房屋50%以上業(yè)主同意,日常小修可以超出本規(guī)定的本體基金比例。

附表

《房屋完好率統(tǒng)計(jì)表》

《房屋設(shè)施零星小修記錄表》

《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表》

《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表》

《房屋中(大)修工程計(jì)劃表》

《房屋本體維修基金使用情況匯報(bào)表》

《房屋本體維修基金臺(tái)帳》

篇3:物業(yè)小區(qū)房屋本體維修基金管理制度12

物業(yè)小區(qū)房屋本體維修基金管理制度12

**家園房屋本體維修基金屬業(yè)主的共有資產(chǎn),為加強(qiáng)**家園房屋本體維修基金(以下簡稱“本體基金”)的管理,保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益,有效利用本體基金維護(hù)房屋本體共用部位及設(shè)施(以下簡稱“共用部位”),保障房屋安全使用。根據(jù)《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》、深物價(jià)[1998]136號(hào)《關(guān)于住宅(房屋)本體維修基金問題的通知》及有關(guān)規(guī)定,特制定以下本小區(qū)本體基金的管理制度。

一、**家園管理處是負(fù)責(zé)業(yè)主房屋本體基金的收繳及管理部門,負(fù)責(zé)具體實(shí)施共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。

二、管理處必須配備專業(yè)財(cái)務(wù)人員,對(duì)小區(qū)房屋本體基金進(jìn)行準(zhǔn)確核算,并按每個(gè)單位登記專帳,設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本小區(qū)的本體基金。每三個(gè)月將本體基金的收支情況在《管理報(bào)告》中公布一次,接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

三、管理處應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計(jì)劃及預(yù)算,提交業(yè)委會(huì)審議通過。

四、管理處動(dòng)用本體基金必須履行規(guī)定的程序和手續(xù),其中:日常維護(hù)和零星小修金額在1000元以下的,由管理處負(fù)責(zé)人和本棟樓長共同簽證后支付,并作為本體基金支出記帳憑證;用于中修以上維護(hù)工程或維修金額1001元以上的,須經(jīng)本棟占60%以上業(yè)主同意后方可使用,并出具“施工項(xiàng)目清單”,由業(yè)委會(huì)主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主)、管理處負(fù)責(zé)人簽字,作為本體基金支出記帳憑證。

本體基金確實(shí)不夠支出時(shí),經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意,可由該棟的業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

五、如業(yè)委會(huì)或該棟50%以上業(yè)主不同意使用本體基金用于中修以上維護(hù)工程,管理處認(rèn)為有充足理由使用,或該項(xiàng)目實(shí)施涉及特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的,可經(jīng)福田區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)。

六、管理處使用本體基金實(shí)施對(duì)房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)時(shí),按支出額執(zhí)行相應(yīng)的費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。

七、本體基金的主管部門是市住宅主管部門,接受福田區(qū)住宅管理部門對(duì)本小區(qū)的本體基金的使用和管理進(jìn)行具體指導(dǎo)和監(jiān)督。

八、本制度參照《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》及有關(guān)文件制定。