業(yè)戶維修及房屋本體修繕作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

1.0目的

通過(guò)對(duì)業(yè)戶維修及房屋本體修繕的有效管理與控制,保證服務(wù)過(guò)程有能力滿足規(guī)定的要求。

2.0適用范圍

適用于對(duì)業(yè)戶維修及房屋本體修繕的管理控制。

3.0職責(zé)

3.1客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)業(yè)戶報(bào)修的受理及維修后的回訪工作;

3.2保安隊(duì)負(fù)責(zé)對(duì)房屋本體完好狀況的日常巡視;客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)周檢;工程組專業(yè)工程師負(fù)責(zé)月度檢查;

3.3工程組負(fù)責(zé)房屋本體土木結(jié)構(gòu)部分的修繕養(yǎng)護(hù)和業(yè)戶戶內(nèi)的日常報(bào)修維修;

3.4機(jī)電管理部負(fù)責(zé)機(jī)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行維修保養(yǎng),作業(yè)過(guò)程執(zhí)行其相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。

4.0作業(yè)用具

4.1電工、管道工、空調(diào)工、木工、油漆工、泥瓦工、電焊工及登高作業(yè)等工種專用常用維修工具。

5.0作業(yè)內(nèi)容

5.1維修過(guò)程安全要求

5.1.1電工、電氣焊工、空調(diào)工等特殊工種作業(yè),未獲得相關(guān)有效操作證者不得進(jìn)行相關(guān)工種作業(yè)。

5.1.2作業(yè)前應(yīng)根據(jù)工作現(xiàn)場(chǎng)需要,合理設(shè)置警示牌、或警示帶、或警示欄。

5.1.3作業(yè)過(guò)程中禁止吸煙。

5.1.4涉及動(dòng)火作業(yè)時(shí),應(yīng)到消防中心辦理好"動(dòng)火作業(yè)證",并在現(xiàn)場(chǎng)配置至少一個(gè)合格的滅火器。

5.1.4作業(yè)前應(yīng)檢查所使用的勞動(dòng)防護(hù)用品,不合格產(chǎn)品禁止使用。

5.1.5作業(yè)時(shí),各專業(yè)工種作業(yè)人員必須按《維修安全作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》中相關(guān)條款執(zhí)行。

5.1.6作業(yè)過(guò)程中,需使用電動(dòng)工具時(shí),作業(yè)人員必須按《維修安全作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》中相關(guān)條款執(zhí)行,并填寫(xiě)《、維修工具安全檢查表》。

5.1.7作業(yè)過(guò)程中,需進(jìn)行登高作業(yè)時(shí),作業(yè)人員必須按《高空安全作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》中相關(guān)條款執(zhí)行。

5.1.8作業(yè)過(guò)程,如使用危險(xiǎn)物品,應(yīng)按《危險(xiǎn)作業(yè)審批作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》中相關(guān)條款執(zhí)行。

5.2維修過(guò)程對(duì)環(huán)境保護(hù)要求

5.2.1在作業(yè)前,按現(xiàn)場(chǎng)需要應(yīng)可能地做好防臟防亂的預(yù)防措施。

5.2.2在維修工作過(guò)程中,盡量做到節(jié)電節(jié)水,減少能源或維修材料的浪費(fèi)。

5.2.3所有維修人員完成工作后,要清理干凈現(xiàn)場(chǎng),并把廢品廢料按可回收和不可回收類歸放處理。

5.2.4電工作業(yè)中產(chǎn)生的廢舊日光燈管、節(jié)能燈管、霓虹燈管、鎮(zhèn)流器、電子線路板等材料,應(yīng)集中回收并分類處理。

5.2.5電氣焊作業(yè)中產(chǎn)生的焊渣會(huì)對(duì)土壤造成污染,應(yīng)對(duì)清理干凈作業(yè)地面。

5.2.6泥瓦工作業(yè)過(guò)程中,攪拌水泥混凝土或進(jìn)行切割磚石時(shí),會(huì)產(chǎn)生粉塵,應(yīng)做好防止粉塵擴(kuò)散措施,并盡量使用散裝水泥。產(chǎn)生的余渣余土應(yīng)用垃圾袋裝好后,交垃圾站處理。

5.2.6油漆作業(yè)過(guò)程中,應(yīng)做好防止油漆、天那水泄漏的措施;工作完成后,油漆、天那水桶罐瓶屬易燃有害有毒物品,應(yīng)交垃圾站單獨(dú)處理。

5.2.7空調(diào)(壓力容器)作業(yè):產(chǎn)生的廢余冷凍劑、冷凍油及其桶罐瓶屬易燃有害有毒物品,應(yīng)應(yīng)集中回收單獨(dú)處理。

5.2.8制冷劑泄漏的控制:在日常維修過(guò)程中進(jìn)行制冷劑泄漏檢查,制訂對(duì)業(yè)戶戶內(nèi)空調(diào)單元柜機(jī)系統(tǒng)的年、月度維修保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn),并按計(jì)劃做好維修保養(yǎng)工作,減少制冷劑的泄漏。

5.2.8給排水(管道)作業(yè):產(chǎn)生的廢舊鍍鋅鐵管、生鐵鑄管、金屬渣等屬可回收物品,應(yīng)集中回收再處理。

5.2.9作業(yè)完成后,如產(chǎn)生廢舊料,應(yīng)填寫(xiě)《廢舊料處理記錄表》。

5.3維修服務(wù)質(zhì)量管理及控制過(guò)程要求

5.3.1業(yè)戶報(bào)修受理

1)客戶服務(wù)中心設(shè)置業(yè)戶報(bào)修電話,并保證24小時(shí)有人接聽(tīng)、受理。

2)業(yè)戶報(bào)修時(shí),受理人應(yīng)對(duì)報(bào)修單位地址或名稱、報(bào)修時(shí)間、故障情況、聯(lián)系電話等作好記錄,并填寫(xiě)在《顧客信息處理記錄》中,將信息反饋給工程組。

5.3.2接到報(bào)修信息后,應(yīng)按以下過(guò)程進(jìn)行:

①一般性故障維修處理

內(nèi)容:換燈泡燈罩、換水龍頭、修理門(mén)、窗戶、桌椅、抽水馬桶堵水、空調(diào)不涼或有噪音等不會(huì)立即對(duì)業(yè)戶造成傷害和不便的維修任務(wù)。

要求:一般情況下,維修人員接到報(bào)修電話后,應(yīng)在15分鐘內(nèi)上門(mén)開(kāi)展維修服務(wù);如維修人員人手不足或遇到維修任務(wù)繁忙時(shí),但需事先致電業(yè)戶預(yù)約說(shuō)明情況和另行預(yù)約維修時(shí)間。

②緊急性故障維修處理

內(nèi)容:電氣火災(zāi)、主進(jìn)線斷路跳閘、業(yè)戶房門(mén)反鎖關(guān)人、大面積跑水或漏水、電梯關(guān)人或卡人等可能嚴(yán)重影響業(yè)戶正常工作或造成嚴(yán)重大傷亡和損害的特急性事故的故障。

要求:維修人員應(yīng)當(dāng)立即在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行緊急處理,如有需要可立即通知相關(guān)部門(mén)等或其他所有可予以協(xié)助的人員參加搶修。

5.4維修任務(wù)完成后的現(xiàn)場(chǎng)處理

5.4.1維修人員在維修工作結(jié)束后,應(yīng)恢復(fù)原來(lái)物品、家具的擺設(shè),并將維修現(xiàn)場(chǎng)打掃干凈。

5.4.2維修人員完成維修任務(wù)后應(yīng)交維修主管和業(yè)戶對(duì)維修結(jié)果進(jìn)行簽字確認(rèn),并請(qǐng)業(yè)戶《維修單》上對(duì)我們的維修服務(wù)予評(píng)價(jià)。

5.5維修回訪

5.5.1工程組完成維修任務(wù)應(yīng)及時(shí)將《維修單》"回訪"聯(lián)交給客戶服務(wù)中心在兩個(gè)工作日內(nèi)對(duì)以下維修項(xiàng)目進(jìn)行回訪(如有需可增加維修回訪項(xiàng)目):

a)風(fēng)機(jī)盤(pán)管有噪音、水盤(pán)堵水漏水;

b)空調(diào)柜機(jī)跳機(jī);

c)馬桶、地漏堵水漏水、水龍頭更換,水管大面積漏水跑水;

d)電器燒壞、開(kāi)關(guān)跳閘、短路故障;

5.5.2客戶服務(wù)中心在回訪過(guò)程中填寫(xiě)《回訪記錄表》。

5.6維修費(fèi)用收取

5.6.1對(duì)于收費(fèi)項(xiàng)目,維修人員在進(jìn)行維修工作前應(yīng)事先向業(yè)戶告知是按公司批準(zhǔn)的《費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行,在獲得業(yè)戶同意后方可進(jìn)行維修及收費(fèi)。

5.6.2每月25日前工程組負(fù)責(zé)將當(dāng)月需收費(fèi)的《維修單》"交財(cái)務(wù)收費(fèi)"聯(lián)交給給收費(fèi)處統(tǒng)計(jì)并統(tǒng)一月結(jié)收取,任何維修人員均不得直接向業(yè)戶收取費(fèi)用,否則屬貪污行為。

5.7房屋本體的修繕及養(yǎng)護(hù)

5.7.1房屋本體巡查

1)保安隊(duì)護(hù)管員每天對(duì)房屋本體設(shè)施進(jìn)行巡查一次;

2)客戶服務(wù)中心管理員每周進(jìn)行巡查一次;

3)工程組各專業(yè)工程師應(yīng)每月對(duì)本專業(yè)范圍內(nèi)系統(tǒng)進(jìn)行自查一次。

4)在巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)損壞或異常情況,巡查人員均應(yīng)記錄在《巡查記

錄表》中,并于第二天將信息分別反饋給責(zé)任部門(mén)進(jìn)行修繕。

5)巡查人員在《巡查記錄表》中有關(guān)信息被責(zé)任部門(mén)確認(rèn)的三天后,可針對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行復(fù)檢、跟蹤。

5.7.2房屋本體零星報(bào)修

1)工程組土建組設(shè)置值班電話,受理房屋本體日常零星報(bào)修項(xiàng)目。

2)接到報(bào)修時(shí),維修人員應(yīng)填寫(xiě)《顧客信息處理記錄》,維修結(jié)果記錄在《維修單》。

5.7.3房屋修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

1)據(jù)房屋完損情況,在每年12月份制訂下一年度的房屋修繕養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃,由管理處主任審核、報(bào)公司分管副總審批實(shí)施。

2)專業(yè)工程師針對(duì)本專業(yè)范圍內(nèi)工程系統(tǒng)應(yīng)每月制訂《房屋修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表》報(bào)管理處主任批準(zhǔn)后實(shí)施。

5.7.4工程計(jì)劃立項(xiàng)

1)工程組自己無(wú)能力實(shí)施的重大修繕或功能改造項(xiàng)目可進(jìn)行委外分包,實(shí)施過(guò)程按文件《供方控制作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》相關(guān)要求執(zhí)行,如超額動(dòng)用房屋本體維修基金,應(yīng)按規(guī)定申請(qǐng)。

2)屬委外分包工程項(xiàng)目,由該工程項(xiàng)目責(zé)任人(專業(yè)工程師)擬定工程實(shí)施請(qǐng)示報(bào)告、費(fèi)用預(yù)算表報(bào)管理處主任和公司領(lǐng)導(dǎo)審批。

3)屬自用自建工程項(xiàng)目,由工程使用(責(zé)任)部門(mén)向公司領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng),由工程組按管理處主任和公司領(lǐng)導(dǎo)批示意見(jiàn)執(zhí)行。

5.7.4供方選擇:工程正式立項(xiàng)后,由(項(xiàng)目責(zé)任人)工程組專業(yè)工程師初步選擇合適選擇的合格供方,并填寫(xiě)《供方評(píng)價(jià)記錄表》及附上供方的資料,報(bào)管理處主任審核,交公司領(lǐng)導(dǎo)審批。

5.7.5合同簽訂:合格供方確定后,由專業(yè)工程師填寫(xiě)《采購(gòu)合同審批表》,并附上供方合同書(shū)一式四分、預(yù)算書(shū)一式四分,報(bào)管理處主任確認(rèn),再交行政辦送分管副總經(jīng)理審核和總經(jīng)理批準(zhǔn)。

5.7.6完工驗(yàn)收:工程驗(yàn)收時(shí),專業(yè)工程師應(yīng)填寫(xiě)《供方服務(wù)質(zhì)量檢查表》按程序報(bào)審。

5.7.7檔案管理:專業(yè)工程師負(fù)責(zé)收集整理工程維修資料,并按行政辦公室的要求交資料室保存。

5.8維修情況統(tǒng)計(jì)

5.8.1依據(jù)《維修單》,工程組應(yīng)每一個(gè)月統(tǒng)計(jì)一次業(yè)戶報(bào)修的及時(shí)率、維修合格(滿意)率。

5.8.2依據(jù)檢查結(jié)果及維修情況,工程組應(yīng)每一個(gè)月統(tǒng)計(jì)一次房屋本體維修的完好率、及時(shí)率、合格率、返修率。

5.9維修材料、設(shè)備、工器具的控制

5.9.1申購(gòu)維修材料、設(shè)備、工器具可按文件《供方控制管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》相關(guān)要求執(zhí)行。

5.9.2工程組自己無(wú)能力維修的工器具和設(shè)備可進(jìn)行委外維修,按文件《供方控制管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》相關(guān)要求執(zhí)行。

5.9.3維修材料、維修工器具的日常保管及損壞后如需更換新工具時(shí),按《物品管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》相關(guān)要求執(zhí)行。

6.0異常情況處理

6.1維修過(guò)程應(yīng)急事件處理:參照《應(yīng)急事件處理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》相關(guān)要求執(zhí)行。

7.0相關(guān)支持性文件

7.1《維修安全作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》

7.2《高處作業(yè)安全管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》

7.3《危險(xiǎn)作業(yè)審批作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》

7.4《供方控制管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》

7.5《物品管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》

7.6《應(yīng)急事件處理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》

7.7《費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)》

8.0記錄

8.1《維修單》

8.2《顧客信息處理記錄》

8.3《巡查記錄表》

8.4《房屋修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表》

8.5《供方評(píng)價(jià)記錄表》

8.6《采購(gòu)合同審批表》

8.7《供方服務(wù)質(zhì)量檢查表》

8.8《維修工具安全檢查表》

8.9《廢棄料處理記錄表》

篇2:房產(chǎn)房屋修繕工程招標(biāo)工作方案

房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程招標(biāo)工作方案

根據(jù)市局2005年房產(chǎn)管理工作會(huì)議精神,為做好今年房屋修繕工作,市局決定對(duì)房屋修繕工程防水卷材、給排水管材進(jìn)行招標(biāo)采購(gòu)。現(xiàn)制定如下工作方案。

一、指導(dǎo)思想

貫徹“三個(gè)代表”的重要思想,推進(jìn)房屋修繕工程管理公開(kāi)、公正、公平運(yùn)作的市場(chǎng)化進(jìn)程;節(jié)省工程材料費(fèi)用,保證工程質(zhì)量,提高修繕資金的使用效益;解決好房屋使用功能問(wèn)題,把修繕管理工作落到實(shí)處,讓廣大居民群眾滿意。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)

為加強(qiáng)房屋修繕工程材料招標(biāo)工作的組織領(lǐng)導(dǎo),成立招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

組長(zhǎng):白文

副組長(zhǎng):吳德仁范民黃殿忠

成員單位由市局物業(yè)處、財(cái)計(jì)處、監(jiān)察處、市房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督站組成。辦公室設(shè)在物業(yè)處,主任任洪生。

同時(shí)成立房屋修繕工程防水卷材、給排水管材招標(biāo)評(píng)審小組(評(píng)標(biāo)委員名單附后)。

三、招標(biāo)原則

公開(kāi)推薦、公開(kāi)考察、公開(kāi)確定入圍廠商,公平競(jìng)爭(zhēng),公正綜合評(píng)議確定中標(biāo)廠商。

四、材料招標(biāo)范圍

1、材料種類。按照省建設(shè)廳、市建委的有關(guān)文件精神和我局綜合維修的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際效果,屋面卷材選用SBS彈性體改性瀝青防水卷材;給水管材選用聚丙烯塑料管材(PPR);室內(nèi)排水管材選用改性聚氯乙烯管材(UPVC)。

2、材料用量。經(jīng)初步測(cè)算,本次材料招標(biāo)屋面防水卷材用量約為55萬(wàn)平方米(涉及面積);給水管材用量約15萬(wàn)延長(zhǎng)米(立杠及支管);排水管材用量約12萬(wàn)延長(zhǎng)米(立杠及支管)。

3、材料標(biāo)準(zhǔn)。屋面防水卷材采用GB18242---2000標(biāo)準(zhǔn),排水管材采用GB/T5836.1---92和GB/T5836.2---92標(biāo)準(zhǔn),給水管材采用GB/T18742.1---20**標(biāo)準(zhǔn)。

五、材料招標(biāo)的組織實(shí)施

(一)推薦階段

由各區(qū)局、公司推薦材料生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商(名稱,地址、聯(lián)系電話),被推薦的材料廠商的資金信譽(yù)、企業(yè)資質(zhì)、設(shè)備生產(chǎn)和供貨能力應(yīng)不低于2004年中標(biāo)的供貨廠商,并由被推薦的廠家或供應(yīng)商提供以下材料:

1、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)許可、法定代表人資格證書(shū)、法人授權(quán)委托書(shū);

2、省、市建設(shè)行政主管部門(mén)頒發(fā)的準(zhǔn)用證;

3、企業(yè)產(chǎn)品執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn):國(guó)標(biāo)、行標(biāo)、企標(biāo);

4、產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)部門(mén)出具的產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告;

5、國(guó)家、省、市建設(shè)主管部門(mén)的推薦使用書(shū)(給水管材須有衛(wèi)生防疫部門(mén)頒發(fā)的衛(wèi)生許可和檢驗(yàn)報(bào)告);

6、委托銷售代理證書(shū);

7、企業(yè)生產(chǎn)技術(shù)設(shè)備、技術(shù)力量及生產(chǎn)能力;

8、企業(yè)主要業(yè)績(jī)簡(jiǎn)介;

9、企業(yè)質(zhì)量體系認(rèn)證資料;

10、材料報(bào)價(jià);

11、銀行出具的資信證明。

(二)組織考察,確定入圍廠家或供應(yīng)商

各單位推薦材料廠家名單及上報(bào)書(shū)面材料齊備后,市局組織各有關(guān)單位及物業(yè)、財(cái)計(jì)、監(jiān)察、質(zhì)監(jiān)部門(mén)對(duì)推薦的材料生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商進(jìn)行考察。考察的重點(diǎn)為產(chǎn)品質(zhì)量及其保障措施、企業(yè)信譽(yù)、知名度、生產(chǎn)能力、產(chǎn)品供貨能力、產(chǎn)品是否適合修繕工程等。對(duì)2004中標(biāo)單位,今年可不再組織考察。考察后,召開(kāi)參加考察的單位和部門(mén)會(huì)議,研究確定招標(biāo)入圍生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商5-6家。

(三)組織招標(biāo)和評(píng)標(biāo)會(huì)議,確定中標(biāo)廠家或供應(yīng)商

確定入圍材料生產(chǎn)企業(yè)或供應(yīng)商后,由市局組織按下列程序進(jìn)行招標(biāo)工作:

1、制定招標(biāo)文件即標(biāo)書(shū)。招標(biāo)書(shū)包括投標(biāo)須知、投標(biāo)材料(標(biāo)的)、投標(biāo)材料報(bào)價(jià)、技術(shù)要求、投標(biāo)程序及費(fèi)用、投標(biāo)文件內(nèi)容、評(píng)標(biāo)原則、廢標(biāo)條件、招標(biāo)書(shū)解釋。

2、向入圍廠商發(fā)送招標(biāo)通知,并按時(shí)間收集投標(biāo)單位送達(dá)投標(biāo)資料。招標(biāo)通知應(yīng)明確招標(biāo)文件購(gòu)買費(fèi)用500元/份,領(lǐng)取招標(biāo)文件的,購(gòu)買費(fèi)不退;投標(biāo)保證金在投送投標(biāo)文件的同時(shí),交納2000元/廠商,未中標(biāo)的,保證金返還,中途撤標(biāo)的,保證金不退,中標(biāo)的在簽署合同之日起至三個(gè)月后以予返還。

3、向送達(dá)投標(biāo)書(shū)的廠商發(fā)送評(píng)標(biāo)會(huì)議通知,按通知規(guī)定的時(shí)間組織房屋修繕工程防水材料、給排水管材招標(biāo)評(píng)審小組成員召開(kāi)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)會(huì)議,按《2005年房屋修繕工程材料招標(biāo)評(píng)標(biāo)方法》確定中標(biāo)單位。防水材料廠商確定3-4家,給排水廠商各3-4家,(附后《2005年房屋修繕工程材料招標(biāo)評(píng)標(biāo)方法》)。當(dāng)評(píng)標(biāo)確定的材料供應(yīng)廠商未能達(dá)到以上數(shù)量時(shí),招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組可在不低于已確定的中標(biāo)廠商所具備的各項(xiàng)條件下,選擇材料廠商,召開(kāi)補(bǔ)充評(píng)標(biāo)會(huì)議,評(píng)審增加中標(biāo)廠商。

4、由局物業(yè)處、財(cái)計(jì)處、監(jiān)察處及區(qū)局、公司代表與中標(biāo)單位進(jìn)一步協(xié)商確定最終雙方認(rèn)可的材料價(jià)格、付款方式。

六、中標(biāo)材料合同與使用管理

(一)采購(gòu)合同簽定

2005年的招標(biāo)采購(gòu)的合同統(tǒng)一由各區(qū)局、公司,與中標(biāo)材料生產(chǎn)企業(yè)或供應(yīng)商直接簽定采購(gòu)合同。

1、接到中標(biāo)通知后,區(qū)局、公司按評(píng)標(biāo)、協(xié)商確定的價(jià)格,付款方式及廠商在評(píng)標(biāo)會(huì)及在協(xié)商中確定的各項(xiàng)承諾,聯(lián)系本單位實(shí)際所需,按工程工期、各種材料需用量計(jì)劃,簽定各種材料采購(gòu)總量合同。合同應(yīng)明確供貨數(shù)量、時(shí)間范圍、材料規(guī)格型號(hào)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求、交貨地點(diǎn)、產(chǎn)品標(biāo)識(shí)及交驗(yàn)規(guī)則、保質(zhì)期限、質(zhì)量保證金、材料質(zhì)量事故賠償、付款方式及期限,雙方違約責(zé)任條款等。支付供貨廠商貨款時(shí),購(gòu)貨方須經(jīng)確認(rèn)供貨方按合同約定,完全正確地履行了合同約定的各項(xiàng)條款。為確保工程材料質(zhì)量,購(gòu)貨方應(yīng)扣留供貨方應(yīng)付貨款的10%材料質(zhì)

量保證金。

2、根據(jù)總合同約定,由房屋修繕工程項(xiàng)目基層公司(房管所)與材料廠商簽定具體項(xiàng)目的材料需用量預(yù)約單,明確具體數(shù)量、進(jìn)貨時(shí)間、地點(diǎn)、交驗(yàn)規(guī)則、用貨(時(shí)間、地點(diǎn)、用量)變更和誤時(shí)、缺量、質(zhì)量不合格等違約責(zé)任條款。

3、區(qū)局、公司要加強(qiáng)中標(biāo)材料管理,貫徹材料驗(yàn)質(zhì)驗(yàn)量認(rèn)證制度,嚴(yán)格執(zhí)行合同規(guī)定的各項(xiàng)條款。一是落實(shí)棟號(hào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度監(jiān)審驗(yàn)質(zhì)驗(yàn)量工作,二是落實(shí)工程監(jiān)理制度監(jiān)審驗(yàn)質(zhì)工作,三是執(zhí)行質(zhì)量監(jiān)督制度接受修繕工程監(jiān)督站驗(yàn)質(zhì)核定。

合同簽署一式三份,雙方各留存一份,另一份在工程驗(yàn)收資料中存檔備案。

(二)貫徹中標(biāo)材料驗(yàn)質(zhì)驗(yàn)量上報(bào)認(rèn)證制度

在合同執(zhí)行中,區(qū)局、公司要嚴(yán)格貫徹落實(shí)中標(biāo)材料驗(yàn)質(zhì)驗(yàn)量認(rèn)證制度,作好材料進(jìn)場(chǎng)認(rèn)證單工作(以下簡(jiǎn)稱認(rèn)證單)。一是每次進(jìn)場(chǎng)的材料由基層公司(房管所)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人會(huì)同項(xiàng)目監(jiān)理工程師和項(xiàng)目施工單位按需用量預(yù)約單,認(rèn)真驗(yàn)收進(jìn)場(chǎng)材料數(shù)量和表觀質(zhì)量,并按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求及時(shí)做好材料復(fù)試工作,認(rèn)定符合要求后,及時(shí)做好三方簽字認(rèn)證工作,認(rèn)證單存檔備查,作為進(jìn)場(chǎng)材料匯總的質(zhì)量和數(shù)量依據(jù);二是每月上報(bào)市修繕工程質(zhì)量監(jiān)督站(定額站)進(jìn)場(chǎng)材料匯總表;三是上報(bào)的進(jìn)場(chǎng)材料匯總表須經(jīng)市修繕工程質(zhì)量監(jiān)督站核定簽字后,由市局物業(yè)處按中標(biāo)通知有關(guān)貨款支付規(guī)定支付區(qū)局、公司貨款。區(qū)局、公司按各自的采購(gòu)總合同約定向材料廠商支付材料款。

質(zhì)量保證金的支付,應(yīng)以最后一次支付材料款之日起計(jì)算,一年以后付給材料廠商,如一年中,發(fā)現(xiàn)因材料質(zhì)量即經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)抽取實(shí)樣進(jìn)行材料物理指標(biāo)檢驗(yàn)結(jié)果不合格的,質(zhì)量保證金一律沒(méi)收。在廠商承諾的保質(zhì)期中,材料質(zhì)量原因發(fā)生的質(zhì)量事故,按合同約定的相關(guān)賠償條款,由材料廠商按合同履約。不履約的,由區(qū)局、公司向其提起法律訴訟,由法院按合同有關(guān)條款以予強(qiáng)制執(zhí)行。

(三)加強(qiáng)中標(biāo)材料的使用管理

各單位要加強(qiáng)中標(biāo)防水卷材和給排水管材使用管理,嚴(yán)格按合同及國(guó)家、省市有關(guān)工程材料控制的要求,驗(yàn)收每次進(jìn)場(chǎng)的材料,對(duì)于中標(biāo)企業(yè)報(bào)送的樣品進(jìn)行封樣,對(duì)于在材料使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)廠家供貨與樣品不一致的,使用單位有權(quán)予以退貨并要求賠償。材料進(jìn)貨應(yīng)按照以下程序檢驗(yàn):清點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)數(shù)量品種規(guī)格、確認(rèn)材料標(biāo)識(shí)、收取進(jìn)場(chǎng)材料合格證、按有關(guān)《材料標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)其重量、尺寸、面積、規(guī)格、厚度和外觀進(jìn)行檢驗(yàn),并按《材料標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的批量抽取試件到法定的檢測(cè)部門(mén)進(jìn)行復(fù)試,復(fù)試報(bào)告應(yīng)有監(jiān)理工程師核驗(yàn)蓋章,復(fù)試不合格的,按合同有關(guān)違約條款處理。各單位加強(qiáng)檢查,嚴(yán)禁使用其它材料或以次充好。材料的使用由市修繕工程質(zhì)監(jiān)站負(fù)責(zé)監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)不按要求收驗(yàn)材料的,無(wú)合格證和復(fù)試報(bào)告的,不使用中標(biāo)材料或以次充好的,要按《房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程質(zhì)量管理辦法》有關(guān)規(guī)定以予處罰。市局物業(yè)處不定期進(jìn)行抽查,如發(fā)現(xiàn)使用偽劣材料或其它材料,市局將不予結(jié)算。

篇3:房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋物業(yè)管理房屋修繕篇

一、物業(yè)管理

【物業(yè)管理】是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托,依照合同約定,對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理,對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理,并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。

【物業(yè)】是指房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。

【業(yè)主】指物業(yè)的所有權(quán)人。

【業(yè)主會(huì)】指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成、在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法利益的組織。

【在管物業(yè)】指物業(yè)管理企業(yè)按委托合同進(jìn)行管理服務(wù)的各類房屋。具體按用途分為住宅、辦公用房、商業(yè)用房、廠房倉(cāng)庫(kù)、其他用房。

【在管物業(yè)建筑面積】指物業(yè)管理企業(yè)按委托合同進(jìn)行管理服務(wù)的各類房屋的建筑面積(含在管物業(yè)范圍內(nèi)的配套建筑物的建筑面積)。

【5萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)】是指總建筑面積超過(guò)5萬(wàn)平方米的,被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合,配建有公共服務(wù)設(shè)施的居民生活聚居地。

【整治、改造后的舊住宅小區(qū)】是指經(jīng)整治、改造并實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)。

【物業(yè)管理房屋覆蓋率】是指報(bào)告期內(nèi)實(shí)施物業(yè)管理房屋的建筑面積與全部房屋建筑面積之比。計(jì)算公式:

物業(yè)管理房屋覆蓋率(%)=物業(yè)管理房屋建筑面積全部房屋建筑面積×100%

(二)企業(yè)從業(yè)人員情況

【企業(yè)從業(yè)人員總數(shù)】是指統(tǒng)計(jì)期末在物業(yè)管理企業(yè)中工作,取得工資或者其它形式的勞動(dòng)報(bào)酬的全部人員。包括:在崗職工、再就業(yè)的離退休人員::、在企業(yè)中工作的外方人員和港澳臺(tái)方人員、兼職人員、借用的外單位人員和第二職業(yè)者。不包括離開(kāi)本單位仍保留勞動(dòng)關(guān)系的職工。

【經(jīng)營(yíng)管理人員】是指物業(yè)管理企業(yè)中從事市場(chǎng)分析、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、招投標(biāo)策劃、服務(wù)內(nèi)容擴(kuò)展、企業(yè)形象設(shè)計(jì)和人力資源管理、質(zhì)量管理、技術(shù)管理、財(cái)務(wù)管理等活動(dòng)的人員。

【管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)】是指對(duì)確定的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行全面管理運(yùn)作,為項(xiàng)目委托人提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。包括管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)、管理處副主任(項(xiàng)目副經(jīng)理)。

【房屋及設(shè)備維護(hù)人員】是指從事房屋及其配套設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、操作、監(jiān)控運(yùn)行等工作的人員,不包括專門(mén)從事業(yè)務(wù)管理的人員。

【保潔人員】是指物業(yè)管理企業(yè)中從事環(huán)境衛(wèi)生清潔的人員。包括清潔工、清運(yùn)工,不包括專門(mén)從事業(yè)務(wù)管理的人員。

【保安人員】是指物業(yè)管理企業(yè)中從事協(xié)助維護(hù)治安秩序的服務(wù)人員,不包括專門(mén)從事業(yè)務(wù)管理的人員。

【綠化人員】是指物業(yè)管理企業(yè)中從事環(huán)境綠化剪修、養(yǎng)護(hù)等的工作人員,不包括專門(mén)從事業(yè)務(wù)管理的人員。

【其他人員】是指物業(yè)管理企業(yè)中從事上述工作以外的服務(wù)人員。

(三)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況

企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況欄有關(guān)指標(biāo),依據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》(財(cái)政部基字[1998]7號(hào))的規(guī)定和要求填報(bào)。(附件1)

(四)項(xiàng)目分包工程合同金額

【項(xiàng)目分包工程合同金額】是指物業(yè)管理企業(yè)將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)(如電梯維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù))分包給專業(yè)專營(yíng)公司,雙方正式簽定合同中寫(xiě)明的金額總計(jì)。

二、房屋修繕

【房屋修繕】是指對(duì)已建成的房屋進(jìn)行拆改、翻修和維護(hù),以保障房屋的住用安全,保持和提高房屋的完好程度與使用功能。

【房屋完好率】是指完好房屋和基本完好房屋建筑面積與全部房屋建筑面積之比。計(jì)算公式:

房屋完好率=(完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積)÷房屋建筑總面積×100%

【危房率】是指危險(xiǎn)房屋的建筑面積與房屋建筑總面積之比。計(jì)算公式:

危房率=危險(xiǎn)房屋建筑面積÷總的房屋建筑面積×100%

【翻修工程】是指凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。

【大修工程】是指凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件,但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

【中修工程】是指凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件,

但保持原房屋的

規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。

【小修工程】是指凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞,保持房屋原來(lái)完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。

【綜合維修工程】是凡成片多幢(大樓為單幢)大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

【房屋修繕投資】是指對(duì)房屋進(jìn)行各項(xiàng)修繕的投資。

【住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金】是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金(簡(jiǎn)稱公共維修基金),專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后,共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新改造。

【保修期】是指物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用后,對(duì)業(yè)主承擔(dān)保修責(zé)任的期限。

【公共維修基金額】是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金總額。

【共用部位】是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

【共用設(shè)施設(shè)備】是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

三、住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

【住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金】(簡(jiǎn)稱維修基金)是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號(hào))的規(guī)定,新建商品住宅(包括經(jīng)濟(jì)適用住房)和公有住房出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

【商品房維修基金】是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號(hào))的規(guī)定,新建商品住宅(包括經(jīng)濟(jì)適用住房)出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

【房改房維修基金】是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號(hào))的規(guī)定,公有住房出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

【上年末累計(jì)繳存余額】是指截至上年末住宅公共維修基金繳存總額扣除上年末累計(jì)使用額后的數(shù)額。

【本年繳存額】是指本年繳存的住宅公共維修基金的數(shù)額。

【本年使用額】是指本年使用的住宅公共維修基金的數(shù)額。

【自建立基金至上年末累計(jì)繳存總額】是指自建立基金起至上年末,住宅公共維修基金累計(jì)繳存的數(shù)額。

【自建立基金至上年末累計(jì)繳存總額】是指自建立基金起至上年末,住宅公共維修基金累計(jì)使用的數(shù)額。