物業公用設施維護管理制度(三)

一、目的

規范公用設施維護管理。

二、適用范圍

適用于**嘉園管理處維修值班人員的值班管理。

三、職責

1、維修人員嚴格執行公共設施維護管理制度。

2、工程部主管負責監督、檢查。

四、工作流程

1、管理處負責小區內公用設施、設備的日常管理、檢查維護,確保設施、設備處于良好狀態。

2、公用設施、設備標識系統規范完整、準確無誤。

3、市政公用設施、設備如發生損壞,立即通知市屬有關部門維修更換。

4、任何單位和個人不得損壞或挪用公用設施、設備。

篇2:公用設施改造維護維修規定

1.目的

為確保及時更新、改選、維護維修公用設施,保證其適時適量增容和正常運行,特制定本規定。

2.適用范圍

適用于物業區域內的公用設施的改造及維護維修

3.定義

3.1公用設施的搶修:是指損壞的公用設施,已經嚴重影響到業主、用記掛的人身和財產安全或其正常生活,必須對其及時進行維修。

3.2外委:指委托公司外單位進行的改造及維護維修。

3.3自修:指服務中心人員自行進行的改造及維護維修。

4.小區服務中心職責

4.1負責做好本管理區域內維修(改造)保養的年度及季度計劃和半年總結。

4.2負責單項預算費用2000元以下的項目申報、實施及結算。

4.3積極配合其他部門,做好由其他部門負責實施的本轄區內的工程項目的施工管理和結算工作。

4.4組織有關部門對本服務中心負責的項目進行竣工驗收;參與本管理區域內的其他工程項目的竣工驗收工作。

4.5服務中心經理作為中心負責項目的第一責任人,須督促工程項目的直接負責人做好工程實施、安全質量監督、總結工作;同時須督促員工做好工程項目的年度計劃、季度計劃和半年總結。

5.公司財務部門做好工程項目的預算審核工作,監督和控制工程費用的預算執行情況。并辦理工程項目的結算。

6.管理程序

6.1管理區域內公用設施的確認

6.1.1服務中心應制作《公用設施一覽表》并準備相應管網圖、供電線路圖、結構圖、原理圖、說明書等資料,資料應予編號。

6.1.2公用設施應包括如下幾種:

供電、供水設施。不包括水泵房、開關站、配電房、該部門公用設施的控制按《供電供水設施控制程序》進行。

路燈、公共通道燈、應急燈。

花園內休閑娛樂設施。

消防設施。

清潔衛生設施。

公共防盜設施。

共他公用設施。

6.1.3責任范圍劃分

服務中心經理根據《公用設施一覽表》劃分人員責任范圍,并在一覽表相應欄目注明

6.1.4維修(改造)計劃

6.1.4.1“年度計劃”制定

須于每年12月25日前做好下一年度的工程維修(改造)、設備保養計劃,維修(改造)、保養項目主要包括:電梯、低壓配電系統、發電機組、消防系統、生活供水系統、排水系統、防盜監控系統、停車場智能管理系統、公共照明系統、樓宇及公共場地、園林綠化等設施、避雷設施等。

須報計劃的項目是指單項預算費用2000元以上的項目。做計劃時必須根據實際管理需要,做到方案切實可行、預算基本準確。并以書面形式報送公司經理審核。

6.1.4.2“季度計劃”制定

在“年度計劃”的基礎上,根據實際管理情況,于每季度末做好下一季度的維修(改造)計劃(單項預算2000元以上的),報送公司經理審核。

6.1.5日常巡視檢查

6.1.5.1秩序員在自己責任范圍的公用設施在正常工作日內每天巡視檢查,并填寫《公用設施巡視記錄》。

6.1.5.2秩序員對重要公用設施應適當增加巡視頻率,必要時,對其性能狀況可進行試驗。

6.2計劃外公用設施改造及維護維修

6.2.1客服主管、機電維修主管、秩序維護主管根據下列資料提出計劃外公用設施改造及維護維修項目。

日常巡視檢查記錄

客戶投訴記錄

訪問客戶記錄

上級指示

6.2.2報經批準的計劃外項目由秩序員按規定實施。

6.3公用設施的搶修

6.3.1服務中心經理當班時,由經理組織實施搶修;如不當班時,由機電維修主管或責任機電維修員組織實施搶修。

6.3.2服務中心所有人力、物力、財力應做先滿足搶修的需要。

6.3.3必要時,搶修負責人可向上級報告搶修情況工請求幫助。

6.3.4搶修完畢,中心經理應向公司經理報告搶修情況,包括:

事故原因

損失情況

搶修結果

搶修費用

糾正和預防措施

6.3.5除搶修外,公用設施在保修期內發生質量問題,由機電維修主管書面通知并監督施工單位或供應商處理。

6.4公用設施改造及維護維修工作質量的檢查

6.4.1服務中心經理重點檢查費用500元以上的項目質量和搶修項目質量,發現問題及時通知機電維修主管跟進。

6.4.2公司經理隨機抽檢公用設施的改造及維護維修工作質量,發現問題,及時通知服務中心經理處理并要求其書面報告處理結果。

7.相關記錄

《公用設施一覽表》

《年度維修(改造)計劃》

《季度維修(改造)計劃》

《公用設施巡視記錄》

篇3:辦公大樓房屋建筑公用設施管理維護方案

科技園辦公大樓房屋建筑與公用設施管理維護方案

一、房屋建筑管理維護方案

(一)房屋建筑物業管理內容與要求

目的:通過對建筑有計劃的保養,使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。

原則:日常發現建筑有缺陷的,及時進行維修;并有計劃地對建筑物實行系統的保養。

職責:一般情況下,建筑物的清潔保養由清潔班按照有關規定負責執行,填寫相應的清潔記錄;其它保養內容由工程部負責執行,填寫公共設施保養記錄。工程部主任每年初根據公共建筑設施保養計劃標準,結合管理公司實際情況,制定出公共設施年度保養計劃。

(二)房屋建筑本體共用部位的維修管理

1、標志明顯(由清潔工進行日常清潔,維修班根據損壞情況進行保養):

1)在商業設施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設樓層號標志,每層樓電梯廳設防火疏散示意圖(其中應注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;

2)地下室設備房門貼設備房標志牌,各類設備應有標識牌。

3)物業的主入口處設大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。

4)警示牌,如:“設備重地非公勿入”、“機房重地閑人免入”、“高壓帶電打開危險”、“庫房重地煙火禁入”、“線路工作請勿合閘”、“高壓危險請勿靠近”、“設備故障暫停運行”、“火警無情通道禁停”、“有電危險閑人免進”、“消防通道禁止停車”、“寧靜致遠一鳴驚人”、“涂污毀面廣告傷神”、“高空拋物人怨天怒”、“吐痰棄物請移玉步”、“袖手旁觀風度翩翩”、“你停我停寸步難行”等。

5)為便于管理,對所有的強弱電配電箱、接線箱以及箱內的進出線加設標識。

6)物業管理公司應設指示牌標識,并應在適當位置設置管理處導向牌。

7)綠化物種應有標識牌,綠化地應標有“小草休息,請勿打擾”等警示牌。

8)兒童游戲場等場地應標明“兒童玩耍時需有大人陪同”的警示標志。

9)施工場地應設有“施工危險,請繞行”的警示標志。

10)自行車、摩托車庫按指定位置做標識。

11)各棟樓梯走道的消防栓應注明“小心碰頭”。

12)衛生間打掃時,有黃色標志牌“路滑,小心滑倒”

2、各部位無亂搭建、亂堆放現象為加強裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結構安全和外觀統一,維護環境整潔、美觀,協調及住戶的正常生活秩序,使物業使用人有一個安全、清潔、優美、舒適的工作環境,凡業戶進行室內裝修,應當保證建筑工程質量和結構安全,符合物業管理、消防、供水、供電、燃氣、環境保護等有關規定和標準,并需遵守對房屋裝修有關問題的規定。垃圾/雜物清理區的裝修垃圾由管理公司委托清運公司集中統一清運。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時間堆放到裝修垃圾中轉站內。

原則上戶內裝修垃圾清運時間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所(包括公共走廊及馬路上),違者視情節給予處罰。嚴禁高空拋物,違者處以經濟處罰,并由肇事者承擔由此造成的全部責任。如經通告后,裝修工作未能作出適當的清理安排,物業公司將自行雇用工人進行清理,而費用則從有關裝修戶的裝修保證金中扣除。

以下內容為禁止之列:

1)擅自占用樓宇外墻、樓內公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設。

2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標志等。

3、建筑物外觀始終保持完好、整潔;外墻建材貼面無脫落;玻璃幕墻清潔明亮、無破損;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。

1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的,應加固、補強或拆換;不合理的舊結構、節點,若影響安全使用的,大修時應整修改做;對鋼筋混凝土構件,如有輕微剝落、破損的應及時修補;混凝土碳化產生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴重的,應通過檢測計算鑒定構件承載力,采取加固或替代措施。

2)裝修工程:門窗修繕后應牢固、平整、美觀,開關靈活,接縫嚴密,不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的,應修理更換,小五金應修換配齊;大修時,內外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴重、無法修復的,應更換,更換的門窗應與原門窗一致;掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修,屬一般損壞的,應原樣修復;嚴重損壞的,應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應修復。

3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復;損壞超過25%以上或缺乏材料時,可改做相應標準的高級地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應拆補、修補或重做;水磨石或塊料地面損壞時,應盡量修復,實在無法修復的,應改做相應標準樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應拆補或重鋪,室內潮濕嚴重的,可增設防潮層或做塊料地面。

4)屋面工程:屋面結構有損壞的,應修復或拆換;不穩固的應加固;如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重,按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時,應修復;損壞嚴重時,應翻做。內墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。

5)飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應照原樣修復;損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時,在不降低用料標準、不影響色澤協調的前提下進行。外墻勒腳損壞的,應修復。內墻飾面起殼、開裂、剝落的,應修復;每面墻損壞超過一半以上時,可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應根據墻身的需要予以修復;因室內外高差等原因,引起墻面長期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動,有下墜危險的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復;損壞嚴重的復雜線腳,應全部鏟除后,原樣修復或適當簡略。

6)油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的,應周期性地進行保養,上述木構件整件或零件拆換應油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應重做。室內墻面、天棚等修繕時可刷新,其用料應采取新型涂料,如膠白等;高級抹灰損壞應原樣修復。高層建筑外墻原油漆損壞的,應修復,其色澤應盡量與原建筑保持一致。

4、不得改變建筑物結構和外觀。

以下內容

為禁止之列:

1)隨意改動或損壞房屋主體和承重結構(柱、梁、板、承重墻)。

2)在承重墻上穿洞,隨意剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽臺門窗的墻體,擴大原有門窗尺寸或者另建門窗。

3)改動上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。

4)隨意增加樓地面靜荷載,在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等。

5)任意蝕鑿頂板,不經穿管直接埋設電線或者改線。

6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設施。

7)改動屋面的防水隔熱層。

8)改變廚房、衛生間的結構和功能,嚴禁將生活污水排入雨水管道。

9)改變建筑的外觀及造型,廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網,改變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。

10)改動進戶門的位置;改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。

11)安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準改變原有門洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。

12)窗戶允許在內側安裝防盜窗花,允許在廚房內陽臺安裝防盜網。

13)空調支架符合國家有關規范要求,必須安裝在管理公司指定的位置,必須使用不銹鋼材質,固定螺栓須經防銹處理,以確保建筑美觀整齊。

二、共用設施的管理維護方案

1、共用設施完好,無隨意改變用途。

1)屋頂:每2年對隔熱層進行保養一次,對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換,并對面磚表面用白水泥勾縫;

2)外墻飾面:每年對重點部位進行清洗;每3年進行全面清洗;在清洗時,發現有外墻飾面脫落的應及時進行修補,恢復原樣;對于外墻滲水的,須作防水補漏后,恢復原樣。

3)內墻飾面:每3年進行全面保養。對粉刷面發現有裂縫應修補;對磁磚面裂縫較大的應予以更換,對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發現有空鼓的地方,進行更換或在以后日常巡查中注意,發現有脫落及時修補。

4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進行保養一次,發現問題及時修理。樓梯間墻面粉刷,日常發現有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理;每3年進行一次全面保養,對粉刷內部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發出空殼聲,則有起殼現象,確定起殼范圍后進行修補;

5)門:對防火門日常發現有生銹或掉漆的,應及時修理;每年全面保養一次,對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。

6)防盜網、花園圍欄:根據損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應刷油一次,最長時間不超過4年。

7)窗:每年保養一次,對門窗框松動、翹曲,應將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實墻洞,等砂漿強度達到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇,應卸下進行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。

8)公共地磚:日常發現損壞及時維修,每3年進行全面保養一次,發現地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。

9)吊頂:日常對吊頂進行檢查,發現有破損的應及時更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴重的應取下更換。

10)玻璃幕墻(包括玻璃門):每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養,對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進行檢查,發現有脫膠的應補膠,對玻璃門軸上油一次。

11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對螺絲部位進行加固,對脫膠部位進行補膠;在大雨或臺風等天氣來臨前,應視情況增加保養次數。

12)在臺風、大雨等來臨前夕,應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查,發現問題及時處理,以免發生意外。

2、共用管線完好無損,使用正常,無礙觀瞻。

1)管道:原則上管道每3年應全部刷油一次,但對重點部位,有必要時可以增加次數(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內管道,嚴重污染的應隨時刷油)。

2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。

3、院內路燈,公共照明完好。

1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設施設備安全運行,維護用戶正常的工作秩序和生活秩序。

2)物業公司對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運作和在樓宇供電負荷量允許范圍。

3)以恢復原正常用電為標準,在維修完畢后應盡量保持原狀。

4)應達到原來照明標準,對物料需進行嚴格的驗證。

5)使電器能達到正常使用,保持原有外觀并試用效果。

6)使用方便、安全為標準,并把故障作好記錄。

4、建筑物范圍內的道路通暢,路面平整、無阻礙。

人行道、車行道:日常發現有損壞的人行道、車行道應及時修補;每年保養道路一次,對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強速凝水泥砂漿修復。