物業區域公共設施設備專業管理工作方案

1.管理目標

保證設備運行正常,無重大管理責任事故。

2.管理措施

(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養運行記錄、維修檔案等管理制度。

(2)配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程,設備管理和維修人員持證上崗。

(3)設備及機房環境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求。

(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統配置人員24小時值班。

(5)監控系統等智能化設施、設備運行正常,有記錄并按規定定期保存。按工作標準時間排除故障,保證系統工作正常。

(6)消防系統設施齊全,完好無損,確保隨時啟用。

(7)消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。

(8)制訂有突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施,引路標志完好,緊急疏散通道暢通,無火災安全隱患。

(9)給排水設備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現象,按規定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統通暢,汛期無泛水,地下室、設備房無積水浸泡發生。遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現象。建立事故應急處理方案。

(10)公共配套服務設施維護周到,公用管線統一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內的道路暢通,路面平坦。

篇2:物業設施設備管理工作程序

1.0目的

通過對設施設備(以下統稱設備)的管理控制,保證管理過程有能力滿足服務的要求。

2.0適用范圍

本程序適用于管理處所有設備的管理控制

3.0主要職責和權限

3.1工程維修部負責管理區域內設備設施的運行管理、維修及保養工作。

4.0程序內容

4.1設備的分類、編號

管理處將設備分為六大類:強電、弱電、消防、給排水、電梯、公司設備,按對物業服務的影響程度,將設備分成三個級別:

Ⅰ級設備--對服務有直接影響;

Ⅱ級設備--Ⅰ級設備的附屬設備;

Ⅲ級設備--對服務無直接影響。

各類設備編號原則如下:

JYHT--□□□□□□□□

設備級別(Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ)

設備流水號(000~999)

各系統代號(00~99)

專業代號

表示**豪廷

注①:專業代號:

QD-強電DT-電梯RD-弱電*F-消防

GP-給排水GS-公司設備

②各專業分系統代號分配:

QD:00~09RD:10-19GP:20~29

DT:30~39*F:40~49GS:50~59

QD:00-供配電02-普通照明03-動力箱

RD:10-有線電視CATV11-無線對講

12-通信系統13-閉路監控

14-車輛管理系統15-樓宇自控系統

GP:20-生活給排水系統21-排水及排污系統22-噴泉系統

DT:30-電梯

*F:40-火災報警系統41-硬線聯動系統42-干粉滅火系統

43-防火卷簾門44-疏散指示與事故照明45-消防水系統

46-防排煙系統47-泡沫滅火系統

GS:50-公司辦公自動化系統51-工具設備

4.2設備的配置、驗收、建檔

4.2.1配置

工程維修部須對所有設備狀況足夠了解,同時根據物業服務需求和實際工作情況提出設備申購計劃。

4.2.2驗收

工程維修部負責對設備的驗收,經驗收合格的設備方可接管投入使用。

4.2.3建檔

2萬元以下的設備應登記在《設備明細表》中,作為設備管理臺帳;對2萬元以上的設備除登記在《設備明細表》中外,還應填制《設備卡》2份,一份懸掛于設備上,另一份保留在維修部存檔(維修部存檔的設備卡應包括大修記錄,懸掛于設備上,不包括檢修內容)。

4.3設備的使用管理

4.3.1《維修部工作手冊》的編制

維修部負責編制Ⅰ、Ⅱ級設備的管理工作規程,其中應包括設備的操作、安全操作規程等要求。Ⅲ級設備由使用人參照其設備的使用說明書操作,或由維修部對操作人員進行必要的培訓,Ⅲ級設備的操作人員負責每日對設備進行的清潔、潤滑、更換易損易耗件。

4.4設備運行和檢查

4.4.1設備運行

維修部人員根據《維修部工作手冊》進行設備操作,并根據運行情況填寫操作表格;

4.4.2設備巡查

維修部根據《維修部工作手冊》對供配電、弱電、給排水系統等進行巡查,并填寫下列表格:

1)《供配電設備巡查記錄》

2)《弱電系統巡查記錄表》

3)《電梯運行巡查記錄表》

4)《給排水設備設施巡查記錄表》

對于委外維護保養的設備應在《分包合同》中注明維護保養的內容,工作檢查標準、頻次等要求,由維修部編制相關工作規程,并據此對供方的工作進行檢查、監督,并填寫下列表格:

1)《電梯維護保養記錄》

2)《消防系統維護保養檢查記錄》

4.5設備的維護保養

4.5.1設備維護保養工作規程的編制

維修部負責編制Ⅰ、Ⅱ級設備的維護保養工作規程,其中應包括保養項目、保養頻次、保養時間、保養內容等。

4.5.2日常維護

維修部操作人員負責按照《維修部工作手冊》的要求,對設備進行日常維護保養,并填寫《設備設施保養記錄》

。

4.5.3定期維護保養

1)定期維護保養計劃的制定

維修部負責在每年12月編制下年度《設備年度維護保養計劃》。在每月的下旬編制下月的《設備月度維護保養計劃》,以據此安排維護保養工作。

2)定期維護保養的實施

維修部根據《設備月度維護保養計劃》和《維修部工作手冊書》實施設備的定期維護保養工作,保養人員根據維護保養情況填寫。

A、《設備設施保養記錄》

B、《供配電設備(設施)保養記錄表》

4.6設備的維修

4.6.1設備自行維修

當設備不能正常運行、操作人員無力維修時,維修部應組織專業人員進行檢查維修,并根據維修情況填寫《設備設施維修記錄》。設備大修還應填寫在工程維修部保存的設備卡中。

4.6.2設備委外維修

當設備故障超出維修部現有維修能力時,維修部填寫《設備外委維修申請單》報管理處審核、公司批準后,選擇合格供方實施委外維修。

4.7應急處理

維修部負責對各系統建立《機電設備系統應急處理方案》,以滿足在設備出現故障或緊急情況下,能盡快排除故障,減少損失,使廣大業戶滿意。

4.8設備(系統)的更新改造、報廢

當設備系統不能滿足服務運作需要時,維修部應根據《維修部工作手冊》要求實施技改。設備選型、費用估算、實施計劃安排等方面的內容,報管理處審核、公司審批后執行。

當設備無法維修或維修成本太高、不經濟時,由維修部填寫《報廢單》報管理處審核、公司審批后作報廢處理。

4.9質量記錄的保存

工程部負責按照《文件控制程序》、《操作記錄控制程序》的要求保存與設備管理有關的記錄。

5.0支持文件

5.1《維修部工作手冊》

5.2《設備年度維護保養計劃》

5.3《機電設備系統應急處理方案》

5.4《設備月::度維護保養計劃》

5.5《分包合同》(供方提供)

6.0質量記錄

6.1《設備明細表》

6.2《設備卡》

6.3《設備(設施)維修記錄》

6.4《設備(設施)保養記錄》

6.5《供配電設備巡查表》

6.6《供配電設備(設施)保養記錄表》

6.7《弱電系統巡查記錄表》

6.8《中控室系統運行維修記錄表》

6.9《消防系統維護保養檢查記錄》

6.10《給排水設備(設施)巡查記錄》

6.11《設備對外委托維修申請單》

6.12《電梯保養檢查評定記錄表》

6.13《電梯運行巡查記錄表》

6.14《供方服務質量檢查表》

6.15《報廢單

篇3:別墅公共設施設備管理工作方案

別墅項目公共設施設備管理工作方案

1.管理目標

保證設備運行正常,無重大管理責任事故。

2.管理措施

(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養運行記錄、維修檔案等管理制度。

(2)配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程,設備管理和維修人員持證上崗。

(3)設備及機房環境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求。

(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統配置人員24小時值班。

(5)監控系統等智能化設施、設備運行正常,有記錄并按規定定期保存。按工作標準時間排除故障,保證系統工作正常。

(6)消防系統設施齊全,完好無損,確保隨時啟用。

(7)消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。

(8)制訂有突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施,引路標志完好,緊急疏散通道暢通,無火災安全隱患。

(9)給排水設備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現象,按規定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統通暢,汛期無泛水,地下室、設備房無積水浸泡發生。遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現象。建立事故應急處理方案。

(10)公共配套服務設施維護周到,公用管線統一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內的道路暢通,路面平坦。