第一章物業經營管理概述

【考點1】物業經營管理的性質和管理對象

單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.物業經營管理強調為業主提供()服務,滿足其物業投資收益或企業發展戰略及主營業務發展目標的需求。

A.物業管理

B.設施管理

C.價值管理

D.投資管理

【答案】C

【解析】本題考查的是物業經營管理的內涵。物業經營管理又稱物業資產管理,是以收益性物業為對象,為業主提供貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務,所以主要提供價值管理服務。A、B、

D三個選項太片面,沒有突出物業經營管理綜合性管理服務的性質。故本題選C,有關內容可參見教材第1頁。

2.某寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實物狀況良好,建筑質量達到有關建筑條例或規范要求,建筑物有功能陳舊因素影響,有自然磨損存在,該寫字樓最可能屬于()寫字樓。

A.甲級

B.乙級

C.丙級

D.二級

【答案】B

【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。專業人員主要依據物業所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力對其進行分類,通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優越的地理位置和交通環境,建筑物實物狀況優良,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當,有完善的物業管理服務;乙級寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實物狀況良好,建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求,但建筑物的功能不是最先進的,有自然磨損,收益能力低于新落成的同類建筑物;丙級寫字樓已使用的年限較長,建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求,且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標準。故本題選

B.,有關內容可參見教材第2~3頁。

3.在一個大型城市中,某零售商業物業建筑面積為12萬平方米,內設置大面積百貨和超市大賣場,里面擁有大量不同行業的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設施、文化廣場及餐飲,有效商業服務半徑達200公里。則該零售商業物業的類型最可能是()。

A.區域購物中心

B.市級購物中心

C.地區購物中心

D.居住區商場

【答案】A

【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。零售商業物業的分類主要依據其建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的范圍三個方面。一般區域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心;市級購物中心的建筑規模一般在3萬平方米以上,其商業輻射區域可覆蓋整個城市;地區購物商場建筑規模一般為1―3萬平方米,服務區域以城市中的某一部分為主;居住區商場商業服務區域以城市中的某一居住小區為主。故本題選A,有關內容可參見教材第3~4頁。

多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

4.下面選項中屬于甲級寫字樓特征的有()。

A.優越的地理位置

B.建筑物實物狀況良好

C.有自然磨損存在

D.有完善的物業管理服務

E.收益能力與新建成的寫字樓相當

【答案】A.D.E

【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優越的地理位置和交通環境,建筑物物理狀況優良,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當,有完善的物業管理服務。有關乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。

5.區域購物中心的特征包括()。

A.建筑規模一般在1萬平方米以上

B.業態業種復合度高

C.有效商業服務半徑可達200公里

D.商業服務區域以城市中的某一部分為主

E.服務人口1萬人左右

【答案】B.C

【解析】本題考查的是商業物業的特征。一般區域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。有關零售商業物業的具體內容詳見第3題的解析。

6.物業經營管理活動除了包括以保證物業正常適用的運行操作管理,還包括將物業作為一種收益性資產所進行的()、物業價值和經營績效評估等經營活動。

A.資本投資決策

B.市場營銷

C.物業管理

D.租賃管理

E.成本控制

【答案】A.B.D.E

【解析】本題考查的是物業經營管理的內涵。物業經營管理除了包含物業管理,主要服務還體現在價值管理服務方面。本題前一句表述的內容為物業經營管理除了包含物業管理工作,還需要進行哪些方面的管理活動,主要是價值服務管理方面的內容,包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動。故本題選A.B.D.E.,有關內容可參見教材第1頁。

7.物業經營管理活動的管理對象主要包括()等。

A.寫字樓

B.零售商業物業

C.居民自有住宅

D.工業物業

E.酒店和休閑娛樂設施

【答案】A.B.D.E.

【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。物業經營管理活動的管理對象通常為收益性物業。寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑,主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構成,包括企業自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型;零售商業物業包括區域購物中心、市級購物中心、地區購物商場、居住區商場、鄰里服務性商店、特色商店等類型;工業物業包括工業廠房、倉儲用房、高新技術產業用房、研究與發展用房等;酒店和休閑娛樂設施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是,居住物業中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業。所以A、B、D、E選項所述物業類型均符合收益性物業的要求,故本題選A、B、D、E,有關內容可參見教材第2~6頁。

【考點2】物業經營管理的目標

單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

8.物業經營管理服務的目標是在()的基礎上,保持和提高物業的市場價值及未來發展潛力。

A.延長物業經濟壽命周期

B.維持物業正常使用

C.維持該物業的物業管理

D.實現物業各期凈收益最大化

【答案】D

【解析】本題考查的是物業經營管理的目標。物業經營管理的目標是從業主的角度出發,在物業經濟壽命的全壽命周期內,持續滿足租戶正?？臻g使用需求,在實現物業各期凈收益最大化的基礎上,保持和提高物業的市場價值及未來發展潛力。A、B、C選項中的內容也是物業經營管理所應達到的內容要求,但不是物業經營管理的最終目標。故本題選D,有關內容可參見教材第6頁。

多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

9.圖1―1所示為某房地產投資信托的組織結構。從圖中可以看出,該集團承擔的物業經營管理工作同時覆蓋了()的管理工作。

A.物業保險管理

B.資產管理

C.物業管理

D.房地產組合投資管理

E.基金管理

【答案】B.C.E

【解析】本題考查的是物業經營管理活動的目標。由圖1―1可以看出,××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負責基金管理和資產管理,×××零售管理公司主要負責三處商業物業的物業管理工作,收取物業費。圖中所描述的關系并不能得出A、D兩項的結論。故本題選B、C、E,有關內容可參見教材第7頁。

【考點3】物業經營管理企業

單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

10.某物業管理企業受業主委托對物業經營管理績效承擔綜合責任,履行策略性物業管理的職能,該企業設置若干專業化分公司,履行物業運行過程中專業物業管理的職能。則該物業管理企業屬于()。

A.管

理型物業管理企業

B.專業型物業管理企業

C.綜合型物業管理企業

D.投資型物業管理企業

【答案】C

【解析】本題考查的是物業經營管理企業的分類。物業管理企業劃分為管理型、專業型和綜合型三類。管理型物業管理企業是具有策略性物業管理能力的企業,對物業經營管理績效承擔綜合責任,在物業經營管理活動中處于總包的位置;專業型物業管理企業通常以專業分包的形式獲得業務,是具有物業運行過程中某種專業管理能力的企業;綜合型物業管理企業是同時具備物業策略管理和物業運營能力管理的企業,既設置管理層,又設置專業化分公司。故本題選C,有關內容可參見教材第8~9頁。

多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

11.物業經營管理企業中,能為業主提供物業管理顧問、咨詢服務的企業一般有()。

A.管理型物業管理企業

B.專業型物業管理企業

C.投資型物業管理企業

D.綜合型物業管理企業

E.所有物業管理公司

【答案】A.D

【解析】本題考查的是物業經營管理企業的職能。一般具有策略性物業管理能力的企業可以為業主提供物業管理顧問、咨詢服務等工作。管理型、綜合型物業管理企業具有物業策略管理能力,可以為業主提供物業顧問、咨詢服務;而專業型物業管理企業主要負責物業管理業務的運營。故本題選A、D,有關內容可參見教材第89頁。

【考點4】物業經營管理的層次

單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

12.在物業經營管理活動中,物業管理和設施管理的主要作用是()。

A.在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標

B.為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流

C.詳細制定和執行一個投資組合戰略

D.在物業類型或地域分布上分散投資,減少整體風險

【答案】B

【解析】本題考查的是物業經營管理三個層次的主要作用。物業管理和設施管理以運行管理為主,是定位在現場操作層面的管理,對于收益性物業,其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流;資產管理通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃,并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標;房地產組合投資管理的主要作用是在物業類型或地域分布上努力地分散投資,以減少投資組合的整體風險。故本題選B,有關內容可參見教材第10~11頁。

13.物業經營管理活動中,通過對人和工作的協調,以為某一機構創造一個良好的生產、辦公環境為主要功能的管理活動是()。

A物業管理

B.設施管理

C.房地產資產管理

D.房地產組合投資管理

【答案】B

【解析】本題考查的是設施管理的主要功能。物業管理的核心工作是對物業進行日常的維護與維修,并向入住的客戶或業主提供服務,以保障物業始終處在正常的運行狀態;設施管理的主要功能是通過對人和工作的協調,為某一機構(企業或事業單位)創造一個良好的生產、辦公環境。房地產資產管理負責管理物業管理企業和設施管理公司,指導它們為物業發展制定戰略計劃;房地產組合投資管理的功能是理解和執行物業業主的投資目標。故本題選B,有關內容可參見教材第9―10頁。

14.在物業經營管理企業中,負責審定某物業的投資計劃,并考察資本開支能否有效提高物業價值,來決定是否批準該投資計劃的企業是()。

A.物業管理公司

B.房地產資產管理公司

C.房地產組合投資管理公司

D.設施設備管理公司

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產資產管理公司的主要職能。物業管理和設施管理公司主要負責物業現場操作層面的正常運營;資產管理公司比物業管理公司具有更廣闊的視角,資產管理公司作為物業投資者或業主的代表,管理物業,管理企業,通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃,并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標;房地產組合投資管理公司以投資者的目標和風險回報參數特征為基礎,詳細制定和執行一個投資組合戰略。題干描述的內容符合資產管理公司的職責。故本題選B,有關內容可參見教材第11頁。

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sp;15.在物業經營管理活動中,理解和執行物業業主的投資目標,評價資產管理公司的表現,為物業業主提供最大化目標管理資產計劃,這些特征屬于()的內容。

A.物業管理

B.設施管理

C.房地產資產管理

D.房地產組合投資管理

【答案】D

【解析】本題考查的是物業經營管理活動三個層次的特征。房地產組合投資管理包括理解和執行物業業主的投資目標,評價資產管理公司的表現;審批資產管理公司為維修物業資產結構安全、功能先進,保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃,以經風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產,以及在合適的時機購置和處置物業資產。故本題選D,有關內容可參見教材第10頁。

多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

16.物業經營管理通常將其分為()三個層次。

A.物業管理或設施管理

B.房地產資產管理

C.房地產基金管理

D.企業保險管理

E.房地產組合投資管理

【答案】A.B.E

【解析】本題考查的是物業經營管理的層次。物業經營管理通常分為物業管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次。其中,物業管理和設施管理以運行管理為主,房地產資產管理和房地產組合投資管理以策略型管理為主。故本題選A、B、E,有關內容可參見教材第9―10頁。

17.物業經營管理三個層次工作中,屬于物業管理主要職責的有()等。

A.制定物業發展戰略計劃

B.保持與租戶的聯系并收租

C.控制運營成本及保存財務報告記錄

D.資本性支出計劃

E.物業維護及安全管理

【答案】B.C.D.E

【解析】本題考查的是物業管理的主要職責。物業管理主要定位于現場操作層面,主要職責是保持與租戶的聯系、收租、控制運營成本、財務報告和記錄的保存、物業維護、資本性支出計劃、危機管理、安全管理、公共關系管理等。A選項內容屬于資產管理的主要職責,故本題選B、C、D、E,有關內容可參見教材第11頁。

18.物業經營管理三個層次工作中,屬于資產管理主要職責的有()等。

A.制定物業發展戰略計劃

B.資本性支出計劃及公共關系

C.監控物業績效

D.負責投資組合的績效

E.管理和評價物業管理企業

【答案】A.C.E

【解析】本題考查的是物業經營管理中資產管理的主要職責。資產管理通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃,并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。資產管理的主要職責是制定物業發展戰略計劃,持有、出售分析,物業更新改造等主要開支決策,監控物業績效,管理和評價物業管理企業,協助物業管理的租戶關系工作,定期進行資產的投資分析和運營狀況分析等。B選項內容屬于物業管理的職責,D選項內容屬于組合投資管理的職責,故本題選A、C、E。有關內容可參見教材第11頁。

19.物業經營管理三個層次工作中,屬于組合投資管理主要職責的有()等。

A.制定并執行組合投資策略

B.設計和協調物業資產的資本結構

C.定期進行資產的投資分析和運營狀況分析

D.負責策略資產的配置和衍生工具的應用

E.監控物業績效及物業的持有、出售分析

【答案】A.B.D

【解析】本題考查的是物業經營管理中組合投資管理的主要職責。組合投資管理以投資者的目標和風險回報參數特征為基礎,詳細制定和執行一個投資組合戰略,主要職責是制定投資組合目標與投資準則,制定并執行組合投資戰略,設計和調整物業資產的資本結構,負責策略資產的配置和衍生工具的應用,監督購置、處置、資產管理和再投資決策,負責投資組合績效,客戶報告與現金管理等。C、E選項內容均屬于資產管理的職責。故本題選A、B、D,有關內容可參見教材第11頁。

【考點5】物業經營管理的工作內容

單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

>20.在物業經營管理的戰略性工作中,影響投資決策的關鍵因素是()。

①投資回收期②預期收益③還貸能力④風險水平

A.①④

B.②③

C.②④

D.①③

【答案】C

【解析】本題考查的是物業經營管理中的戰略性工作內容。戰略性工作包括確定戰略、確定標準、構建信息基礎、決策分析、進行資產組合等。近年來制定決策的過程越來越復雜,而相比于其他因素來說,影響投資決策的兩個關鍵因素是預期收益和風險水平。故本題選C,有關內容可參見教材第12~13頁。

21.在物業經營管理的常規工作現金流和成本管理中,不屬于物業服務支出的是()。

A.日常維修費用

B.物業管理企業財產保險費用

C.管理人員的工資

D.法定稅費

【答案】B

【解析】本題考查的是物業經營管理的常規工作內容。物業服務支出的幾個重要方面包括日常維修費用、計提維修準備金、設施維護費用、保險費、法律和財務費用、工作成本和地方性稅收等。物業管理企業的財產保險費用屬于企業內部支出,不屬于物業服務支出。故本題選D,有關內容可參見教材第15頁。

多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

22.下列關于物業經營管理的常規工作,表述正確的有()。

A.現金流和成本管理是物業經營管理常規工作的重要組成

B.日常維修和維護的開支由物業的租戶承擔

C.物業出租的成本負擔應全部轉移給租戶

D.應由物業管理企業的專門人員對設施設備進行管理維護

E.如若希望發生事故造成的損失得到賠償,業主應事先與保險公司簽訂合約

【答案】A.D.E

【解析】本題考查的是物業經營管理的常規工作內容。物業經營管理的常規工作是為了維持物業正常使用和保證其保值、升值,并進行資產管理,主要包括現金流和成本管理、日常維修和維護、未來維修和維護、設備設施管理和物業保險管理5個部分。日常維修和維護的開支來源,需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,可能會由租戶承擔,也可能會由業主承擔,這取決于雙方的商談結果,所以B選項表述錯誤。對于物業出租的成本,業主會希望讓租

戶在租金之外承擔盡可能多的費用,這不僅可以降低各種管理成本,還可以降低各種風險和不確定性帶來的意外成本,但是,把所有成本負擔都轉移給租戶,在一些情況下既不現實,也不明智。比如,在租戶可能對物業的某一部分不滿意時,這時為了留住租戶,業主就不得不降低條件,允許租戶承擔較低的維修責任,而自己負擔大部分。所以C選項表述錯誤。故本題選A、D、E,有關內容可參見教材第14~18頁。

23.關于物業經營管理中的服務費,下列說法中正確的有()。

A.服務費用實際是由業主支付

B.服務費用實際是由租戶支付

C.包括供暖、排污、電梯等公共服務設施

D.包括針對整體物業的保險或維修

E.計算時不用考慮會計和審計等專業服務成本

【答案】B.C.D

【解析】本題考查的是現金流和成本管理的內容。服務費覆蓋的內容本質上應當由業主承擔,但實際上是由租戶支付的。在一個物業里面,這部分費用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務設施,還包括針對整體物業的保險或者維修費用。每個租戶在計算服務費的時候,還必須考慮到會計和審計等專業服務成本,這些費用一般是按照租戶繳納的服務費的一定比例來計算的。故本題選。B、C、D,有關內容可參見教材第16―17頁。

24.關于物業經營管理活動中對物業的維修與維護,下列說法中正確的有()。

A.通常業主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶

B.目前大多數出租活動業主承擔各種維修成本

C.一般寫字樓物業是由業主與租戶共同負責物業未來的維修和維護

D.維修計劃應該從短期和長期兩個方面考慮

E.日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式

【答案】A.D.E

【

解析】本題考查的是日常和未來物業維修和維護的相關知識。日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,業主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶,這也是目前大多數出租活動處理這個問題的方式,所以B選項錯誤。對于機構投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業,如何處理物業出租已經有了約定的習慣,即一般是由租戶負責物業未來的維修和維護,所以C選項錯誤。維修計劃應該是全面且系統的,應從短期和長期兩個方面考慮。故本題選擇A、D、E,有關內容可參見教材第17~18頁。

25.案例分析題:在一宗已開發的物業甲旁邊有一小塊土地,該土地適合進行開發建設,但是由于該地塊排水系統出現問題,致使該塊土地無法進行實際的開發運作。作為物業甲的物業經營管理企業,對于該塊土地,正確的做法是()。

A.防止他人利用某些權利或者名義對自己的土地所有權造成侵害

B.在土地上搭建物業甲的附屬停車場,確保土地不被別人占有

C.檢查土地的欄護情況,確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地

D.對土地進行等級評定和保險

E.不定期查看土地,確保沒有負面因素作用在土地上

【答案】A.C.D.E

【解析】本題是物業經營管理常規工作內容的案例題。對物業的權利伴隨著必須承擔的義務對于物業投資者來說,即使是最基本的物業收益也要求必要的管理工作,有時還要伴隨一定的成本支出。本題中A、C、D、E選項的內容均是防止自己的土地所有權受到侵害而采取的正確行為,但B選項中的行為不符合有關的建設法規。故本題選A、C、D、E,有關內容可參見教材第14頁。

篇2:年物業管理經營管理押密試題及答案

2012年物業管理經營管理押密試題及答案

一、單項選擇題

1.城市房地產市場的主要組成部分是(A)。

A.市場價商品住宅

B.經濟適用住房

C.公共住宅

D.廉租房

2.房地產市場分析首先要分析的是影響房地產市場的(A)。

A.宏觀因素

B.市場供求

C.相關因素

D.價格因素

3.物業服務企業和業主的溝通模式和頻率取決于(D)。

A.物業服務企業的質量

B.物業服務企業的要求

C.物業的現狀

D.業主的態度

4.下列物業租賃方式中,會因租約對方中的一方死亡時自動中止的是(D)租賃。

A.周期性

B.私房

C.定期

D.意愿

5.房屋租賃登記備案的一般程序不包括(C)。

A.申請

B.審查

C.批準

D.頒證

6.零售商業物業的現場管理是否成功,有多方面的影響因素。下列不屬于其影響因素的是(C)。

A.正確的經營管理策略

B.有針對性的管理方案設計

C.詳細的管理計劃

D.精確的費用測算

7.投資商成功開發零售商業項目后,對項目的處置方式不包括(B)。

A.全部出售套現

B.將產權贈與他人

C.將大部分產權出售,成為小股東

D.完全擁有產權,或直接出售一小部分產權,自己仍維持大股東的身份

8.物業管理成本的類型中,(A)成本是指在會計期間開始前,對所承擔的實際物業管理工作預估的成本,目的在于預測實際成本以供定價參考。

A.估計

B.可緩

C.邊際

D.可免

9.在人工費的估算中,福利費包括福利基金、工會基金和教育經費三項,其中福利基金應按工資總額的(D)計算。

A.3%

B.2%

C.1.5%

D.14%

10.概率預算的編制方法不包括(C)。

A.確定預算編制所涉及的每一變量

B.對各種組合的聯合概率與各該組合的結果計算加總,求取成本期望值

C.確定每一變量的變化范圍及聯合概率

D.計算各變量不同“組合”的聯合概率

11.物業服務企業成本的控制一般由五個步驟組成,首先要(A)。

A.明確控制范圍

B.執行控制標準

C.分析相關差異

D.糾正成本偏差

12.在前期物業管理階段,(D)擁有物業,是物業的第一業主。

A.設計單位

B.施工單位

C.業主

D.建設單位

13.針對不同的零售商業物業,物業服務企業需要不同的經營策略。就中高檔項目而言,經營策略不包括(A)。

A.設置完善的機構

B.樹立品牌形象,參與市場競爭

C.與開發商建立密切聯系,考慮長線戰略聯盟

D.必要的經濟回報

14.無論是物業服務企業還是零售商業物業項目,都要成立消防安全組織,其最高管理機構是(B)。

A.物業服務企業

B.安全委員會

C.業主委員會

D.環境與發展委員會

15.組合投資管理工作的步驟中,(C)是按照一定的標準,采用科學的方法來檢查和評定投資組合管理者對職責的履行程度和工作成績。

A.制訂投資方針和政策

B.投資組合的調整

C.投資組合績效評估

D.構建投資組合

16.質量服務應該在公司內外都得到共識并要面向市場。一般來說,人們都偏向使用內部服務,但如果內部服務的成本高出市場的(B)以上,或不能得到相應的服務,這種偏向就會消失。

A.8%

B.10%

C.12%

D.15%

17.不良物業資產形成的原因中,造成不良資產生成的直接原因是(C)。

A.經濟周期變化

B.房地產虛假的泡沫繁榮

C.經營貨幣資金的銀行管理體制的嚴重缺陷

D.銀行貨幣資金運作的中斷

1.物業管理成本按照與決策的關系劃分,可將成本分為(CDE)成本等。

A.固定

B.變動

C.邊際

D.差異

E.機會

2.成本的控制常常運用不同的機制,據此可將成本的控制分為(ABD)控制。

A.反饋性

B.防護性

C.事前

D.前饋性

E.事中

3.風險管理的整個過程可以分成(ACDE)四個步驟。

A.風險識別

B.風險承擔

C.風險控制

D.風險評估

E.風險調整

4.財務報告會計報表部分中,企業在會計期末編制的主要會計報表有(ABCE)。

A.資產負債表

B.不需對外報送的成本報表

C.利潤表

D.資產減值準備明細表

E.現金流量表

5.利潤總額是指企業實現的全部利潤,包括企業的(BCDE)等內容。

A.主營業務收入

B.所得稅

C.營業外收支凈額

D.投資收益

E.當年營業利潤

篇3:注冊物業管理師物業經營管理試題

物業經營管理試題及參考答案

1、(B)是房地產投資信托基金和機構投資者進行商業房地產投資的主要物質載體。

A.居住物業

B.收益性物業

C.公共物業

D.所有物業

2、別墅(Villa)是指在風景區或在郊外建造的供休養的住所。下列概念中,只有(C)具有別墅類產品的獨有性。

A.空中別墅

B.疊拼別墅

C.獨棟別墅

D.雙拼別墅

3、物業經營管理常規工作內容包括租賃管理、現金流量管理、成本管理、維護和維修計劃管理、(A)、設施設備管理和物業保險管理。

A.日常維護和維修

B.確定管理標準

C.資產管理

D.構建信息基礎

4、物業經營管理是(ACDE)等活動不斷拓展、交叉和融合的結果,是貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務。

A.物業管理

B.房地產開發

C.房地產資產管理

D.房地產組合投資管理

5、房地產區別與其他投資品最重要的特性是(D)

A.政策影響性

B.專業管理依賴性

C.相互影響性

D.位置固定性或不可移動性

6、房地產投資企業通過資本市場融資時,房地產債券或股票的投資者,也就分享了房地產投資的部分收益,成為(D)

A.MBS投資者

B.REITs投資者

C.房地產直接投資者

D.房地產間接投資者

7、下列關于系統風險和個別風險的表述,正確的有(BE)。

A.系統風險是指市場供求風險

B.較之個別風險,系統風險不易判斷和控制

C.或然損失風險屬于個別風險

D.周期風險屬于個別風險

E.持有期風險屬于個別風險

8、房地產投資的風險主要體現在(ABCD)。

A.投入資金的安全性

B.期望收益的可靠性

C.投資項目的變現性

D.資產管理的復雜性

E.投資項目的復雜性

9、從(A)中扣除()后就可得到物業的凈運營收益,簡稱凈收益。

A.有效毛收入運營費用

B.潛在毛租金收入運營費用

C.有效毛收入空置和收租損失

D.潛在毛租金收入空置和收租損失

10、(C)是指當不考慮現金流折現時,項目以凈收益低償全部投資所需的時間。

A.全部投資回收期

B.動態投資回收期

C.靜態投資回收期

D.投資回收終止期

11、收益性物業的運營費用包括(DE)等。

A.空置和收租損失

B.抵押貸款還本付息

C.房產稅和所得稅

D.為租客提供服務的費用

12、下列屬于設備有形磨損的是(AD)。

A.封存的設備因自然力產生的磨損

B.設備生產成本降低導致設備市場價格降低,從而引發的原來購買的設備貶值

C.技術進步因素的影響,社會上出現了新型設備,從而使原有設備在技術上顯得陳舊、落后

D.設備在運轉過程中,在外力作用下產生的實體磨損、變形和損壞

13、(A)是將估價對象與在估價時點的近期發生過交易的類似物業進行比較,對這些類似物業的成交價格作適當的處理,以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

A.市場法

B.成本法

C.收益法

D.趨勢法

14、物業價格構成中包括了(AD)

A.土地取得成本

B.開發成本

C.投資利息

D.物業折舊

E.開發利潤

15、運用市場法估價時,建立價格可比基礎包括如下(ACE)方面的工作。

A.統一付款方式

B.統一采用人民幣

C.統一貨幣單位

D.統一采用平方米

E.統一采用單價

16、一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、(B)、資金和運行機制等因素構成的一個系統。

A.內容

B.價格

C.管理機制

D.環境

17、不屬于需求分析具體內容的是(C)。

A.人口和家庭分析

B.就業分析

C.競爭對手分析

D.收入分析

18、商品住宅需求的影響因素主要有(ABDE)。

A.收入的變化

B.政府的稅收政策

C.國際市場住宅價格

D.對未來的預期

E.政府的住房政策

19、建筑物管理計劃的內容,包括如下(ABD)。

A.建筑物維護的標準

B.建筑物管理策略

C.租金方案

D.物業檢查計劃

E.財務收支計劃

20、按房屋所有權的性質劃分,物業租賃可分為(C)。

A.居住用房租賃和非居住用房租賃

B.定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃

C.公房租賃和私房租賃

D.國內租賃和涉外租賃

21、物業租賃管理模式中,(C)模式業主不負責物業的租賃。

A.包租轉租和委托管理

B.出租代理和委托管理

C.包租轉租和出租代理

D.包租轉租、委托管理和出租代理

22、關于自動延期租賃的表述,正確的有(ABDE)。

A.除非租約一方提出要中止合約,否則將自動續約

B.租約按周、月、年的周期延續,中止通知應與周期對應

C.租賃關系在雙方中的一方死去時終止

D.又稱周期性租賃

E.該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效

23、租賃方案與策略涉及的主要工作內容有(ABCD)。

A.確定可出租面積和租賃方式

B.編制租賃經營預算

C.定位目標市場

D.確定租金方案

E.明確廣告策略

24、下列哪項不

是物業管理成本營業成本中包括的費用(D)。

A.直接人工費

B.間接費用

C.直接材料費

D.管理費用

25、某物業管理企業,共有保安25人,保安人員人身保險費100元/人?月,房租費60元/人?月,保安系統費100元/人?元,保安用房30元/人?月,該物業管理企業的保安費的月總支出為(A)元。

A.7250

B.290

C.3480

D.5000

26、成本控制的原則有(ABDE)。

A.全面控制原則

B.講求經濟效益原則

C.常規管理原則

D.責權利相結合原則

E.例外管理原則

27、成本預算編制的基本要求有(ACE)。

A.成本預算必須同其他預算相協調

B.成本預算要以成本計劃為基礎

C.成本預算應有相應的技術經濟措施保證

D.成本預算要全面權衡,提高員工工作效率

E.成本預算既要符合實際,又要適當留有余地

28、不屬于前期物業服務合同特征的是(D)

A.由建設單位和物業管理企業簽訂

B.前期物業服務合同具有過渡性

C.前期物業服務合同是要式合同

D.前期物業服務合同期限的確定性

29、對雇員在保單有效期內,從事保單所載明的與投保人業務有關工作時,由于意外或疏忽,造成(C)人身傷亡或財產損失,依法應由被保險人賠付的金額,保險人負責賠償。

A.投保人

B.被保險人

C.第三者

D.雇員

30、風險管理的整個過程可以由(ABDE)步驟組成。

A.風險識別

B.風險評估

C.風險處理

D.風險控制

E.風險調整

31、屬于物業建設單位在開發過程中所訂立的合同是(ABD)。

A.建設施工合同

B.售房合同

C.收益性物業的租賃合同

D.水電供應合同

E.專項維修工程承包合同

32、不屬于物業管理報告構成內容的是(B)。

A.工作總結

B.滿意度調查

C.財務報告

D.未來工作計劃

33、(D)更能揭示企業市場認可的價值,因此應該成為企業較為合理的財務管理總體目標。

A.利潤最大化

B.資本利潤率最大化

C.每股利潤最大化

D.企業價值最大化

34、物業管理績效評價以(ABCE)等四個方面的內容作為評價重點。

A.物業管理企業的盈利能力

B.資產運營水平

C.償債能力

D.物業管理企業

E.后續發展能力

35、企業績效評價的計分方法分為(ABCE)。

A.基本指標計分方法

B.修正指標計分方法

C.評議指標計分方法

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bsp;D.偏差指標計分方法

E.定量和定性相結合計分方法

36、屬于寫字樓物業管理風險特點是(C)。

A.全員性

B.全期性

C.確定性

D.動態性

37、在確定租金時,一般應根據(DE)確定一個基礎租金。

A.當地房地產市場狀況

B.物業發展定位

C.承租人的接受能力

D.業主希望達到的投資收益率目標

E.其可接受的最低租金水平

38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有(BDE)。

A.租戶組合與位置分配

B.租戶的商業信譽和財務狀況

C.物業的周邊環境

D.所需面積大小

E.需要提供的物業管理服務

39、租戶和業主之間可能要協商一個(D)作為計算百分比租金的基礎。

A.凈租金

B.盈虧平衡點

C.基礎租金

D.人為平衡點

40、零售商業物業管理中的風險類別有:(ABCD)和產權與管理權相分離風險。

A.管理模式風險

B.管理范圍不確定風險

C.墊款風險

D.突發事件風險

E.投資風險

41、(A)是指設備或系統從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和。

A.生命周期成本

B.生命周期資產

C.經濟周期成本

D.經濟周期資產